【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，應(yīng)立即匯報(bào)上級(jí)，并由現(xiàn)場(chǎng)職位最高的負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報(bào)，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任。（4） 人為拖沓，致使影響擴(kuò)大的，追究受派人責(zé)任。（5） 處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報(bào)告，由上級(jí)統(tǒng)籌安排處理。（6） 以上事件處理完畢后應(yīng)由工程部主管填寫(xiě)《投訴、建議、電話、通知、通啟、報(bào)告、報(bào)警記錄薄》。工程前期介入 目的 在工程設(shè)計(jì)和施工階段，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改存在的問(wèn)題，減少不合理設(shè)計(jì)和施工給物業(yè)今后運(yùn)行管理帶來(lái)的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。 范圍 適用于公司接管的所有項(xiàng)目。 職責(zé) 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施工程前期介入目標(biāo)、方案、人員配置，并督促檢查。 工作程序 工程前期介入的主要工作 檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資 公司憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)應(yīng)委派有經(jīng)驗(yàn)工程人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過(guò)定期參加前期項(xiàng)目工程例會(huì)，研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖(包括土建和各類機(jī)電設(shè)備)、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范、確定項(xiàng)目檔次和客戶需求，對(duì)項(xiàng)目環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見(jiàn)和建議，如： 制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目預(yù)售創(chuàng)造條件。 針對(duì)智能化采用程度和深度進(jìn)行探討，即可以促進(jìn)銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展需求，以及盡量減少投資成本。同時(shí)考慮到管理中通過(guò)有效的人與技結(jié)合，減少今后的管理成本。 根據(jù)項(xiàng)目情況提出物業(yè)改良及增減工程項(xiàng)目建議，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益。 根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，編制保養(yǎng)合同及招標(biāo)文件規(guī)格，并利用公司服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠價(jià)格尋找提供服務(wù)的承接商。 從管理者角度，改善設(shè)計(jì)缺陷 在以往，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計(jì)單位確定功能及配套設(shè)施，事實(shí)上，沒(méi)有哪一家設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目日后運(yùn)行及管理能夠比有經(jīng)驗(yàn)物管公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小客戶和物管公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計(jì)缺陷，以致物管公司難以運(yùn)作，客戶怨聲載道。為改變這一狀況，公司將對(duì)項(xiàng)目及設(shè)施進(jìn)行審視，盡可能將設(shè)計(jì)中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如： 功能設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面、停車(chē)場(chǎng)、銀行、商店）是否滿足物業(yè)管理需求。 小區(qū)人車(chē)分流和車(chē)輛就近沿樓臨時(shí)辦事停放和固定停放車(chē)位的布局。 圍墻和大門(mén)設(shè)置。 公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。 公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置及半開(kāi)、全開(kāi)和長(zhǎng)明形式開(kāi)閉。 建立合適的管理用房（位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局）。 設(shè)備機(jī)房環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求，公共機(jī)房和管道井門(mén)鎖鑰匙統(tǒng)一。 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)立、位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類、收集措施。 設(shè)置必要的公共洗手間。 信報(bào)箱、牛奶箱設(shè)立方便使用和管理。 配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。 對(duì)客戶室外空調(diào)位置、預(yù)留穿墻孔和冷凝水的排放等問(wèn)題。 居家生活私密及安全防護(hù)設(shè)施。 建筑給排水的節(jié)能環(huán)保。 后期經(jīng)營(yíng)管理中存在不足處的調(diào)整和改進(jìn)方案。 對(duì)總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議。 水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)和發(fā)展需要。 創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)的硬件完善。 愛(ài)心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。 控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來(lái)隱患。 設(shè)備型號(hào)、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求。 安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。 跟進(jìn)施工過(guò)程，保證順利交接 為了保證日后管理工作順利開(kāi)展，必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解，如果公司在項(xiàng)目交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況了如指掌。在項(xiàng)目交付前期，公司將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見(jiàn)和建議，如： 檢討施工進(jìn)度。 協(xié)助檢查施工質(zhì)量。發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。 在交付前先作驗(yàn)收，并向發(fā)展商匯報(bào)一切承接商在安裝工程上所未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求事項(xiàng)。 對(duì)今后不便養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)記錄。 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。 提供成品保護(hù)措施。指導(dǎo)物業(yè)驗(yàn)收工作。 智能系統(tǒng)顧問(wèn) 考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。 針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程要求，對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，提出增加智能化功能建議。 根據(jù)發(fā)展商最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用、選材和布局合理。 協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對(duì)智能化設(shè)備選型提出建議。 工程前期介入的實(shí)施 由物業(yè)中心和工程部成立前期介入小組，策劃《前期介入目標(biāo)及方案》。 人員及資源配置。 參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審，形成會(huì)審紀(jì)要。 對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位調(diào)整、改進(jìn)。 參與設(shè)備選型及安裝方案審定。 使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求。 參與工程現(xiàn)場(chǎng)檢查監(jiān)理，工程施工中按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因，會(huì)同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過(guò)程記錄。 參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄。 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管道打壓試驗(yàn)、通球通水試驗(yàn)、線路絕緣測(cè)試、衛(wèi)生間閉水實(shí)驗(yàn)等。 雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時(shí)將意見(jiàn)反饋給開(kāi)發(fā)商整改。 設(shè)專人跟進(jìn)總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄。 參與竣工驗(yàn)收和承接查驗(yàn)，嚴(yán)格按照承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行承接查驗(yàn)。 盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個(gè)部分，為日后管理作充分的準(zhǔn)備。物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)程 目的 規(guī)范新物業(yè)的承接查驗(yàn)工作，確保接管物業(yè)質(zhì)量合格。 范圍 適用于物業(yè)公司對(duì)新接物業(yè)承接查驗(yàn)工作。 職責(zé) 工程部在物業(yè)公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，作為物業(yè)承接查驗(yàn)小組成員，具體負(fù)責(zé)物業(yè)的工程承接查驗(yàn)手續(xù)。 負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)的工作質(zhì)量。 負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的承接查驗(yàn)工作。 程序 承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作 新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、客戶入住前，工程部應(yīng)及時(shí)參與物業(yè)承接查驗(yàn)小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的承接查驗(yàn)，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足客戶的質(zhì)量要求。（1） 在接到物業(yè)公司的承接查驗(yàn)指令后，工程部立即按照經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。 承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備： 承接查驗(yàn)開(kāi)始之前接工程部應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：（1） 與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。（2） 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好承接查驗(yàn)計(jì)劃。（3） 提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。（4） 準(zhǔn)備好承接查驗(yàn)記錄表格，包括：《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》、《房屋及公用設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交、竣工和承接查驗(yàn)交接表》、《物業(yè)移交明細(xì)表》、《物業(yè)接管鑰匙移交明細(xì)表》、《承接查驗(yàn)設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題清單》、《承接查驗(yàn)資料遺留問(wèn)題清單》。 承接查驗(yàn)的工作程序總經(jīng)理下達(dá)承接查驗(yàn)指令驗(yàn)收是否合格進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收是否合格記錄歸檔作好承接查驗(yàn)準(zhǔn)備進(jìn)行資料驗(yàn)收移交組建承接查驗(yàn)小組要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料否否要求發(fā)展商限時(shí)整改 資料的承接查驗(yàn) 發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交包括但不限于相關(guān)資料： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料 包括：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告、規(guī)劃許可證、投資許可證、土地使用合同、建筑開(kāi)工許可證、用地紅線圖。 拆遷資料。 房屋分產(chǎn)權(quán)清冊(cè)。 綜合竣工驗(yàn)收資料 包括：竣工圈（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電氣等設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖的全套圖紙）、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)、建設(shè)消防驗(yàn)收合格證、公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)、供水合同、供電協(xié)議書(shū)、許可證、供氣協(xié)議書(shū)、許可證、有線電視臺(tái)合格證、通信設(shè)施合格證、電梯準(zhǔn)用證、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)、水電氣視訊衛(wèi)生潔具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿，混凝土試塊試壓報(bào)告、供水、供暖、煤氣管道的試壓報(bào)告。 施工設(shè)計(jì)資料 包括：地質(zhì)勘察報(bào)告書(shū)、全套設(shè)計(jì)圖紙、圖紙會(huì)審記錄、設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)、重要的施工會(huì)議紀(jì)要、隱蔽工程驗(yàn)收記錄和簽證、沉降觀測(cè)記錄、其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。 機(jī)電設(shè)備資料 包括：機(jī)電設(shè)備出廠合格證、機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求中文）、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 客戶資料 包括：已購(gòu)房的客戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等、已購(gòu)房客戶的付款情況或付款方式。 物業(yè)硬件設(shè)施承接查驗(yàn)和竣工的區(qū)別 承接查驗(yàn)主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合客戶要求。而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。 承接查驗(yàn)是物業(yè)公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被客戶廣泛投訴而采取的一種替客戶提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。 承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部（91）年ZBP3000190《房屋承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》及客戶生活的合理要求。 驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。 總平面的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 道路路面不應(yīng)有積水，空鼓和斷裂現(xiàn)象。 明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象。 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窨井設(shè)置，管道坡度，管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 化糞池應(yīng)按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。施工 單位工程的臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢，達(dá)到工完、料凈、場(chǎng)地清的要求。 綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草。綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 群體建筑應(yīng)檢查相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和要求。 樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。 信報(bào)箱安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。雕塑、小品牢固，完好，安全。招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。 房屋主體結(jié)構(gòu)具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。 鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。 房屋建筑部分具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 樓梯、扶手： 鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑。 砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。 木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。 墻體，梯踏步： 陽(yáng)角完好無(wú)損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角順直，無(wú)缺棱掉角。 門(mén)、窗： 門(mén)開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形。 門(mén)鎖、窗銷連接牢固，開(kāi)啟靈活。 玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷。 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。 電子防盜門(mén)通知清晰，完好，無(wú)銹跡。 不銹鋼房盜門(mén)表面光亮，無(wú)刮花、變形。 高檔裝飾門(mén)裝飾完整。 門(mén)鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 樓地面： 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。 整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。 塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。 內(nèi)墻面： 抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。 無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬。 塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角。 面層無(wú)裂紋、損傷，色澤一致。 對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。 頂棚： 抹灰面平整，面層涂料均勻，高差在國(guó)家規(guī)范允許范圍內(nèi)。 油漆，刷漿應(yīng)色澤一致，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮，無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡。 砂抹平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡等缺陷。 凡與水接觸的平面： 區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無(wú)積水，不允許有滲漏現(xiàn)象。 在有臨時(shí)積水區(qū)域（如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間|必須做24小時(shí)閉水試驗(yàn)）。 出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。 其它： 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。 外墻立面不得漏水。 煙道、通風(fēng)道暢通無(wú)阻塞物。 電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮、銹跡，無(wú)裂紋、折損。 房屋水、電、氣、視、訊部分具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 網(wǎng)絡(luò)： 提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備，并能使用。 中心應(yīng)能輸出信息到戶內(nèi)點(diǎn)位。 所有綜合布線符合安裝規(guī)范要求。 戶內(nèi)信息點(diǎn)位插口完好。 CATV電視系統(tǒng)： 提供經(jīng)檢驗(yàn)合格的設(shè)備，并完好能使用。 光纖線路應(yīng)符合專項(xiàng)要求。提供放大器件應(yīng)能滿足放大信號(hào)要求。 戶內(nèi)信息點(diǎn)位插接口完好。 戶內(nèi)都能收到本地電視節(jié)目及有線電視和衛(wèi)星電視節(jié)目。 電話： 電話線路自戶內(nèi)無(wú)短路、斷路、更條線與端子盒。 戶內(nèi)電話盒信息點(diǎn)位應(yīng)完好正常。 可視對(duì)講： 提供完好并能使用經(jīng)