【正文】 武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目資金平衡方案武漢國(guó)佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司2012年5月39 / 42目 錄第一章 項(xiàng)目基本情況 1一．項(xiàng)目概況及背景 1二、項(xiàng)目區(qū)位概況 2第二章 項(xiàng)目成本概算 4一、測(cè)算說(shuō)明 4二、征地成本測(cè)算依據(jù) 4三、征地成本測(cè)算過(guò)程 5四、主要技術(shù)思路和相關(guān)說(shuō)明 6五、項(xiàng)目成本測(cè)算 7第三章 平衡資金測(cè)算 14一、土地價(jià)格定位 14二、土地出讓收益 24三、國(guó)家規(guī)定計(jì)提費(fèi)用 28四、土地凈收益測(cè)算 30五、資金平衡結(jié)論 30第四章 融資計(jì)劃 31一．項(xiàng)目資本金 31二、項(xiàng)目債務(wù)資金籌措 31三、土地收益轉(zhuǎn)投 34第五章 項(xiàng)目平衡財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 35一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 35二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 36三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 36第六章 分析結(jié)論 37附表、附件 39一．附表 39二．附件 39第一章 項(xiàng)目基本情況一．項(xiàng)目概況及背景項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）。項(xiàng)目定義為由武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范投資開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)投資運(yùn)作的武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目。根據(jù)武漢市漢陽(yáng)區(qū)人民政府文件：陽(yáng)政文[2012]8號(hào)《漢陽(yáng)區(qū)人民政府武漢地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司關(guān)于聯(lián)合組建武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)投資開(kāi)發(fā)有限公司的請(qǐng)示》，項(xiàng)目由武漢市漢陽(yáng)區(qū)人民政府指定的湖北天創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和武漢匯科質(zhì)量檢測(cè)有限公司共同出資，與武漢地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司組建合資公司——武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)投資開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)投資運(yùn)作。項(xiàng)目背景為促進(jìn)漢陽(yáng)西部城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，貫徹落實(shí)好湖北省、武漢市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于加快漢陽(yáng)西部“七村一場(chǎng)”（鄭家嘴、徐灣、快活嶺、羅家嘴、陳家嘴、董家店、三眼橋7個(gè)村和什湖農(nóng)場(chǎng)）綜合改造的批示精神，漢陽(yáng)區(qū)委、區(qū)人民政府會(huì)同武漢地產(chǎn)集團(tuán)，對(duì)聯(lián)合推進(jìn)漢陽(yáng)西部“七村一場(chǎng)”整體改造工作進(jìn)行了多次會(huì)商，現(xiàn)已簽訂《合作框架協(xié)議書(shū)》和《合作協(xié)議》。根據(jù)《武漢市人民政府國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)關(guān)于綜四交字【068】號(hào)政務(wù)督查事項(xiàng)的回復(fù)意見(jiàn)》，武漢市漢陽(yáng)區(qū)人民政府所屬全資子公司與武漢地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司共同組建合資公司——武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)投資開(kāi)發(fā)有限公司，作為“武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)”整體改造主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目投融資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造建設(shè)，實(shí)施項(xiàng)目改造。項(xiàng)目整體改造的必要性一是三環(huán)線綜合整治及綠化帶建設(shè)的需要。自2011年4月起，武漢市啟動(dòng)了三環(huán)線及周邊環(huán)境綜合整治工作，要求將三環(huán)線建成武漢市“百里文明示范路”，對(duì)三環(huán)線建設(shè)提出了“快速通達(dá)、智能誘導(dǎo)、綠化美化、管理規(guī)范”的具體要求。由于漢陽(yáng)西部“七村一場(chǎng)”緊鄰三環(huán)線西側(cè)，沿三環(huán)線約8公里長(zhǎng)，若不對(duì)其進(jìn)行整體改造，漢陽(yáng)三環(huán)線西側(cè)的綜合整治和綠化帶建設(shè)所需的拆遷和征地資金將無(wú)法落實(shí)，從而影響全市三環(huán)線整治目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二是“三萬(wàn)”活動(dòng)中村民強(qiáng)烈要求進(jìn)行改造。漢陽(yáng)西部“七村一場(chǎng)”地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施極其缺失，村民醫(yī)療、教育以及供水、排水、供電、道路、通訊等必要生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全等問(wèn)題長(zhǎng)期沒(méi)有得到有效解決，非城非鄉(xiāng)的局面造成該區(qū)域農(nóng)民社會(huì)保障和生活質(zhì)量均無(wú)低于區(qū)內(nèi)其他城中村村民水平。自2011年3月武漢市“三萬(wàn)”活動(dòng)啟動(dòng)以來(lái)，漢陽(yáng)西部“七村一場(chǎng)”農(nóng)民群眾向駐村工作組強(qiáng)烈反映要求實(shí)施村灣整體改造。三是“城市生態(tài)綠楔”規(guī)劃要求只能實(shí)施整體改造。漢陽(yáng)西部“七村一場(chǎng)”位于城郊結(jié)合部，根據(jù)2010年國(guó)務(wù)院批復(fù)《武漢市城市總體規(guī)劃（2010～2020年）》，漢陽(yáng)西部“七村一場(chǎng)”中有4個(gè)村屬規(guī)劃中“城市生態(tài)綠楔”范圍，禁建區(qū)和限建區(qū)面積較大，加之該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施落后，需要全新建設(shè)和改造。因此，無(wú)法按照目前城中村改造政策進(jìn)行單個(gè)城中村改造，只能實(shí)施整體改造。二、項(xiàng)目區(qū)位概況漢陽(yáng)西部“七村一場(chǎng)”隸屬漢陽(yáng)區(qū)永豐街辦事處，東鄰武漢三環(huán)線，西連蔡甸區(qū)，南與武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)毗鄰，北接漢蔡高速公路。漢陽(yáng)區(qū)人民政府對(duì)“武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)”整體改造項(xiàng)目高度重視并將給與大力支持。第二章 項(xiàng)目成本概算漢陽(yáng)西部“七村一場(chǎng)”項(xiàng)目成本主要包括擬改造地塊征地報(bào)批規(guī)費(fèi)、征地補(bǔ)償成本、還建房投資、貨幣補(bǔ)償成本、裝修補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地登記費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施投資費(fèi)用（三通一平）、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、財(cái)務(wù)成本等。一、測(cè)算說(shuō)明根據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃，制定項(xiàng)目改造計(jì)劃：項(xiàng)目改造要納入武漢市總體的改造計(jì)劃，形成改造成本和供給總量的平衡； 按照武政【2004】7號(hào)文提出的土地開(kāi)發(fā)運(yùn)作的模式開(kāi)展項(xiàng)目改造工作，項(xiàng)目改造要抑制該地區(qū)地價(jià)不正常波動(dòng)和違規(guī)違建的因素，要成片成規(guī)模的進(jìn)行土地收購(gòu)；項(xiàng)目改造需要結(jié)合市場(chǎng)的供需狀況，適時(shí)適地的進(jìn)行項(xiàng)目改造，要兼顧開(kāi)發(fā)商投資者的選址意向，重大項(xiàng)目和與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)密切的項(xiàng)目，必須做好土地的先期改造工作；項(xiàng)目改造要考慮資金的籌措能力和資金負(fù)擔(dān)壓力，需要結(jié)合資金供給方案擬定可行的改造計(jì)劃。根據(jù)改造項(xiàng)目的規(guī)模，緊密聯(lián)系市場(chǎng)供需狀況，該項(xiàng)目改造周期暫定為5年。二、征地成本測(cè)算依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》；《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502911999）；《武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見(jiàn)》；《武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》；武漢市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知（武價(jià)房字【2004】74號(hào)）；《武漢市中心城區(qū)農(nóng)村宅基地區(qū)位圖》；《武漢市市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估》；現(xiàn)場(chǎng)勘查資料、市場(chǎng)調(diào)查資料及評(píng)估人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)行情；委托單位提供的其他有關(guān)資料。三、征地成本測(cè)算過(guò)程改造項(xiàng)目用地為集體土地，地上房屋采取還建方式進(jìn)行補(bǔ)償，宅基地部分按《武漢市中心城區(qū)農(nóng)村宅基地區(qū)位圖》確定所處地區(qū)宅基地區(qū)位分類，確定宅基地價(jià)格。耕地部分，按成本法測(cè)算征收集體土地耕地費(fèi)用，并參照其他拆遷評(píng)估項(xiàng)目中征收集體土地費(fèi)用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)調(diào)整。具體工作內(nèi)容及流程如下：在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查的基礎(chǔ)上，參照項(xiàng)目預(yù)評(píng)資料，確定房屋平均重置價(jià)格及建筑容積率，估算總建筑面積及各類型用途房屋的比例；根據(jù)實(shí)際用途確定各種用途區(qū)位價(jià)格（商業(yè)、住宅區(qū)位單價(jià)）；國(guó)有土地上企業(yè)，已評(píng)估的按評(píng)估資料顯示的土地、房產(chǎn)、裝修、資產(chǎn)設(shè)備的補(bǔ)償金額匯總，未評(píng)估的在明確土地用途性質(zhì)為工業(yè)的按工業(yè)用途測(cè)算地價(jià)及其他部分補(bǔ)償金額；集體土地征地補(bǔ)償根據(jù)《武漢市征用集體所有土地補(bǔ)償安置辦法》（武漢市人民政府令第149號(hào)）；集體建設(shè)用地征地補(bǔ)償根據(jù)《武漢市征用集體所有土地補(bǔ)償安置辦法》（武漢市人民政府令第149號(hào)）和《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（武漢市人民政府令第148號(hào)），其集體土地上企業(yè)按照評(píng)估資料顯示的土地、房產(chǎn)、裝修、資產(chǎn)設(shè)備的補(bǔ)償金額匯總測(cè)算。四、主要技術(shù)思路和相關(guān)說(shuō)明房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)評(píng)估采用重置成本法，即求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。房屋重置價(jià)依據(jù)《武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》（武價(jià)房字【2004】第74號(hào)）。重置價(jià)評(píng)估中房屋折舊（成新率）的評(píng)估采用年限折舊法和勘察打分法相結(jié)合。住宅用房區(qū)位價(jià)格評(píng)估技術(shù)思路采用市場(chǎng)法評(píng)估住宅區(qū)位價(jià)的技術(shù)思路：遵循市場(chǎng)法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)評(píng)估人員掌握的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料，在與估價(jià)對(duì)象地塊同一供求圈內(nèi)選擇三至五個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相似的近期房屋交易實(shí)例作為可比實(shí)例，扣減重置價(jià)后，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正，求取待估房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)格（比準(zhǔn)價(jià)格）。商業(yè)、辦公用房區(qū)位價(jià)格評(píng)估技術(shù)思路商業(yè)、辦公用房的評(píng)估采用收益法為主，有條件的可同時(shí)采用市場(chǎng)比較法。在具體操作中選取估價(jià)對(duì)象周邊同類型商業(yè)用房的正?？陀^租金收益作為估價(jià)對(duì)象未來(lái)正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。工業(yè)地價(jià)評(píng)估技術(shù)思路由于估價(jià)對(duì)象工業(yè)用地所處區(qū)域位于武漢市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)內(nèi)，故可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估工業(yè)用地價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是以基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)成果為依據(jù)，通過(guò)對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，利用宗地地價(jià)影響系數(shù)，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的方法。五、項(xiàng)目成本測(cè)算本次測(cè)算中征地成本按征地補(bǔ)償單價(jià)綜合補(bǔ)償?shù)姆绞健?，征地成本測(cè)算如下：