天津“意式風(fēng)情區(qū)三期”項(xiàng)目定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-07-23 22:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 上海田子坊 ? [地址 ] 上海市泰康路 210弄 ? [業(yè)態(tài) ] 視覺藝術(shù)、工藝美術(shù)、室內(nèi)設(shè)計(jì) ? [面積 ] 20220余平方米 ? [知名商戶 ] 陳逸飛工作室 爾冬強(qiáng)藝術(shù)中心 田子坊原是上世紀(jì) 50年代典型的弄堂工廠，由上海食品工業(yè)機(jī)械廠、上海鐘塑配件廠等五家工廠組成。 2022年開發(fā)舊廠房 2萬余平方米，吸引來自18個(gè)國家和地區(qū)的 70余家企業(yè)，并形成了以室內(nèi)設(shè)計(jì)、視覺藝術(shù)、工藝美術(shù)為主的產(chǎn)業(yè)特色。陳逸飛先生設(shè)計(jì)的 藝術(shù)之門 跨街雕塑已屹立在泰康路的東端，它是上海 泰康路藝術(shù)街 的街標(biāo)，雕塑上方的飄帶將把五大洲四大洋的藝術(shù)家們聯(lián)結(jié)在一起。 類 比 項(xiàng) 目 分 析 項(xiàng)目特點(diǎn) ? 門 最典型的地方是大門以花崗石作門樓，石門框，配有銅環(huán)的黑漆木門扇。田子坊的特點(diǎn)是，它以不移動(dòng)、不改變的方式保存了石庫門的建筑，雖然這里看上去缺少秩序感，但卻更加原汁原味。 ? 小 表現(xiàn)為小尺度、小規(guī)模、小建筑。狹小的街巷、弄堂是它最主要的空間特征。由于弄堂小，公共空間的鋪裝就十分的精到；由于建筑小，立面的設(shè)計(jì)就會(huì)獨(dú)具匠心；由于店鋪小，室內(nèi)的安排更是 螺螄殼里做道場 ；很有上海的調(diào)調(diào)。 類 比 項(xiàng) 目 分 析 項(xiàng)目特點(diǎn) ? 細(xì) 表現(xiàn)為細(xì)致、細(xì)密和細(xì)微。這使得田子坊看上去很陰柔，因此它象江南水鄉(xiāng)一樣，適合在陰雨天去轉(zhuǎn)悠。 ? 精 精致、精明、精辟，用到藝術(shù)或創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)上是再好不過了。它可以讓生活更精致、讓主人更有品位、也讓作品更為獨(dú)到。 類 比 項(xiàng) 目 分 析 租金及優(yōu)惠政策 ? 1999年租金報(bào)價(jià)： 1元 /天 /平米 ? 2022年租金報(bào)價(jià) : 56元 /天 /平米 ? 2022年租金報(bào)價(jià) : 815元 /天 /平米 ? 優(yōu)惠政策：入駐外籍品牌有租金優(yōu)惠及稅收優(yōu)惠政策。 類 比 項(xiàng) 目 分 析 天津意庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 ? [地址 ] 天津市 紅橋區(qū)湘潭道 11號(hào) ? [業(yè)態(tài) ] 飲食文化休閑區(qū)、工業(yè)文明展示體驗(yàn)、文化創(chuàng)意設(shè) 計(jì)區(qū)、創(chuàng)意集市、城市景觀休閑區(qū)、特色休閑商業(yè)、 津味文化手工作坊； ? [面積 ] 25000余平方米 ? [知名商戶 ] 香港人居裝飾工程有限公司 天津億呈創(chuàng)意科 技 有限公司 天津意庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是天津首家利用老廠房整體規(guī)劃、 改造而成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 .開闊的廠房、優(yōu)雅的院落、 LOFT的 生活，快捷的工作環(huán)境，意庫將歷史、建筑與人完美調(diào)和。 園區(qū)以商務(wù)辦公為方向，為不同類型的企業(yè)提供舒適、自 由的辦公環(huán)境。此外租金、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、咨詢及其他方 面的優(yōu)惠政策，使得意庫將會(huì)吸引更多企業(yè)的目光。 類 比 項(xiàng) 目 分 析 項(xiàng)目特點(diǎn) ? 老 舊 “舊”是意庫的特色，“老”是意庫的特點(diǎn)。濃縮了建國以來天津城市和工業(yè)文明發(fā)展歷程的老車間、老廠房、老倉庫在這里仍然講述著燦爛的歷史，從 20世紀(jì) 50年代到 90年代不同風(fēng)格的 14棟建筑，將城市的歷史巧妙地延續(xù)下來。 ? 融 合 作為“舊工業(yè)建筑博物館”的意庫采用“以舊做舊”的改造方法 —— 在保留原有建筑的基礎(chǔ)上，大膽運(yùn)用玻璃和鋼質(zhì)框架外挑結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外景觀的互相滲透，給入駐者帶來張揚(yáng)和酷感，并利用節(jié)能設(shè)施，使得環(huán)保理念在這里真正得以實(shí)現(xiàn)。 類 比 項(xiàng) 目 分 析 租金及優(yōu)惠政策 ? 辦公、教育培訓(xùn)、設(shè)計(jì)類等企業(yè)機(jī)構(gòu)小面積辦公租用起初租金 /平 /天，現(xiàn)租金 ； ? 辦公大面積租用起初租金 ，現(xiàn)租金 ； ? 商鋪經(jīng)營類起初租金 ，現(xiàn)租金 ； ? 優(yōu)惠政策：大學(xué)生創(chuàng)業(yè)免租 6個(gè)月； 幫助創(chuàng)業(yè)青年提供貸款及增加免費(fèi)創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)； 入駐企業(yè)年留區(qū)稅收達(dá)到 35萬，返還企業(yè) 30%，達(dá)到 5萬以上，返還 40%； 項(xiàng)目定位分析 目 錄 類比項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況分析 項(xiàng)目操盤思路 1 2 3 4 項(xiàng) 目 操 盤 思 路 方案一 思路： 藝術(shù)、媒體、設(shè)計(jì)、廣告、傳媒等國內(nèi)外知名創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)品牌為主體，商業(yè) 附屬配套為輔，兩者所占面積比例為 7： 3，租金收益較低； 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)目標(biāo)客戶： 實(shí)力傳播（法國陽獅集團(tuán)）、北京電通（日本電通）北京理 想創(chuàng)意藝術(shù)設(shè)計(jì)公司、葉茂中營銷策劃機(jī)構(gòu)、唐宋中國、精 奇銳品牌設(shè)計(jì)等； 商業(yè)配套目標(biāo)客戶： 星巴克、哈根達(dá)斯、一茶一坐、代官山、巴黎貝甜、多樂之 日、賓果士、 71翡翠小廚、星期五餐廳等； 布局一： 商業(yè)配套圍繞區(qū)內(nèi)小廣場，有外擺區(qū)，正面臨街，符合展示及人流需求； 辦公區(qū)域面積較小樓體及可分割樓體適合個(gè)人工作室，大面積樓體及區(qū) 域中心標(biāo)志性建筑符合知名品牌總部辦公需求； 布局二： 商業(yè)配套圍繞中心平臺(tái)，有外擺區(qū)，周圍辦公樓到達(dá)十分便利， B、 C座 需要增加連廊； 辦公區(qū)域面積較小樓體及可分割樓體適合個(gè)人工作室，大面積樓體符合 知名品牌總部辦公需求； 項(xiàng) 目 操 盤 思 路 國內(nèi)外知名公司 個(gè)人工作室 商業(yè)配套 布局一 項(xiàng) 目 操 盤 思 路 國內(nèi)外知名公司 個(gè)人工作室 商業(yè)配套 布局二 項(xiàng) 目 操 盤 思 路 方案二 思路： 以國內(nèi)文化創(chuàng)意公司及個(gè)人工作室為主體，配以簡單附屬配套，租金收益 高； 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)目標(biāo)客戶： 正邦設(shè)計(jì)、朗圖設(shè)計(jì)、韓家英設(shè)計(jì)、理想設(shè)計(jì)、悟石整合等； 商業(yè)配套目標(biāo)客戶： 星巴克、 SPR COFFEE、 71大方便利等； 布局： 區(qū)域內(nèi)樓體盡可能切割分組，爭取利潤最大化，中心區(qū)域放置附屬配套， 滿足辦公人群最基本的需求； 項(xiàng) 目 操 盤 思 路 國內(nèi)知名公司 個(gè)人工作室 商業(yè)配套 項(xiàng) 目 操
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