萬(wàn)科房地產(chǎn)市場(chǎng)研究工具之客戶細(xì)分及七對(duì)眼(編輯修改稿)
2025-07-16 12:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 交通設(shè)施 周邊道路好，交通順暢 Yes 出行道路兩邊景觀好 靠近地鐵 /城鐵站 生活設(shè)施 靠近比較好的醫(yī)院 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施 Yes 教育設(shè)施 靠近大學(xué)等高等教育院校 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校 休閑設(shè)施 靠近公園、綠化帶等人工景觀 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施 Yes 自然設(shè)施 風(fēng)水比較好 靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 1 土地屬性清單 客戶是誰(shuí)？ 客戶細(xì)分 區(qū)域意義 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 Yes 所在區(qū)域文化氛圍濃厚 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域 Yes 靠近 XXX等歷史文化區(qū) 區(qū)域內(nèi)涵 靠近寫(xiě)字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 靠近繁華商業(yè)區(qū) 可選擇的交通工具比較多 方便的公交路線 Yes 交通設(shè)施 周邊道路好，交通順暢 出行道路兩邊景觀好 靠近地鐵 /城鐵站 生活設(shè)施 靠近比較好的醫(yī)院 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施 教育設(shè)施 靠近大學(xué)等高等教育院校 Yes 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校 Yes 休閑設(shè)施 靠近公園、綠化帶等人工景觀 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施 自然設(shè)施 風(fēng)水比較好 靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 1 土地屬性清單 客戶是誰(shuí)？ 客戶細(xì)分 區(qū)域意義 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 所在區(qū)域文化氛圍濃厚 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域 靠近 XXX等歷史文化區(qū) 區(qū)域內(nèi)涵 靠近寫(xiě)字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 靠近繁華商業(yè)區(qū) 可選擇的交通工具比較多 方便的公交路線 交通設(shè)施 周邊道路好，交通順暢 出行道路兩邊景觀好 靠近地鐵 /城鐵站 生活設(shè)施 靠近比較好的醫(yī)院 Yes 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施 教育設(shè)施 靠近大學(xué)等高等教育院校 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校 休閑設(shè)施 靠近公園、綠化帶等人工景觀 Yes 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施 自然設(shè)施 風(fēng)水比較好 靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 1 土地屬性清單 客戶是誰(shuí)？ 客戶細(xì)分 區(qū)域意義 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 所在區(qū)域文化氛圍濃厚 Yes 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 Yes 所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域 靠近 XXX等歷史文化區(qū) 區(qū)域內(nèi)涵 靠近寫(xiě)字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 靠近繁華商業(yè)區(qū) 可選擇的交通工具比較多 方便的公交路線 交通設(shè)施 周邊道路好，交通順暢 Yes 出行道路兩邊景觀好 靠近地鐵 /城鐵站 生活設(shè)施 靠近比較好的醫(yī)院 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施 教育設(shè)施 靠近大學(xué)等高等教育院校 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校 休閑設(shè)施 靠近公園、綠化帶等人工景觀 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施 自然設(shè)施 風(fēng)水比較好 靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 Yes 1 土地屬性清單 客戶是誰(shuí)？ 客戶細(xì)分 區(qū)域意義 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 所在區(qū)域文化氛圍濃厚 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域 靠近 XXX等歷史文化區(qū) 區(qū)域內(nèi)涵 靠近寫(xiě)字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 靠近繁華商業(yè)區(qū) 可選擇的交通工具比較多 Yes 方便的公交路線 Yes 交通設(shè)施 周邊道路好，交通順暢 出行道路兩邊景觀好 靠近地鐵 /城鐵站 生活設(shè)施 靠近比較好的醫(yī)院 Yes 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施 教育設(shè)施 靠近大學(xué)等高等教育院校 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校 Yes 休閑設(shè)施 靠近公園、綠化帶等人工景觀 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施 自然設(shè)施 風(fēng)水比較好 靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 1 土地屬性清單 客戶是誰(shuí)？ 客戶細(xì)分 案例二：沈陽(yáng)新榆公館項(xiàng)目定位 城市地圖＋土地可研 2 選擇 A+土地 項(xiàng)目定位 沈陽(yáng)新榆土地評(píng)價(jià)與定位 區(qū)域意義 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 Yes 所在區(qū)域文化氛圍濃厚 Yes 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 Yes 所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域 Yes Yes 靠近 XXX等歷史文化區(qū) 區(qū)域內(nèi)涵 靠近寫(xiě)字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 Yes 靠近繁華商業(yè)區(qū) Yes 可選擇的交通工具比較多 Yes 方便的公交路線 Yes Yes 交通設(shè)施 周邊道路好，交通順暢 Yes Yes 出行道路兩邊景觀好 靠近地鐵 /城鐵站 生活設(shè)施 靠近比較好的醫(yī)院 Yes Yes 靠近大超市 ,購(gòu)物中心 ,餐飲等生活設(shè)施 Yes 教育設(shè)施 靠近大學(xué)等高等教育院校 Yes 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校 Yes Yes 休閑設(shè)施 靠近公園、綠化帶等人工景觀 Yes 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身休閑設(shè)施 Yes 自然設(shè)施 風(fēng)水比較好 靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 Yes 城市地圖＋土地可研 2 選擇 A+土地 項(xiàng)目定位 27－ 34歲 小兩口 有 0－ 11歲孩子的望子成龍家庭 45－ 50歲的老兩口家庭，“年輕的老人” X X X ★ ● X X X X→ ★ X X X ★ X→ ● X X 案例二：沈陽(yáng)新榆公館項(xiàng)目定位 城市地圖＋土地可研 2 選擇 A+土地 項(xiàng)目定位 分析已成交客戶，進(jìn)行項(xiàng)目定位驗(yàn)證。 其它 40% 望子成龍20% 健康養(yǎng)老 40% 成交客戶 其它 30％ 社會(huì)新銳 70% 到訪客戶 劃分城市子市場(chǎng) → 子市場(chǎng)資源分析 → 城市競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 → 不同 TCG的產(chǎn)品 (熱銷、滯銷 ) 子 市 場(chǎng) 不 同 開(kāi) 發(fā) 商 的 項(xiàng) 目 套 均 總 價(jià) 客戶類型 客 戶 類 型 項(xiàng)目競(jìng)品分析 → 城市地圖是對(duì)市場(chǎng)的“產(chǎn)品”和“客戶”信息深入分析的過(guò)程 。 城市地圖＋土地可研 2 選擇 A+土地 項(xiàng)目定位 典型客戶訪談 典型客戶產(chǎn)品測(cè)試 3 風(fēng)格定位 適合老人居住的現(xiàn)代北海歐風(fēng)格，舒適、安逸、是無(wú)處不在的生活信號(hào)，濃郁的文化氣息彌漫在整個(gè)房間。 模擬客戶 一對(duì)老年夫婦，兩個(gè)子女都不在身邊，周末子女回來(lái) 丈夫： 馬先生 職業(yè)： 報(bào)社編輯（退休） 年齡： 60 學(xué)歷： 文學(xué)學(xué)士 愛(ài)好： 讀書(shū)、西方文化、慢跑、養(yǎng)花、鳥(niǎo)、魚(yú)。 描述： 40年的報(bào)社工作生活，使他永遠(yuǎn)對(duì)時(shí)代前沿的事物有著極高的敏感度。多次的出國(guó)考察經(jīng)歷更加使他喜歡異國(guó)的文化與風(fēng)情，用“時(shí)髦的老年筆者”形容他最為恰當(dāng)不過(guò)，子女也在他的影響下也分分出國(guó)留學(xué)，并學(xué)成歸國(guó)。書(shū)籍和花卉是他舒適生活的兩個(gè)重要組成部分，再有就是相依為伴的老伴，使他享受著晚年的幸福。 妻子：林女士 職業(yè)： 中醫(yī)（退休） 年齡： 58 愛(ài)好： 中國(guó)古代醫(yī)學(xué)書(shū)籍、西方醫(yī)學(xué)書(shū)籍、宗教、旅游、針線活兒。 描述： 行醫(yī)多年，心地善良，每周要做禮拜。她是一位慈祥的老人，因?yàn)橹嗅t(yī)使她對(duì)西醫(yī)更加感興趣，對(duì)西方的歷史和文化十分了解，宗教是她退休之后的生活，醫(yī)學(xué)上的難題使她對(duì)宗教很感興趣。每周子女的看望 ,也是她充實(shí)生活的一部分 案例三： 《 沈陽(yáng)長(zhǎng)白 3＃樓樣板間設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 》 節(jié)選 找到典型客戶 產(chǎn)品需求清單 需求價(jià)值排序 典型客戶訪談 典型客戶產(chǎn)品測(cè)試 3 案例四：沈陽(yáng)植物園別墅需求研究－各方面因素重要性 ? 從電腦測(cè)試 , 別墅必備因素 和 需求利益點(diǎn)三道題目中 , 我們綜合得出各方面因素的重要性如下 層數(shù) ??? / / ???價(jià)格 ??? / / ???園區(qū)核心景觀/ 自然的水景景觀 ? ??? / ???智能化配置/ 高科技配套 ?? ?? ? ??會(huì)所 ? ?? ?? ??別墅建筑風(fēng)格/ 異域的建筑風(fēng)格 ?? ? / ??醫(yī)療配套 ( 診所/ 醫(yī)院) ? ?? / ??大的私家花園 / ?? / ??戶型 ( 開(kāi)敞型還是功能型) ? / / ?造園形式 ? / / ?更環(huán)保節(jié)能的 / / ? ?物業(yè)管理模式( 一般v s . 享受) ? / / ?閣樓 ? / / ?地下室 ? / / ?精裝修 / ? / ?
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