試談人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)的影響效應(yīng)分析(編輯修改稿)
2025-07-24 07:32 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中增量房的供給應(yīng)當(dāng)是住宅實(shí)際價(jià)格P的增函數(shù)及實(shí)際資本成本r的減函數(shù)，設(shè)增量房供給為，則： （式6）考慮到市場(chǎng)中存量房的折舊，設(shè)折舊率為，則住宅市場(chǎng)存量房的動(dòng)態(tài)方程為： (式7)令（5）式與（7）式等于零，即可得到穩(wěn)態(tài)時(shí)住宅市場(chǎng)均衡的實(shí)際住宅價(jià)格與住宅存量?？紤]住宅市場(chǎng)穩(wěn)定狀態(tài)時(shí)的一個(gè)簡(jiǎn)單的情況，假設(shè)新增住宅與實(shí)際住宅價(jià)格P及資本成本r為線性關(guān)系，且與P為遞增關(guān)系，與r為遞減關(guān)系。即 （式8）式8與式5結(jié)合起來可得： （式9）根據(jù)Mankiwamp。Weil(1989)和Lindhamp。Malmberg(2008)的研究，人們對(duì)住宅的需求隨著年齡的不同而不同，這就使得住宅的租金取決于年齡的不同分布。根據(jù)MW模型， （式10）其中，為各年齡段人口占總?cè)丝诘谋壤?，則表示各年齡段人口對(duì)住宅的需求。將10式代入9式即可得： （式11）不同年齡段的人群具有不同的收入水平與消費(fèi)需求，而住宅具有消費(fèi)與投資的雙重屬性使得理性人在其生命周期中將做出不同的消費(fèi)（投資）決策。據(jù)此，本文提出如下假設(shè)：假設(shè)1：受贍養(yǎng)人群中（主要指014歲以及65歲以上不處于工作年齡段的人群），014歲人群不處于工作年齡沒有穩(wěn)定的收入水平，因而不會(huì)影響社會(huì)的住宅消費(fèi)、住宅價(jià)格等變量，65歲以上人群則將會(huì)對(duì)住宅供給、住宅消費(fèi)等有負(fù)向的影響。假設(shè)2：工作人群中（主要指1565歲人群），1529歲人群處于婚配年齡并開始工作，從而會(huì)增加住房消費(fèi)，并對(duì)住宅供給與住宅價(jià)格具有正向影響，5064歲人群處于人生收入的峰值水平，一方面會(huì)增加對(duì)住房的改善性需求，另一方面在住房具有投資屬性的前提下會(huì)分散自己的資產(chǎn)組合，增加對(duì)住宅的投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值，因此5064歲人群對(duì)住宅消費(fèi)與住宅價(jià)格有正向影響。4 人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)影響的實(shí)證分析 數(shù)據(jù)說明本研究涉及的數(shù)據(jù)主要有：城市人口的年齡結(jié)構(gòu)、住宅建筑面積、住宅銷售面積、住宅平均銷售價(jià)格、利率等。19952006年的城市人口年齡結(jié)構(gòu)來源于《中國(guó)人口統(tǒng)計(jì)年鑒》，20072009年的數(shù)據(jù)來源于《中國(guó)人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，住宅建筑面積、住宅銷售面積、住宅平均銷售價(jià)格來源于中經(jīng)網(wǎng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，名義利率采用個(gè)人五年期貸款利率，來源于中國(guó)人民銀行網(wǎng)站。由于種種原因，我國(guó)農(nóng)村的住宅市場(chǎng)尚未建立，真正意義上的住宅市場(chǎng)主要存在于城市，所以有必要先了解近年來我國(guó)城市人口的年齡結(jié)構(gòu)及其變化情況。根據(jù)各年的《中國(guó)人口統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》我們計(jì)算出了19952009年中國(guó)城市六組年齡段人口占總?cè)丝诘谋壤?，具體見圖1。圖1 19952009年中國(guó)城市人口年齡結(jié)構(gòu)資料來源：由各年的《中國(guó)人口統(tǒng)計(jì)年鑒》計(jì)算而得，2000年的數(shù)據(jù)采用線性內(nèi)插法計(jì)算而得。如圖1所示，近年來我國(guó)城市人口年齡結(jié)構(gòu)變化的主要特征是：（1）中老年人口占總?cè)丝诘谋壤€(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是5064歲年齡段的人口顯著增長(zhǎng)；（2）處于工作年齡段的人口（1564歲）占總?cè)丝诘谋壤^大，但開始出現(xiàn)下降趨勢(shì)。人口年齡結(jié)構(gòu)出現(xiàn)上述變化的原因與我國(guó)政府自20世紀(jì)70年代初開始施行的計(jì)劃生育政策是分不開的。建國(guó)后直至20世紀(jì)70年代之前出生的人現(xiàn)在進(jìn)入了50歲以上的年齡從而其占總?cè)丝诘谋戎噩F(xiàn)在開始增加；相反由于20世紀(jì)70年代初我國(guó)開始實(shí)行計(jì)劃生育政策，導(dǎo)致此后人口的出生率下降，在此以后出生的人口現(xiàn)在則進(jìn)入了2030歲，從而使這一年齡段人口占總?cè)丝诘谋壤_始下降。 人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅供給與住宅消費(fèi)的影響分析以住宅建設(shè)面積（Residential construction）作為住宅的供給量，將住宅建設(shè)面積作為被解釋變量對(duì)各年齡段人口在總?cè)丝谥兴急壤M(jìn)行線性回歸，回歸結(jié)果如表1（模型1）所示。由于014歲年齡段人口雖然不會(huì)獨(dú)立做出經(jīng)濟(jì)上的決策但是某種程度上會(huì)是理性經(jīng)濟(jì)決策的結(jié)果，因此模型2中忽略此年齡段的人口重新進(jìn)行分析，回歸結(jié)果仍如表1所示。表1 住宅供給與人口年齡結(jié)構(gòu)的時(shí)間序列回歸變量模型1模型2純年齡模型滯后一期純年齡模型滯后一期lnrc(1)—***()—***()Age 014()()——Age 1529()()()()Age 3049**()*()***()()Age 5064*()*()*()*()Age 6574*()*()*()()Age 75+**()**()**()**()Adj R2DW注：***、**、*分別表示在1%、5%、10%的顯著性水平上通過t檢驗(yàn)，“（ ）”中數(shù)據(jù)表示對(duì)應(yīng)解釋變量前系數(shù)的t值。首先考慮純年齡模型，如表1中模型1的回歸結(jié)果所示，不考慮上期住宅建設(shè)，只考慮純年齡模型，此時(shí)3049歲年齡段、5064歲年齡段、6574歲年齡段以及75歲以上年齡段人口均與本期的住宅建設(shè)顯著相關(guān)。3049歲年齡段、75歲以上年齡段人口對(duì)本期住宅建設(shè)有正向影響并在5%的顯著性水平下通過檢驗(yàn)；5064歲年齡段人口對(duì)本期住宅建設(shè)有正向影響且在10%的顯著性水平下通過檢驗(yàn)；而6574歲年齡段人口與本期住宅建設(shè)則顯著負(fù)相關(guān)，且在10%的顯著性水平下通過檢驗(yàn)；014歲年齡段與1529歲年齡段人口則與本期住宅建設(shè)無(wú)
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