天津“意式風(fēng)情區(qū)三期”項(xiàng)目定位報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 風(fēng)區(qū) 14號(hào)地隸屬于意風(fēng)區(qū)歷史風(fēng)貌建筑一部分，其特有的建筑特色及歷史文化背景已為打造創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)奠定了良好的基礎(chǔ)。目前依靠的客流主要集中在游客、婚紗攝影、商務(wù)考察、商務(wù)宴請(qǐng)等，缺少其他類(lèi)型客戶(hù)，以達(dá)到復(fù)合型消費(fèi)需求。即依托海河和南、北運(yùn)河兩岸自然和歷史文化資源，打造文化產(chǎn)業(yè)帶；打造中心城區(qū)、薊縣和濱海新區(qū)核心區(qū)三個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；打造楊柳青、團(tuán)泊、津南、武清、寶坻等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。區(qū)域中心為 4棟現(xiàn)代風(fēng)格建筑。整修后的意大利風(fēng)情旅游區(qū)不但可以比較完整地再現(xiàn)其歷史文化內(nèi)涵，還將融入文化藝術(shù)與商業(yè)元素，集餐飲娛樂(lè)、休閑購(gòu)物、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為一體，成為蘊(yùn)涵濃郁風(fēng)情與深厚文化底蘊(yùn)的高檔休閑商業(yè)街區(qū)。北京邁馳博文商業(yè)管理有限公司提供 天津“意式風(fēng)情區(qū)三期”項(xiàng)目 定位報(bào)告 項(xiàng)目定位分析 目 錄 類(lèi)比項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況分析 項(xiàng)目操盤(pán)思路 1 2 3 4 意大利風(fēng)貌區(qū)位于天津中心城區(qū)的中心地帶，距離濱海新區(qū)約 50公里，距離天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 14公里，距離京津高速約 8公里，緊臨北京天津之間的 33分鐘城際快車(chē)站。 原租界范圍 （紅 +綠） 開(kāi)發(fā)范圍 （紅色區(qū)域） 北至建國(guó)道 南至博愛(ài)道 東至五經(jīng)路 西至北安道 北至京山鐵路 南至海河 東至五經(jīng)路 西至北安道 和平路（商業(yè)中心） 天津東站 （城際快車(chē)） 金融城 CBD 奧風(fēng)區(qū) 古文化街 和平路（商業(yè)中心） 天津東站 （城際快車(chē)） 金融城 CBD 奧風(fēng)區(qū) 古文化街 項(xiàng) 目 概 況 分 析 本案 意大利風(fēng)情旅游區(qū)，作為意大利本土之外唯一保存完整的意大利風(fēng)貌建筑群，歷史上，一批中、意政界和文化界名人曾居住和活動(dòng)于此，并產(chǎn)生了廣泛的影響。整個(gè)區(qū)域由 14座獨(dú)立洋樓組成，外圍沿街中擁有多個(gè)歷史名人故居，如：華世奎舊居、梁?jiǎn)⒊嫳?、程克舊居、閻家琦舊居等。本市 《 規(guī)劃 》 的布局是：“兩帶三區(qū)多組團(tuán)”結(jié)構(gòu)。 發(fā)展環(huán)境 項(xiàng) 目 定 位 分 析 意風(fēng)區(qū)文化底蘊(yùn)深厚，緊鄰火車(chē)站，周邊住宅及辦公人群較少。一期、二期的餐飲功能及三期辦公功能相結(jié)合，互為補(bǔ)充，通過(guò)合理分配，使整個(gè)意風(fēng)區(qū)不再單調(diào)，更有吸引力及內(nèi)涵，增加消費(fèi)人群駐留意風(fēng)區(qū)的時(shí)間，增加其消費(fèi)幾率。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，將進(jìn)一步推動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展。 項(xiàng) 目 定 位 分 析 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的定義 ： 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)集聚的載體，其主要構(gòu)成應(yīng)有相關(guān)文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)方面的企業(yè)，有提供高科技技術(shù)支持 (如數(shù)字網(wǎng)絡(luò)技術(shù) )的企業(yè)，有國(guó)際化的策劃推廣和信息咨詢(xún)等中介機(jī)構(gòu)；還有從事文化創(chuàng)意產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)和在文化經(jīng)營(yíng)方面富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)公司等。 ?地鐵 2號(hào)線(xiàn)途徑本案，距天津站僅 1公里，距天津機(jī)場(chǎng) 14公里，公交線(xiàn)路四通八達(dá)。新興的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以其順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流的特有規(guī)律，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體系之中。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在天津還處于發(fā)展階段，將有很大發(fā)展前景。 項(xiàng) 目 定 位 分 析 項(xiàng)目定位分析 目 錄 類(lèi)比項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況分析 項(xiàng)目操盤(pán)思路 1 2 3 4 類(lèi) 比 項(xiàng) 目 分 析 上海 8號(hào)橋 ? [地址 ] 上海市盧灣區(qū)建國(guó)中路 810號(hào) ? [業(yè)態(tài) ] 建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢(xún)、影業(yè)制作、時(shí)尚商鋪、休閑餐飲 ? [面積 ] 12022余平方米 ? [知名商戶(hù) ] B+H 8號(hào)橋其前身是上海汽車(chē)制動(dòng)器廠 15000平方米的舊工業(yè)廠房。目前滿(mǎn)租。有著綠色“門(mén)”字造型的天橋，是一個(gè)放大版的８號(hào)橋的 logo，非?，F(xiàn)代。暖色的原木為室外環(huán)境增加了無(wú)限溫暖的感覺(jué)，同時(shí)亦在視覺(jué)上賦予了這個(gè)區(qū)域強(qiáng)烈的個(gè)性特征。 類(lèi) 比 項(xiàng) 目 分 析 上海田子坊 ? [地址 ] 上海市泰康路 210弄 ? [業(yè)態(tài) ] 視覺(jué)藝術(shù)、工藝美術(shù)、室內(nèi)設(shè)計(jì) ? [面積 ] 20220余平方米 ? [知名商戶(hù) ] 陳逸飛工作室 爾冬強(qiáng)藝術(shù)中心 田子坊原是上世紀(jì) 50年代典型的弄堂工廠，由上海食品工業(yè)機(jī)械廠、上海鐘塑配件廠等五家工廠組成。田子坊的特點(diǎn)是，它以不移動(dòng)、不改變的方式保存了石庫(kù)門(mén)的建筑，雖然這里看上去缺少秩序感，但卻更加原汁原味。 類(lèi) 比 項(xiàng) 目 分 析 項(xiàng)目特點(diǎn) ? 細(xì) 表現(xiàn)為細(xì)致、細(xì)密和細(xì)微。 類(lèi) 比 項(xiàng) 目 分 析 租金及優(yōu)惠政策 ? 1999年租金報(bào)價(jià)： 1元 /天 /平米 ? 2022年租金報(bào)價(jià) : 56元 /天 /平米 ? 2022年租金報(bào)價(jià) : 815元 /天 /平米 ? 優(yōu)惠政策：入駐外籍品牌有租金優(yōu)惠及稅收優(yōu)惠政策。 類(lèi) 比 項(xiàng) 目 分 析 項(xiàng)目特點(diǎn) ? 老 合 作為“舊工業(yè)建筑博物館”的意庫(kù)采用“以舊做舊”的改造方法 —— 在保留原有建筑的基礎(chǔ)上，大膽運(yùn)用玻璃和鋼質(zhì)框架外挑結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外景觀的互相滲透，給入駐者帶來(lái)張揚(yáng)和酷感，并利用節(jié)能設(shè)施，使得環(huán)保理念在這里真正得以實(shí)現(xiàn)。 價(jià)格定位 ? 實(shí)行“免租期” 租金策略，以達(dá)到吸引知名公司的快速進(jìn)駐。 若不給予一定的培育期，一步到位的直接以理想租金進(jìn)行租賃，則對(duì)客戶(hù)而言無(wú)異是“殺雞取卵”，一方面客戶(hù)不愿意進(jìn)場(chǎng)，容易造成項(xiàng)目空置；另一方面，即使能招到部分客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)，但由于項(xiàng)目人氣、客源短期內(nèi)難以形成，整體項(xiàng)目不溫不火，先入駐的客戶(hù)不愿支撐、新客戶(hù)不敢進(jìn)場(chǎng)，造成惡性循環(huán)。 招商策略 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 1．招商會(huì) 招商會(huì)是為政府部門(mén)或大型機(jī)構(gòu)團(tuán)體在國(guó)內(nèi)外舉辦的規(guī)模較大的綜合招商活動(dòng)，由 組織者組織本地區(qū)或本系統(tǒng)的有關(guān)部門(mén)和行業(yè)的招商單位和人員參加。 ? 會(huì)議組織形式為松散型，參加招商會(huì)的各個(gè)部門(mén)組織上受招商會(huì)組織者統(tǒng)一管理， 業(yè)務(wù)上可獨(dú)立開(kāi)展對(duì)外業(yè)務(wù)洽談，進(jìn)行招商活動(dòng)或貿(mào)易活動(dòng)。 招商方式建議 項(xiàng) 目 操 盤(pán) 思 路 3．項(xiàng)目介紹會(huì) 項(xiàng)目介紹會(huì)是招商組織在國(guó)內(nèi)外組織舉辦的小型專(zhuān)項(xiàng)招商活動(dòng)。 4．媒體信息發(fā)布會(huì) 信息發(fā)布會(huì)是招商組織在國(guó)內(nèi)外舉辦的發(fā)布招商信息的招商
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