【正文】 10〕葉林：博士文?違約責(zé)任及其比較研究?中國人民大學(xué)1997年版。8〕王新、秦芳華?預(yù)約及其責(zé)任?載于?民商法學(xué)?1998年第7。6〕?認(rèn)購協(xié)議中定金的效力?商品房買賣合同諸法律問題系列專題 律師在線 王旭紅。4〕?商品房認(rèn)購協(xié)議中定金的性質(zhì)及法律風(fēng)險(xiǎn)?賀耀輝律師。2〕?城房地產(chǎn)理法?、?商品房銷售理?、?城商品房預(yù)售理?、?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?。因此在實(shí)務(wù)中處理兩者的關(guān)系時(shí)一定要將兩者正確區(qū)分開來只有這樣才能限度地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此建議將?解釋?第四條修改為：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的假設(shè)因當(dāng)事人一方過錯(cuò)未能訂立商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)適用定金罰那么；因不可規(guī)責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。同樣預(yù)購方也可以利用同樣的獲得雙倍定金返還。假設(shè)在實(shí)際商品房銷售中雙方未能簽訂商品房預(yù)售或買賣合同是由于預(yù)售方提出不合理?xiàng)l款預(yù)購方無法承受而提出不予訂立商品房預(yù)售或買賣合同的根據(jù)以上規(guī)定預(yù)售方可不予退還定金。此處預(yù)售方未獲得商品房預(yù)售容許證而導(dǎo)致商品房買賣合同無法簽訂顯然是因預(yù)售方單方的原因未能訂立商品房買賣合同所以預(yù)售方應(yīng)承擔(dān)不能訂立本合同商品房買賣合同〕的責(zé)任雙倍返還定金。〞商品房認(rèn)購協(xié)議是當(dāng)事人在訂立商品房買賣合同前預(yù)先約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定限內(nèi)簽訂商品房買賣合同的協(xié)議屬于預(yù)約合同法律、行政法規(guī)對(duì)其的簽訂沒有任何強(qiáng)迫性規(guī)定。筆者贊成第二種觀點(diǎn)。商品房認(rèn)購協(xié)議是雙方在平等自愿的根底上簽訂的法律、行政法規(guī)對(duì)其的簽訂沒有任何強(qiáng)迫性規(guī)定協(xié)議一經(jīng)簽訂即告成立并生效。這種情況下預(yù)購方便根據(jù)合同的約定要求預(yù)售方雙倍返還定金而此時(shí)預(yù)售方卻以其未獲得商品房預(yù)售容許證為由辯白說所簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議無效只能返還定金。簽合同時(shí)預(yù)售方在商品房認(rèn)購協(xié)議中明確寫明還未獲得商品房預(yù)售容許證同時(shí)規(guī)定在一定限內(nèi)獲得商品房預(yù)售容許證之后再與預(yù)購方簽訂商品房買賣或預(yù)售合同。在實(shí)際審訊中應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況結(jié)合?解釋?第五條的規(guī)定進(jìn)展解決。因此簡單地認(rèn)為商品房認(rèn)購協(xié)議具備商品房預(yù)售合同的某些條款并且交付了定金其就是商品房預(yù)售合同這種觀點(diǎn)太過片面了。根據(jù)?解釋?第五條規(guī)定：“認(rèn)購協(xié)議只有具備?商品房銷售理?第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的該協(xié)議才能被認(rèn)定為商品房買賣合同。在實(shí)際審訊中遇到這種情況時(shí)有的便以商品房認(rèn)購協(xié)議的內(nèi)容及簽訂行為符合商品房銷售的行為為由將商品房認(rèn)購協(xié)議界定為商品房預(yù)售合同從而將商品房認(rèn)購協(xié)議的糾紛按照審理商品房預(yù)售合同糾紛來進(jìn)展處理。筆者認(rèn)為此觀點(diǎn)太過片面。下面主要針對(duì)審訊理中出現(xiàn)的一些觀點(diǎn)談?wù)勛约旱目捶ā? 二〕實(shí)務(wù)審訊問題 實(shí)務(wù)審訊中由于沒有固定的對(duì)同一個(gè)案件不同的審理就有可能得出不同的判決結(jié)果。但當(dāng)案件同時(shí)涉及商品房認(rèn)購協(xié)議和商品房預(yù)售合同時(shí)審理時(shí)便不那么容易這主要是由于直接規(guī)定商品房認(rèn)購協(xié)議的法律、法規(guī)較少和對(duì)兩者的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清造成的。商品房預(yù)售合同作為買賣合同的一種與商品房認(rèn)購協(xié)議相比法律規(guī)制的相比照擬完善直接適用的有?合同法?、?城房地產(chǎn)理法?、?商品房銷售理?、?城商品房預(yù)售理?及?解答?、?解釋?等。目前直接對(duì)商品房認(rèn)購協(xié)議作出規(guī)定的是2003年公布的?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?以下稱?解釋?〕而預(yù)約合同我國目前的法律、法規(guī)中對(duì)此尚無明確規(guī)定僅限于理上的討。一〕法律規(guī)制問題由于商品房認(rèn)購協(xié)議是諾成性合同一經(jīng)雙方當(dāng)事人意思表示一致即告成立并生效而不受其它效力因素的影響因此法律適用上主要是受?合同法?調(diào)整。但在理中對(duì)涉及兩者的法律糾紛的處理仍然比較混亂不夠明晰。五、商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同的法律規(guī)制與實(shí)務(wù)審訊的問題。在此種競合情形下應(yīng)如何保護(hù)受損失一方的利益呢？由于一般情況下違約責(zé)任的賠償范圍要比締約過失責(zé)任的賠償范圍大從保護(hù)合同中受損一方的利益而言筆者以為應(yīng)允許受損一方當(dāng)事人根據(jù)最正確救濟(jì)原那么來選擇適用締約過失責(zé)任或違約責(zé)任。但由于商品房認(rèn)購協(xié)議和商品房預(yù)售合同之間是預(yù)約合同于本合同的關(guān)系而預(yù)約是相對(duì)于本約而言的其本身就是本約的一個(gè)締結(jié)過程因此從本約的角度來講違犯預(yù)約的行為可視為是本約的締約過失行為。四〕商品房認(rèn)購協(xié)議的違約責(zé)任與商品房預(yù)售合同的締約過失責(zé)任的競合商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同均為的合同它們的締結(jié)一般都要經(jīng)過協(xié)商訂立、履行等合同的不同階段因此均可適用締約過失責(zé)任和違約責(zé)任前面的闡述也已證明了這一點(diǎn)。又由于一般情況下締約過失責(zé)任的賠償范圍要比違約責(zé)任的賠償范圍小購房者遭受的損失一般會(huì)比合同生效后對(duì)方違約造成的損失大。在沒有產(chǎn)生糾紛時(shí)雙方都相安無事一切都顯得平靜而和諧而一旦產(chǎn)生了糾紛購房者方才如夢(mèng)初醒可這時(shí)已經(jīng)為時(shí)已晚。理中開發(fā)商由于急于收回或者擴(kuò)大融資的需要在尚不具備商品房預(yù)售的條件和資格時(shí)就急忙將還只存在于圖紙上而在現(xiàn)實(shí)中尚不存在的商品房進(jìn)展預(yù)售同購房者簽訂商品房預(yù)售合同。唯獨(dú)需要說明的地方是商品房預(yù)售合同除了受?合同法?調(diào)整外還受?房地產(chǎn)理法??城商品房預(yù)售理?等行業(yè)法律、法規(guī)的調(diào)整因此在效力上它必須同時(shí)具備相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的生效要件才能生效否那么便是無效合同。對(duì)此商品房認(rèn)購協(xié)議同樣適用。而對(duì)于預(yù)約合同而言即使它得到全部履行也并不能保證必然就能簽訂本合同就是簽訂了本合同也不能以本合同的履行利益來主張預(yù)約合同的違約損害賠償因?yàn)轭A(yù)約合同與本合同是兩個(gè)的合同預(yù)約合同中對(duì)本合同標(biāo)的的約定都是意向性的。違約責(zé)任中的損害賠償是指履行利益損失的賠償即通過損害賠償使合同當(dāng)事人到達(dá)合同完全履行時(shí)的狀態(tài)。故而商品房認(rèn)購協(xié)議也以不適用強(qiáng)迫履行為宜。另外預(yù)約合同違約一方的違約行為已說明了其不愿再繼續(xù)簽訂本合同的意思因?yàn)轭A(yù)約合同簽訂的目的就是為了簽訂本合同假設(shè)一方當(dāng)事人已經(jīng)違犯了預(yù)約合同就證明其已無意再簽訂本合同這時(shí)即使通過強(qiáng)迫履行預(yù)約合同也不能實(shí)現(xiàn)簽訂本合同的目的。假設(shè)適用強(qiáng)迫履行那么并不能保證一定能實(shí)現(xiàn)合同的目的亦即不能保證本合同一定能成功地簽訂。而商品房認(rèn)購協(xié)議作為預(yù)約合同其標(biāo)的極為特殊是合同雙方當(dāng)事人應(yīng)于將來約定的時(shí)間內(nèi)為簽訂本合同商品房預(yù)售或買賣合同〕而進(jìn)展積極、真誠地協(xié)商的行為至于最終能否成功簽訂本合同在所不問。繼續(xù)履行有時(shí)又稱“強(qiáng)迫履行〞。對(duì)于一般的合同假設(shè)它具備以上責(zé)任形式中的任何一種或幾種非違約方便可懇求判決違約一方承擔(dān)其中一種或幾種違約責(zé)任。首先違約責(zé)任形式方面。違約責(zé)任的適用當(dāng)商品房認(rèn)購協(xié)議成立并生效后其中一方違犯協(xié)議約定的義務(wù)時(shí)要向非違約一方承擔(dān)違約責(zé)任。假設(shè)真是這樣所謂的“先合同義務(wù)〞將大大地限制了本合同當(dāng)事人在締結(jié)合同時(shí)選擇相對(duì)人的因?yàn)橐坏┍竞贤囊环竭x訂了另一方哪怕對(duì)于本合同而言才是剛剛進(jìn)入初步交涉、商談雙方當(dāng)事人仍需就簽訂預(yù)約合同事宜繼續(xù)協(xié)商下去而不彼此的情況是否發(fā)生了變化也就是說他們必須一條路走到天黑否那么將面臨著承擔(dān)締約過失責(zé)任的危險(xiǎn)。然而商