【文章內容簡介】 區(qū)等各類社區(qū)，提供比較全方位的完善服務 ?以住宅、商業(yè)、文化休閑為主，城市功能比較完善 ?時尚品位、現(xiàn)代城區(qū)、標志區(qū)域 模式名稱 功能定位 物業(yè)組合 目標客戶群 特點 ?泰達城模式 ?以住宅、商業(yè)、文化休閑為主導功能的綜合性區(qū)域 49 此類模式的典型代表 —— 天津泰達城 ?四個高端住宅項目，一個大型綜合商業(yè)區(qū)以及一個堤岸親水休閑區(qū) ?天津三岔河口，海河開發(fā)的第一節(jié)點和北部中心區(qū)的核心地塊 ? 天津泰達集團下屬的天津泰達城市開發(fā)有限公司開發(fā)建設 ?占地 開發(fā)面積 區(qū)位 開發(fā)面積 物業(yè)構成 運營商 泰達城示意圖 50 泰達城根據(jù)泰達集團“ 3+1”發(fā)展戰(zhàn)略，制定了相應的開發(fā)策略。 泰達城本身的獨特性將使其成為天津未來的標志性區(qū)域 泰達城開發(fā)策略 —— “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合作開發(fā)、分布實施、協(xié)調發(fā)展 ” 泰達城獨特性 ?海河發(fā)端、天津起源、城市中心、兩河之間 ?與韓國新世界、美國寶力豪、北京萬通、上海廣洋等一批國內外知名地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)運營商組建聯(lián)合艦隊，共同開發(fā)泰達城項目 ?與國內外有實力的專業(yè)公司結成戰(zhàn)略聯(lián)盟，爭取在3到 5年的時間內，成為天津市最具實力的城市運營商 泰達集團 “ 3+1” 的發(fā)展戰(zhàn)略 ?以土地為核心資源，對接國內外資本市場，逐步實現(xiàn)股權形式的多元化 ?在土地一級開發(fā)的基礎上，發(fā)展二級開發(fā)，包括住宅和商業(yè)物業(yè)的開發(fā) ?城市綜合體多業(yè)態(tài)運營，包括商業(yè)、會展等多種業(yè)態(tài) 三個層次 一個目標 未來的泰達城將建成集居住、商業(yè)、休閑娛樂于一體的城市中心功能區(qū)域和天津標志性區(qū)域 51 1六本木模式 52 六本木新城模式 模式名稱 功能定位 物業(yè)組合 目標客戶群 特點 ?六本木新城模式 ?以商務、商業(yè)、住宅為主導功能的綜合性新城 ?商務辦公樓、商業(yè)購物中心、住宅物業(yè)等 ?各類辦公企業(yè)、休閑購物人士、住宅消費者 ?在城市中心位置，核心地段，交通便捷 ?都市生活，集各種功能為一體，復合性功能突出 ?規(guī)劃設計時考慮周邊區(qū)域的相關具體情況 ?采取多種措施運營 “ 新城 ” 53 六本木新城 (Roppongi Hills)基本情況 ?運營商 ： 森大廈株式會社 (Mori Building)與朝日電視臺 (Asahi TV)等 ?區(qū) 位 ： 位于東京都會區(qū)的六本木六丁目地區(qū) 六本木新城總占地面積約為 ，以辦公大樓森大廈 (Mori Tower) 為中心，具備了辦公、居住、娛樂、學習、休憩等多種功能及設施，是一個超大型復合性都會地區(qū)，約有 2萬人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達 10萬人 ?開發(fā)情況： 54 六本木新城建筑類別 六本木新城里的建筑 ， 包括了朝日電視臺總部 、 54層樓高的森大廈 、 凱悅大酒店 、 維珍 (Virgin)影城 、 精品店 、 主題餐廳 、 日式庭園 、 辦公大樓 、 美術館 、 戶外劇場 、 集合住宅 、 開放空間 、 街道 、 公共設施 …… 幾乎可以滿足都市生活的各種需求 ?建筑類別： 55 六本木新城定位 ? 復合性都會地區(qū) 結果： ? 經(jīng)過 17年不斷努力，在政府、民間企業(yè)、地方人士的合作下，六本木新城再開發(fā)改造計劃于 2023年 4月開始建設施工，于 2023年 4月底完成，成為了一個超大型復合都會區(qū) ? 多年來此地區(qū)街道非常狹窄，建筑物陳舊且密度極高，環(huán)境較差。 ? 1986年，當時的六本木六丁目地區(qū)被指定為 “ 再開發(fā)誘導地區(qū) ” ? 之后，作為土地所有者之一的森大廈株式會社 (Mori Building)與朝日電視臺 (Asahi TV)等共同向其他土地所有者提出建議，對此區(qū)進行街區(qū)改造 ? 由于這一地區(qū)土地所有權人有四百多位，要達成一致的開發(fā)共識并非易事 ? 因此街區(qū)的改造計劃一直到 1990年才有所進展，在四百多位土地所有者經(jīng)過不斷的努力與協(xié)商之后，成立了 “ 六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)準備組合 ” ，與東京都政府協(xié)調再開發(fā)計劃 過程： 定位： 56 六本木新城的特點 良好的藝術文化與休憩設施 ?六本木新城結合良好的藝術規(guī)劃與開放空間設計，將整體空間塑造得更加藝術化和人性化，不但為居民提供了一處舒適宜人的都市生活、辦公與休閑、購物空間環(huán)境，而且還帶來一種新的都市設計思考方向 ?保留六本木新城現(xiàn)存的水系和綠化、整合周邊的公園和廣場空間 ?將規(guī)劃區(qū)內一半以上的區(qū)域作為戶外開放空間，加強地區(qū)與都市之間的融合與協(xié)調 ?充分利用地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)，將地區(qū)商業(yè)活動與東京整體觀光旅游相結合 規(guī)劃將地區(qū)發(fā)展和都市整體規(guī)劃相結合 具有吸引力的營運措施 ?六本木新城具有全年度營銷推廣計劃，每一季度舉辦不同主題活動，并提前公布下個月的活動計劃，以吸引公眾參與，同時結合旅游業(yè)積極開展地區(qū)觀光、藝術文化及商業(yè)活動 ?良好的藝術文化與休憩設施，是六本木新城生活圈的一個訴求重點，也是一種象征。新城除了各種高檔消費名品店、美食餐廳和高級住宅外，還以藝術文化為另一經(jīng)營主題，并在其中注入樂園般的夢想與童趣，營造出既時尚又充滿親和力與人情味的獨特的生活氛圍 空間設計藝術化人性化 57 1世紀城模式 58 世紀城模式是以居住和商業(yè)功能為主導的綜合性城區(qū) ?所在地段尚未充分開發(fā)，未來發(fā)展?jié)摿薮? ?依居住和商業(yè)功能為主，產(chǎn)品具有文化情調、適宜居住、配套完美 ?提高人居生活品質，提升區(qū)域經(jīng)濟水平 模式名稱 功能定位 物業(yè)組合 目標客戶群 特點 ?世紀城模式 ?以居住和商業(yè)功能為主導的綜合性城區(qū) ?中高檔住宅、星級商業(yè)購物中心及其他相關配套 ?有生活品位的中高檔收入人群、周邊購物消費者 開發(fā)產(chǎn)品 ?北京世紀城、昆明世紀城、貴陽世紀城 59 復制世紀城人居模式的經(jīng)驗 選址在未開發(fā)的城市邊緣區(qū) ?選址一般在城市的郊區(qū)，各項基礎設施并未建立起來。如北京世紀城選址在海淀區(qū)的城鄉(xiāng)結合部；昆明世紀城選址在昆明市的東南部地區(qū) 利用優(yōu)勢整合資源 ?利用已有優(yōu)勢，充分整合各種資源。充分利用之前曾經(jīng)開發(fā)過的大盤的經(jīng)驗，向全國宣傳擴張；黃如論的個人影響力也有助于公司整合各方面的資源，繼續(xù)在全國各地造城 “ 城 ” 市級完美配套 ?除了大體量的住宅社區(qū)，還配套了眾多城市級的配套設施。如五星級的酒店，超大的shopping mall等，不僅方便了住去居民的生活，更是提升了所在區(qū)域的人氣，帶動區(qū)域的持續(xù)發(fā)展 60 典型代表 —— 昆明世紀城 運營商 ：世紀金源集團 區(qū)位 ：昆明市官渡區(qū)，南臨文物薈萃的官渡古鎮(zhèn)北接金剛村，東鄰規(guī)劃城市主干道昆洛路，西臨廣福路，北部為昆明機場及城市中心區(qū)，西部隔廣福路五公里為碧波萬頃的滇池風景區(qū)。 占地面積 ： 物業(yè)組合 ： 385萬平方米為住宅， 53萬平方米的 shoppingmall， 五星級酒店及四星級酒店， 8萬平方米的商業(yè)街， （從幼兒園到高中）， 的大型市級醫(yī)院以及部分寫字樓 開發(fā)理念 :新世紀 ,新時代 ,新人居 ,新生活 功能定位 ：高貴品質、完美配套的宜居之 “ 城 ” 昆明世紀城示意圖 61 1華僑城模式 62 “華僑城模式”是一種旅游主題地產(chǎn)模式，其產(chǎn)品是地處城市邊緣區(qū)的集游樂、居住、購物、休閑為一體的綜合區(qū) 模式名稱 ? “ 華僑城模式 ” 功能定位 ? 地處城市邊緣區(qū)的集旅游、舒適居住、購物、休閑娛樂為一體的綜合區(qū) 物業(yè)組合 ? 由主題公園、中高檔住宅區(qū)、現(xiàn)代綜合性商業(yè)設施構成 特點 ? 該模式是一種旅游主題地產(chǎn)模式 ? 通常選址于經(jīng)濟發(fā)達的大城市邊緣，距離城市中心區(qū)距離不遠，交通便捷，同時附近辦公 /居住的中高收入人群較多，但缺乏大型、具有生態(tài)性和現(xiàn)代感的都市旅游場所 ? 其實質是通過主題公園等旅游娛樂元素為賣點，形成旅游、住宅、商業(yè)三者互為依托，互相促進，三者格調一脈相乘，整體營造一種現(xiàn)代都市的旅游休閑生活格調，從而獲得綜合收益 ? 主題公園的定位和建設是該模式成功的關鍵 ? 該類模式可復制性好，同時能獲得巨大的無形資產(chǎn)，有利于企業(yè)跨地域經(jīng)營和業(yè)務范圍延伸 ? 較之單一地產(chǎn)模式，旅游復合地產(chǎn)模式風險教大，要求運營商具備對旅游行業(yè)的深刻認識，以及更強的資金運籌能力 63 “華僑城模式”舉例一 —— 北京華僑城 ?華僑城集團 ?位于北京東四環(huán)與京沈高速交接處，距 ?目標客戶： CBD及周邊人群 ?產(chǎn)品定位：大型旅游主題社區(qū) ? 區(qū)位 定位 運營商 開發(fā)面積 64 “華僑城模式”舉例一 —— 北京華僑城（續(xù)） 物業(yè)構成 ?北京華僑城包括住宅、主題公園區(qū)和主題商業(yè)區(qū)三大板塊，并配有幼兒園、小學、中學、會所、醫(yī)院、銀行、美術館、藝術中心等住區(qū)配套設施 ?住宅部分共 83萬平米，以高層板樓、舒適三居為主 ?主題公園是一個占地 1平方公里的主題生態(tài)樂園 ——北京歡樂谷，定位為北京最具特色的都市旅游休閑勝地 ?主題商業(yè)區(qū)是 廣場，包括度假酒店、超市、餐飲娛樂、購物、酒吧等多種業(yè)態(tài)，連接歡樂谷和居住區(qū) 功能 ?主題公園與主題居住區(qū)、主題商業(yè)區(qū)概念上互為依托，景觀上互為借用，營造現(xiàn)代休閑感 ?以旅游為主題，集旅游、居住、商業(yè)、休閑、購物于一體，生態(tài)環(huán)保、休閑、高尚的綜合性大社區(qū) 65 “華僑城模式”舉例二 —— 東部華僑城 區(qū) 位 ：位于深圳東部三洲田 物業(yè)組合 ： 以高爾夫運動區(qū) (兩個 18洞球場 )、綜合生態(tài)旅游區(qū)、世 界茶藝博覽園、度假酒店、公寓、山地觀光纜車等為主，以及住宅和商業(yè)區(qū) 特色項目 ： 占地面積 ： 三谷（大峽谷、云海谷、茶溪谷） 三鎮(zhèn)（茵特拉根小鎮(zhèn)、海菲德小鎮(zhèn)、茶馬古鎮(zhèn)） 三街（海菲德天街、茵特拉根花街、藝術大地的濕地水街） 三部落（云中部落、天禪之旅、花鐘教堂） 66 復制華僑城模式的經(jīng)驗 ? 超前科學規(guī)劃，有序建設 如華僑城對“主題公園”定位不是隨便就定，而是經(jīng)過精密的測算和規(guī)劃，深圳四大主題公園 —— 錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂谷 —— 從國內旅游到國際旅游，從獵奇式旅游到體驗式旅游，主題文化的確定都是隨著人們心理需求的變化而改變 ? 規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)結合，營造鮮明主題，形成互動 比如在深圳華僑城，不同區(qū)域、不同歷史時期發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)之間形成了有機互動：主題公園的興建在美化城區(qū)環(huán)境的同時，促進了酒店業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動了商業(yè)繁榮，文教事業(yè)的發(fā)達又推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，營利性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使文化、教育、衛(wèi)生等公共事業(yè)的持續(xù)發(fā)展成為可能 ? 可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營與不斷創(chuàng)新的顧客體驗 借助華僑城 20年成功開發(fā)的經(jīng)驗，華僑城保持了持續(xù)的經(jīng)營。同時，每到一處，華僑城都根據(jù)具體地域的實際情況不斷創(chuàng)新，在差異化的基礎上成功的復制著華僑城模式 ? 資源系統(tǒng)有效整合，實現(xiàn)生活多樣化 67 1建外 Soho模式 68 “建外 Soho模式” 是指在城市核心區(qū)的具有現(xiàn)代感和時尚感的融辦公、居住、購物、休閑娛樂于一體的綜合性區(qū)域 模式名稱 ? 建外 Soho模式 功能定位 ? 在城市核心區(qū)的融現(xiàn)代辦公、居住、購物、休閑娛樂于一體的具有現(xiàn)代感和時尚感的綜合性區(qū)域，是都市時尚 “ 生活櫥窗 ” 物業(yè)組合 ? 公寓 +寫字樓 +商鋪 +會所 目標客戶群 ? 城市中的小型企業(yè)及時尚一族 特點 ? 一般處于城市的中心區(qū)； ? 建筑形式及引進的商業(yè)、娛樂休閑具有時尚感和現(xiàn)代感覺； ? 對于 ABC來說在二線城市存在著較大的運營此類產(chǎn)品的機會 69 “建外 Soho模式”舉例 —— 建外 Soho 簡 介 ? 項目名稱：建外 Soho ? 區(qū)位： 位于長安街邊，國貿(mào)中心正對面，地處北京 CBD的核心區(qū)域 ? 開發(fā)面積： ? 運營商： SOHO中國 定 位 ? 都市時尚“生活櫥窗” 功 能 ? 辦公、居住、購物、休閑娛樂 物業(yè)構成 ? 總建筑面積約為 70萬平米，地下建筑面積為 19萬平米，地上建筑面積約 51萬平米，由 18棟公寓、 2棟寫字樓、 4棟 SOHO小型辦公房 、 大量裙房 、會所及中心花園 組成 。其中 SOHO公寓樓 13層為臨街商鋪，約 300個店鋪， 4層以上為 SOHO公寓單元。會所為 28000平米，地下 2層地上 3層，游泳池、壁球廳、網(wǎng)球場、健身房、蒸汽桑拿、按摩、咖啡館、酒吧一應俱全 70 1天津老城廂模式 71 天津老城廂模式 模式名稱 功能定位 物業(yè)組合 目標客戶群 特點 ?天津老城廂模式 ?具備各種完善功能，集居住、商業(yè)、商務、文化、休閑為一體的綜合性城區(qū) ?物業(yè)非常全面，包括各類中高檔住宅、商業(yè)購物中心、商務辦公樓、休閑娛樂場所等 ?目標客戶群比較廣泛，包括中高收入的人群、商業(yè)企業(yè)等