【文章內(nèi)容簡介】 國際 世界城 圣世一品 本案 價值訴求： 中央商務(wù)區(qū)核心地段價值、濃厚高端商務(wù)氛圍、國際化商務(wù)配套 傳統(tǒng)認(rèn)知： CBD核心板塊以核心商務(wù)地段價值為依托；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以高品質(zhì)酒店式公寓為主流。 內(nèi)城板塊 板塊項目 銷售均價 (￥ /m2) 月均 套數(shù) 主力戶型面積 是否精裝 類型 金成建國 5號 21257 21 140180平米二三居 精裝 公寓 銀鉆公寓 24614 57 80平米以下， 90120平米零居、一居 精裝 公寓 瑞士公寓 29067 25 80150平米間一、二、 三居 精裝 公寓 ?以內(nèi)城區(qū)域 極度稀缺的土地資源 為核心驅(qū)動的 豪宅區(qū)域。 ?區(qū)域內(nèi)項目數(shù)量較少，主流面積區(qū)間為 100平米以下小戶型產(chǎn)品 。 ?目前價格平臺約為 25500元 /平方米 。 ?近期整體月均銷售速度 27套 /月 左右。 傳統(tǒng)認(rèn)知： 內(nèi)城板塊以城市核心價值為依托，為稀缺資源驅(qū)動板塊，以高端小規(guī)模項目為主。 價值訴求： 內(nèi)城稀缺土地資源、完善城市生活配套 長安街 金成建國 5號 新金山 銀鉆公寓 瑞士公寓 東 二 環(huán) 新華聯(lián)麗景 合生橄欖季 星河灣 天鵝灣 華紡易城 阿曼寓所 青年匯 潤楓水尚 東四環(huán) 京通快速 四惠 ?CBD輻射區(qū)域 ，居住氛圍濃厚，無強(qiáng)勢資源； ?區(qū)域交通便利，但配套不完善，整體處于 發(fā)展階段中 ，具有一定的升值潛力 ； ?區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品 以 120— 140平米 傳統(tǒng)戶型及 200平米以上 舒適型大戶型為主； ?朝青板塊平臺價格 16900元 /平米 ； ?區(qū)域速度平臺為 30套 /月 。 朝青板塊 價值訴求： CBD輻射區(qū)域、濃厚居住氛圍 傳統(tǒng)認(rèn)知： 朝青板塊屬于 CBD輻射區(qū)域，缺乏強(qiáng)勢城市資源的支撐；區(qū)域居住氛圍濃厚，項目以大戶型居家自住型為主。 板塊項目 銷售均價(￥ /m2) 月均套數(shù) 主力戶型面積 是否精裝 類型 天鵝灣 17588 135— 340㎡ 之間三疊式、大平展、高廳平層和復(fù)式四種 精裝 公寓 星河灣 32278 14 288— 730平方米之間 其中以四居為主 精裝 公寓 ?CBD輻射區(qū) ，發(fā)展迅速，屬于市場發(fā)展熱點區(qū)域。 ?區(qū)域內(nèi) 交通便利 ，生活 配套完善 ；借助 CBD東擴(kuò)的影響，高端住區(qū) 的氣質(zhì)初步顯現(xiàn)。 ?區(qū)域整體 居住氛圍濃厚 ，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以 60— 160平米傳統(tǒng)舒適型產(chǎn)品為主 ； ?區(qū)域價格平臺 17000元 /平米 ；銷售速度在 30套 /月 ； 美利山 金度杭 城 CBD南區(qū)板塊 首府 樂城國際 金地名京 禧福匯 傳統(tǒng)認(rèn)知： CBD輻射區(qū)域，居住氛圍濃厚，高速發(fā)展區(qū)域。 價值訴求： CBD輻射區(qū)域、濃厚居住氛圍、快速發(fā)展區(qū)域 板塊項目 銷售均價 (￥ /m2) 月均 套數(shù) 主力戶型面積 是否精裝 類型 金地名京 21062 46 89平米兩居 136平米三居 75平米 LOFT戶型 精裝 公寓 珠江帝景 19114 70 50㎡ ~160㎡的一居室到四居室 精裝 公寓 五環(huán) 三環(huán) 西大望路 四環(huán) 廣渠路 耀輝國際 長安街 CBD核心區(qū) CBD南區(qū) 朝青板塊 朝陽公園 東直門燕莎 東部市場格局 內(nèi)城板塊 資源驅(qū)動 傳統(tǒng)認(rèn)知 城市中心、涉外氛圍 價值訴求 市場以高端商務(wù)型酒店式公寓及高檔宜居型產(chǎn)品為主 城市中心、涉外氛圍、區(qū)域成熟度高、高端人群聚集 城市稀缺景觀資源、成熟高端居住氛圍、完善配套 中央商務(wù)區(qū)核心地段價值、濃厚高端商務(wù)氛圍、國際化商務(wù)配套 內(nèi)城稀缺土地資源、完善城市生活配套 CBD輻射區(qū)域、濃厚居住氛圍 CBD輻射區(qū)域、濃厚居住氛圍、快速發(fā)展區(qū)域 擁有稀缺景觀資源，區(qū)域內(nèi)居住氛圍濃厚，以傳統(tǒng)大面積舒適型產(chǎn)品為主 以核心商務(wù)地段價值為依托；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以高品質(zhì)酒店式公寓為主流 以城市核心價值為依托，以高端小規(guī)模項目為主 CBD輻射區(qū)域，區(qū)域居住氛圍濃厚，項目以大戶型居家自住型為主 稀缺景觀資源與頂級生活圈層 核心商務(wù)氛圍與稀缺地段價值 極度稀缺的內(nèi)城土地價值 便利交通條件，與 CBD區(qū)域聯(lián)系 CBD輻射區(qū)域，完善生活配套 CBD輻射區(qū)域，居住氛圍濃厚，高速發(fā)展區(qū)域 ?城市核心地段，成熟完善區(qū)域 ?依托強(qiáng)勢資源 ?不同價值訴求：涉外、商務(wù)、景觀 …… ?市場高端認(rèn)知 ?核心地段輻射區(qū)域 ?市場發(fā)展熱點區(qū)域 ?缺乏市場高端認(rèn)知 板塊力量層次相同；價值訴求有所細(xì)分。 板塊力量層次稍低 依托強(qiáng)勢景觀資源，突出區(qū)域核心價值點 長安街 廣渠路 由于北京市場的天然區(qū)格，本項目競爭對手集中在北京東部城區(qū)市場 選取北京市東部城區(qū)市場上均價 20230元 /平米 以上的項目： CBD核心板塊： 世界城、圣世一品、世華國際、銀鉆公寓 東直門 —— 燕莎板塊： SOHO北京公館、 US聯(lián)邦、臵地公寓三期、燕莎 Class、遠(yuǎn)華裘馬都、波菲特行政公寓、 Master領(lǐng)寓、當(dāng)代萬國城、東闕都、陽光上東、首開幸福廣場、遠(yuǎn)洋公館、海德花園 朝陽公園板塊： 泛海國際、公園 187華業(yè)玫瑰郡、九號公寓 朝青 CBD南區(qū)板塊： 耀輝國際、華瀚國際、山水文園、樂成公館、珠江帝景、首府 朝陽公園板塊 內(nèi)城板塊： 金成建國五號、優(yōu)唐、北京 INN、新金山、冠城名敦道 二環(huán) 四環(huán) 五環(huán) 三環(huán) CBD南區(qū)板塊 內(nèi)城板塊 朝青板塊 CBD核心板塊 競爭項目 波菲特行政公寓 世華國際 Master領(lǐng)寓 北京 INN 圣世一品 D座 優(yōu)唐 世界城 華業(yè)玫瑰郡 燕莎 Class 華遠(yuǎn)裘馬都 本項目 2023 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023 1月 2月 3月 4月 100平米以下，剩余 200套，均價 32100元 /平米 5565平米，剩余約 280套，實際均價約 23500元 /平米 70平米以下戶型為主，預(yù)期價格 30000元 /平米以上 40140平米，約 350套，均價 17400元 /平米 60170平米，剩余約 200套，報價 2500028000元 /平米 77160平米，剩余 7080套，均價 26726元 /平米 75100平米，剩余 128套，均價 20614元 /平米 45135平米，剩余 112套，均價 24500元 /平米 5587平米，剩余約 392套，均價 29796元 /平米 小戶型 產(chǎn)品： 5689平米， 753套 最小戶型 60平米，價格未定，預(yù)計 08年底開盤 5月 6月 7月 太陽宮地塊 90/70地塊，總建面 31萬平米 新金山 銀鉆公寓 4496平米，剩余 544套，近期均價 23725元 /平米 60平米以下，剩余 282套，近期均價 21917元 /平米 樂成公館 70平米以下與 130140平米，剩余 214套， 90平米小戶型 314套 ，上市時間未定 珠江帝景 競爭項目 15層底商； 6層 22套平層； 715層躍層， 6070平米，當(dāng)前報價 41600元 /平米，預(yù)計 3月份入市 東闕都 在售存量 后期推出 SOHO北京公館 擎峰 金成建國五號 泛海國際 2 US聯(lián)邦 圣世一品 B、 C座 優(yōu)唐 臵地三期 2023 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023 1月 2月 3月 4月 130320平米，剩余 106套，均價 46800元 /平米 260平米二居， 350平米三居， 460平米四居，總建面積 232980㎡ ，價格未定，近期開盤 110310平米，約 40套，均價 26500元 /平米 160300平米，剩余 59套，均價 24800元 /平米 120280平米，剩余 296套，均價 21500元 /平米 B座 120270平米， C座 150平米以上，預(yù)期價格 3202335000元 /平米，預(yù)計 3月份入市 300平米以下，價格未定，預(yù)計 08年底開盤 80550平米，公寓與公館共剩余不足 100套，均價 22023元 /平米 泛海國際二期 總建筑面積 150萬平米，當(dāng)前價 32023元 /平米 5月 6月 7月 公園 1872 105—400平米，總建面積 30萬，預(yù)期價格 2500030000元 /平米 200800平米，剩余約 30套，均價 26100元 /平米 當(dāng)代萬國城 400平米 40余套，當(dāng)前均價約 30000元 /平米 160280平米為主 447套，均價 22441元 /平米 160平米大戶型 112套，均價 26333元 /平米 150280平米 約 270套，均價 30854元 /平米 160170平米 57套，均價 19153元 /平米 190470平米 65套，當(dāng)前均價約 28000元 /平米 190390平米為主 總量約 50000平米，預(yù)計 3月份入市 210390平米 112套，均價 27000元 /平米 珠江帝景 遠(yuǎn)洋公館 九號公寓 首府 陽光上東 華瀚國際 山水文園 冠城名敦道 本項目 大戶型產(chǎn)品： 230平米 97套 在售存量 后期推出 競爭項目 波菲特行政公寓 世華國際 Master領(lǐng)寓 優(yōu)唐 世界城 燕莎 Class 100平米以下，剩余 200套，均價 32100元 /平米 5565平米，剩余約 280套，實際均價約 23500元 /平米 70平米以下戶型為主，預(yù)期價格 30000元 /平米以上 45135平米，剩余 112套，均價 24500元 /平米 5587平米，剩余約 392套，均價 29796元 /平米 最小戶型 60平米，價格未定 , 預(yù)計 08年底開盤 太陽宮地塊 90/70地塊，總建面 31萬平米 新金山 銀鉆公寓 4496平米，剩余 544套，近期均價 23725元 /平米 60平米以下，剩余 282套，近期均價 21917元 /平米 90平米小戶型 314套 ，上市時間未定 珠江帝景 東闕都 210390平米 112套，均價 27000元 /平米 首府 160280平米為主 447套，均價 22441元 /平米 150280平米 約 270套，均價 30854元 /平米 華瀚國際 山水文園 金成建國五號 120280平米，剩余 296套，均價 21500元 /平米 擎峰 圣世一品 B、 C座 優(yōu)唐 B座 120270平米， C座 150平米以上，預(yù)期價格 3202335000元 /平米，預(yù)計 3月份入市 300平米以下，價格未定，預(yù)計 08年底開盤 泛海國際二期 總建筑面積 150萬平米，當(dāng)前價 32023元 /平米 公園 1872 105—400平米，總建面積 30萬，預(yù)期價格 2500030000元 /平米 190390平米為主 總量約 50000平米，預(yù)計 3月份入市 遠(yuǎn)洋公館 2023 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 260平米二居， 350平米三居， 460平米四居，總建面積 232980㎡ ，價格未定，近期開盤 15層底商； 6層 22套平層； 715層躍層， 6070平米，當(dāng)前報價 41600元 /平米，預(yù)計 3月份入市 大戶型 小戶型 競品鎖定 在 北京城區(qū)東部市場 、 均價 20230元 /平米以上 、 銷售期重疊的項目中，以： 項目所在區(qū)域、項目價值點、項目品質(zhì)、價格、產(chǎn)品素質(zhì) 等因素，確定競爭項目 小戶型競爭態(tài)勢 ?直面競爭： 世華國際、世界城 ?分流競爭 ：優(yōu)唐、東闕都、波菲特行政公寓 ?干擾競爭： 新金山、銀鉆公寓、 MASTER、珠江帝景 大戶型競爭態(tài)勢 ?直面競爭： 泛海國際、圣世一品、公園 1872 ?分流競爭： 優(yōu)唐、遠(yuǎn)洋公館、首府、擎峰 ?干擾競爭： 金成建國