【正文】 通過財務(wù)分析。根據(jù)改造土地規(guī)模，可出讓土地分5年掛牌出讓，土地的出讓收益有一定的滯后性，故在測算中考慮融資安排，本項目的融資金額均不超過總投資的70%。詳見附件：表11《項目改造投資估算表》。進行資金平衡分析測算，現(xiàn)將資金平衡方案測算結(jié)果匯總?cè)缦拢喉椖客顿Y概況打包地項目改造投資主要包括擬改造地塊前期征地報批規(guī)費、征地補償成本、還建投資、貨幣補償成本、裝修補償費用、拆遷補償費用、土地登記費、基礎(chǔ)設(shè)施投資費用（三通一平）、不可預(yù)見費、財務(wù)成本等。第六章 分析結(jié)論本項目測算范圍為武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項目：包括鄭家嘴、徐灣、快活嶺、羅家嘴、陳家嘴、董家店、三眼橋7個村和什湖農(nóng)場。三、財務(wù)評價結(jié)論從靜態(tài)角度分析。主要的里程碑事件的相應(yīng)時間為：2012年4月開始征地工作；2013年初完成一部分的項目改造，2013年初完成第一批土地供應(yīng)；2016年3月完成全部的項目改造；2017年12月底前完成剩余土地的供應(yīng)。自2012年4月始，至2017年12月止。利率結(jié)合本項目的融資及還款期限，根據(jù)中國人民銀行公布的2011年7月7日起執(zhí)行的人民幣貸款基準(zhǔn)利率，%。第五章 項目平衡財務(wù)評價一、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取財務(wù)價格項目財務(wù)評價對未來的償債收入和建設(shè)投資進行分析時所采用的價格是預(yù)測價格。項目總投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號年份合計計算期項目1234561總投資 項目改造成本 項目改造投資利息 2資金籌措 項目資本金 自有資金 　用于項目改造投資 　用于項目改造投資利息 項目出讓土地收入 　用于項目改造投資 債務(wù)資金 銀行貸款 　用于項目改造投資 　利息利息的償還來源為土地收益，期末本息全部還清。按照70%計算，在不考慮總資金結(jié)構(gòu)的情況下，本項目債務(wù)資金總額至多為：。，%，資本金來源為企業(yè)自有資金。項目資金籌措來源分為三個部分：資本金、債務(wù)資金、土地出讓收益。土地增值收益扣減交易服務(wù)費、。四、土地凈收益測算土地出讓總收入扣減交易服務(wù)費、 萬元。本次估算取土地出讓收益的10%。本次估算取土地出讓收益的10%。本次估算取土地出讓收益的2%。本次估算取土地出讓收益的10%。支農(nóng)支出費用根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)[2006]100號）文件，新增建設(shè)用地的土地出讓收入必須將一部分比例用于支農(nóng)支出，根據(jù)有關(guān)規(guī)定結(jié)合實際情況，土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，一般按照出讓土地面積每平方米90元的15％計。三、國家規(guī)定計提費用， 萬元，土地出讓總收入扣減交易服務(wù)費、 萬元。 商服40年142860商業(yè)金融業(yè)10P(2011)034號河南和昌置業(yè)發(fā)展有限公司漢陽區(qū)二環(huán)線以南、漢欣街以北、芳草路西路以東、芳草路以西居住掛牌住宅70年4207111P(2011)035號武漢新區(qū)建設(shè)開發(fā)投資有限公司漢陽區(qū)芳草北二街以南、四新大道以北、芳草路西路以東、芳草路以西商業(yè)金融業(yè)掛牌商服40年2244612P(2011)036號武漢新區(qū)建設(shè)開發(fā)投資有限公司漢陽區(qū)芳草北二街以南、四新大道以北、龍陽東路以東、芳草西路以西商業(yè)金融業(yè)掛牌商服40年2850913P(2011)004號武漢市漢陽黃金口都市工業(yè)園區(qū)管理辦公室漢陽區(qū)黃金口工業(yè)園東南片工業(yè)用地掛牌4工業(yè)50年530/14P（2010）091號武漢南國洪廣置業(yè)發(fā)展有限公司武昌區(qū)彭劉楊路（首義文化區(qū)D地塊）商業(yè)、社會停車場庫招標(biāo),商服40年1230015P（2010）034號中國石油天然氣股份有限公司湖北銷售分公司漢陽區(qū)十里鋪赫山北路昌家灣73號市政公用設(shè)施（加油站）掛牌商服40年80801842/根據(jù)項目用地現(xiàn)狀，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場情況，考慮地塊預(yù)期發(fā)展趨勢，初步確定打包地中的可出讓用地出讓價格如下表所示：項目用地出讓價格一覽表用地類別編號用地性質(zhì)用地規(guī)模規(guī) 劃容積率樓面地價（元/平方米）土地單價（萬元/畝）公頃畝可出讓用地1二類工業(yè)用地 750 2一類工業(yè)用地 750 3行政辦公用地 1400 4商業(yè)金融用地 2700 2700 5二類居住用地 32500 2600 公益性用地1加油加氣站 　　1000 　　1000 　　10002獨立公用停車場用地 　　600 　　6003行政辦公 1400 4游樂用地 　　300二、土地出讓收益根據(jù)下表測算。 商服40年847007P(2011)060號武漢藍空房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)潮江村公共設(shè)施兼容居住、居住掛牌、住宅70年評估綜合結(jié)論武漢市漢陽區(qū)近期土地成交案例如下：武漢市漢陽區(qū)近期土地成交案例序號地塊編號土地使用權(quán)人位置土地面積（公頃）用途供地方式容積率土地使用年限成交價格（萬元）畝單價（萬元/畝）樓面地價（元/平方米）成交時間1P(2011)074號荊州市正德億投資有限公司漢陽區(qū)江城大道與四新大道交叉口西南部商業(yè)金融業(yè)掛牌商服40年2232014992P(2011)097號武漢黃金口新城經(jīng)貿(mào)集團有限公司漢陽區(qū)黃金口工業(yè)園西北片，四新銅業(yè)項目西側(cè)工業(yè)掛牌工業(yè)50年1640/3P(2011)104號湖北墾鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)墨水湖北路（漢陽民政局對面）居住兼容商業(yè)掛牌住宅70年2011年，%，（），%；（合1182畝），%，%；（合318畝），%。從成交土地的樓面地價分布來看，樓面地價在2000元/%；20003000元/%；3000元/%。2011年成交土地20宗，%，%。四季度出現(xiàn)多宗地塊因為沒有買主，不得不一再延期拍賣，兩宗地塊流拍，絕大部分地塊以底價成交。第四季度，年底多宗土地的出讓使得市場成交額略微上漲。第二季度，在受到國家出臺政策的深度打壓后，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，開始出現(xiàn)土地延期拍賣的現(xiàn)象，還有一宗地塊流拍，交易量急速下降。通過年度變化分析可知，第一季度，無論是本土開發(fā)商，還是外來開發(fā)商，拿地都比較積極，交易量為全年最大，其中，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊依然很搶手，成為名企爭搶目標(biāo)，而郊區(qū)尤其是配套不足的遠城區(qū)一些地塊比較受冷落。土地利用效率與2010年基本持平。根據(jù)武漢市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地塊258宗，比2010年多出59宗地，成交面積約為2萬畝，比2010年略有減少，同比下降31%左右。”為全年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)奠定了基調(diào)。預(yù)計全年可完成財政收入1763億多元，%，經(jīng)濟增長表現(xiàn)出強大后勁。2011年武漢市土地市場概況2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年。評估思路根據(jù)估價規(guī)范，在房地產(chǎn)市場較發(fā)達地區(qū)，應(yīng)選用市場比較法作為其中的一種估價方法。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之