【文章內(nèi)容簡介】 述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規(guī)律。由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價格獨占性較強，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行。即土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較強。尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制。因此，在進(jìn)行土地估價時，應(yīng)充分了解土地市場的上述特征，充分考慮土地的供求狀況和可能導(dǎo)致供求關(guān)系變化的因素。在進(jìn)行供求分析時，應(yīng)考慮時間因素，作動態(tài)分析。⑤報酬遞增遞減原則經(jīng)濟學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。土地投資同樣遵循這一原則。假設(shè)在某地段建設(shè)高層樓房，隨著樓層的增加，純收益相應(yīng)增加，當(dāng)超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個收益達(dá)到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟上是最有利的。為了確定這一點，必須就不同結(jié)構(gòu)不同高度建筑物的必要成本、預(yù)計收入、經(jīng)營支出等加以組合進(jìn)行計算，以尋找總收益上升和下降的轉(zhuǎn)折點。利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點，即最大收益點，也可稱為最有效使用點。因此這一原則與最有效使用原則密切相關(guān)。實際上，在任何給定的條件下，土地、勞動力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會相應(yīng)成比例增加。這一原則說明成本的增加并不一定會使土地價格增加。⑥貢獻(xiàn)原則按經(jīng)濟學(xué)中的邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價值大小，可依據(jù)其對總收益的貢獻(xiàn)大小來決定。對于土地估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。其中某一部分帶來的收益，對總收益而言，是部分與整體之間的關(guān)系。就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價是在生產(chǎn)經(jīng)營活動之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性。⑦變動原則一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形。它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及組合的變動過程中形成的。在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。此外，在評估工作中，我們還應(yīng)遵循客觀、公正、科學(xué)、合法以及多種方法相比較的原則。評估思路根據(jù)估價規(guī)范，在房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)選用市場比較法作為其中的一種估價方法。本項目所征用的土地位于漢陽西部“七村一場”（鄭家嘴、徐灣、快活嶺、羅家嘴、陳家嘴、董家店、三眼橋7個村和什湖農(nóng)場），隨著武漢市周邊城區(qū)的發(fā)展，緊臨中心城區(qū)的漢陽西部土地市場較發(fā)達(dá)，因此適宜的估價方法選擇為市場比較法。2011年武漢市土地市場概況2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年。武漢市社會經(jīng)濟保持較快發(fā)展，全市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計達(dá)6500億元以上，較2010年增長12%以上，凈增1000億元左右。預(yù)計全年可完成財政收入1763億多元，%，經(jīng)濟增長表現(xiàn)出強大后勁。2011年4月武漢市發(fā)布《武漢市2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，指出“土地供應(yīng)空間布局應(yīng)以城市總體規(guī)劃確定的‘主城+新城組群’、‘主城區(qū)為核、多軸多心’空間結(jié)構(gòu)為導(dǎo)向，在確保中心城區(qū)重點功能區(qū)域供地的同時，逐步向新城組群傾斜，促進(jìn)主城與新城、中心城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。”為全年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)奠定了基調(diào)。與經(jīng)濟快速增長相反，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐漸深入，在年度樓市政策調(diào)控、貨幣收緊等一系列因素的影響之下，武漢土地市場全年呈現(xiàn)出先熱后冷的趨勢，市場習(xí)慣性底價成交，土地市場明顯降溫。根據(jù)武漢市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地塊258宗，比2010年多出59宗地，成交面積約為2萬畝，比2010年略有減少，同比下降31%左右。土地單價約275萬元/畝，平均樓面地價為1890元/平方米，%。，土地利用效率與2010年基本持平?？v觀全年土地交易，。通過年度變化分析可知，第一季度，無論是本土開發(fā)商，還是外來開發(fā)商，拿地都比較積極，交易量為全年最大，其中，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊依然很搶手，成為名企爭搶目標(biāo)，而郊區(qū)尤其是配套不足的遠(yuǎn)城區(qū)一些地塊比較受冷落?？梢钥闯鲩_發(fā)企業(yè)其實對市場并沒有十足的信心。第二季度，在受到國家出臺政策的深度打壓后，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，開始出現(xiàn)土地延期拍賣的現(xiàn)象，還有一宗地塊流拍，交易量急速下降。第三季度，遠(yuǎn)郊地塊供應(yīng)量遠(yuǎn)超中心城區(qū)，由于開發(fā)商上半年資金回籠情況不理想，而新政進(jìn)一步加大調(diào)控力度，開發(fā)商拿地壓力劇增，土地交易市場明顯降溫，土地出讓面積雖有增多，但大都集中于遠(yuǎn)城區(qū)，因此土地總體出讓金額仍較少。第四季度，年底多宗土地的出讓使得市場成交額略微上漲。到四季度，由于傳統(tǒng)樓市的“金九銀十”銷售狀態(tài)并不理想，開發(fā)商資金鏈更趨緊張，樓市的慘淡使得開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，至年末，國家明確堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的政策，使得開發(fā)商拿地能力和愿望均大大降低。四季度出現(xiàn)多宗地塊因為沒有買主，不得不一再延期拍賣，兩宗地塊流拍，絕大部分地塊以底價成交。漢陽區(qū)土地市場概況漢陽區(qū)開發(fā)用地成交量較2010年有顯著遞增，集約利用水平提升，土地價值顯著增長。2011年成交土地20宗，%，%。，%的同比增幅，占同期中心城區(qū)平均房價的30%左右。從成交土地的樓面地價分布來看，樓面地價在2000元/%；20003000元/%；3000元/%。漢陽區(qū)加大了居住用地供應(yīng)，同時注重通過土地市場引導(dǎo)辦公商服、公建設(shè)施等城市配套功能的完善。2011年，%，（），%；（合1182畝），%，%；（合318畝），%。若計入商住兼容用地中的居住用地，%，（），；%，（），用途結(jié)構(gòu)比較合理。評估綜合結(jié)論武漢市漢陽區(qū)近期土地成交案例如下：武漢市漢陽區(qū)近期土地成交案例序號地塊編號土地使用權(quán)人位置土地面積（公頃）用途供地方式容積率土地使用年限成交價格（萬元）畝單價（萬元/畝）樓面地價（元/平方米）成交時間1P(2011)074號荊州市正德億投資有限公司漢陽區(qū)江城大道與四新大道交叉口西南部商業(yè)金融業(yè)掛牌商服40年2232014992P(2011)097號武漢黃金口新城經(jīng)貿(mào)集團有限公司漢陽區(qū)黃金口工業(yè)園西北片，四新銅業(yè)項目西側(cè)工業(yè)掛牌工業(yè)50年1640/3P(2011)104號湖北墾鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)墨水湖北路（漢陽民政局對面）居住兼容商業(yè)掛牌住宅70年 商服40年48004P(2011)108號武漢城投房產(chǎn)集團有限公司漢陽區(qū)玫瑰園東路與永豐路交叉口東南角公共設(shè)施（酒店）掛牌商服40年324010095P(2011)075號中鐵房地產(chǎn)集團有限公司漢陽區(qū)磨山村A包居住掛牌、住宅70年586006P(2011)076號武漢祥泰源置業(yè)有限公司漢陽區(qū)磨山村B包居住與公共設(shè)施混合掛牌、住宅70年 商服40年847007P(2011)060號武漢藍(lán)空房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)潮江村公共設(shè)施兼容居住、居住掛牌、住宅70年 商服40年898008P(2011)050號武漢西高電氣有限公司漢陽區(qū)黃金口五村特1號、百威路以北工業(yè)掛牌工業(yè)50年258/9P(2011)057號名流置業(yè)武漢有限公司漢陽區(qū)鄧甲村居住掛牌—住宅70年 商服40年142860商業(yè)金融業(yè)10P(2011)034號河南和昌置業(yè)發(fā)展有限公司漢陽區(qū)二環(huán)線以南、漢欣街以北、芳草路西路以東、芳草路以西居住掛牌住宅70年4207111P(2011)035號武漢新區(qū)建設(shè)開發(fā)投資有限公司漢陽區(qū)芳草北二街以南、四新大道以北、芳草路西路以東、芳草路以西商業(yè)金融業(yè)掛牌商服40年2244612P(2011)036號武漢新區(qū)建設(shè)開發(fā)投資有限公司漢陽區(qū)芳草北二街以南、四新大道以北、龍陽東路以東、芳草西路以西商業(yè)金融業(yè)掛牌商服40年2850913P(2011)004號武漢市漢陽黃金口都市工業(yè)園區(qū)管理辦公室漢陽區(qū)黃