【文章內(nèi)容簡介】 %金色G2緣來居20060726%金色G2四海宜家大廈20060918%金色G3厚德品園20060924%金色G2京光海景花園A棟20061023%金色G3深藍公寓20061102%金色G3前海金岸大廈20061218%金色G2新德家園20061225%金色G3陽光華藝大廈20070220%金色G2星海名城(六期)20070701%金色G2映月灣花園20070725%金色G2博海名苑20070729%金色G2澳城花園20070826%金色G3方鼎華庭20070916%金色G2僑香諾園20071110%金色G3海岸時代公寓20071222%金色G2華聯(lián)城市山林花園20060605%金色G2諾德假日花園20071222%金色G2首地容御花園20071230%金色G3云棲西岸閣20071231%金色G3南荔苑20080103%金色G2雷圳075520080120%南山區(qū)金色系列樓盤2007年7月以后開盤的項目銷售率多數(shù)不超過30%?！渡钲谑锌傮w城市規(guī)劃（20072020）草案》將前海中心和福田中心同時規(guī)劃為深圳的兩大城市中心，進一步堅定了區(qū)域的未來發(fā)展信心。隨著南山區(qū)填海工程的完成，南山在前海、后海區(qū)將出現(xiàn)一定數(shù)量的高端海景產(chǎn)品，如卓越維港、三湘項目、寶能項目等。這些產(chǎn)品中大部分將屬于金色系列產(chǎn)品，少數(shù)將可以劃分到高端系列。隨著區(qū)域中心位置開發(fā)的不斷成熟，未來區(qū)域供應(yīng)將主要集中在新建成的填海區(qū)。南山區(qū)的累計供應(yīng)量及銷售量穩(wěn)步增長，在07年13季度消化率達到70%以上，在調(diào)控政策出臺后，消化率下跌到60%以下，南山區(qū)金色產(chǎn)品系列在07年被大量炒作，價格虛高，多套房貸政策出臺后，價格承受能力較強的投資客撤場，過高的價格以及市場的調(diào)整態(tài)勢導(dǎo)致自住客戶持幣觀望，因此市場銷售率大降。178。 南山區(qū)金色系列產(chǎn)品目前市場存量較多，今后仍將有一定數(shù)量的供應(yīng)，主要出現(xiàn)在前海、后海的填海區(qū)，雖然目前市場并不活躍，但是受政府未來規(guī)劃利好的影響，其關(guān)內(nèi)最后一塊住宅集中供應(yīng)區(qū)的優(yōu)勢也將日益明顯，未來市場發(fā)展?jié)摿α己?。南山金色系列產(chǎn)品受調(diào)控影響很大，成交量自政策出臺后持續(xù)低迷，目前呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期178。178。 06年3季度開始，金色系列產(chǎn)品單價水平均呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢，在07年2季度之前，漲幅一直比較緩和，07年2季度開始大幅上漲，表現(xiàn)出加速提升，在2007年4季度，南山區(qū)金色產(chǎn)品系列價格已經(jīng)達到1季度的2倍以上。 178。 07年9月調(diào)控政策出臺后此類產(chǎn)品價格仍然慣性上漲，但交易量大減，在08年3月的全市價格調(diào)整當中，此類產(chǎn)品的價格調(diào)整較大，價格下降達到30%以上。價格下降后，成交量明顯回升，但絕對值仍然較低。216。 未來市場趨勢研究c) 南山區(qū)金色系列的供應(yīng)、需求、價格走勢 市場表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供過于求供應(yīng)變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào)，明顯的供大于求價表現(xiàn)價格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價打折效果明顯價格出現(xiàn)小幅下調(diào)，降價打折效果明顯價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時間35個月68個月824個月目前南山區(qū)此品類市場處于深度調(diào)整期，市場供應(yīng)較為充足，但在投資需求被政策打壓之后，過高的價格使大部分剛性需求無法有效轉(zhuǎn)化，市場呈現(xiàn)供大于求的局面。南山區(qū)擁有關(guān)內(nèi)的區(qū)域優(yōu)勢和規(guī)劃利好優(yōu)勢，未來在價格調(diào)整到合理的區(qū)間之后，剛性需求釋放，成交量必將出現(xiàn)較大增幅。 第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”出臺，市場受到影響不大07年多套房貸政策影響較大，成交量立即出現(xiàn)大幅萎縮，但價格在隨后4個月依然持續(xù)走高，到08年1季度，價格出現(xiàn)回調(diào)，并且回調(diào)幅度超過30%。南山區(qū)此系列產(chǎn)品對價格期望過高，尤其是位于后海片區(qū)的項目，雖然目前價格已經(jīng)回調(diào)，但成交量上漲不明顯，觀望氣氛仍然濃厚，未來價格仍有下調(diào)空間。未來36個月之內(nèi)，南山區(qū)市場的回暖速度將主要取決于價格的調(diào)整。TOP類216。 研究樣本選擇選取以下5個項目作為研究樣本。序號系列品類項目名稱開盤時間1高檔TOP1僑城東方花園200612262高檔TOP1純水岸200704133高檔TOP1御景東方花園200704244高檔TOP1（二期）200707255高檔TOP1中信紅樹灣花城20071019216。 樣本的供應(yīng)、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交累計供應(yīng)成交均價銷售率高檔TOP1僑城東方花園20061226%高檔TOP1純水岸20070413%高檔TOP1御景東方花園20070424%高檔TOP1（二期）20070725%高檔TOP1中信紅樹灣花城20071019%南山區(qū)TOP系列樓盤2007年7月以后開盤的項目累計銷售率都在40%以下。南山區(qū)TOP系列產(chǎn)品目前主要分布在華僑城片區(qū)、紅樹林片區(qū)，以及蛇口部分資源型區(qū)域，這些片區(qū)是深圳傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域，被深圳富人所認可。區(qū)域豪宅供應(yīng)量不大，項目多以實現(xiàn)利潤最大化為目標，價格一直穩(wěn)中有升，少有下降。在宏觀調(diào)控的作用下，高端豪宅的供應(yīng)日益稀缺，尤其是別墅資源的供應(yīng)更是受到嚴格限制，雖然受宏觀調(diào)控影響明顯，但長期前景看好。南山區(qū)TOP系列產(chǎn)品的累計供應(yīng)量及銷售量穩(wěn)步增長，在06年3季度以后，消化率達到75%左右，在調(diào)控政策出臺后，消化率回歸到06年初水平，下跌到60%左右，消化率下降的原因主要來自新政以后新開盤項目的大量產(chǎn)品滯銷。178。178。 TOP系列產(chǎn)品單價水平一直呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢，在07年1季度和2季度，價格出現(xiàn)2次跳躍性增長，%%。178。 新政對TOP系列產(chǎn)品的影響主要表現(xiàn)在供應(yīng)量上，而價格依然小幅增長。在3月份的深圳市場價格調(diào)整中，TOP系列產(chǎn)品并未出現(xiàn)大幅降價情況，甚至還逆勢上漲。對于所有產(chǎn)品系而言，TOP的價格風險抗性最高。216。 未來市場趨勢研究d) 南山區(qū)TOP系列的供應(yīng)、需求、價格走勢 市場表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供過于求供應(yīng)變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào)，明顯的供大于求價表現(xiàn)價格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價打折效果明顯價格出現(xiàn)小幅下調(diào)，降價打折效果明顯價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時間35個月68個月824個月目前南山區(qū)TOP類市場處于輕度調(diào)整期，價格下調(diào)不大，但成交量持續(xù)走低，觀望情緒仍然比較嚴重。在市場價格普遍出現(xiàn)大幅度下降的情況下，TOP系列產(chǎn)品目前主要采用走形象路線的營銷手段增強老客戶以及市場的信心。南山區(qū)TOP類的價格逆勢堅挺將給與觀望客戶信心，未來市場走出觀望情緒后，成交量會緩慢回升，市場將先于整個深圳房地產(chǎn)市場回暖。 第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”出臺，市場受到影響不大新政出臺后，南山區(qū)TOP系列產(chǎn)品成交量出現(xiàn)較大降幅，價格也出現(xiàn)一定幅度的波動，在3月全市的價格調(diào)整中，TOP系列產(chǎn)品并未出現(xiàn)較大價格波動。雖然目前市場形勢冷淡，但由于產(chǎn)品的稀缺性，未來TOP系列產(chǎn)品市場前景良好。價格將在一段時間內(nèi)高位橫盤調(diào)整，未來平穩(wěn)上升。鹽田區(qū)片區(qū)面積與羅湖區(qū)相當，但是該區(qū)離傳統(tǒng)的市區(qū)距離遠，山體攔阻，交通和配套設(shè)施跟不上，鹽田雖是市區(qū)，但在客戶心理上等同于關(guān)外，所以該片區(qū)的居住氛圍較差，主要都是用于度假休閑用途。目前鹽田片區(qū)的新盤供應(yīng)數(shù)量不是很大，但足以滿足鹽田當?shù)厥袌龅男枨?。一直以來，該區(qū)域的供銷規(guī)模為全市最低，市場不是很活躍。 07年跟隨整體走勢市場短期活躍，調(diào)控政策之后，銷售量回歸到06年平均水平。目前，制約鹽田房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重要因素就是交通問題，而第二通道的開通，將大大縮短與市中心的距離，在很大程度上解決交通問題。同時，第二通道的開通還將加大鹽田與深圳其他各區(qū)的聯(lián)系，將為區(qū)域樓盤帶來新的消費群體，促進整體樓市的發(fā)展。216。 研究樣本選擇選取以下8個項目作為研究樣本。序號系列品類項目名稱開盤時間1金色G3和亨中心廣場200601122金色G3東部翠海軒200609183金色G2桐林花園200701284金色G3裕達華庭200702025金色G3海濱假日雅居200707146金色G3花樣年花港200711257金色G2藍郡廣場200712168金色G3金水灣御園20080116216。 樣本的供應(yīng)、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交累計供應(yīng)均價銷售率金色G3和亨中心廣場2006011236915 36915 5206 %金色G3東部翠海軒2006091819069 19069 7169 %金色G2桐林花園2007012839161 39574 13579 %金色G3裕達華庭2007020224365 24365 6809 %金色G3海濱假日雅居2007071413610 13851 15474 %金色G3花樣年花港200711251122 20008 10494 %金色G2藍郡廣場2007121615162 111587 25739 %金色G3金水灣御園200801163095 29866 10578 %鹽田區(qū)06年至07年上半年此品類市場銷售情況良好，07年下半年調(diào)控后銷售率大降。鹽田區(qū)近五年每年的商品住宅銷售面積變化不大，近兩年供給量增多，但是銷售卻沒有上漲，主要是由于鹽田區(qū)交通不便，目前的居住氛圍不太濃厚，預(yù)計未來鹽田區(qū)市場金色系列產(chǎn)品的市場供銷售情況短期內(nèi)不會放大。鹽田區(qū)的累計供應(yīng)量在上漲，但銷售量滯后，在07年2季度的銷售小幅放量后銷售一直未見起色，總體來說供大于求，供求壓力較大。178。 鹽田區(qū)金色系列產(chǎn)品年供需規(guī)模較小，整體供大于求，市場承接能力較弱，需求由于受07年第三季度的政策打壓，加上07年價格的跟風上漲，市場更加不活躍。未來市場回暖時間較長，但市場總體規(guī)模不會放大。178。 鹽田區(qū)金色系列產(chǎn)品需求的不旺盛的主要原因，是由于區(qū)內(nèi)需求量不大，外區(qū)只能導(dǎo)入高端需求，加上目前整體市場低迷所造成。鹽田區(qū)房地產(chǎn)市場處于發(fā)展的早中期階段，未來此類市場的培育還需要較長時日，銷售及價格會隨著整體大勢及交通的改善長期看好。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期 178。 鹽田區(qū)此品類市場的銷售呈現(xiàn)出小波浪形，在07年2季度達到上一輪波峰，金色系列產(chǎn)品單價水平在07年4季度之前是單邊上揚態(tài)勢，在07年4季度出現(xiàn)拐點。 178。 鹽田區(qū)此類產(chǎn)品的總體供求量不高，07年9月調(diào)控政策出臺后此類產(chǎn)品雖然價格仍上升但季度交易量最低減至5000平方米左右，未來鹽田區(qū)此類市場走出調(diào)整的時間較長，成交量即使回升總絕對值也不大。216。 未來市場趨勢研究b) 鹽田區(qū)金色系列的供應(yīng)、需求、價格走勢 目前鹽田區(qū)此品類市場處于深度調(diào)整期，市場本來的消化能力有限，投資者又迫于政策壓力退場。未來此品類的市場后續(xù)供應(yīng)市場供過于求的現(xiàn)狀，將在短時間內(nèi)不會改變。未來需求將在橫盤調(diào)整后緩慢上升，未來隨著第二通道的開通交通改善引進其他區(qū)域的客戶，成交量將回升。目前市場回暖仍需時日，回暖將遲至08年末或09年上半年。 第二套貸款提高貸款利率，市場進入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場政策出臺，將市場推向最頂端“國六條”出臺，市場受到影響不大限制外商投資，但市場繼續(xù)走好以往政策出臺對深圳房地產(chǎn)市場影響持續(xù)時間不長，07年第二套貸款提高貸款利率政策影響相對深遠，對成交量本就不大的鹽田區(qū)影響較大，10月、11月、12月成交極低，10月更是0成交，調(diào)整仍將持續(xù)一段時間，未來此品類產(chǎn)品的價格將呈現(xiàn)下行的趨勢，成交量回復(fù)到每月1萬平方米以上價格尚能企穩(wěn)。b)對萬科項目帶來的機遇與挑戰(zhàn) 萬科在鹽田區(qū)項目為東海岸，定位為高檔項目，東海岸的景觀及建筑品質(zhì)優(yōu)勢與金色系產(chǎn)品間的可替代性不強。