【文章內(nèi)容簡介】 估價(jià)更為可靠。二是以美國為代表的北美國家，采用三種基本方法:市場比較法、收益法、成本法。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，注重技術(shù)與計(jì)量，注重?cái)?shù)學(xué)模型，即從投入產(chǎn)出的角度來計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值。他們認(rèn)為，通過建立具體的數(shù)學(xué)模型來估價(jià)更為公平合理，因此，要求對(duì)一宗房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)盡量同時(shí)采用三種方法，以便做出比較分析。我國的房地產(chǎn)估價(jià)開始于80年代末，是伴隨土地使用制度改革和房屋的商品化而逐步發(fā)展起來的，二十年來發(fā)展迅速，得到了政府與社會(huì)的高度重視。其發(fā)展的基本經(jīng)歷如下:1989年10月，經(jīng)人事部批準(zhǔn)國有資產(chǎn)管理局成立中國資產(chǎn)估價(jià)中心。1991年，國務(wù)院發(fā)布《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(91號(hào)令)。1992年，建設(shè)部頒布了《城市房地產(chǎn)市場評(píng)估管理暫行辦法》。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文1993年12月，中國資產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)成立。1994年7月，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》公布，其中第33條規(guī)定國家實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)制度。1994年9月12日，成立全國性的房地產(chǎn)估價(jià)師專業(yè)團(tuán)體—中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。1995年3月，中國資產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)加入國際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)。1995年3月，《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格暫行規(guī)定》頒布。1999年2月12日，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》頒布，并于1999年6月1日起實(shí)施，第一次建立行業(yè)估價(jià)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。我國房地產(chǎn)估價(jià)研究和實(shí)務(wù)工作，大體可分為兩個(gè)階段:1994年以前，我國尚未建立估價(jià)制度，也沒有經(jīng)權(quán)威機(jī)構(gòu)確認(rèn)的注冊(cè)估價(jià)師。管理體制上是實(shí)行房、地分開管理，估價(jià)機(jī)構(gòu)多頭審批，使得不少估價(jià)機(jī)構(gòu)人員比較復(fù)雜，估價(jià)水平參差不齊。估價(jià)中采用的原理和方法也大多直接照搬國外的方法，結(jié)合中國國情開展的研究工作不多。1994年我國房地產(chǎn)估價(jià)制度的正式確立，以首批注冊(cè)估價(jià)師的產(chǎn)生為標(biāo)志，呈現(xiàn)出估價(jià)人員資格認(rèn)定的正規(guī)化、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)執(zhí)業(yè)的法制化、估價(jià)理論研究人員的專業(yè)化和高水平的態(tài)勢(shì)。目前，己有多所高校設(shè)置相關(guān)專業(yè)以及設(shè)立了專門的研究機(jī)構(gòu)。我國房地產(chǎn)估價(jià)方法受英國體系影響較大，一般注重經(jīng)驗(yàn)與藝術(shù)。盡管不斷有學(xué)者探討引入各種數(shù)學(xué)模型，如模糊數(shù)學(xué)、層次分析法、回歸分析、灰色預(yù)測等，但大多數(shù)缺少全面、系統(tǒng)的分析，尚未引起房地產(chǎn)估價(jià)界的轉(zhuǎn)變。在實(shí)踐應(yīng)用方面，學(xué)者們也開始與房地產(chǎn)企事業(yè)單位聯(lián)手，將計(jì)算機(jī)技術(shù)、地理信息系統(tǒng)、專家系統(tǒng)等技術(shù)引入房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域，這將可能是未來房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用研究的發(fā)展方向。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文第1章房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)的概念與特點(diǎn)房地產(chǎn)是土地、建筑物及其他地上定著物。它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品，包括房地產(chǎn)市場與其他經(jīng)濟(jì)物品市場，房地產(chǎn)價(jià)格與其他經(jīng)濟(jì)物品價(jià)格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性決定的。所以，從事房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)的特性有全面深入的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他地上定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的。建筑物和其它地上定著物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來看，房地產(chǎn)主要有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、壽命長久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個(gè)特性。.2房地產(chǎn)價(jià)格在理論上房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。在房地產(chǎn)估價(jià)上，房地產(chǎn)價(jià)格一般是指房地產(chǎn)市場價(jià)格，但有時(shí)根據(jù)特殊的估價(jià)目的及估價(jià)條件也需要估價(jià)人員確定房地產(chǎn)的特定價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的形成是由房地產(chǎn)供求，非線性、非均衡市場競爭，稀缺地域性，政策干預(yù)性，產(chǎn)品特性等相互作用的結(jié)果。在現(xiàn)實(shí)生活中，不同房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有高低之別，同一房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有所變化，歸納起來也是這三者的程度不同及其變化所引起的。從估價(jià)目的來劃分，房地產(chǎn)價(jià)格可分為:土地使用權(quán)出讓和掛牌土地使用權(quán)價(jià)格，企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、聯(lián)營、兼并、合并、破產(chǎn)清算等各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)抵押價(jià)格，專業(yè)仲裁及司法訴訟中有關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格，征地和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，房地產(chǎn)租賃價(jià)格，房地產(chǎn)分割、合并價(jià)格，房地產(chǎn)拍賣底價(jià)，房地產(chǎn)課稅價(jià)格，房地產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)格，他目的的房地產(chǎn)價(jià)格。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文.對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以按兩種方法進(jìn)行分類。一種是將影響因素分為一般因素、個(gè)別因素和區(qū)域因素。一般因素是指對(duì)各個(gè)地區(qū)、各種類型的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素。區(qū)域因素是指對(duì)某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有影響的因素。另一種分類方法是將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為:供求狀況、物理因素、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素、國際因素和其它因素。.3房地產(chǎn)估價(jià).房地產(chǎn)估價(jià)原本是僅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的一種估計(jì)，是任何人都可以做出的，不論它是對(duì)還是錯(cuò)，也不論其結(jié)果是令人信服還是使人懷疑。但是房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)今己發(fā)展成為一門學(xué)科、一種專門職業(yè)、一個(gè)行業(yè)、一種經(jīng)濟(jì)鑒證行為?，F(xiàn)只能由經(jīng)過專門教育和培訓(xùn)、具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員來從事。從專業(yè)估價(jià)角度來講，房地產(chǎn)估價(jià)的核心，是為特定的目的，對(duì)特定的房地產(chǎn)(或房地產(chǎn)權(quán)益)在特定時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的測算和判定。房地產(chǎn)估價(jià)的完整概念是:專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定的活動(dòng)。.房地產(chǎn)估價(jià)不同于其他資產(chǎn)估價(jià)，有其自身的特點(diǎn):土地與房屋位置的固定性、不可移動(dòng)性決定了房地產(chǎn)估價(jià)的特性，而除土地和房屋以外的資產(chǎn)是可移動(dòng)的。因此，在估價(jià)時(shí)主要了解估價(jià)對(duì)象所處的區(qū)域狀況。土地供應(yīng)缺乏彈性也決定了房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。土地價(jià)格大多受需求方面的影響，同時(shí)對(duì)土地的需求是一種引導(dǎo)需求，即由對(duì)土地上產(chǎn)品和勞務(wù)的需求而引起的需求。房地產(chǎn)的個(gè)別性也決定了房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。一般商品可標(biāo)準(zhǔn)化，其價(jià)格較一致。而土地由于其個(gè)別性，沒有兩宗土地是完全相同的，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，且相差較大，因而地價(jià)也具有個(gè)別性。土地的保值、增值性也決定了房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。一般物品有折舊現(xiàn)象，西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文其價(jià)值隨著時(shí)間的流逝而降低。土地由于具有耐久性，不僅無折舊，而且有增值的現(xiàn)象，其價(jià)格通常隨著時(shí)間流逝而自然升高。當(dāng)然，建筑物隨著時(shí)間的移動(dòng)也存在折舊問題，我國土地使用權(quán)是有期限的，對(duì)于使用權(quán)人而言，土地也存在折!日的問題。房地產(chǎn)價(jià)格受政府政策影響較大。如果政府決定將某一地區(qū)定為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，那這一地區(qū)的地價(jià)也會(huì)隨之上升。政府的規(guī)劃制度對(duì)地價(jià)的影響也很大，如限定容積率、建筑密度、建筑高度等。所以在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮政策影響，特別是可遇見政策的影響如規(guī)劃因素、住房政策等。房地產(chǎn)價(jià)值量大，在估價(jià)中考慮的因素多，且不確定因素也多。因此在估價(jià)中要對(duì)其進(jìn)行充分的實(shí)地勘察，不得有半點(diǎn)疏忽。.正確理解房地產(chǎn)估價(jià)，需要掌握以下兩點(diǎn):一、房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合:主要表現(xiàn)為必須有明確的估價(jià)目的。必須遵循房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序。必須依賴充足的房地產(chǎn)市場資料，深入分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素。必須選擇科學(xué)、合適的估價(jià)方法。必須充分了解和掌握待估房地產(chǎn)的各種權(quán)利狀態(tài):必須具有明確的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)的整個(gè)過程中，都要伴隨估價(jià)人員的推測和判斷。二、房地產(chǎn)估價(jià)是把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、顯示出來:房地產(chǎn)估價(jià)所估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)值或價(jià)值量，不是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的主觀定價(jià)。對(duì)于一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)和一定時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)，在正常市場狀況下，其價(jià)值量是客觀存在的，不因估價(jià)與否或估價(jià)人員的不同而不同。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文第2章房地產(chǎn)主要估價(jià)方法及其相關(guān)聯(lián)系一、概念與理論依據(jù)比較法(markatparison叩proach)，或稱市場比較法，是將待估房地產(chǎn)與同一供需圈內(nèi)近期己經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并根據(jù)后者己知的成交價(jià)格，修正得到待估房地產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下市場價(jià)值的一種估價(jià)方法。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。替代原理是市場比較法的基本原理，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一供求圈中，具有相同效用的物品，即具備完全的替代關(guān)系，因此，在同一市場上，兩個(gè)以上具有替代關(guān)系的商品同時(shí)存在時(shí)，該類商品的價(jià)格就由這種有替代關(guān)系的商品相互競爭，相互牽制，最終趨于一致。房地產(chǎn)價(jià)格也符合這一規(guī)律，任何理性的買者和賣者，都會(huì)將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與該地區(qū)相近時(shí)間內(nèi)發(fā)生的類似房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行比較，任何買者不會(huì)接受比市場價(jià)格過高的價(jià)格成交，同樣，任何賣者也不會(huì)接受比市場價(jià)格過低的價(jià)格成交，最終是該地區(qū)的同類房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽制，相互接近。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)中，當(dāng)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例之間具有相似性和替代性，且比較實(shí)例是房地產(chǎn)市場近期發(fā)生的案例時(shí)，估價(jià)對(duì)象在市場上出售，就會(huì)有相似的市場價(jià)格反映。當(dāng)然，由于在現(xiàn)實(shí)交易中交易者的心態(tài)、偏好、對(duì)市場的了解程度、討價(jià)還價(jià)能力等的不同，具體到一宗房地產(chǎn)的交易價(jià)格可能會(huì)偏離其正常的市場價(jià)格。但是，只要有足夠多的交易實(shí)例，其成交價(jià)格的綜合結(jié)果可作為正常市場價(jià)格的最好指標(biāo)。這一點(diǎn)是基于“大數(shù)法則”，該法則也稱大數(shù)定律，是隨機(jī)現(xiàn)象中的基本規(guī)律。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易中替代原理的作用，故在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，可用類似房地產(chǎn)己知的成交價(jià)格。由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)性，具有獨(dú)一無二性，在市場上幾乎找不到一模一樣的房地產(chǎn)，所以，要對(duì)類似房地產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)因素的比較修正，通過比準(zhǔn)價(jià)格求得待估房地產(chǎn)的未知價(jià)格，這種估價(jià)方法稱為市場比較法。市場比較法的原理告訴我們，如果市場上存在的類似房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象的相似度越高，它們的替代性就越強(qiáng)，根據(jù)替代原理，該類房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)趨向一致。因此，在同一市場上，房地產(chǎn)間的相似度與其價(jià)格客觀上存在密切的相關(guān)關(guān)系，即房地產(chǎn)的相似度差異越小，它們的價(jià)格越接近，房地產(chǎn)的相似度差異越大，價(jià)格差異越大。也西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文就是說，可以通過測算類似房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象的相似度，根據(jù)相似度與價(jià)格的相關(guān)擬合函數(shù)關(guān)系，求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。二、方法的特點(diǎn)和適用范圍方法特點(diǎn):(l)具有現(xiàn)實(shí)性，說服力強(qiáng)。市場比較法利用近期發(fā)生的與估價(jià)對(duì)象具有替代性的交易案例作為比較標(biāo)準(zhǔn)，修正推算待估房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠反映近期市場行情，容易被接受。價(jià))以替代關(guān)系為原理，以價(jià)格求價(jià)格。市場比較法是在實(shí)踐中產(chǎn)生可行的方法，應(yīng)用范圍廣，但對(duì)其估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)學(xué)模型的應(yīng)用尚不完善。(3)是基礎(chǔ)性的估價(jià)方法。由于市場比較法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理、最直觀、適應(yīng)性最廣的估價(jià)方法，在成本法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法中都涉及到用市場比較法來確定其計(jì)算公式的參數(shù)，因此，市場比較法又是房地產(chǎn)估價(jià)中的基礎(chǔ)性的估價(jià)方法。(’)需要估價(jià)人員具有較高的素質(zhì)。應(yīng)用市場比較法需要對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素等一系列項(xiàng)目進(jìn)行比較修正，這就要求估價(jià)人員要具備多方面的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，以提高估價(jià)結(jié)果的精度。適用范圍:比較法適合于有豐富交易案例的房地產(chǎn)的估價(jià)，以替代原理為理論依據(jù)，利用比較法進(jìn)行估價(jià)，必須掌握豐富而可靠的交易案例。因此，應(yīng)用比較法應(yīng)符合下列條件:房地產(chǎn)市場發(fā)育。交易案例資料可靠。比較案例與待估房地產(chǎn)具有替代性。三、估價(jià)步驟應(yīng)用比較法估價(jià)一般按下列步驟進(jìn)行:①收集交易實(shí)例②選取可比實(shí)例()3個(gè))③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)④進(jìn)行交易情況修正⑥進(jìn)行交易日期修正⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正⑦進(jìn)行使用年期修正⑧求取比準(zhǔn)價(jià)格四、實(shí)質(zhì)、難點(diǎn)實(shí)質(zhì):比較法是最常用、最能反映房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的方法，其實(shí)質(zhì)也就是房地產(chǎn)估價(jià)過程的實(shí)質(zhì)，即通過大量已經(jīng)成交的相同或類似房地產(chǎn)的成交價(jià)西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文格，來確定待估房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價(jià)。難點(diǎn):由于房地產(chǎn)位置的固定性和不可移動(dòng)性，每宗房地產(chǎn)都有其地區(qū)性和個(gè)別性，形成鮮明的單件性，如何選擇與待估房地產(chǎn)條件相同的交易實(shí)例，并進(jìn)行因素差異的量化修正。計(jì)算出各交易實(shí)例的修正價(jià)格后，又如何確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格。收益還原法一、概念與理論依據(jù)收益還原法(ineaPProach)，又稱收益資本化法、收益現(xiàn)值法，是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的純收益通過適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，求其之和作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益還原法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理，是指房地產(chǎn)市場主體對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在未來將要取得的收益做出預(yù)測和估計(jì)，并據(jù)此求出在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)價(jià)格。具體說就是由于房地產(chǎn)具有恒久性，其使用年限可以維持相當(dāng)長的一段時(shí)間，其中的土地部分在正常的情況下可以永久使用，占有某一收益房地產(chǎn)時(shí)，不僅現(xiàn)在能夠取得一定的純收益，而且，能期待在未來年間可以繼續(xù)源源不斷地取得這種純收益。當(dāng)我們將這種隨時(shí)間的推移不斷取得的純收益，按一定的資本化率折算為現(xiàn)在價(jià)值的總額，就可以把它看作是房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格。二、方法特點(diǎn)和適用范圍方法特點(diǎn):理論性強(qiáng)，方法中收益與價(jià)格的關(guān)系反映了房地產(chǎn)市場之租金與售價(jià)的關(guān)系，收益法估價(jià)結(jié)果的正確性依賴于未來純收益與資本化率兩個(gè)參數(shù)，而更主要地取決于資本化率選擇的正確與否。適用范圍:收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，但不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。適用條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)易于量化。三、估價(jià)步驟運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列幾個(gè)步驟:①收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運(yùn)營費(fèi)用⑤估算凈收益⑥選用適當(dāng)?shù)倪€原利率西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文⑦選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格四、實(shí)質(zhì)、難點(diǎn)實(shí)質(zhì):是以房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后所能創(chuàng)造的收益確定房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，具體的計(jì)算方法是收益逐年折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)并累加，累加之和即為房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。難點(diǎn):一是求取凈收益時(shí)扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定，二是確定還原利率。一、概念與理論依據(jù)成本法(costaPproach)，是以開發(fā)建造房地產(chǎn)所耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，然后通過一定的折舊方法，扣除己記提的折舊來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種。成本法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)上的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，可以從買賣雙方不同的角度加以分析。從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，