論房地產(chǎn)樓花按揭(編輯修改稿)
2024-09-17 16:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 從而確保銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)?！ ?二)樓花按揭的效力 對(duì)內(nèi)效力。樓花按揭的設(shè)定在按揭人、按揭權(quán)人之間形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即為樓花按揭的對(duì)內(nèi)效力。由于樓花按揭涉及樓花買賣具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性，因此樓花按揭中雙方當(dāng)事人各自的權(quán)利義務(wù)也并不是單純由雙方約定，而是通過兩種方式的結(jié)合體現(xiàn)并規(guī)定下來：一種是法律中的規(guī)定，另一種則是雙方在樓花按揭合同中的約定。比較典型的是香港，在房地產(chǎn)法律中明文規(guī)定了一些雙方必須遵守、不許通過約定改變的強(qiáng)制性條款，較好地保護(hù)了當(dāng)事人的利益，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定性?！ ?1)按揭擔(dān)保的債權(quán)與擔(dān)保物的范圍。樓花按揭與樓花買賣合同息息相關(guān)。沒有得到貸款人同意，不得擅自采取任何行為使樓花買賣合同消滅或變更，若擅自采取，該行為對(duì)于按揭權(quán)人不產(chǎn)生法律效力。而且，當(dāng)按揭借款人不能履行樓花買賣合同中所規(guī)定的義務(wù)時(shí)，為確保自己的利益，按揭貸款人有權(quán)代借款人履行，而所花費(fèi)的一切費(fèi)用必須由借款人償還。因此，在樓花按揭中，擔(dān)保債權(quán)的范圍不僅包括原債權(quán)(銀行所貸款)、利息、遲延利息，還包括樓花買賣合同中規(guī)定的應(yīng)由購房人負(fù)擔(dān)而其未負(fù)擔(dān)，由擔(dān)保權(quán)人代其履行而為此所支出的一切費(fèi)用，包括手續(xù)費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、買賣成本交易費(fèi)用等。擔(dān)保標(biāo)的物的范圍則為樓花買賣合同中買方所享有的一切權(quán)益，包括取得樓宇權(quán)利、設(shè)定保險(xiǎn)的利益等?！ ?2)對(duì)標(biāo)的物的占有及利用在按揭樓宇竣工之前，擔(dān)保標(biāo)的物實(shí)際上體現(xiàn)在有關(guān)權(quán)屬證書(如預(yù)售買賣合同)上。此時(shí)，這些權(quán)屬證書一般交由貸款銀行保管，貸款銀行取得一種類似于質(zhì)押權(quán)人的地位。而在樓宇竣工交付后，依照英美和香港的作法，有關(guān)權(quán)屬證書仍然留置在貸款銀行受理，此時(shí)貸款銀行只是取得類似抵押權(quán)人的地位，只要借款人如期履行，其對(duì)按揭房產(chǎn)就擁有占有權(quán)。這是由樓花按揭的設(shè)定目的決定的，因?yàn)榻杩钊嗽O(shè)定樓花按揭的最終目的在于，只花少量的錢即可獲取房產(chǎn)居住或使用，解決其對(duì)房產(chǎn)的需求，而同時(shí)，銀行參與樓花按揭的目的不在獲取樓宇的所有權(quán)，而在于通過資金流通獲取貸款利差。因此，雖然按揭樓宇的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到銀行的債務(wù)得到清償。因此，樓花按揭是一種通過轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益但不轉(zhuǎn)移物業(yè)占有來設(shè)定的擔(dān)保方式?！ ≡趯?duì)樓宇的使用上，雙方均有一定的約束。就按揭人而言，未經(jīng)銀行同意，不得擅自變更回或解除樓宇預(yù)售合同，不得采取任何可能致使樓花買賣無效的行為。對(duì)于按揭房產(chǎn)，雖然他有占有的權(quán)利，但同時(shí)他也負(fù)有保管義務(wù)。因?yàn)?，按揭人的利益。所以，按揭期間，按揭人不得對(duì)樓宇施加侵害，不得實(shí)施會(huì)使擔(dān)保物價(jià)值減少的行為，而且，要保管好擔(dān)保物，使其免受外力侵害和發(fā)生毀損滅失。如果按揭人未經(jīng)按揭權(quán)人同意擅自處分樓宇或有導(dǎo)致樓宇價(jià)值減損的毀損、破壞等行為，必須承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而就按揭權(quán)人而言，在對(duì)內(nèi)關(guān)系上，按揭期間，他僅具有擔(dān)保權(quán)人的資格，必須在擔(dān)保目的范圍內(nèi)行使其權(quán)利，在債務(wù)未屆清償期時(shí)，不得以轉(zhuǎn)讓第三人等手段處分樓宇，也不得主張按揭人對(duì)樓宇的占有為無權(quán)占有。但在按揭期間銀行對(duì)被按揭房地產(chǎn)有監(jiān)督權(quán)?！ ?3)按揭人對(duì)標(biāo)的物的贖回請(qǐng)求權(quán)(還贖權(quán))。按揭人對(duì)標(biāo)的物的贖回請(qǐng)求權(quán)是指按揭人履行債務(wù)后，向按揭權(quán)人提出的一種請(qǐng)求權(quán)?；谶@種請(qǐng)求權(quán)，按揭權(quán)人應(yīng)該將設(shè)定按揭時(shí)，轉(zhuǎn)讓在其名下的物業(yè)重新轉(zhuǎn)回按揭人名下。之后，按揭解除，雙
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