【正文】 資金平衡結論從靜態(tài)角度分析。根據(jù)相關文件，項目的投資概算情況如下：，、）、。通過財務分析。其中項目改造5年內完成，土地供應滯后1年。由于項目未來的償債收入和建設投資支出等會受到政策的調控，故在整個計算期內都使用預測的固定價格。項目債務資金來源平衡資金的來源為土地凈收益和成本返還，但這部分資金并不是從計算期第1年就可以實現(xiàn)的，可出讓土地的凈收益在整個計算期的第2年（2013年）開始實現(xiàn)，融資計劃在2012年開始實施，融資金額為441000萬元，%，債務資金的償還來源為土地出讓凈收益。一．項目資本金根據(jù)投資估算和資金使用計劃，按照國家資本金制度的規(guī)定要求，本項目的資本金額度不應低于項目總投資的30%。土地凈收益估算國家規(guī)定計提費用（萬元）土地凈收益（萬元）土地出讓支農支出土地出讓廉租房支出土地出讓業(yè)務費農田水利建設基金教育資金 五、資金平衡結論，（土地出讓總收入扣減項目改造總成本）。教育資金根據(jù)國發(fā)〔2011〕22號文《國務院關于進一步加大財政教育投入的意見》，“從2011年1月1日起，各地區(qū)要從當年以招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議方式出讓國家土地使用權取得的土地出讓收入中，按照扣除征地和拆遷補償、土地開發(fā)等支出后余額10%的比例，計提教育資金”。土地出讓業(yè)務費根據(jù)《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》（[92]財綜字第172號）以及《湖北省國有土地使用權有償使用收入征收及財務管理暫行辦法》，財政部門按照上繳的土地收入，可提取一定比例的業(yè)務費，一般不超過2%，用于土地收入中各項業(yè)務支出。在土地出讓過程中，還應繳納一定比例的資金（支農支出、廉租房建設、土地出讓業(yè)務費、農田水利建設基金、教育資金），這部分資金應從土地收益中扣除，扣除后的土地收益可用于項目建設及還款需求。 商服40年898008P(2011)050號武漢西高電氣有限公司漢陽區(qū)黃金口五村特1號、百威路以北工業(yè)掛牌工業(yè)50年258/9P(2011)057號名流置業(yè)武漢有限公司漢陽區(qū)鄧甲村居住掛牌—住宅70年若計入商住兼容用地中的居住用地，%，（），；%，（），用途結構比較合理。，%的同比增幅，占同期中心城區(qū)平均房價的30%左右。到四季度，由于傳統(tǒng)樓市的“金九銀十”銷售狀態(tài)并不理想，開發(fā)商資金鏈更趨緊張，樓市的慘淡使得開發(fā)商拿地熱情驟減，至年末，國家明確堅持房地產調控不動搖的政策，使得開發(fā)商拿地能力和愿望均大大降低。可以看出開發(fā)企業(yè)其實對市場并沒有十足的信心。土地單價約275萬元/畝，平均樓面地價為1890元/平方米，%。2011年4月武漢市發(fā)布《武漢市2011年度國有建設用地供應計劃》，指出“土地供應空間布局應以城市總體規(guī)劃確定的‘主城+新城組群’、‘主城區(qū)為核、多軸多心’空間結構為導向，在確保中心城區(qū)重點功能區(qū)域供地的同時，逐步向新城組群傾斜，促進主城與新城、中心城區(qū)與遠城區(qū)的協(xié)調發(fā)展。本項目所征用的土地位于漢陽西部“七村一場”（鄭家嘴、徐灣、快活嶺、羅家嘴、陳家嘴、董家店、三眼橋7個村和什湖農場），隨著武漢市周邊城區(qū)的發(fā)展，緊臨中心城區(qū)的漢陽西部土地市場較發(fā)達，因此適宜的估價方法選擇為市場比較法。在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。⑦變動原則一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。⑥貢獻原則按經濟學中的邊際收益原則，衡量各生產要素的價值大小，可依據(jù)其對總收益的貢獻大小來決定。利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點，即最大收益點，也可稱為最有效使用點。⑤報酬遞增遞減原則經濟學中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。即土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較強。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。③最有效利用原則由于土地具有用途多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益，且土地權利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的作為確定土地利用方式的依據(jù)。土地也是如此，它的價格也受預期收益形成因素的變動所左右，所以，土地投資者是在預測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。在對項目用地類似地區(qū)和周邊地區(qū)土地價格數(shù)據(jù)資料調查分析的基礎上，根據(jù)對地區(qū)經濟環(huán)境、市場前景、規(guī)劃方案、開發(fā)成本和土地增值潛力研究的分析及結論，對項目用地熟地狀態(tài)時的土地價格進行評估定位。項目改造成本估算表面積(畝)項目改造成本（萬元）土地登記費（萬元）基礎設施投資（萬元）不可預見費（萬元）利息（萬元）項目改造總成本（含息）（萬元） 1成本回收土地單價本項目擬對可出讓用地、禁建區(qū)及水域之外的基礎設施用地等其他土地實行成本回收?；A設施投資，根據(jù)以往數(shù)據(jù)，初步估算投資強度為25萬元/畝。拆遷補償費（1）住宅初步估算，住宅的建筑面積有500000平方米（重置價補償建筑面積），拆遷補償標準為400元/平方米。據(jù)此估算。打包項目需要安排80萬平方米的還建房。結合打包地塊現(xiàn)狀，初步估算工業(yè)用地、公共設施用地、居住用地、市政公用設施用地、居住配套教育用地、公共設施用地、獨立公用停車場用地的征地補償成本單價為年產值標準的21倍（其中土地補償費、安置補助費的補償倍數(shù)合計為20倍，地上附著物和青苗補償費的補償倍數(shù)合計為1倍），約20萬元/畝，綠地、水域、禁限建區(qū)、（其中土地補償費、安置補助費的補償倍數(shù)合計為6倍，），約8萬元/畝。前期規(guī)費估算序號費用名稱收費標準小計用地分類經營性、公建類用地其他用地（水域、禁建區(qū)）土地面積（公頃）　折合（畝）　 一、前期規(guī)費1耕地開墾費（萬元） 　2征地管理費（萬元）%征地費總額 　　3新增建設用地有償使用費（萬元）80元/平方米 　4新菜地開發(fā)基金（萬元） 　5水利建設基金（萬元）耕地：2000元/畝； 非耕地：1500元/畝 　6耕地占用稅（萬元）50元/平方米 　前期規(guī)費小計（萬元） 征地成本改造項目用地為集體土地，地上房屋采取還建方式進行補償，宅基地部分按《武漢市中心城區(qū)農村宅基地區(qū)位圖》確定所處地區(qū)宅基地區(qū)位分類，確定宅基地價格。⑥水利建設基金依據(jù)省政府[1999]182號令按耕地2000元/畝、非耕地1500元/畝計取。②征地管理費依據(jù)計價格[2001]585號文、鄂價房字[1995]44號文、鄂價房服[2001]117號文、鄂價房服[2002]47號文標準，%計取。工業(yè)地價評估技術思路由于估價對象工業(yè)用地所處區(qū)域位于武漢市基準地價覆蓋區(qū)內，故可采用基準地價系數(shù)修正法評估工業(yè)用地價格。重置價評估中房屋折舊（成新率）的評估采用年限折舊法和勘察打分法相結合。耕地部分，按成本法測算征收集體土地耕地費用，并參照其他拆遷評估項目中征收集體土地費用經驗數(shù)據(jù)調整。一、測算說明根據(jù)土地供應計劃，制定項目改造計劃：項目改造要納入武漢市總體的改造計劃，形成改造成本和供給總量的平衡； 按照武政【2004】7號文提出的土地開發(fā)運作的模式開展項目改造工作，項目改造要抑制該地區(qū)地價不正常波動和違規(guī)違建的因素，要成片成規(guī)模的進行土地收購；項目改造需要結合市場的供需狀況，適時適地的進行項目改造，要兼顧開發(fā)商投資者的選址意向，重大項目和與社會經濟發(fā)展關聯(lián)密切的項目，必須做好土地的先期改造工作；項目改造要考慮資金的籌措能力和資金負擔壓力，需要結合資金供給方案擬定可行的改造計劃。因此，無法按照目前城中村改造政策進行單個城中村改造，只能實施整體改造。漢陽西部“七村一場”地區(qū)基礎設施極其缺失，村民醫(yī)療、教育以及供水、排水、供電、道路、通訊等必要生活配套設施嚴重不足，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全等問題長期沒有得到有效解決，非城非鄉(xiāng)的局面造成該區(qū)域農民社會保障和生活質量均無低于區(qū)內其他城中村村民水平。項目整體改造的必要性一是三環(huán)線綜合整治及綠化帶建設的需要。項目定義為由武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范投資開發(fā)有限公司負責投資運作的武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項目。根據(jù)武漢市漢陽區(qū)人民政府文件：陽政文[2012]8號《漢陽區(qū)人民政府武漢地產開發(fā)投資集團有限公司關于聯(lián)合組建武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)投資開發(fā)有限公司