【正文】 /平米 /天 /平米 /月 北方金融大廈 41000平米 /平米 /天 15元 /平米 /天 天信大廈 40547平米 /平米 /天 租金包含 峰匯廣場 97000平米 /平米 /天 /平米 /月 濱江萬麗大飯店 65000平米 4元 /平米 /天 租金包含 國華大廈 37000平米 2元 /平米 /天 /平米 /月 塞頓中心 160000平米 /平米 /天 /平米 /月 麗晶國際大廈 44032平米 4－ /平米 /天 租金包含 嘉利中心 57000平米 － /平米 /天 /平米 /月 佳怡國際大廈 8100平米 － 2元 /平米 /天 /平米 /月 項 目 操 盤 思 路 其它區(qū)域?qū)懽謽乔闆r 名稱 建筑面積 租金 物業(yè)費 合眾大廈 50000平米 /平米 /天 /平米 /月 廣銀大廈 47000平米 /平米 /天 3元 /平米 /月 大安大廈 25800平米 /平米 /天 租金包含 友誼大廈 40080平米 3元 /平米 /天 5元 /平米 /月 今晚報大廈 81413平米 /平米 /天 租金包含 環(huán)球置地廣場 84892平米 /平米 /天 21元 /平米 /月 民生大廈 33623平米 /平米 /天 /平米 /月 渤海 創(chuàng)智 30000平米 /平米 /天 13/平米 /月 中山國際大廈 100000平米 /平米 /天 2/平米 /月 項 目 操 盤 思 路 其它創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園情況 名稱 租金 建筑面積 6號院 /平米 /天 10000平米 意庫 /平米 /天 25000平米 民園西里 2元 /平米 /天 3690平米 辰赫 /平米 /天 10085平米 凌奧創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 1元 /平米 /天 120220平米 項 目 操 盤 思 路 租金策略 結(jié)合項目自身所具備的文化氣息及歷史蘊含價值，以及根據(jù)天津市寫字樓租金調(diào)研結(jié)果及創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金調(diào)研結(jié)果，初步擬定本案未來租金定位在 23元 /平米 /天左右， 根據(jù)入住品牌及租賃面積的不同而略有浮動。狹小的街巷、弄堂是它最主要的空間特征。 類 比 項 目 分 析 項目特點 ? 橋 整個８號橋由 7棟房子構(gòu)成，在房子的二層，設(shè)計師以橋作為連接，連通了每一棟房子，也使得人與人之間的溝通有了一個最好的平臺。 ?目前 14號地與意風(fēng)街有進(jìn)步道隔離，難以與一期、二期形成互動。項目定位為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，通過吸引知名廣告文化企業(yè)及個人工作室等業(yè)態(tài)，利用其自身的辦公人群及客戶人群，填補(bǔ)該區(qū)域的消費人群空白。地鐵、高速公路、輕軌、火車等交通設(shè)施便捷。 北京、上海的經(jīng)驗證明，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，天津要依托海河和南北運河兩岸自然和歷史文化資源、沿海的先進(jìn)制造業(yè)基礎(chǔ)，充分利用中心城區(qū)的歷史建筑遺存，突出特色，錯位發(fā)展，規(guī)劃和建設(shè)一批重點創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園或集聚區(qū)，形成中心城區(qū)、薊縣、濱海新區(qū)核心區(qū)為節(jié)點，天津美院地區(qū)、老城廂地區(qū)、海河沿線地區(qū)、 6號院地區(qū)、音樂學(xué)院周邊、智慧城和濱海新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)為重點的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園三大主要癥結(jié)及解決辦法： 產(chǎn)業(yè)定位不清，管理能力不足 — 明確管理部門職能，加強(qiáng)監(jiān)管力度； 中小企業(yè)生存難，客群不穩(wěn)定 — 選擇正確園區(qū)導(dǎo)向，加強(qiáng)扶植力度及宣傳力度 ； 商業(yè)比例過高，喧賓奪主 — 控制配套商業(yè)的比例及業(yè)態(tài)組成 ； 項 目 定 位 分 析 SWOT分析 項目優(yōu)勢（ S） ?項目文化底蘊豐厚（名人故居、意式風(fēng)貌建筑群），屬于天津市意式風(fēng)情街知名街區(qū)，作為意大利本土之外唯一保存完整的意大利風(fēng)貌建筑群，有著難以比擬的自身特色。其中80%為辦公樓用于出租， 20%為餐飲、咖啡吧等配套服務(wù)設(shè)施。 類 比 項 目 分 析 項目特點 ? 門 最典型的地方是大門以花崗石作門樓，石門框，配有銅環(huán)的黑漆木門扇。 ? 融 ? 對外公布招商的項目多，投資的區(qū)域和項目規(guī)模較大，行業(yè)涉及面廣。由招商組織向各界介紹本地區(qū)的投資政策和投資環(huán)境，推出招商項目，發(fā)布各種招商信息。 為此建議推行以下政策： ?中前期的免租 對率先進(jìn)駐的知名企業(yè)可以給予適當(dāng)?shù)拿庾馄? ?對小企業(yè)的扶持 對于一些小型的工作室、畫室等客戶加大扶持力度，創(chuàng)造體現(xiàn)創(chuàng)意文化氛圍 ?一期廣場配合做活動，入駐客戶可優(yōu)先使用廣場。 類 比 項 目 分 析 天津意庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 ? [地址 ] 天津市 紅橋區(qū)湘潭道 11號 ? [業(yè)態(tài) ] 飲食文化休閑區(qū)、工業(yè)文明展示體驗、文化創(chuàng)意設(shè) 計區(qū)、創(chuàng)意集市、城市景觀休閑區(qū)、特色休閑商業(yè)、 津味文化手工作坊； ? [面積 ] 25000余平方米 ? [知名商戶 ] 香港人居裝飾工程有限公司 天津億呈創(chuàng)意科 技 有限公司 天津意庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是天津首家利用老廠房整體規(guī)劃、 改造而成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 .開闊的廠房、優(yōu)雅的院落、 LOFT的 生活，快捷的工作環(huán)境，意庫將歷史、建筑與人完美調(diào)和。 ?公共區(qū)域 在８號橋，除１號樓大廳外的所有室外、半室外空間都可供租戶免費使用。 項目風(fēng)險（ T） ?前期大量的資金投入，必須在使用年限內(nèi)回籠資金并盈利，這是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的瓶頸所在。 本項目可根據(jù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚原則，以意式街區(qū)為基礎(chǔ)，結(jié)合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)特點、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、舊區(qū)改造和歷史建筑風(fēng)貌保護(hù)，從完善創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈和優(yōu)化資源配置出發(fā)，對本區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和整合，以導(dǎo)入規(guī)劃藝術(shù)設(shè)計業(yè)、各類典藏博物館聚集區(qū)、名人工作室展示集聚區(qū)、設(shè)計師工作室及文化傳媒業(yè)集聚區(qū)等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點， 探索建立功能定位合理、具有明顯特色、可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。區(qū)域中心為 4棟現(xiàn)代風(fēng)格建筑。整個區(qū)域由 14座獨立洋樓組成，外圍沿街中擁有多個歷史名人故居，如：華世奎舊居、梁啟超飲冰室、程克舊居、閻家琦舊居等。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，將進(jìn)一步推動旅游業(yè)的發(fā)展。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在天津還處于發(fā)展階段，將有很大發(fā)展前景。暖色的原木為室外環(huán)境增加了無限溫暖的感覺，同時亦在視