【文章內(nèi)容簡介】 品房價格增長率與通貨膨脹率的數(shù)據(jù)分析..............................................65 商品房價格增長率與通貨膨脹率的區(qū)制轉(zhuǎn)移分析......................................69 本章小結(jié)..........................................................................................................73第5章 中國房地產(chǎn)市場與主要宏觀經(jīng)濟變量關(guān)系的實證研究................................75 房地產(chǎn)市場與通貨膨脹率相關(guān)關(guān)系檢驗......................................................77 房地產(chǎn)市場與利率相關(guān)關(guān)系檢驗..................................................................81 房地產(chǎn)市場與信貸相關(guān)關(guān)系檢驗..................................................................85 房地產(chǎn)市場與投資相關(guān)關(guān)系檢驗..................................................................90 房地產(chǎn)市場與消費相關(guān)關(guān)系檢驗..................................................................94 本章小結(jié)..........................................................................................................99第 6 章 中國房地產(chǎn)市場與其他主要市場關(guān)系的實證研究...............................100 房地產(chǎn)市場與股票市場相關(guān)關(guān)系檢驗........................................................102 房地產(chǎn)市場與債券市場相關(guān)關(guān)系檢驗........................................................106 房地產(chǎn)市場與外匯市場相關(guān)關(guān)系檢驗........................................................110 房地產(chǎn)市場與貨幣市場相關(guān)關(guān)系檢驗........................................................115 房地產(chǎn)市場與汽車市場相關(guān)關(guān)系檢驗........................................................119 本章小結(jié)........................................................................................................123結(jié) 論.......................................................................................................................125參考文獻...................................................................................................................128后 記.......................................................................................................................138IX第 1 章 緒論 選題背景與研究意義 選題背景自我國開始城鎮(zhèn)居民住房改革以來，我國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了突飛猛進的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅對經(jīng)濟發(fā)展起到了巨大的帶動作用，與此同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也對國民經(jīng)濟的方方面面都產(chǎn)生了極為深遠的影響，直至今日，房地產(chǎn)市場依然是學術(shù)研究以及社會各界所熱衷探討的話題。回顧我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展道路，我們不難發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場始終伴隨著政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，從住房公有制，到住房分配貨幣化，再到房地產(chǎn)市場的全面發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展也清晰的反應出我國經(jīng)濟發(fā)展和改革開放的發(fā)展歷程。1991 年，國務院發(fā)布了《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，這對于城鎮(zhèn)住房改革具有深遠的影響，這一意見對于房改的各項原則和目標進行了明確。在 1992 年鄧小平同志發(fā)表南巡講話以后，不僅使得我國對外開放的步伐加快，同時我國社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)也進入了一個新的歷史時期。從此全國房地產(chǎn)價格也逐步放開，從這一年開始政府審批權(quán)利下放，金融機構(gòu)也可以進行房地產(chǎn)開發(fā)貸款，在我國宏觀經(jīng)濟加快改革開放步伐的帶動下，中國房地產(chǎn)市場進入了一個快速擴張時期，具體表現(xiàn)為 1992 年開始我國的商品房價格呈現(xiàn)突飛猛進的增長勢頭。由于 1992 年我國房價的大幅度上漲，1993 年我國開始宣布終止房地產(chǎn)公司上市，并且開始控制銀行資金進入房地產(chǎn)。同年，《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》對于穩(wěn)定市場起到了非常關(guān)鍵的作用?！兑庖姟氛教岢稣D全國的金融秩序，并加強金融機構(gòu)監(jiān)管并且進行宏觀調(diào)控的 16 條具體政策措施，從而順利實現(xiàn)經(jīng)濟軟著陸。我國政府也開始了對房地產(chǎn)市場加強監(jiān)管措施，進行清理和整頓。1994 年，我國又出臺了《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，從此建立住房公積金成為房改的一項重要內(nèi)容，可以認為住房公積金制度開始了住房分配的貨幣化，也是新的住房制度的雛形。1997 年 5 月，《住宅擔保貸款管理試行辦法》出臺，不僅成為按揭業(yè)務的法律依據(jù)，同時也進一步促進了房地產(chǎn)金融的發(fā)展。1998 年，我國頒布實施了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，這一綱領(lǐng)性文件成為我國住房體制改革的一次重要分水嶺。從 1998 年起我國不再進行住房實物分配，改為實行住房分配貨幣化或者住房供給商品化，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在這項重大改革舉1措之下形成了一個嶄新的面貌，我國的福利分房制度也被徹底取消。2001 年北京成功申辦第 29 界奧運會，北京房地產(chǎn)市場開啟了“奧運時代”的序幕，在北京奧運的帶動下中國房地產(chǎn)市場開始進入了一個飛速發(fā)展的時期。2002 年隨著《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》的出臺，全國各地均加大了征地和拆遷行為，雖然該政策的主旨為推動政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同時推進我國的城市化進程，但由此也創(chuàng)造了大量的強制性的消費需求，也在某種程度上成為房價上漲的助推器。從 2004 年 8月 31 日起開始執(zhí)行新的土地出讓制度，即所有六類土地全部實行公開出讓，采取公開招標、公開拍賣、公開掛牌的方式對土地進行出讓。此項規(guī)定導致住宅土地用地價格掀起上漲高峰，從而推動我國商品房價格的一路走高。 研究意義房地產(chǎn)市場不僅與我國經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)，并且與國民經(jīng)濟各部門的發(fā)展都有著至關(guān)重要的聯(lián)系。房地產(chǎn)價格對于房地產(chǎn)市場具有顯著影響，不僅關(guān)系到人民生活水平，也對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用。我國房地產(chǎn)投資增長率不僅遠高于固定資產(chǎn)投資增長率和 GDP 增長率，同時我國房地產(chǎn)增加值占國民經(jīng)濟總量的比重也在逐年增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也呈現(xiàn)出日益增長的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位，它的運行狀態(tài)會對國民經(jīng)濟的持續(xù)、健康發(fā)展有著重要影響。正是因為房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟有著如此緊密的聯(lián)系，因此房地產(chǎn)市場也被認為是國民經(jīng)濟的“晴雨表”，能否保證房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價格與社會經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)，是世界各國都亟待解決的問題之一，如果處理不慎，將會對社會經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的負面影響，甚至威脅到國家經(jīng)濟安全。從這個角度來說，對于房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟運行的相互關(guān)系進行研究，不僅具有重要的理論意義，更具有十分重要的現(xiàn)實意義。 研究思路與研究方法本論文主要采用理論與實踐相結(jié)合、定性分析與定量分析相結(jié)合、規(guī)范分析與實證分析相結(jié)合的研究策略，同時輔以大量的數(shù)據(jù)、圖、表和統(tǒng)計檢驗來加以說明，不僅能夠增強分析的廣度和深度，而且能夠使研究更具合理客觀性和科學準確性。此外，本論文運用了許多動態(tài)經(jīng)濟計量和時間序列分析方法研究宏觀經(jīng)濟變量與房地產(chǎn)市場相關(guān)變量之間的關(guān)聯(lián)性問題。2本文首先采用我國商品房銷售價格指數(shù)來代表我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，基于Bai和Perron (1998)和Andrew (1993)提出的雙變量結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變模型，通過識別我國房地產(chǎn)價格在經(jīng)濟增長過程中存在的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變來了解我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，并采用子樣本估計方法對房地產(chǎn)市場中各個結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變區(qū)間進行分析，以獲得我國房地產(chǎn)市場與我國經(jīng)濟增長之間的對應關(guān)系。然后我們將我國房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟增長進行系統(tǒng)分析和比較，通過構(gòu)建VAR模型、Granger因果關(guān)系檢驗、脈沖響應函數(shù)和方差分解對我國房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系進行系統(tǒng)的比較。接下來我們采用馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型計算和檢驗以我國商品房銷售價格月度同比增長率代表的房地產(chǎn)市場與以我國居民消費價格指數(shù)代表的通貨膨脹率之間的區(qū)制變遷，比較和分析我國房地產(chǎn)市場與通貨膨脹之間的系統(tǒng)關(guān)聯(lián)。在本文的最后兩章，我們將我國房地產(chǎn)市場與我國主要宏觀經(jīng)濟變量以及其他主要市場，分別進行分析和檢驗。我們考察了我國房地產(chǎn)市場與我國利率、消費、CPI、投資和貸款之間的相互作用關(guān)系，以及房地產(chǎn)市場與我國股票市場、債券市場、貨幣市場、外匯市場和汽車市場之間的相互作用關(guān)系，以期獲得我國房地產(chǎn)市場與我國宏觀經(jīng)濟運行的相互影響關(guān)系，為我國政府制定相關(guān)政策，規(guī)范我國房地產(chǎn)市場秩序，穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展提供參考。 文獻回顧 國外相關(guān)文獻回顧由于房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展對于宏觀經(jīng)濟具有至關(guān)重要的作用，國外的許多學者也對房地產(chǎn)發(fā)展予以關(guān)注，我們發(fā)現(xiàn)國外研究者的主要視角基于房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)性研究，房地產(chǎn)市場的價格波動、宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場的影響以及房地產(chǎn)價格的財富效應對于消費的影響等方面。很多學者對于房地產(chǎn)與經(jīng)濟周期的相互作用關(guān)系進行了分析，大多數(shù)學者都認為房地產(chǎn)與經(jīng)濟周期具有非常顯著的關(guān)聯(lián)性。Burns(1935)基于美國房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)周期進行檢驗，結(jié)果發(fā)現(xiàn)了美國房地產(chǎn)市場存在長周期，這被認為是關(guān)于房地產(chǎn)市場周期性研究的開端。Long(1940)通過對美國 1868 年至 1940 年 29 個城市的建筑面積進行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)美國建筑周期的平均長度為 20 年，但是波動幅度比較大。美國的房地產(chǎn)市場受到短周期和長周期的共同作用，但是其主要作用的是長周期。AlanRabinowitz(1980)基于美國 1795 年至 1973 年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)美國的房地產(chǎn)周期大約為 18 年。Grebler 和 Burns(1982)對美國 1950 年至 1978 年的房地產(chǎn)市場的3變化進行了分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)住宅類房地產(chǎn)的周期數(shù)為 6，而非住宅類的房地產(chǎn)周期數(shù)為4，并且經(jīng)濟增長波動要先于房地產(chǎn)市場波動，約為 11 個月。Brown(1984)通過對 1968年至 1983 年美國住宅銷售的數(shù)據(jù)進行研究，發(fā)現(xiàn)美國住宅市場依然存在周期，并且住宅周期與經(jīng)濟周期具有重要影響。Pritchett(1984)通過對美國 1967 年至 1982 年的經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)進行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場具有周期波動性，并且房地產(chǎn)的空置率最為顯著的波動項。Hekman(1985)通過對美國 1979 年至 1983 年 14 座城市的寫字樓市場的相關(guān)數(shù)據(jù)進行研究，發(fā)現(xiàn)寫字樓租金與本地經(jīng)濟，甚至與經(jīng)濟周期具有十分顯著的相關(guān)關(guān)系，并且同通貨膨脹率數(shù)據(jù)具有一定程度的影響關(guān)系。Whesten(1994)對美國的住宅類房地產(chǎn)市場進行了深入的探索和檢驗，研究結(jié)果表明相對于寫字樓類型的房地產(chǎn)市場，住宅類市場波動與經(jīng)濟周期更為接近。還有一些學者對于房地產(chǎn)的財富效應對于消費的影響進行了大量的研究，Henderson和 Ioannides(1983)通過研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格對于消費的影響是不確定的，這是由于房地產(chǎn)具有消費品和投資品的雙重屬性，而人們對于這兩種不同屬性的需求是不同的。Ioannides 和 Rosenthal(1994)通過對美國房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)進行實證研究認為對于房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響的因素在于人們對房地產(chǎn)的消費需求，而非投資需求。Levin(1998)通過對美國 1969 年的數(shù)據(jù)進行實證檢驗發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格對消費沒有非常明顯的影響。Arrondel 和 Lefebvre(2001)通過對法國房地產(chǎn)市場進行研究，認為對于房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響的因素在于人們對房地產(chǎn)的投資需求，并不是消費需求。Bayoumi 和 Edison(2003)通過對 16 個國家的相關(guān)數(shù)據(jù)進行實證檢驗結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格對消費具有顯著的促進作用。Benjamin 等(2004)基于美國 1952 年第一季度至 2001 年第四季度的數(shù)據(jù)進行研究結(jié)果表明房地產(chǎn)價格對消費的影響系數(shù)為金融資產(chǎn)的 4 倍。Chirinko(2004)基于 13 個國家的數(shù)據(jù)構(gòu)建結(jié)構(gòu)向量自回歸模型，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格對于消費和經(jīng)濟增長都具有重要的促進作用。Chirinko 等(2004)通過對日本和美國等國家的數(shù)據(jù)進行實證研