【文章內(nèi)容簡介】 信報箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標識(棟號、單元號、樓層號)每年重噴寫一次4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標識牌2車棚、車架每天兒童游樂設(shè)施隨時檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護欄4其他備注：檢查結(jié)果填入《巡視記錄表》，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時如發(fā)現(xiàn)問題也應及時維修。工前期介入 目的 在工程設(shè)計和施工階段，及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設(shè)計和施工給物業(yè)今后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。 范圍 適用于公司接管的所有項目。 職責 工程部負責實施工程前期介入目標、方案、人員配置，并督促檢查。 工作程序 工程前期介入的主要工作 檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資 公司憑借多年管理經(jīng)驗應委派有經(jīng)驗工程人員對項目進行實地考察，通過定期參加前期項目工程例會，研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖(包括土建和各類機電設(shè)備)、項目模型等資料，了解項目規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范、確定項目檔次和客戶需求，對項目環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見和建議，如： 制訂物業(yè)管理收費標準，為項目預售創(chuàng)造條件。 針對智能化采用程度和深度進行探討，即可以促進銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展需求，以及盡量減少投資成本。同時考慮到管理中通過有效的人與技結(jié)合，減少今后的管理成本。 根據(jù)項目情況提出物業(yè)改良及增減工程項目建議，以節(jié)省工程費用及達到最高經(jīng)濟效益。 根據(jù)以往經(jīng)驗，編制保養(yǎng)合同及招標文件規(guī)格，并利用公司服務網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠價格尋找提供服務的承接商。 從管理者角度，改善設(shè)計缺陷 在以往，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計單位確定功能及配套設(shè)施，事實上，沒有哪一家設(shè)計單位對項目日后運行及管理能夠比有經(jīng)驗物管公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小客戶和物管公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計缺陷，以致物管公司難以運作，客戶怨聲載道。為改變這一狀況，公司將對項目及設(shè)施進行審視，盡可能將設(shè)計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如： 能設(shè)計（地下、地面、裙房、標準層、屋面、停車場、銀行、商店）是否滿足物業(yè)管理需求。 小區(qū)人車分流和車輛就近沿樓臨時辦事停放和固定停放車位的布局。 圍墻和大門設(shè)置。 公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。 公共照明開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長明形式開閉。 建立合適的管理用房（位置、裝修標準、布局）。 設(shè)備機房環(huán)境、通風是否滿足要求，公共機房和管道井門鎖鑰匙統(tǒng)一。 物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)立、位置、規(guī)格及標準和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類、收集措施。 設(shè)置必要的公共洗手間。 信報箱、牛奶箱設(shè)立方便使用和管理。 配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。 對客戶室外空調(diào)位置、預留穿墻孔和冷凝水的排放等問題。 居家生活私密及安全防護設(shè)施。 建筑給排水的節(jié)能環(huán)保。 后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進方案。 對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議。 水、電、氣供應量符合地域特點和發(fā)展需要。 創(chuàng)優(yōu)標準的硬件完善。 愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。 控制因設(shè)備選型及安裝不當給物業(yè)以后運行管理帶來隱患。 設(shè)備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求。 安裝方案應有利于設(shè)備正常運行和維護保養(yǎng)。 跟進施工過程，保證順利交接 為了保證日后管理工作順利開展，必須對項目進行全面的了解，如果公司在項目交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況了如指掌。在項目交付前期，公司將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議，如： 檢討施工進度。 協(xié)助檢查施工質(zhì)量。發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。 在交付前先作驗收，并向發(fā)展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達設(shè)計規(guī)格及要求事項。 對今后不便養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護重點記錄。 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收。 提供成品保護措施。指導物業(yè)驗收工作。 智能系統(tǒng)顧問 考察整體工程進度，提出智能化工程階段性實施進度計劃。 針對發(fā)展商對智能化工程要求，對原智能化設(shè)計提出合理化建議，并根據(jù)當前市場情況，提出增加智能化功能建議。 根據(jù)發(fā)展商最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案，方案要求功能完善、先進，設(shè)計合理、實用、選材和布局合理。 協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備選型提出建議。 工程前期介入的實施 由物業(yè)中心和工程部成立前期介入小組，策劃《前期介入目標及方案》。 人員及資源配置。 參與項目設(shè)計及圖紙會審，形成會審紀要。 對項目的規(guī)劃設(shè)計提出有利于物業(yè)管理順利實施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計單位調(diào)整、改進。 參與設(shè)備選型及安裝方案審定。 使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求。 參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標準及合同進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)不合格項及產(chǎn)生不合格項的原因，會同建設(shè)方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄。 參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄。 現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實驗等。 雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時將意見反饋給開發(fā)商整改。 設(shè)專人跟進總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄。 參與竣工驗收和接管驗收，嚴格按照接管驗收標準進行接管驗收。 盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分，為日后管理作充分的準備。物業(yè)接管驗收規(guī)程 目的 規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)質(zhì)量合格。 范圍 適用于物業(yè)公司對新接物業(yè)接管驗收工作。 職責 工程部在物業(yè)公司總經(jīng)理的領(lǐng)導下，作為物業(yè)接管驗收小組成員，具體負責物業(yè)的工程接管驗收手續(xù)。 負責接管驗收的工作質(zhì)量。 負責依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。 程序 接管驗收的準備工作 新建物業(yè)竣工驗收后、客戶入住前，工程部應及時參與物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足客戶的質(zhì)量要求。在接到物業(yè)公司的接管驗收指令后，工程部立即按照經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組。 接管驗收前的準備： 接管驗收開始之前接工程部應做好以下準備工作：（1） 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。（2） 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃。（3） 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。（4） 準備好接管驗收記錄表格，包括：《物業(yè)整體移交驗收表》、《房屋及公用設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交、竣工和接管驗收交接表》、《物業(yè)移交明細表》、《物業(yè)接管鑰匙移交明細表》、《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題清單》、《接管驗收資料遺留問題清單》。 接管驗收的工作程序總經(jīng)理下達接管驗收指令驗收是否合格進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收是否合格記錄歸檔作好接管驗收準備進行資料驗收移交組建接管驗收小組要求正確、真實補齊資料否否要求發(fā)展商限時整改 資料的接管驗收 發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交包括但不限于相關(guān)資料： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料 包括：項目開發(fā)批準報告、規(guī)劃許可證、投資許可證、土地使用合同、建筑開工許可證、用地紅線圖。 拆遷資料。 房屋分產(chǎn)權(quán)清冊。 綜合竣工驗收資料 包括：竣工圈（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電氣等設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖的全套圖紙）、工程合同及開、竣工報告、建設(shè)工程竣工驗收證明書、建設(shè)消防驗收合格證、公共配套設(shè)施綜合驗收合格書、供水合同、供電協(xié)議書、許可證、供氣協(xié)議書、許可證、有線電視臺合格證、通信設(shè)施合格證、電梯準用證、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、水電氣視訊衛(wèi)生潔具等設(shè)備的檢驗合格證書、砂漿，混凝土試塊試壓報告、供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。 施工設(shè)計資料 包括：地質(zhì)勘察報告書、全套設(shè)計圖紙、圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、工程預決算報告書、重要的施工會議紀要、隱蔽工程驗收記錄和簽證、沉降觀測記錄、其他可能會影響將來管理的原始記錄。 機電設(shè)備資料 包括：機電設(shè)備出廠合格證、機電設(shè)備使用說明書（要求中文）、機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 客戶資料 包括：已購房的客戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等、已購房客戶的付款情況或付款方式。 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別 接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合客戶要求。而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。 接管驗收是物業(yè)公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被客戶廣泛投訴而采取的一種替客戶提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。 接管驗收標準和驗收方法 驗收標準為建設(shè)部（91）年ZBP3000190《房屋接管驗收標準》及客戶生活的合理要求。 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 總平面的具體驗收標準 道路路面不應有積水，空鼓和斷裂現(xiàn)象。 明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象。 室外排水系統(tǒng)的標高，窨井設(shè)置，管道坡度，管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的要求，管道直且排水通暢，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 化糞池應按合理排污量設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。施工 單位工程的臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，達到工完、料凈、場地清的要求。 綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草。綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 群體建筑應檢查相應的市政、公建配套工程和服務設(shè)施，達到應有的質(zhì)量和要求。 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。 信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。雕塑、小品牢固，完好，安全。招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。 房屋主體結(jié)構(gòu)具體驗收標準 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。 鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 房屋建筑部分具體驗收標準 樓梯、扶手： 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑。 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 墻體，梯踏步： 陽角完好無損、飾面材料表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角順直，無缺棱掉角。 門、窗： 門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形。 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活。 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷。 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。 電子防盜門通知清晰，完好，無銹跡。 不銹鋼房盜門表面光亮，無刮花、變形。 高檔裝飾門裝飾完整。 門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 樓地面： 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。 整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷。 塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 內(nèi)墻面： 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。 無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。 塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角。 面層無裂紋、損傷，色澤一致。 對縫砂漿飽滿，線條順直。 頂棚： 抹灰面平整，面層涂料均勻，高差在國家規(guī)范允許范圍內(nèi)。 油漆，刷漿應色澤一致，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡。 砂抹平整，不應有空鼓，裂縫和起泡等缺陷。 凡與水接觸的平面： 區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無積水，不允許有滲漏現(xiàn)象。 在有臨時積水區(qū)域（如屋面、衛(wèi)生間、盥洗間|必須做24小時閉水試驗）。 出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。 衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。 其它： 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。 外墻立面不得漏水。 煙道、通風道暢通無阻塞物。 電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。 房屋水、電、氣、視、訊部分具體驗收標準 網(wǎng)絡(luò)： 提供經(jīng)檢驗合格的設(shè)備，并能使用。 中心應能輸出