【文章內(nèi)容簡介】 準(zhǔn)地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價(jià)格。（2）標(biāo)定地價(jià)：在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。（3）土地使用權(quán)出讓底價(jià)：是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。它也是土地使用權(quán)出讓時(shí)政府首先出示的待出讓土地或地塊的最低地價(jià)（標(biāo)價(jià)）的依據(jù)和確認(rèn)成交地價(jià)（或出讓金）的基礎(chǔ)。（4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格：是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價(jià)格。由于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，其價(jià)格形成也是由交易雙方來決定的。（5）出租價(jià)格：地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格 目前我國的城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級市場和二級市場。2．土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)（1）土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。（2）土地價(jià)格主要由土地的需求決定。（3）土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性。（4）土地價(jià)格的上漲性。（四）影響地產(chǎn)價(jià)格的因素 行政因素 一般因素 社會(huì)因素 經(jīng)濟(jì)因素 其他因素 影響商業(yè)用地的因素影響地產(chǎn)價(jià)格的因素 區(qū)域因素 影響住宅用地的因素 影響工業(yè)用地的因素 位置 地形地質(zhì) 個(gè)別因素 面積 地塊形狀 土地利用1．一般因素：是指對土地價(jià)格高低及其變動(dòng)具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。2．區(qū)域因素：是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)所影響的地價(jià)因素。 影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素：商業(yè)繁華程度、交通便捷度、環(huán)境優(yōu)劣度、規(guī)劃限制、其他因素。3．個(gè)別因素：是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個(gè)別特殊的如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進(jìn)深等對地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。土地利用因素：主要包括容積率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。（五）土地使用權(quán)評估的原則 包括替代原則、最有效使用原則、變動(dòng)原則、供需原則、貢獻(xiàn)原則。第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置（一）土地權(quán)屬的類型土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。 1．土地所有權(quán)我國的土地是社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 2．劃撥土地使用權(quán)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，依法取得了房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 3．出讓土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別確定： （1）居住用地70年； （2）工業(yè)用地50年； （3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； （4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； （5）綜合或者其他用地50年。 （二）企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置 土地權(quán)屬處置方式：出讓方式、直接投資入股方式、租賃方式。第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法（★★★）（一）市場法 1．市場法及其適用條件市場法：也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評估方法。 2．市場法應(yīng)用的步驟與過程（1）廣泛搜集交易資料，確定比較案例 （2）進(jìn)行交易情況的修正（3）進(jìn)行交易時(shí)間的修正（4）進(jìn)行區(qū)域因素修正（5）進(jìn)行個(gè)別因素修正：個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要包括土地使用年限、容積率、臨街寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)等土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式計(jì)算： 容積率的修正計(jì)算公式為 （6）確定待估土地評估值 （二）收益法 1．收益法 土地使用權(quán)評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預(yù)測土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。土地使用權(quán)評估中的收益法的應(yīng)用，重要的是要確定土地的收益額、土地還原利率和土地收益年限。 2．土地收益額的估算（1）土地收益的分類： 實(shí)際收益：是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一般來說不能用于評估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實(shí)際收益的影響較大。客觀收益：是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。注意評估中的收益應(yīng)該是客觀收益。土地收益包括有形收益和無形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括各項(xiàng)無形收益。 （2）土地純收益的計(jì)算步驟： 計(jì)算總收入、求取總費(fèi)用、求取總收益、確定房屋純收益、求取土地純收益。 3．土地還原利率及其估算（1）利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價(jià)格等資料，反推算出還原利率。 （2）通過完全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取還原利率。 還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 4．土地收益年限及其測算土地收益年限是指待估土地從評估時(shí)點(diǎn)開始，其收益能力延續(xù)的時(shí)間長度，通常以年為單位。土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。（三）成本法 1．成本法及其適用范圍成本法：亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價(jià)格的一種評估方法 （二）成本法評估的步驟1估算土地取得費(fèi)、2．估算土地開發(fā)費(fèi)4．估算利息5．估算利潤 6．估算土地增值收益 7．估算土地使用權(quán)評估值 （四）假設(shè)開發(fā)法（收益法的變形）假設(shè)開發(fā)法：亦稱剩余法，這種方法是在評估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價(jià)格的一種方法。 第五節(jié) 建筑物評估的特點(diǎn)（一）建筑物及其分類1．定義建筑物：是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。2． 建筑物分類方法 鋼結(jié)構(gòu)按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)工業(yè)用建筑物按建筑物使用功能分類 民用建筑（二）建筑物評估時(shí)需考慮的因素應(yīng)考慮物理因素、環(huán)境優(yōu)劣的影響、經(jīng)濟(jì)地理因素、新舊程度、用途、產(chǎn)權(quán)、政策因素、供需狀況、其他。（三）建筑物評估的原則除遵循一般工作原則外，還包括四個(gè)：替代原則、最有效使用原則、供需原則、房地合一原則。第六節(jié) 建筑物評估的方法（★★★）（一）成本法 建筑物評估值=建筑物重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值1．建筑物成本構(gòu)成：建筑安裝工程費(fèi)、前期費(fèi)用、其他費(fèi)用、間接費(fèi)用、合理利潤、資金成本、稅金。2．建筑物重置成本的估算方法（1）預(yù)決算調(diào)整法（2）重編預(yù)算法（3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：是根據(jù)建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。價(jià)格指數(shù)調(diào)整法計(jì)算公式為：3．建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算建筑物實(shí)體性貶值率或成新率的測算主要采用使用年限法和打分法。4．建筑物的功能性貶值：是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。5．建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值： 是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等。（二）市場法 資料收集 選擇作比較的交易實(shí)例 交易行為的補(bǔ)正 交易日期的修正 區(qū)域因素的修正 個(gè)別因素的修正 市場法公式 ：()229。=180。=nii1交易行為的修正系數(shù)交易實(shí)例評估值 交易日期的修正系數(shù) 區(qū)域因素的修正系數(shù) 個(gè)別因素的修正系數(shù)）/n （三）殘余估價(jià)法（收益法的變形） 建筑物殘余估價(jià)法：是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價(jià)格時(shí)，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價(jià)格。建筑物殘余估價(jià)法從評估原理的角度屬于收益法的一種。 第五章 無形資產(chǎn)評估（★★★）一、本章考情及重點(diǎn)，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)在16分左右。例如，20072009年考試情況如下： 2007—2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計(jì)表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計(jì)算題合計(jì)（分）2007年3110142008年4110152009年4710212．本章的重點(diǎn)是影響無形資產(chǎn)評估的因素、無形資產(chǎn)評估收益法、專利權(quán)的評估、非專利權(quán)評估、商標(biāo)權(quán)的評估、計(jì)算機(jī)軟件評估、商譽(yù)的評估。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié) 無形資產(chǎn)評估的特點(diǎn)（一）無形資產(chǎn)及其分類 無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。無形資產(chǎn)按取得渠道可分為自創(chuàng)和外購；按有無法律保護(hù)可分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)；按可辨識程度，分為可確指和不可確指無形資產(chǎn)等。（二）影響無形資產(chǎn)評估價(jià)值的因素、更新?lián)Q代情況和速度第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法（一）無形資產(chǎn)評估的程序，搜集相關(guān)資料應(yīng)根據(jù)所評估無形資產(chǎn)的具體類型、特點(diǎn)、評估目的及外部市場環(huán)境等具體情況，選用市場法或收益法、成本法等評估方法。采用收益法時(shí)，要注意分析超額獲利能力和預(yù)期收益。，做出評估結(jié)論（二）無形資產(chǎn)評估的收益法（★★★）附著性、共益性、積累性、替代性 無形資產(chǎn)評估值= ① 無形資產(chǎn)評估值=最低收費(fèi)額+ ②無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤）銷售收入（利潤）分成率（1所得稅率）其中： 銷售收入分成率=銷售利潤分成率銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率247。銷售利潤率利潤分成率的確定，是以無形資產(chǎn)帶來的追加利潤在利潤總額中的比重為基礎(chǔ)的，評估無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的利潤分成率有多種方法：（1）邊際分析法。（2）約當(dāng)投資分成法。（三）無