【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)展的表現(xiàn)?，F(xiàn)在十六大召開在即，政府、家庭都希望造成一個社會穩(wěn)定、人心穩(wěn)定的這么一個社會環(huán)境。那么你這里一講房價要下降了，不得了啦，我要問的不是說你糊涂，你是居心何在呀？穩(wěn)中有升的走向應該說對于房地產(chǎn)業(yè)來說，對于老百姓買房來說，不論是買房居住還是買房保值，還是買房出租都是很有利的。
問題是最近這幾年預言房價會大幅度下降的人屢屢出現(xiàn)，不時的去擾亂人們的購買心理。但是，都被事實的發(fā)展證明他們的判斷是失誤的。那么，房價降下來對居民有什么好處，和對經(jīng)濟有什么好處嗎？不是，我們看看香港，香港就是前幾年由于受到各種因素的影響，房價開始急速上升，接著大幅度下跌，造成了所有買房子的家庭都受到了損失，成為負資產(chǎn)的家庭有多少？有人說20萬，有人說6萬5，我前幾天，我問了香港的房地產(chǎn)權威人士簡付一先生，他跟我說的是15萬家庭，不管怎么樣成千成萬的家庭由此成為負資產(chǎn)，由此就影響了人們購買房屋的資金，那么購買房屋的資金就下降了，那么由此影響到了金融、影響到了股市、影響到了就業(yè)。開始，香港方面也認為香港房價過高就影響香港的競爭力，房價降下來香港的競爭力就得以保護，結果事情事與愿違，沒有得到什么好處。這里面教訓很深刻，我們經(jīng)常在這里面講，我們一般講不點香港，那么因為香港畢竟是剛剛回歸，那么不會，那么因為它確實也不光是一屆董建華政府所為，那么他與房價炒得過分高有關系，與金融風暴沒有預料得到有關系。那么我們反回來考慮中國是什么情況，現(xiàn)在的情況是中國80％的家庭有了自己的房產(chǎn)，其中大約60％是通過公房出售來獲得房屋的，那么所有能出售的公房大家都已經(jīng)出售完了，還有20％的居民是通過購買商品房屋來獲得自己的私人房屋的?，F(xiàn)在的城市居民所有的購房或者是有了出售公房的居民已經(jīng)不再是無產(chǎn)者了，他有了房產(chǎn)了。所以這時候要講代表無產(chǎn)者利益我們找不著人了，所以“三個代表”就要代表大多數(shù)人的利益，那么講無產(chǎn)者還有誰呢？就是進城沒有房子、沒有工作、沒有收入的，過去叫三無人員。那天我們議論這個問題的時候，有人跟我說，還有一類人你沒有注意到，還有一類人是城市無產(chǎn)者，我說什么人??？那么扯遠了，開各玩笑。
我們現(xiàn)在居民住房比例也很高，你讓老百姓買了公房，又各種政策去鼓勵他買房，你再不去穩(wěn)定房價，甚至盼望房價跌下來，這對老百姓是多大的損失呀。我們過去聽過侯寶林的相聲，說拿一個電棒一打開，一個光柱打上去，那么讓人家爬上去，那么一個醉漢說我不爬，爬到一半你把它關了我就掉下來了。那么我們現(xiàn)在房價漲上去了，那么一下子讓它降下來，那么讓老百姓像爬光柱一樣掉下來。那么現(xiàn)在沒有房的人呼吁房價降下來可以理解，那么現(xiàn)在有房產(chǎn)的人呼吁房價降下來，那么實際上他是呼吁自己和與他們相關的人的房價要貶值，那么為什么這樣呢？我想這是因為中國的二級房屋市場沒有開發(fā)起來。那么，從這兒說到了政府管理義務，各級政府要代表最廣大人民的最大利益，要真正講三個代表的話，一定要引導群眾真是自身的資產(chǎn)安全，現(xiàn)在和將來都不要盼望你的房屋貶值，不要盼望出現(xiàn)香港這種情況，政府更不能夠通過政策或者輿論去造成房屋貶值。
鑒于前幾年預言房價要下降和要求房價要降下來的輿論屢見不鮮，我們最近這幾個房地產(chǎn)協(xié)會的會長，我們都出境很多，在電視上我多次講，不要盼望房屋大幅度下降，我們這個立論是站在80％的有房居民的這種基礎上的，也保護了其他愿意購房還沒有購房的這些人他們這種購房愿望，并不是說房地產(chǎn)商盼望房價降，死活不下降，不是這個問題，我們是站在消費者的角度考慮這個問題。
過去形成的這些不正確的議論雖然被證明不正確了，但是在當時多少都影響了居民的情緒，影響了購買預期，造成了對房勢的打壓。
我這里舉兩個例子，一個是96年，96年七八月份冒出了一個房價要下降，當時要減免47種稅費，有人預言房價要降低20％，結果作為了96年和97年房屋房市下降，周期性波幅加上成為它的一個導火索。第二個例子就是去年，去年大家也感覺到了，一季度房子好賣，二季度房子不好賣，三季度房子更不好賣，那么基本上是這樣一個下降的曲線，那么最后當然還是穩(wěn)定了下來。那么七八月份有人炒作房價要降下來有關系，那么說太原房價上漲了25％，我不管這個數(shù)據(jù)本身是不是真的？我要問他你看沒看房屋的供應結構和銷售結構，為什么去年上半年北京的房價顯得上漲比較高呢？是因為前年北京的銷售房屋里有三分之一是經(jīng)濟適用房，而去年經(jīng)濟適用房的比例下降到不到10％，由于供應結構的問題，造成顯得商品房價格上漲過高，其實經(jīng)濟適用房加大產(chǎn)出就會控制平均房價的上升，那么平均房價對居民沒有意義，今后你要從粗裝修改為精裝修，這個房價看起來還會上漲，所以不忽略這些結構性的問題，空談房價，這樣不是沒有針對性，它對打壓老百姓的購買熱情，對造成輿論，那么多少人大提案說房價要降下來，這次人大也會提案說房價要降下來，那么要保護大多數(shù)人的利益，容基同志也講這個觀點，這個我們非常高興。
現(xiàn)在我們關心的是對于房價問題不負責任的議論，有可能會成為下一個房地產(chǎn)低落期的引發(fā)點和導火索，大家要高度重視。如果要這么做，就會使國家要培育內(nèi)需市場與住房消費來進一步拉動國民經(jīng)濟增長的目標難以實現(xiàn)。所以現(xiàn)在還是要正確的引導輿論，讓大家明白這個房價是怎么回事，至少不要讓那些不負責任的說法去繼續(xù)攪亂人心，已經(jīng)成為保護內(nèi)需市場，使房地產(chǎn)能夠發(fā)展，使國民經(jīng)濟能夠發(fā)展是重要的事情。
再講一講進一步減少住房消費方面的稅費，主要還是為了促進居民購買房屋和搞活二級市場。
今年在年初，宣布降低購買房屋的交易手續(xù)費和第八次降低銀行利息，這些對于鼓勵居民購買房屋都是有利的。但是，交易手續(xù)費畢竟在購買房屋里面是個小數(shù)，對于居民購買房屋作用大的是契稅，契稅現(xiàn)在很多地方還是3—4％，％，對居民購房作用很大，再有有些地方出現(xiàn)了居民購房減低所得稅，甚至全額返稅，這些政策都很好。
最后再簡單講一講穩(wěn)定土地供應和防止高低價的問題。因為現(xiàn)在從國家政策導向上來說，是要防止土地過去單純的協(xié)議出讓，造成的政府官員的一些不合規(guī)的行為，包括腐敗行為，連中紀委都下文，以后所有的土地出讓都要招標和拍賣。但是，招標和拍賣有可能會形成不合理的地價，這些問題也要注意到。因為參與拍賣的一些企業(yè)，他獲得的信息并不一定都是完整的，特別是在房地產(chǎn)發(fā)展比較好的時候，一個是土地翻漲過熱，再一個新來投資的本來是外行的開發(fā)企業(yè)他腦子過熱，他不一定算得過帳來，所以有的時候土地拍賣是價高者得，而是智商低者得，最后誰拿這個地，誰可能會幾年喘不過氣來。從宏觀政策看，高地價必然會催生房價，那么房價高了也影響到政府要控制房屋價格不要上漲太快這樣一個調(diào)控條件。政府的目標并不是一個，而是多個，當政府目標是多個的時候，還是要堅固多個目標，不要是因為怕官員腐敗就不顧地價會上漲，會造成居民的購房付出更多的錢，造成不合理的上漲，是這樣的問題。
在這種情況下，推動經(jīng)濟適用房是必要的，那么它能保證房屋供給量，也能防止房價上漲過快，那么它的房價也比較低，雖然房價比較低，但是收益還是可以的。那么企業(yè)愿意干經(jīng)濟適用房，現(xiàn)在經(jīng)濟適用房問題是你拿不到那個地，因為地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展旺盛時期，他不愿意白拿出土地不收出讓金還要貼錢，他認為要影響他的財政收入，地方政府這種考慮也并不是完全不合理的，但是要說服政府官員不要片面的只考慮以地生財，因為住房不僅有生產(chǎn)性，而且還有保障性，經(jīng)濟適用房不僅能夠保證你政府實現(xiàn)社會保障目標，而且會促進你相關經(jīng)濟的拉動。 創(chuàng)新論 第三方面講講創(chuàng)新論。對于我們房地產(chǎn)業(yè)來說，政策我們主要講這個觀點是讓大家有這么一個思路，對房地產(chǎn)企業(yè)來說我想還是講講我們自己怎么創(chuàng)新。有了前幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎，特別是有了住房制度改革和出售公房，由公房變成私房，私人產(chǎn)權這樣的基礎，在今后幾年當中，有可能把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)結合起來，把居民的私人房產(chǎn)權和他的其他消費品結合起來，通過資源整合、優(yōu)勢互補，可以創(chuàng)造出很多新的消費產(chǎn)品和開拓新的消費領域。那么實行產(chǎn)品創(chuàng)新和服務創(chuàng)新，這樣的話，會有利于進一步擴大住房消費，也有利于用住房消費來繼續(xù)拉動國民經(jīng)濟增長。在創(chuàng)新方面，我給大家?guī)砹宋鍌€題目，重點是講前三個題目，后兩個題目就簡要的說說，一個就是關于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)展旅游業(yè)相結合的問題，要找到和旅游業(yè)相結合的一個點；第二個就是和發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)相結合的問題，因為教育實行收費了，有可能房地產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)結合起來找到一個點；第三個是房屋產(chǎn)權都歸個人了，那么有沒有可能在這種房屋產(chǎn)權基礎上建立一種老年人退休以后的老年保障制度，把保險業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能不能結合起來，和它的私人房產(chǎn)權能不能結合起來；最后還有一個和信息產(chǎn)業(yè)結合，和銀行金融業(yè)對個人信用建立的結合。首先我講講房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)展旅游業(yè)結合，在我們國家主要的旅游城市可以推進分時度假的方式來銷售房屋這樣的思路，我一開始準備的題目都是想第一次講給大家，但是被有一家報紙搶法了一版就是這個分時度假。那么，去年我們國家旅游就達到一個新高，國內(nèi)旅游人數(shù)多，境外人數(shù)也多，旅游收入也高，成為一個新的消費熱點。但是由于目前我們國家還沒有其他的旅游居住方式。當然，有的旅行團，按照厲以寧教授講到的叫面包團，不住房，不跟團，他帶著面包，那么就不能拉動消費。
那么所有的旅游者都要住在酒店、旅館，在旅游業(yè)比較發(fā)達的很多國家，由于旅游業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的相結合，已經(jīng)形成了不少成熟的旅游用房的方式，擴大了居民住房消費，國外所謂不少居民擁有的所謂第二套住房，實際上不少是通過一種特殊的消費方式來購買和實現(xiàn)擁有的。在這些新的消費方式和購買方式里邊，值得引進和推廣的，包括像會員酒店、產(chǎn)權酒店等等。但是，對于促進居民購房消費來說，更有效的是引進分時度假這種方式，這種方式在國外早已成熟，他是一種銷售方式和管理方式，“分時度假”是旅游界人士翻譯的詞匯，其實按字面翻譯沒有度假兩個字，就是時間分割，就是按時間分割來賣房屋，這樣一種銷售方式，它是在六十年代末為法國人所發(fā)明的，七八十年代進入美國以后得到了發(fā)展，在九十年代中期得到了完善和成熟。我最早把分時度假引到中國來是在九十年代中期，從國外進行了考察以后介紹進來的，中間也有一些小企業(yè)試圖把它搞起來，但是因為各種因素沒有把它搞起來?，F(xiàn)在在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，我認為實行分時度假的時機在中國已經(jīng)成熟。分時度假是一套全新的銷售理念和體系，不懂的人往往理解為酒店，那么就是把房子切開，一棟酒店里邊一間一間的賣房子，不是這個概念，它的本質(zhì)在于時間分割，他是用賣房屋使用時間的方式，把一年的時間按星期分，按星期把房屋的使用出售給購房者，由此他就形成了這樣的幾個主要特點和構成方式：
一個是一個房屋或者是主要還是聯(lián)排別墅和公寓，一片房屋按照一年52個星期，實際上從理念上把每套公寓都切成了52份，其中有一份，有一個星期留下用于房屋維修，其他的51個星期都用于推向市場，每個購買者從房屋銷售公司購買由時間所分配的房號，比如說A5區(qū)2樓205，5月份的第一個星期是屬于你的，他就不需要自己聯(lián)系四五十家來溝通購買，最早法國人是自己聯(lián)系一家去購買。那么，購買以后，他可以按時間到這個地方來居住，行使他的居住權。
第二個特點就是由于居住者的需要，我不是5月份第一個星期天來住，而是要交換到其他時間去住，有沒有可能呢？這樣的話，就又興起了小區(qū)內(nèi)不同時間的交換，當然你去換時間住的，你8月份去住的房子，通過小區(qū)的管理機構給你換到這個房子就不一定是你原來那套，由于居住者需要的進一步發(fā)展，就形成了一個跨地域的交換，不同城市之間的房屋可以交換，就是交換使用權。那么進而發(fā)展到國際聯(lián)網(wǎng)和國際交換，大批的房地產(chǎn)企業(yè)，各國企業(yè)紛紛加入到分時度假集團里邊來，他們發(fā)現(xiàn)用時間分割來賣房子，使房子可以擁有更好的賣點和更大的價值。由此就形成了在全世界現(xiàn)在有六十多家大型的分時度假公司，形成了巨大的分時度假網(wǎng)絡，有4500個采取分時度假制度的度假村，分布在全世界81個國家，購買者就眾多了，購買者是有124個國家，有三百多萬個家庭，那么分時度假這個產(chǎn)業(yè)在全球已經(jīng)發(fā)展成為每年營業(yè)額65億美元的這樣一個巨大的產(chǎn)業(yè)。
那么由于這種銷售方式和旅游業(yè)的這中天然聯(lián)系，就形成了居住在這種房屋的居民，有一種旅游服務和交通服務的需要，那么這種酒店和居住區(qū)多數(shù)是在旅游