天津“意式風(fēng)情區(qū)三期”項(xiàng)目定位報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 筑面積： 地上層數(shù)： 3 首選方案：分租商業(yè)配套 備選方案：分租工作室 進(jìn)步道 4246號(hào) 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 B A B A B A 基本參數(shù) 建筑面積： 地上層數(shù)： 2 首選方案：分租商業(yè)配套 備選方案：分租工作室 勝利路 413419號(hào) 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 B A C D A B C D 勝利路 403號(hào) 基本參數(shù) 建筑面積： 地上層數(shù)： 3 地下層數(shù)： 1 首選方案：整租商業(yè)配套 備選方案：整租辦公 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 A A A A 勝利路 401號(hào) 基本參數(shù) 建筑面積： 地上層數(shù)： 3 地下層數(shù)： 1 首選方案：整租辦公 備選方案：整租商業(yè)配套 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 A A A A 勝利路 399號(hào) 基本參數(shù) 建筑面積： 地上層數(shù)： 4 首選方案：整租辦公 備選方案：整租會(huì)所 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 A A A A 勝利路 389397號(hào) 民主道 2729號(hào) 基本參數(shù) 建筑面積： 地上層數(shù)： 3 地下層數(shù)： 1 首選方案：分租工作室 備選方案：整租辦公 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 A F E D C B A F D C B E B E D C F A C B D F 民族路 24號(hào) 基本參數(shù) 建筑面積： 635m2 地上層數(shù)： 2 地下層數(shù)： 1 首選方案：整租辦公 備選方案：整租會(huì)所 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 A A A 民族路 1822號(hào) 基本參數(shù) 建筑面積： 地上層數(shù)： 2 地下層數(shù)： 1 首選方案：分租工作室 備選方案：整租辦公 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 A B A B A B 進(jìn)步道 405411 基本參數(shù) 建筑面積： 5545m2 地上層數(shù)： 3 首選方案：每一座整租辦公 備選方案：分租工作室 +配套 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 A B C D F E H G Q R S T U V X W J I K L M N O P 租金確立因素 本項(xiàng)目是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)，租金的高低受多方面因素的影響： 一、地理位置（周邊的交通情況） 二、不同類(lèi)型客戶(hù)租金承受能力 三、市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目或相似業(yè)態(tài)的價(jià)格水平 四、后期經(jīng)營(yíng)管理公司 對(duì)于一個(gè)全新的物業(yè)都需要有磨合期（大約 13年），前期租金應(yīng)定位在一個(gè)略低于市場(chǎng)水平的租金，這樣將降低客戶(hù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有助于其良性循環(huán)發(fā)展。舊 “舊”是意庫(kù)的特色，“老”是意庫(kù)的特點(diǎn)。 類(lèi) 比 項(xiàng) 目 分 析 天津意庫(kù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 ? [地址 ] 天津市 紅橋區(qū)湘潭道 11號(hào) ? [業(yè)態(tài) ] 飲食文化休閑區(qū)、工業(yè)文明展示體驗(yàn)、文化創(chuàng)意設(shè) 計(jì)區(qū)、創(chuàng)意集市、城市景觀休閑區(qū)、特色休閑商業(yè)、 津味文化手工作坊； ? [面積 ] 25000余平方米 ? [知名商戶(hù) ] 香港人居裝飾工程有限公司 天津億呈創(chuàng)意科 技 有限公司 天津意庫(kù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是天津首家利用老廠(chǎng)房整體規(guī)劃、 改造而成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 .開(kāi)闊的廠(chǎng)房、優(yōu)雅的院落、 LOFT的 生活，快捷的工作環(huán)境，意庫(kù)將歷史、建筑與人完美調(diào)和。這使得田子坊看上去很陰柔，因此它象江南水鄉(xiāng)一樣，適合在陰雨天去轉(zhuǎn)悠。 ? 小 表現(xiàn)為小尺度、小規(guī)模、小建筑。 2022年開(kāi)發(fā)舊廠(chǎng)房 2萬(wàn)余平方米，吸引來(lái)自18個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 70余家企業(yè)，并形成了以室內(nèi)設(shè)計(jì)、視覺(jué)藝術(shù)、工藝美術(shù)為主的產(chǎn)業(yè)特色。 ?公共區(qū)域 在８號(hào)橋，除１號(hào)樓大廳外的所有室外、半室外空間都可供租戶(hù)免費(fèi)使用。 ?外墻 極富特色的外墻最能體現(xiàn)建筑上新舊結(jié)合的設(shè)計(jì)思路。 8號(hào)橋創(chuàng)意園區(qū)周?chē)缆翻h(huán)繞，配套合理，是理想的全智能化高檔辦公大廈。經(jīng)過(guò)精心改造，原來(lái)那些厚重的磚墻、林立的管道、斑駁的地面被保留了下來(lái)，使整個(gè)空間充滿(mǎn)了工業(yè)文明時(shí)代的滄桑韻味；同時(shí)，從大門(mén)口法國(guó)藝術(shù)家創(chuàng)作的大型雕塑 《 綠門(mén) 》 ，到灰磚外墻上鮮亮的玫紅色塊，以及內(nèi)部歌劇院般的層疊式休閑吧等，無(wú)不體現(xiàn)出創(chuàng)意風(fēng)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)（ T） ?前期大量的資金投入，必須在使用年限內(nèi)回籠資金并盈利，這是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的瓶頸所在。在短短的幾年里，迅速成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎之一。 ?周邊多個(gè)高檔住宅（君臨天下、恒隆廣場(chǎng)、津門(mén)津塔、仁恒海河廣場(chǎng)、海河大道等） 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W） ?本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)單行線(xiàn)較多（行車(chē)不便利），停車(chē)位較少（無(wú)法滿(mǎn)足較多客戶(hù)需求） ?工程條件欠缺（無(wú)天然氣管道、電量不足），樓體結(jié)構(gòu)復(fù)雜，造成分租困難，對(duì)招租業(yè)態(tài)有一定限制。這種相互接駁的企業(yè)集群，構(gòu)成立體的多重交織的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)，對(duì)提高創(chuàng)新能力和經(jīng)濟(jì)效益都具有實(shí)際意義。 本項(xiàng)目可根據(jù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚原則，以意式街區(qū)為基礎(chǔ)，結(jié)合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、舊區(qū)改造和歷史建筑風(fēng)貌保護(hù)，從完善創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈和優(yōu)化資源配置出發(fā)，對(duì)本區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和整合，以導(dǎo)入規(guī)劃藝術(shù)設(shè)計(jì)業(yè)、各類(lèi)典藏博物館聚集區(qū)、名人工作室展示集聚區(qū)、設(shè)計(jì)師工作室及文化傳媒業(yè)集聚區(qū)等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)， 探索建立功能定位合理、具有明顯特色、可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。 發(fā)展?jié)摿? 項(xiàng) 目 定 位 分 析 意
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