【正文】 標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議方式出讓國家土地使用權(quán)取得的土地出讓收入中，按照扣除征地和拆遷補(bǔ)償、土地開發(fā)等支出后余額10%的比例，計(jì)提教育資金”。本次估算取土地出讓收益的10%。國家規(guī)定計(jì)提費(fèi)用為以上五項(xiàng)之和， 萬元。四、土地凈收益測(cè)算土地出讓總收入扣減交易服務(wù)費(fèi)、 萬元。土地凈收益估算國家規(guī)定計(jì)提費(fèi)用（萬元）土地凈收益（萬元）土地出讓支農(nóng)支出土地出讓廉租房支出土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)農(nóng)田水利建設(shè)基金教育資金 五、資金平衡結(jié)論，（土地出讓總收入扣減項(xiàng)目改造總成本）。，土地增值收益扣減交易服務(wù)費(fèi)、。第四章 融資計(jì)劃項(xiàng)目融資主體為武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)投資開發(fā)有限公司。項(xiàng)目資金籌措來源分為三個(gè)部分：資本金、債務(wù)資金、土地出讓收益。一．項(xiàng)目資本金根據(jù)投資估算和資金使用計(jì)劃，按照國家資本金制度的規(guī)定要求，本項(xiàng)目的資本金額度不應(yīng)低于項(xiàng)目總投資的30%。，%，資本金來源為企業(yè)自有資金。二、項(xiàng)目債務(wù)資金籌措項(xiàng)目債務(wù)資金測(cè)算根據(jù)總成本費(fèi)用估算和資金使用計(jì)劃，按照國家資本金制度的規(guī)定要求，本項(xiàng)目的債務(wù)資金額度不應(yīng)高于項(xiàng)目總投資的70%。按照70%計(jì)算，在不考慮總資金結(jié)構(gòu)的情況下，本項(xiàng)目債務(wù)資金總額至多為：。項(xiàng)目債務(wù)資金來源平衡資金的來源為土地凈收益和成本返還，但這部分資金并不是從計(jì)算期第1年就可以實(shí)現(xiàn)的，可出讓土地的凈收益在整個(gè)計(jì)算期的第2年（2013年）開始實(shí)現(xiàn)，融資計(jì)劃在2012年開始實(shí)施，融資金額為441000萬元，%，債務(wù)資金的償還來源為土地出讓凈收益。項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號(hào)年份合計(jì)計(jì)算期項(xiàng)目1234561總投資 項(xiàng)目改造成本 項(xiàng)目改造投資利息 2資金籌措 項(xiàng)目資本金 自有資金 　用于項(xiàng)目改造投資 　用于項(xiàng)目改造投資利息 項(xiàng)目出讓土地收入 　用于項(xiàng)目改造投資 債務(wù)資金 銀行貸款 　用于項(xiàng)目改造投資 　利息利息的償還來源為土地收益，期末本息全部還清。借款還本付息計(jì)劃表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目利率(%)合計(jì)計(jì)算期1234561借款及還本付息　　　　　　　　年初本息余額　　　 本年借款　 本年應(yīng)計(jì)利息 本年還本付息　 本年還本　 　 本年付息　 年末本息余額　 2還本資金來源　 未分配利潤　 自有資金　 3財(cái)務(wù)分析指標(biāo)　　　　　　利息備付率 償債備付率　 三、土地收益轉(zhuǎn)投土地供應(yīng)計(jì)劃從2013年開始，部分土地出讓凈收益可轉(zhuǎn)投入，用于償還借款利息，這部分資金為215000萬元，%。第五章 項(xiàng)目平衡財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取財(cái)務(wù)價(jià)格項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)未來的償債收入和建設(shè)投資進(jìn)行分析時(shí)所采用的價(jià)格是預(yù)測(cè)價(jià)格。由于項(xiàng)目未來的償債收入和建設(shè)投資支出等會(huì)受到政策的調(diào)控，故在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)都使用預(yù)測(cè)的固定價(jià)格。利率結(jié)合本項(xiàng)目的融資及還款期限，根據(jù)中國人民銀行公布的2011年7月7日起執(zhí)行的人民幣貸款基準(zhǔn)利率，%。項(xiàng)目計(jì)算期選取根據(jù)同類項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施周期和本項(xiàng)目實(shí)際需要，項(xiàng)目改造規(guī)模較大，但考慮到用地方的實(shí)際用地需要及融資安排，項(xiàng)目實(shí)施周期總體確定為6年。自2012年4月始，至2017年12月止。其中項(xiàng)目改造5年內(nèi)完成，土地供應(yīng)滯后1年。主要的里程碑事件的相應(yīng)時(shí)間為：2012年4月開始征地工作；2013年初完成一部分的項(xiàng)目改造，2013年初完成第一批土地供應(yīng)；2016年3月完成全部的項(xiàng)目改造；2017年12月底前完成剩余土地的供應(yīng)。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表計(jì)算期123456年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年項(xiàng)目改造　　　　　　土地供應(yīng)　　　　　　二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所編制的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表主要有：《項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表》、《項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表》、《項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表》、《財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表》、《借款還本付息表》、《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表》。三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論從靜態(tài)角度分析，。通過財(cái)務(wù)分析。第六章 分析結(jié)論本項(xiàng)目測(cè)算范圍為武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目：包括鄭家嘴、徐灣、快活嶺、羅家嘴、陳家嘴、董家店、三眼橋7個(gè)村和什湖農(nóng)場(chǎng)。用本項(xiàng)目范圍內(nèi)的可出讓用地出讓收入來平衡自身的項(xiàng)目改造投資。進(jìn)行資金平衡分析測(cè)算，現(xiàn)將資金平衡方案測(cè)算結(jié)果匯總?cè)缦拢喉?xiàng)目投資概況打包地項(xiàng)目改造投資主要包括擬改造地塊前期征地報(bào)批規(guī)費(fèi)、征地補(bǔ)償成本、還建投資、貨幣補(bǔ)償成本、裝修補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地登記費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施投資費(fèi)用（三通一平）、不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)成本等。根據(jù)相關(guān)文件，項(xiàng)目的投資概算情況如下：，、）、。詳見附件：表11《項(xiàng)目改造投資估算表》。用于項(xiàng)目的平衡資金武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)（漢陽西部七村一場(chǎng)）整體改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的可出讓用地出讓凈收益和成本返還來平衡自身的項(xiàng)目改造投資。根據(jù)改造土地規(guī)模，可出讓土地分5年掛牌出讓，土地的出讓收益有一定的滯后性，故在測(cè)算中考慮融資安排，本項(xiàng)目的融資金額均不超過總投資的70%。資金平衡結(jié)論從靜態(tài)角度分析，。通過財(cái)務(wù)分析。主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)量備注1項(xiàng)目改造總成本費(fèi)用萬元　前期規(guī)費(fèi)萬元　征地費(fèi)用萬元　還建投資估算萬元　拆遷補(bǔ)償費(fèi)用萬元　裝修補(bǔ)償費(fèi)用萬元　土地登記費(fèi)萬元　“三通一平”及市政配套設(shè)施費(fèi)用萬元　不可預(yù)見費(fèi)萬元　財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元　2成本指標(biāo)　　　項(xiàng)目改造土地面積畝　單位面積成本萬元/畝按改造面積平攤單位面積成本元/㎡按改造面積平攤3土地出讓收入萬元　4土地凈收益萬元　土地增值收益萬元　國家規(guī)定計(jì)提費(fèi)用萬元　土地交易服務(wù)費(fèi)萬元　5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)　　　最低的利息備付率　長期債務(wù)存續(xù)期間最低的償債備付率　長期債務(wù)存續(xù)期間 總投資收益率　%總投資回報(bào)率附表、附件一．附表附表1 《項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表》附表11 《項(xiàng)目改造投資估算表》附表12 《項(xiàng)目改造投資分年度計(jì)劃》附表2 《借款還本付息計(jì)劃表》附表3 《項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表》附表4 《項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表》附表5 《財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表》附表6 《主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表》二．附件附件1　《漢陽區(qū)人民政府武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司關(guān)于聯(lián)合組建武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)投資開發(fā)有限公司的請(qǐng)示》附件2　《武漢市人民政府國有資產(chǎn)管理委員會(huì)關(guān)于綜四交字【068】號(hào)政務(wù)督查事項(xiàng)的回復(fù)意見》