【正文】 理好交接班手續(xù)。（7） 除值班人員外，無關人員一律不得進入機房。 報告制度 公司實行服務過程報告制度，常用的報告形式有：日報、周報、月報、年工作目標計劃、內(nèi)審報告、管理評審報告等。 設備出現(xiàn)故障或停機檢修。 維修人員的工作去向，客戶維修材料的領用。 對外班組及上級聯(lián)系。 采用新的運行方式。 系統(tǒng)故障及檢修。 工具、備件、公共維修材料領用。（3） 下列情況必須報告工程部部經(jīng)理： 重點設備發(fā)生故障或停機修理。 系統(tǒng)運行方式的重大改變，主要設備的技術改造。 系統(tǒng)及主要設備的技術改造。 技術骨干、領班以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。 共用設施巡視檢修制度1目的規(guī)范樓宇巡查工作，保障小區(qū)正常的工作和生活秩序。3職責 工程部主管負責樓宇巡查的組織、管理工作。4程序要點 工程部主管應于每月月底制定下月的巡樓宇工作方案，內(nèi)容應包括責任區(qū)域的巡查安排及巡查的內(nèi)容等。 公共設施設備安全完好狀況的巡查。 園林綠化維護狀況的巡查。 消防違章的巡查。 樓宇巡查機會與住戶溝通。 “聽”：從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障。 “調(diào)查了解”：向住戶或員工調(diào)查樓宇及公共設施設備的使用狀況。檢查水電是否處于正常狀態(tài)，記錄損壞的水電表情況。 巡查樓梯間：a) 檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)；b) 檢查梯間墻身、天花批蕩是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面瓷片是否完整無損；c) 檢查消防栓是否標識完好、配件齊全；滅火器是否有漏氣或過期、失效現(xiàn)象；防火門是否關閉；消防安全疏散指示燈是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盜預警設施及消防報警設施是否完好；d) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 巡查電梯：a) 檢查電梯運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，是否有異常響動；b) 檢查安全標識是否完好，電梯按鈕等配件是否完好；c) 檢查照明燈及安全監(jiān)控設施是否完好；d) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫石油氣味、焦味時應立即對相關單位進行調(diào)查，當原因不明時應立即告知保安部進行檢查。 巡查公共文體設施：a) 檢查雕塑小品是否完好，是否有安全隱患；b) 檢查兒童游樂設施是否完好，有無安全隱患；c) 檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)象，長勢是否良好。 巡查停車庫、停車場、單車棚、摩托車場：a) 檢查防盜設施是否完好；b) 檢查停放的車輛是否有損傷現(xiàn)象；c) 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 檢查是否有損壞公共設施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。 檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 巡查空置房：詳見《空置房管理標準作業(yè)規(guī)程》。 工程部主管視情況按下列情況處理：a) 屬公共設施設備破損丟失的，按《報修管理標準作業(yè)規(guī)程》處理；b) 屬管理處其他部門員工工作不力造成的，應通知其他相關部門主管前往處理。 對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題，工程部主管應及時向管理處經(jīng)理匯報，由管理處經(jīng)理處理。 《巡查記錄表》、《巡查問題處理表》每月底匯總由工程部歸檔保存，保存期兩年。A、 工程部主管應每周不少于三次全域巡視檢查。B、 巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應立即處理，不得人為拖延。D、 對影響小區(qū)日間管理的維修，應調(diào)整時間，安排在夜間施工。維修結(jié)束，機電人員需對設備設施進行檢測，檢測合格方予以驗收。 工具管理制度（1） 領用工具時應填寫《工具領用登記表》，實行工具報損制度。（3） 對大型工具應建立嚴格的報損制度，并按照公司相關制度、程序進行報損。（5） 對于公用工具及大件工具應由內(nèi)勤負責進行統(tǒng)一管理。（7） 對于損壞的工具由管理部定期進行統(tǒng)一銷毀（應有相關負責人簽字）。（9） 相關監(jiān)視和測量工具定期送檢。（2） 工程部依據(jù)《定期檢查項目一覽表》對物業(yè)進行巡視檢查，填寫《巡視記錄表》，及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴大，搞好房屋零星修繕工作。（4） 加強修繕工程質(zhì)量把關，確保修繕質(zhì)量。（6） 加強對二次裝修的管理，杜絕違章搭建和裝修影響房屋結(jié)構(gòu)和功能。（2） 對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)環(huán)境部（保潔隊）處理，安全問題轉(zhuǎn)保安部（保安隊）處理，工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理。（3） 特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。（2） 潤滑劑的選用 由主管根據(jù)所管設備的運行特點和出廠使用說明書來選擇潤滑劑，報請經(jīng)理批準后，交庫房統(tǒng)一采購。 從技術管理、資源管理出發(fā)，盡可能用同一潤滑劑。 潤滑劑在貯存中，對各種油（脂）的存放，必須分品種、牌號貯存、嚴禁混雜，更要保證清潔，防止塵砂、鐵屑、水分等異物混入。（4） 設備潤滑“五定”工作 定點： 現(xiàn)代機械設備中需要潤滑的部位都設有潤滑點，并配置油孔、油標、油池等供油裝置。 定質(zhì)： 為確保潤滑劑在使用過程中的質(zhì)量，必須按設備說明書上的品種、牌號使用。 定量： 在保證設備潤滑良好基礎上，執(zhí)行定額用油。 定期： 定期添油和清洗換油，是搞好設備潤滑的重要環(huán)節(jié)。 定人： 設備上的各潤滑部位，應由操作工和維修工分工負責。所有電器部件由維修電工負責添油（脂）或換油（脂）。（2） 經(jīng)工程部進行可行性方面的技術咨詢后，才可確定裝修項目或增置電器及機械設備。（4） 設備項目確定或設備購進后，工程部負責組織施工安裝，并負責施工安裝的質(zhì)量。 缺陷設備運行規(guī)程（1） 工程部在每日的例行巡查中，將有缺陷的設備設施記錄于《缺陷設備設施登記表》中。（3） 對一般輕微的影響面寬的缺陷應盡量將維修時間安排在下班后或客戶休息后進行，在此之前應將需更換材料全部準備好，將維修時間通告所有商家/客戶，而且以書面形式上報工程主管。（5） 對暫時無法維修而缺陷已很嚴重的設備設施，應立即上報公司，同時請客戶服務中心將停止使用的原因及恢復使用時間公告于告示欄，并在限期內(nèi)維修完畢。 設備事故處理制度（1） 設備一旦發(fā)生事故，影響到客戶的正常生活和活動時，必須馬上啟用備用應急設備，采用應急措施挽回損失和影響，并保護現(xiàn)場。（3） 事故發(fā)生后，有關人員要將事故處理情況填寫在《投訴、建議、電話、通知、通啟、報告、報警記錄薄》并送交有關領導批示后，由工程部和有關部門領導解決。如果已觸犯法律，則按國家法律程序處理。 缺乏切實有效的防范措施不放過。 事故責任人和員工未受到教育不放過。（2） 使用人員要學會操作，掌握日常保養(yǎng)知識和安全操作知識，熟悉設備性能。（4） 工程部要指派人員與各部門負責人經(jīng)常檢查設備情況，并列入員工工作考核內(nèi)容。 改裝、移裝設備操作制度（1） 設備的跨部門移裝、改裝前要填寫《維修/服務單》并報工程部審批。（3） 將設備改裝、移裝的情況填寫在《維修/服務單》備注欄內(nèi)并存檔。 轉(zhuǎn)讓和報廢設備管理制度（1） 設備年久陳舊不適應工作需要或無再使用價值，使用部門申請報損、報廢之前，工程部要進行技術鑒定和咨詢。（3） 使用部門將《設備停用（封存、報廢、改進、更新）審批表》附《工程部鑒定與評估意見書》一并上報，按程序?qū)徟?。?） 報廢報損舊設備由工程部負責按規(guī)定處理。（3） 監(jiān)測裝置的管理 工程部主管指定專人建立《測量、計量器具臺賬》，明確記錄各裝置的檢定日期及檢定周期，并在規(guī)定周期內(nèi)將檢測裝置送相關檢定機構(gòu)進行檢定或校準，保證其精度符合技術要求，經(jīng)檢定或校準合格的監(jiān)視和測量裝置方可使用，工程部應做好監(jiān)測裝置的檢校記錄。 各管理部應指定專人負責監(jiān)測裝置的日常使用維護，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過檢定周期或已失效或損壞的監(jiān)測裝置應及時送工程部交相關法定檢定機構(gòu)進行維修、檢定、校準。 緊急事件處理制度（1） 緊急事件包括：洪災、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷等重大設施設備事故。（3） 緊急事件報告后，應立即匯報上級，并由現(xiàn)場職位最高的負責人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報，引起嚴重后果的，追究當事人責任。（5） 處理不了的緊急事件，應立即報告，由上級統(tǒng)籌安排處理。工程前期介入 目的 在工程設計和施工階段，及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設計和施工給物業(yè)今后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎。 職責 工程部負責實施工程前期介入目標、方案、人員配置，并督促檢查。 針對智能化采用程度和深度進行探討，即可以促進銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展需求，以及盡量減少投資成本。 根據(jù)項目情況提出物業(yè)改良及增減工程項目建議，以節(jié)省工程費用及達到最高經(jīng)濟效益。 從管理者角度，改善設計缺陷 在以往，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設計單位確定功能及配套設施，事實上，沒有哪一家設計單位對項目日后運行及管理能夠比有經(jīng)驗物管公司有更深刻理解。為改變這一狀況，公司將對項目及設施進行審視，盡可能將設計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如： 功能設計（地下、地面、裙房、標準層、屋面、停車場、銀行、商店）是否滿足物業(yè)管理需求。 圍墻和大門設置。 公共照明開關設置及半開、全開和長明形式開閉。 設備機房環(huán)境、通風是否滿足要求，公共機房和管道井門鎖鑰匙統(tǒng)一。 設置必要的公共洗手間。 配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。 居家生活私密及安全防護設施。 后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進方案。 水、電、氣供應量符合地域特點和發(fā)展需要。 愛心援助系統(tǒng)和便民設施的設置。 設備型號、技術參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求。 跟進施工過程，保證順利交接 為了保證日后管理工作順利開展，必須對項目進行全面的了解，如果公司在項目交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設施建設、設備安裝等物業(yè)情況了如指掌。 協(xié)助檢查施工質(zhì)量。 在交付前先作驗收，并向發(fā)展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達設計規(guī)格及要求事項。 參與重大設備的調(diào)試和驗收。指導物業(yè)驗收工作。 針對發(fā)展商對智能化工程要求，對原智能化設計提出合理化建議，并根據(jù)當前市場情況，提出增加智能化功能建議。 協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設計方案進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設備選型提出建議。 人員及資源配置。 對項目的規(guī)劃設計提出有利于物業(yè)管理順利實施的建議，由建設單位及設計單位調(diào)整、改進。 使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求。 參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關隱蔽簽證記錄。 雨后注意觀察房屋的滲漏情況，及時將意見反饋給開發(fā)商整改。 參與竣工驗收和承接查驗，嚴格按照承接查驗標準進行承接查驗。物業(yè)承接查驗規(guī)程 目的 規(guī)范新物業(yè)的承接查驗工作，確保接管物業(yè)質(zhì)量合格。 職責 工程部在物業(yè)公司總經(jīng)理的領導下，作為物業(yè)承接查驗小組成員，具體負責物業(yè)的工程承接查驗手續(xù)。 負責依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的承接查驗工作。（1） 在接到物業(yè)公司的承接查驗指令后，工程部立即按照經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組。（2） 派出先頭技術人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好承接查驗計劃。（4） 準備好承接查驗記錄表格，包括：《物業(yè)整體移交驗收表》、《房屋及公用設施產(chǎn)權(quán)移交、竣工和承接查驗交接表》、《物業(yè)移交明細表》、《物業(yè)接管鑰匙移交明細表》、《承接查驗設施、設備遺留問題清單》、《承接查驗資料遺留問題清單》。 拆遷資料。 綜合竣工驗收資料 包括：竣工圈（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電氣等設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖的全套圖紙）、工程合同及開、竣工報告、建設工程竣工驗收證明書、建設消防驗收合格證、公共配套設施綜合驗收合格書、供水合同、供電協(xié)議書、許可證、供氣協(xié)議書、許可證、有線電視臺合格證、通信設施合格證、電梯準用證、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、水電氣視訊衛(wèi)生潔具等設備的檢驗合格證書、砂漿，混凝土試塊試壓報告、供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。 機電設備資料 包括：機電設備出廠合格證、機電設備使用說明書（要求中文）、機電設備安裝、調(diào)試報告、設備保修卡、保修協(xié)議。 物業(yè)硬件設施承接查驗和竣工的區(qū)別 承接查驗主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合客戶要求。 承接查驗是物業(yè)公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被客戶廣泛投訴而采取的一種替客戶提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 明溝、散水、天溝內(nèi)不得有斷裂、堵塞、積水現(xiàn)象。 化糞池應按合理排污量設置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。 綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草。 群體建筑應檢查相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質(zhì)量和要求。 信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。 房屋主體結(jié)構(gòu)具體驗收標準 地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。 鋼木結(jié)構(gòu)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，構(gòu)件選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。 房屋建筑部分具體驗收標準 樓梯、扶手： 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑。 木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 門、窗： 門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形。 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷。 電子防盜門通知清晰，完好，無銹跡。 高檔裝飾門裝飾完整。 樓地面： 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。 塊料面層表面平正，接縫均勻平直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。 面層無裂紋、損傷，色澤一致。 頂棚： 抹灰面平整，面層涂料均勻，高差在國家規(guī)范允許范圍內(nèi)。 砂