【正文】 漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目資金平衡方案武漢國(guó)佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司2012年5月39 / 42目 錄第一章 項(xiàng)目基本情況 1一．項(xiàng)目概況及背景 1二、項(xiàng)目區(qū)位概況 2第二章 項(xiàng)目成本概算 4一、測(cè)算說(shuō)明 4二、征地成本測(cè)算依據(jù) 4三、征地成本測(cè)算過(guò)程 5四、主要技術(shù)思路和相關(guān)說(shuō)明 6五、項(xiàng)目成本測(cè)算 7第三章 平衡資金測(cè)算 14一、土地價(jià)格定位 14二、土地出讓收益 24三、國(guó)家規(guī)定計(jì)提費(fèi)用 28四、土地凈收益測(cè)算 30五、資金平衡結(jié)論 30第四章 融資計(jì)劃 31一．項(xiàng)目資本金 31二、項(xiàng)目債務(wù)資金籌措 31三、土地收益轉(zhuǎn)投 34第五章 項(xiàng)目平衡財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 35一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 35二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 36三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 36第六章 分析結(jié)論 37附表、附件 39一．附表 39二．附件 39第一章 項(xiàng)目基本情況一．項(xiàng)目概況及背景項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）。項(xiàng)目定義為由武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范投資開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)投資運(yùn)作的武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目。項(xiàng)目背景為促進(jìn)漢陽(yáng)西部城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，貫徹落實(shí)好湖北省、武漢市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于加快漢陽(yáng)西部“七村一場(chǎng)”（鄭家嘴、徐灣、快活嶺、羅家嘴、陳家嘴、董家店、三眼橋7個(gè)村和什湖農(nóng)場(chǎng)）綜合改造的批示精神，漢陽(yáng)區(qū)委、區(qū)人民政府會(huì)同武漢地產(chǎn)集團(tuán)，對(duì)聯(lián)合推進(jìn)漢陽(yáng)西部“七村一場(chǎng)”整體改造工作進(jìn)行了多次會(huì)商，現(xiàn)已簽訂《合作框架協(xié)議書》和《合作協(xié)議》。項(xiàng)目整體改造的必要性一是三環(huán)線綜合整治及綠化帶建設(shè)的需要。由于漢陽(yáng)西部“七村一場(chǎng)”緊鄰三環(huán)線西側(cè)，沿三環(huán)線約8公里長(zhǎng)，若不對(duì)其進(jìn)行整體改造，漢陽(yáng)三環(huán)線西側(cè)的綜合整治和綠化帶建設(shè)所需的拆遷和征地資金將無(wú)法落實(shí)，從而影響全市三環(huán)線整治目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。漢陽(yáng)西部“七村一場(chǎng)”地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施極其缺失，村民醫(yī)療、教育以及供水、排水、供電、道路、通訊等必要生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全等問(wèn)題長(zhǎng)期沒(méi)有得到有效解決，非城非鄉(xiāng)的局面造成該區(qū)域農(nóng)民社會(huì)保障和生活質(zhì)量均無(wú)低于區(qū)內(nèi)其他城中村村民水平。三是“城市生態(tài)綠楔”規(guī)劃要求只能實(shí)施整體改造。因此，無(wú)法按照目前城中村改造政策進(jìn)行單個(gè)城中村改造，只能實(shí)施整體改造。漢陽(yáng)區(qū)人民政府對(duì)“武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)”整體改造項(xiàng)目高度重視并將給與大力支持。一、測(cè)算說(shuō)明根據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃，制定項(xiàng)目改造計(jì)劃：項(xiàng)目改造要納入武漢市總體的改造計(jì)劃，形成改造成本和供給總量的平衡； 按照武政【2004】7號(hào)文提出的土地開(kāi)發(fā)運(yùn)作的模式開(kāi)展項(xiàng)目改造工作，項(xiàng)目改造要抑制該地區(qū)地價(jià)不正常波動(dòng)和違規(guī)違建的因素，要成片成規(guī)模的進(jìn)行土地收購(gòu)；項(xiàng)目改造需要結(jié)合市場(chǎng)的供需狀況，適時(shí)適地的進(jìn)行項(xiàng)目改造，要兼顧開(kāi)發(fā)商投資者的選址意向，重大項(xiàng)目和與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)密切的項(xiàng)目，必須做好土地的先期改造工作；項(xiàng)目改造要考慮資金的籌措能力和資金負(fù)擔(dān)壓力，需要結(jié)合資金供給方案擬定可行的改造計(jì)劃。二、征地成本測(cè)算依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》；《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502911999）；《武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見(jiàn)》；《武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》；武漢市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知（武價(jià)房字【2004】74號(hào)）；《武漢市中心城區(qū)農(nóng)村宅基地區(qū)位圖》；《武漢市市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估》；現(xiàn)場(chǎng)勘查資料、市場(chǎng)調(diào)查資料及評(píng)估人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)行情；委托單位提供的其他有關(guān)資料。耕地部分，按成本法測(cè)算征收集體土地耕地費(fèi)用，并參照其他拆遷評(píng)估項(xiàng)目中征收集體土地費(fèi)用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)調(diào)整。四、主要技術(shù)思路和相關(guān)說(shuō)明房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)評(píng)估采用重置成本法，即求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。重置價(jià)評(píng)估中房屋折舊（成新率）的評(píng)估采用年限折舊法和勘察打分法相結(jié)合。商業(yè)、辦公用房區(qū)位價(jià)格評(píng)估技術(shù)思路商業(yè)、辦公用房的評(píng)估采用收益法為主，有條件的可同時(shí)采用市場(chǎng)比較法。工業(yè)地價(jià)評(píng)估技術(shù)思路由于估價(jià)對(duì)象工業(yè)用地所處區(qū)域位于武漢市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)內(nèi)，故可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估工業(yè)用地價(jià)格。五、項(xiàng)目成本測(cè)算本次測(cè)算中征地成本按征地補(bǔ)償單價(jià)綜合補(bǔ)償?shù)姆绞?。②征地管理費(fèi)依據(jù)計(jì)價(jià)格[2001]585號(hào)文、鄂價(jià)房字[1995]44號(hào)文、鄂價(jià)房服[2001]117號(hào)文、鄂價(jià)房服[2002]47號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)，%計(jì)取。④新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)依據(jù)財(cái)綜[2006]48號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)，按80元/平方米計(jì)取。⑥水利建設(shè)基金依據(jù)省政府[1999]182號(hào)令按耕地2000元/畝、非耕地1500元/畝計(jì)取。本項(xiàng)目在實(shí)際操作中只有可出讓用地及公建類用地會(huì)發(fā)生相關(guān)規(guī)費(fèi)（）。前期規(guī)費(fèi)估算序號(hào)費(fèi)用名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)用地分類經(jīng)營(yíng)性、公建類用地其他用地（水域、禁建區(qū)）土地面積（公頃）　折合（畝）　 一、前期規(guī)費(fèi)1耕地開(kāi)墾費(fèi)（萬(wàn)元） 　2征地管理費(fèi)（萬(wàn)元）%征地費(fèi)總額 　　3新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)（萬(wàn)元）80元/平方米 　4新菜地開(kāi)發(fā)基金（萬(wàn)元） 　5水利建設(shè)基金（萬(wàn)元）耕地：2000元/畝； 非耕地：1500元/畝 　6耕地占用稅（萬(wàn)元）50元/平方米 　前期規(guī)費(fèi)小計(jì)（萬(wàn)元） 征地成本改造項(xiàng)目用地為集體土地，地上房屋采取還建方式進(jìn)行補(bǔ)償，宅基地部分按《武漢市中心城區(qū)農(nóng)村宅基地區(qū)位圖》確定所處地區(qū)宅基地區(qū)位分類，確定宅基地價(jià)格。具體工作內(nèi)容及流程如下：A、在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查的基礎(chǔ)上，參照項(xiàng)目預(yù)評(píng)資料，確定房屋平均重置價(jià)格及建筑容積率，估算總建筑面積及各類型用途房屋的比例；B、集體土地征地補(bǔ)償根據(jù)《武漢市征用集體所有土地補(bǔ)償安置辦法》（武漢市人民政府令第149號(hào)）；C、集體建設(shè)用地征地補(bǔ)償根根據(jù)《武漢市征用集體所有土地補(bǔ)償安置辦法》（武漢市人民政府令第149號(hào)）和《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（武漢市人民政府令第148號(hào)），其集體土地上企業(yè)按照評(píng)估資料顯示的土地、房產(chǎn)、裝修、資產(chǎn)設(shè)備的補(bǔ)償金額匯總測(cè)算。結(jié)合打包地塊現(xiàn)狀，初步估算工業(yè)用地、公共設(shè)施用地、居住用地、市政公用設(shè)施用地、居住配套教育用地、公共設(shè)施用地、獨(dú)立公用停車場(chǎng)用地的征地補(bǔ)償成本單價(jià)為年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的21倍（其中土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償倍數(shù)合計(jì)為20倍，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的補(bǔ)償倍數(shù)合計(jì)為1倍），約20萬(wàn)元/畝，綠地、水域、禁限建區(qū)、（其中土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償倍數(shù)合計(jì)為6倍，），約8萬(wàn)元/畝。其中80萬(wàn)平方米還建房，貨幣補(bǔ)償20萬(wàn)平方米。打包項(xiàng)目需要安排80萬(wàn)平方米的還建房。①還建房建安投資根據(jù)《武漢市建設(shè)工程造價(jià)管理站文件》（武建價(jià)字【2011】20號(hào)）的規(guī)定，還建房建安成本單價(jià)取3000元/平方米。據(jù)此估算。還建房投資估算還建房用地面積（畝）容積率還建房總建筑面積（㎡）還建房建安投資單價(jià)（元/㎡）還建房建安投資（萬(wàn)元）過(guò)渡費(fèi)（萬(wàn)元）還建投資（萬(wàn)元）8000003000（2）貨幣補(bǔ)償費(fèi)初步估算，需要進(jìn)行貨幣補(bǔ)償?shù)慕ㄖ娣e有200000平方米，根據(jù)以往征地補(bǔ)償數(shù)據(jù)，貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約為4000元/平方米。拆遷補(bǔ)償費(fèi)（1）住宅初步估算，住宅的建筑面積有500000平方米（重置價(jià)補(bǔ)償建筑面積），拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為400元/平方米。（3）拆遷補(bǔ)償費(fèi) ?；A(chǔ)設(shè)施投資，根據(jù)以往數(shù)據(jù)，初步估算投資強(qiáng)度為25萬(wàn)元/畝。利息項(xiàng)目改造投資為以上四項(xiàng)之和，計(jì)息周期（區(qū)別于項(xiàng)目周期、滾動(dòng)貸款）暫定為6年，%。項(xiàng)目改造成本估算表面積(畝)項(xiàng)目改造成本（萬(wàn)元）土地登記費(fèi)（萬(wàn)元）基礎(chǔ)設(shè)施投資（萬(wàn)元）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（萬(wàn)元）利息（萬(wàn)元）項(xiàng)目改造總成本（含息）（萬(wàn)元） 1成本回收土地單價(jià)本項(xiàng)目擬對(duì)可出讓用地、禁建區(qū)及水域之外的基礎(chǔ)設(shè)施用地等其他土地實(shí)行成本回收。估算過(guò)程詳見(jiàn)下表。在對(duì)項(xiàng)目用地類似地區(qū)和周邊地區(qū)土地價(jià)格數(shù)據(jù)資料調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)前景、規(guī)劃方案、開(kāi)發(fā)成本和土地增值潛力研究的分析及結(jié)論，對(duì)項(xiàng)目用地熟地狀態(tài)時(shí)的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估定位。過(guò)去收益的重要意義，在于為推測(cè)未來(lái)的收益變化動(dòng)向提供依