【正文】 年至 2008 年的季度數(shù)據(jù)對我國 35 個大中城市進行實證分析，檢驗結(jié)果表明我國的利率和匯率對房地產(chǎn)價格的影響都是負向的。王玉凱等(2009)對黑龍江省 12 個地級市進行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)黑龍江房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出平穩(wěn)上升的趨勢，同時城市化進程的加快對房價起到了重要的拉動作用。張松等(2010)則認為供需矛盾是我國房價上漲的主要因素，同時寬松的貨幣政策、大量資金流入、通貨膨脹預(yù)期以及地方政府的土地財政都推動了房價不斷上漲。熊玲燕等(2010)利用蛛網(wǎng)模型對廣州市的住宅市場進行了深入分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)廣州住宅價格的變動幅度有不斷增加的趨勢。方燕(2010)通過對我國主要宏觀經(jīng)濟變量與房地產(chǎn)價格進行結(jié)構(gòu)向量自回歸模型檢驗，發(fā)現(xiàn)貨幣政策、政府公共住房政策以及稅收調(diào)控政策都對房價具有重要影響。(4) 房地產(chǎn)市場與主要宏觀經(jīng)濟變量我國學(xué)者對于房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟變量之間的關(guān)系考察方面的研究成果較為豐富，主要考量的內(nèi)容有利率對房地產(chǎn)市場影響關(guān)系，房地產(chǎn)市場對于消費的影響，房地產(chǎn)市場與投資以及房地產(chǎn)市場與信貸的關(guān)系。王金明和高鐵梅(2004)通過可變參數(shù)模型對利率和房地產(chǎn)市場進行定量分析，認為利率對房地產(chǎn)供給的影響較大，而對房地產(chǎn)需求的影響較小。劉明和劉斌(2005) 基于霍特林模型發(fā)現(xiàn)利率對房地產(chǎn)價格具有顯著影響。余鵬(2005)基于 2001 年 1 月至 2004 年12 月的數(shù)據(jù)，利用雙對數(shù)回歸模型認為通過中長期貸款利率來控制房價上漲具有良好效果。趙湘桂(2005)通過對房地產(chǎn)市場與利率之間的相互關(guān)系進行研究，發(fā)現(xiàn)利率與房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)互相影響。張志剛(2005)通過對美國房地產(chǎn)市場和利率之間相互關(guān)系進行研究，發(fā)現(xiàn)利率的降低能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)需求產(chǎn)生顯著影響，但是對房地產(chǎn)供給的影響并9不顯著。車峰(2006)基于美國 1967 年至 2004 年的利率和房地產(chǎn)價格進行計算，發(fā)現(xiàn)利率對房地產(chǎn)價格的影響非常顯著，而中國利率對房地產(chǎn)市場的影響則較弱。徐元彪(2006)認為利率通過對公眾預(yù)期的影響能夠在短期內(nèi)抑制房價上漲，以便在短期內(nèi)實現(xiàn)政策目標。李小芳(2007)認為利率對房地產(chǎn)市場的影響尚不能確定。馮鑫和彭俊(2008)基于戈登模型和跨期消費模型對利率與房地產(chǎn)投資的相互關(guān)系進行了實證檢驗，結(jié)果發(fā)現(xiàn)利率對房地產(chǎn)市場的作用有限，尤其是投機較為嚴重的房地產(chǎn)市場利率作用較為微弱。張冠泓和秦桂艷(2008)基于我國 2001 年 9 月至 2007 年 12 月的數(shù)據(jù)，使用 Granger 因果關(guān)系檢驗對我國利率變動對于房地產(chǎn)市場的影響進行研究，發(fā)現(xiàn)利率對我國房地產(chǎn)市場具有非常重要的影響，但這種影響具有滯后性。韓小瓊等(2008)認為利率的調(diào)整對于抑制房價上漲具有一定效果。郭樹華等(2010)基于我國 2007 年 1 月至 2010 年 3 月的月度數(shù)據(jù)對我國房地產(chǎn)市場與利率的相互影響關(guān)系進行了實證檢驗，結(jié)果發(fā)現(xiàn)我國利率可以引起房地產(chǎn)市場的變化，但是這種影響具有一定程度的滯后性，而房地產(chǎn)市場對于利率的影響并不顯著。張莉(2010)基于我國 1999 年第一季度至 2008 年第四季度數(shù)據(jù)，通過對我國利率調(diào)控以及房地產(chǎn)價格的研究，得出結(jié)論為我國利率對于房地產(chǎn)市場的影響具有滯后性，利率上升對于房地產(chǎn)價格的抑制作用并不明顯，要提高利率的作用要結(jié)合多種政策共同實行。宋曉丹等(2010)通過研究認為利率變化對于房地產(chǎn)價格具有負向影響，但是房地產(chǎn)價格同時受到土地價格、GDP、儲蓄和收入等因素的共同作用。郭樹華等(2010)基于我國 1998 年 7 月至 2008 年 12 月的數(shù)據(jù)對我國房地產(chǎn)市場與利率的相互影響關(guān)系進行了實證檢驗，結(jié)果發(fā)現(xiàn)我國利率可以引起房地產(chǎn)市場的變化。王婉玲(2010)基于 2003年至 2007 年的西安房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)進行研究，發(fā)現(xiàn)利率對西安房地產(chǎn)市場的影響較小，這是因為利率具有時滯性，同時微觀主體的預(yù)期在一定程度上抵消了利率的作用。劉建江等(2005)通過持久收入理論和生命周期理論的分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格的上漲所帶來的財富效應(yīng)對促進消費具有非常重要的作用。肖宏(2007)認為由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及近年來股票市場低迷，房地產(chǎn)所帶來的財富效應(yīng)巨大而持久，因此能夠?qū)οM產(chǎn)生強烈的影響。劉國風(fēng)(2009)基于天津 2002 年 7 月至 2008 年 6 月的數(shù)據(jù)構(gòu)建誤差修正模型發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場不具有顯著的財富效應(yīng)，房地產(chǎn)價格的上漲對消費具有一定程度的抑制作用。鄔麗萍和周建軍(2009)基于我國 1995 年至 2006 年的數(shù)據(jù)對我國北京、天津、上海和重慶進行比較分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格的上漲對居民消費具有顯著的抑制作用，而不同地區(qū)的房地產(chǎn)價格對于消費的影響也不相同。徐臘平和吳剛(2009)基于我國 2000年 1 月至 2008 年 1 月的房地產(chǎn)價格和消費者信心指數(shù)對我國房地產(chǎn)價格的財富效應(yīng)進行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格上漲對消費具有顯著的負向影響。趙曉康和王蕊(2009)基10于我國 1978 年至 2007 年的數(shù)據(jù)，運用協(xié)整檢驗方法，檢驗結(jié)果發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)價格對居民消費具有正向影響。李貴和(2010)對我國 1991 年至 2007 年的面板數(shù)據(jù)進行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格的上漲顯著抑制居民消費，而沒有顯示出明顯的財富效應(yīng)。王太翌(2005)認為對房地產(chǎn)市場的調(diào)控關(guān)鍵在于需求管理，單純抑制房價或者減少房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)市場的作用都非常有限。吳老二和祝平衡(2006)基于我國 1999 年房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資對于房地產(chǎn)價格上漲具有重要的促進作用。程曉(2008)基于我國 1990 年至 2006 年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，運用 Granger 因果關(guān)系檢驗方法和協(xié)整檢驗方法進行分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場對于固定資產(chǎn)投資具有重要的促進作用。劉芳(2008)基于 1994 年至 2006 年的數(shù)據(jù)進行研究發(fā)現(xiàn)上海的直接投資對于房地產(chǎn)價格具有協(xié)整關(guān)系。王飛等(2009)基于我國 1997 年至 2008 年全國經(jīng)濟數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)投資因素是影響房地產(chǎn)價格的主要原因。段巖燕和田華(2009)通過對天津房地產(chǎn)市場的研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的投資與房價具有顯著的正向影響。項衛(wèi)星等(2007)認為信貸量的增加是導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫，同時也是金融危機的重要原因。董伊定(2007)認為房地產(chǎn)市場的風(fēng)險將傳導(dǎo)至金融業(yè)，如果大量房地產(chǎn)項目資金匱乏將導(dǎo)致大量的不良貸款。江彤(2007)認為房地產(chǎn)價格能夠影響銀行信貸，而銀行信貸的增加并不能影響房地產(chǎn)價格上漲。蔣旻(2008)通過對信貸規(guī)模與房地產(chǎn)價格進行研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商的信貸行為與個人住房貸款對房地產(chǎn)價格的影響具有不同效果。熊智敏(2008)信貸規(guī)模與房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)具有顯著的相關(guān)關(guān)系，信貸規(guī)模能夠促進房地產(chǎn)價格上漲，而房地產(chǎn)價格也能夠?qū)π刨J規(guī)模起到正向影響作用。涂序平和程國雄(2008)基于我國 2002 年 1 月至 2007 年 9 月的數(shù)據(jù)對我國信貸規(guī)模與房地產(chǎn)價格進行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)信貸規(guī)模能夠促使房地產(chǎn)價格上漲，但是房地產(chǎn)價格對信貸規(guī)模卻沒有明顯的作用。王莉麗(2008)通過對美國和日本房地產(chǎn)市場的研究發(fā)現(xiàn)信貸規(guī)模的增加造成了房地產(chǎn)泡沫。葛楊和陳孝強(2008)通過對我國房地產(chǎn)市場和信貸關(guān)系進行研究，發(fā)現(xiàn)我國信貸對房地產(chǎn)市場具有顯著的影響。楊云飛(2009)認為信貸規(guī)模的擴大將會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，同時也會導(dǎo)致銀行風(fēng)險增大。李成、王建軍(2009)通過對美國房地產(chǎn)市場的研究認為房地產(chǎn)信貸的盲目擴張將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。(5) 房地產(chǎn)市場與其他主要市場我國也有很多學(xué)者關(guān)注于我國房地產(chǎn)市場與我國其他主要市場的關(guān)聯(lián)情況，如房地產(chǎn)市場與股票市場的關(guān)聯(lián)性、房地產(chǎn)市場與貨幣市場的關(guān)聯(lián)性、房地產(chǎn)市場與外匯市場的關(guān)聯(lián)性以及房地產(chǎn)市場與汽車市場的關(guān)聯(lián)性等。趙建(2007)基于我國 1998 年至 2005 年房地產(chǎn)市場與股票市場的相關(guān)數(shù)據(jù)進行研究，11結(jié)果發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場和股票市場具有顯著的關(guān)聯(lián)性。巴曙松等(2009)通過對我國房地產(chǎn)市場與股票市場基于線性和非線性 Granger 因果關(guān)系檢驗發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場與股票市場的關(guān)系并不十分緊密，股票市場在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場具有一定影響。郭祎達等(2009)基于我國 2002 年至 2006 年 35 個城市的數(shù)據(jù)，利用面板數(shù)據(jù)模型對各城市的股票市場與房地產(chǎn)市場的相關(guān)性進行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格與股票市場具有正向的相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為 。解保華等(2009)基于我國 1999 年至 2007 年的數(shù)據(jù)研究我國股票市場泡沫和房地產(chǎn)市場泡沫的問題，結(jié)果發(fā)現(xiàn)股票市場的波動大于房地產(chǎn)市場，股票市場波動導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的波動，然而房地產(chǎn)市場對股票市場的影響卻不明顯。李曉歡等(2010)基于我國 1998 年至 2009 年房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)構(gòu)建 VAR 模型，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場與股票市場存顯著的相互關(guān)系。劉瓊芳等(2011)通過 Copula 方法對房地產(chǎn)市場與股票收益率進行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場和股票市場在低迷時期的相關(guān)性顯著大于活躍期。王樹強等(2011)通過研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場對于我國股票市場的波動具有強烈的響應(yīng)，即我國房地產(chǎn)市場與股票市場高度相關(guān)。孫力軍等(2006)通過對我國 2000 年第一季度至 2006 年第 1 季度對我國 M2 與房地產(chǎn)價格之間的相互關(guān)系進行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)貨幣政策能夠抑制房地產(chǎn)價格上漲。蒲勇健(2007)認為緊縮行的貨幣政策對于房地產(chǎn)價格沒有明顯的抑制作用，但寬松的貨幣政策卻能夠?qū)е路績r上漲。陳肯界等(2009)通過對我國貨幣政策操作和房地產(chǎn)價格波動進行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格對貨幣政策沖擊具有顯著的響應(yīng)。李丹等(2010)基于我國 2003 年至 2009 年的數(shù)據(jù)，進行向量自回歸模型、Granger 因果關(guān)系檢驗等方法，發(fā)現(xiàn)貨幣政策對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控具有一定效果，擔(dān)需要進一步發(fā)揮貨幣政策的作用以推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。胡浩志(2010)通過對我國 1999 年至 2009 年的數(shù)據(jù)，利用結(jié)構(gòu)向量自回歸模型對我國房地產(chǎn)市場和貨幣政策相互關(guān)系進行研究，發(fā)現(xiàn)貨幣政策對房地產(chǎn)市場的作用有一定效果。武康平等(2010)通過結(jié)構(gòu)向量自回歸模型對我國房地產(chǎn)市場和貨幣政策進行研究，發(fā)現(xiàn)在短期內(nèi)貨幣政策能夠促使房價上漲。郭娜(2010)基于 VAR 模型對我國貨幣政策對房地產(chǎn)市場的作用進行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量和利率對房地產(chǎn)價格都具有正向影響。汪天倩(2011)通過對貨幣政策以及房價調(diào)控效果進行分析發(fā)現(xiàn)，利率的市場化程度低對貨幣政策對房價的抑制作用產(chǎn)生了阻礙。周京奎(2006)通過對我國 12 個城市的利率、匯率與房地產(chǎn)價格進行綜合考察，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)價格與匯率具有正向影響關(guān)系，并且認為金融市場的完善對于發(fā)揮匯率對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用具有重要意義。高波等(2006)通過對我國匯率調(diào)整與房地產(chǎn)價格的關(guān)系進行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)匯率沖擊是引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因之一，浮動匯率的小幅升值12不會引起房地產(chǎn)泡沫。宋晗(2007)通過對匯率改革前后我國房地產(chǎn)市場與匯率之間的相互關(guān)系研究，發(fā)現(xiàn)匯率主要從人們預(yù)期的角度來對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。王愛儉等(2007)認為匯率在房地產(chǎn)供給和需求兩方面對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，匯率調(diào)整將會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。李琴燕(2009)通過對 2000 年第三季度至 2008 年第二季度的數(shù)據(jù)進行實證研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)匯率與房地產(chǎn)價格之間呈現(xiàn)負向關(guān)系。陳倩儀等(2009)基于對美元匯率以及房地產(chǎn)價格，利用 GARCH 模型進行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格與匯率之間存在復(fù)雜的相關(guān)關(guān)系。李興麗(2010)基于我國國 2005 年 7 月至 2010 年 3 月的匯率與房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)，利用 Granger 因果關(guān)系檢驗方法，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)價格與匯率之間具有顯著的相關(guān)關(guān)系，匯率的穩(wěn)定對于房地產(chǎn)價格穩(wěn)定具有重要意義。董甜甜(2011)通過對匯率體制改革后的房地產(chǎn)價格與匯率之間的相關(guān)性研究，發(fā)現(xiàn)我國匯率與房地產(chǎn)價格之間存在著長期均衡的相關(guān)關(guān)系，匯率對房地產(chǎn)市場的作用較為顯著。 主要創(chuàng)新點本文的主要創(chuàng)新在于：(1)本文采用我國商品房銷售價格指數(shù)來代表我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，基于雙變量結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變模型，通過識別我國房地產(chǎn)價格在經(jīng)濟增長過程中存在的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變來了解我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，并采用子樣本估計方法對房地產(chǎn)市場中各個結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變區(qū)間進行分析，以獲得我國房地產(chǎn)市場與我國經(jīng)濟增長之間的對應(yīng)關(guān)系。(2)本文采用馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型計算和檢驗以我國商品房銷售價格月度同比增長率代表的房地產(chǎn)市場與以我國居民消費價格指數(shù)代表的通貨膨脹率之間的區(qū)制變遷，比較和分析了我國房地產(chǎn)市場與通貨膨脹之間的系統(tǒng)關(guān)聯(lián)。(3)本文基于VAR模型、Granger因果關(guān)系檢驗、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解對我國房地產(chǎn)市場與我國主要宏觀經(jīng)濟變量以及其他主要市場分別進行了分析和檢驗。我們考察了我國房地產(chǎn)市場與我國利率、消費、CPI、投資和貸款之間的相互作用關(guān)系，以及房地產(chǎn)市場與我國股票市場、債券市場、貨幣市場、外匯市場和汽車市場之間的相互作用關(guān)系，為我國政府制定相關(guān)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場提供參考。13第 2 章 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變分析我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，經(jīng)歷了多次的政策變遷和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變革，這使得我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出多重的變化性特征。聶名華(1998)對于影響房地產(chǎn)價格的各種因素進行了詳細的分析和比較后認為，影響我國房地產(chǎn)價格因素主要有供求因素、物理因素、行政因素、環(huán)境因素、經(jīng)濟因素、人口因素、社會因素、心理因素和國際因素。金月萍(2006)認為我國房地產(chǎn)價格變動的因素主要是成本推動、需求拉動、政府政策和消費者預(yù)期的綜合作用的結(jié)果，其中消費者預(yù)期是導(dǎo)致房價變動的重要因素。姜彩樓(2007)基于我國上海市房地產(chǎn)價格的 2