【正文】 園20061019%金色G2高發(fā)西岸花園20061028%金色G2幸福海岸20061031133830%金色G3菁英趣庭20061110%金色G2集信名城20061125%金色G2中航格瀾花園20061228%金色G2宏發(fā)領(lǐng)域花園20061228%金色G2棕櫚堡花園2007110%金色G2中海西岸華府2007825%金色G3寶安海濱廣場2007826%金色G3有福樓200711100—%金色G2熙龍灣花園20071222%金色G2金海華府20071230%金色G2金泓凱旋城(二期)2008112%金色G2禧園200838%寶安區(qū)金色系列產(chǎn)品受多套房貸政策影響較大， 07年政策出臺(tái)后開盤的項(xiàng)目，截至到08年3月底銷售率均在30%以下，有福樓、金海華府、金泓凱旋城二期銷售率甚至都在10%以下。寶安區(qū)金色系列產(chǎn)品的累計(jì)供應(yīng)量穩(wěn)步增長，但是成交量在新政以后，從07年4季度開始幾乎沒有太大增長，新政對(duì)金色類成交量的影響顯著，整體出現(xiàn)供大于求的局面?！渡钲谑锌傮w城市規(guī)劃（20072020）草案》的出臺(tái)將寶安中心區(qū)列入前海中心區(qū)，與福田中心區(qū)一同作為深圳的兩大城市中心，寶安中心區(qū)的規(guī)劃利好進(jìn)一步凸顯。而寶安區(qū)域的金色系列產(chǎn)品主要來自這一區(qū)域，在這一系列的規(guī)劃利好下，寶安金色系列產(chǎn)品長期發(fā)展前景良好。178。 06年開始，金色系列產(chǎn)品單價(jià)水平穩(wěn)步上升，在07年3季度，隨著前期項(xiàng)目的消化完畢，市場上在售項(xiàng)目以熙龍灣等高檔樓盤為主，價(jià)格被迅速拉升，達(dá)到14748元/平米的最高價(jià)位，%。178。 新政出臺(tái)后，金色系列產(chǎn)品的成交量大幅下降，4季度成交量不到3季度的三分之一，目前市場上的產(chǎn)品存量主要來自于新政后推出的項(xiàng)目，市場的銷售壓力較大。216。 未來市場趨勢研究b) 寶安區(qū)城花系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢 市場表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供過于求供應(yīng)變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào)，明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌，項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間35個(gè)月68個(gè)月824個(gè)月目前寶安區(qū)金色系列產(chǎn)品市場處于深度調(diào)整期，目前已經(jīng)存在供大于求的情況，后期仍將有大量項(xiàng)目推出。市場成交量大幅回落，除08年1月由于中海西岸華府和熙龍灣開盤帶來集中成交以外，其他個(gè)月成交量均在10000平米左右，銷售壓力大。在08年3月份的全市價(jià)格調(diào)整中，%，帶來市場上剛性自住型客戶的購買，成交量開始回升，降價(jià)的效果明顯。第二套貸款提高貸款利率，市場進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場政策出臺(tái)，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”出臺(tái)，成交量受到影響在06年年底，由“國六條”造成的觀望情緒開始消散，寶安市場集中爆發(fā)性放量，各開發(fā)商紛紛推出新盤，成交量劇增，一直在新政出臺(tái)前，寶安市場成交一直非?；钴S，同時(shí)價(jià)格出現(xiàn)跳躍性增長。07年新政的影響非常明顯，金色系列產(chǎn)品成交量迅速走低，在08年3月份的全市價(jià)格調(diào)整中，%，回落到12770元/平米，剛性自住型客戶開始重新回到市場，成交量回升，但是回升幅度不大，未來一段時(shí)期價(jià)格將在12000左右調(diào)整。 5月份后寶安的新盤推貨量約有4000套。從分布上看多數(shù)位于寶安中心區(qū)，產(chǎn)品類型上也以“中檔中戶型”為主。充足的后市供應(yīng)量將使今年內(nèi)寶安樓價(jià)難再漲，個(gè)盤售價(jià)還有回調(diào)空間。 龍崗區(qū)龍崗區(qū)從2000年開始住宅總成交量呈逐年上升的趨勢，在2006年達(dá)到最高。從05年開始龍崗區(qū)和寶安區(qū)成為深圳的房地產(chǎn)主要市場，供銷量同步放大。龍崗區(qū)由于開發(fā)較晚，2005年以前區(qū)內(nèi)土地應(yīng)屬于城花或四季類，但是龍崗中心城成型后中心城內(nèi)的土地轉(zhuǎn)化為金色系列。龍崗中心城與福田中心區(qū)之間的土地為城花系列。由于其他系列產(chǎn)品樣板數(shù)量太少，不能反應(yīng)長期走勢，因此龍崗區(qū)僅研究金色系列及四季系列產(chǎn)品。金色類216。 研究樣本選擇龍崗區(qū)金色類選取以下30個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間板塊1金色G2龍城國際花園(一期)20060407龍崗板塊2金色G2依山郡花園20060420龍崗板塊3金色G2翠峰麗景20060609平湖板塊4金色G2疊翠新峰花園（二期）20060609龍崗板塊5金色G2聚龍?jiān)?一期)20060612龍崗板塊6金色G2悅城花園20060630龍崗板塊7金色G2錦冠華庭20060818平湖板塊8金色G2威鳳山莊20060914平湖板塊9金色G2奧林華府20061029龍崗板塊10金色G320061228龍崗板塊11金色G2龍城華府20070117龍崗板塊12金色G3金田風(fēng)華苑20070202坪地/坑梓板塊13金色G3富民閣20070219坪地/坑梓板塊 14金色G2天健現(xiàn)代城花園20070419龍崗板塊15金色G2榭麗花園(三期)20070512龍崗板塊16金色G3德沁苑20070602龍崗板塊17金色G2愛地花園(二期)20070616龍崗板塊18金色G2滿園20070708龍崗板塊19金色G2御豪苑20070729龍崗板塊20金色G3錦龍名苑20070825龍崗板塊21金色G2城市花園20070915龍崗板塊22金色G3天集雅苑20071005龍崗板塊23金色G2歐景花園(三期)20071014龍崗板塊24金色G2金域東郡20071020坪山板塊25金色G3鑫園廣場20071020葵涌/大鵬/南澳板塊26金色G3龍城國際花園(二期)20071124龍崗板塊27金色G3藍(lán)鉆風(fēng)景花園20071209龍崗板塊28金色G3茗萃園(一期)20071230平湖板塊29金色G2東部明珠雅苑20080112葵涌/大鵬/南澳板塊30金色G2龍翔花園（二期）20080112龍崗板塊216。 樣本的供應(yīng)、需求、價(jià)格系列品類項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間累計(jì)成交量（平方米）累計(jì)供應(yīng)量（平方米）均價(jià)（元/平方）銷售率金色G2龍城國際花園(一期)20060407%金色G2依山郡花園20060420%金色G2翠峰麗景20060609%金色G2疊翠新峰花園（二期）20060609%金色G2聚龍?jiān)?一期)20060612%金色G2悅城花園20060630%金色G2錦冠華庭20060818%金色G2威鳳山莊20060914%金色G2奧林華府20061029%金色G320061228%金色G2龍城華府200701178523%金色G3金田風(fēng)華苑20070202%金色G3富民閣20070219%金色G2天健現(xiàn)代城花園20070419%金色G2榭麗花園(三期)20070512%金色G3德沁苑20070602%金色G2愛地花園(二期)20070616%金色G2滿園20070708%金色G2御豪苑20070729%金色G3錦龍名苑20070825%金色G2城市花園20070915%金色G3天集雅苑20071005%金色G2歐景花園(三期)20071014%金色G2金域東郡20071020%金色G3鑫園廣場20071020%金色G3龍城國際花園(二期)20071124%金色G3藍(lán)鉆風(fēng)景花園20071209%金色G3茗萃園(一期)20071230%金色G2東部明珠雅苑20080112%金色G2龍翔花園（二期）20080112%龍崗區(qū)項(xiàng)目多為項(xiàng)目周邊客戶購買，部分中心城樓盤被關(guān)內(nèi)客戶購買，但龍崗中心城的土地屬性由于區(qū)域發(fā)展已轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹕悾虼她垗弲^(qū)許多位置偏遠(yuǎn)的樓盤均被劃入金色類。龍崗區(qū)品類供應(yīng)結(jié)構(gòu)具有著一定的偏重性與穩(wěn)定性，金色類與城花類產(chǎn)品始終為龍崗的絕對(duì)供應(yīng)主力。龍崗區(qū)金色類產(chǎn)品的供應(yīng)規(guī)模較大，受到新增供應(yīng)、剛性需求及市場炒作氣氛的刺激，007年成為各品類集中成交的階段，各個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)出供需兩旺狀態(tài)。07年下半年開盤的項(xiàng)目成交情況較差。龍崗區(qū)是深圳土地儲(chǔ)備量最多的區(qū)域之一，隨著城市的發(fā)展，金色類的土地會(huì)越來越多，預(yù)計(jì)未來市場金色系列產(chǎn)品的市場比重會(huì)增加。另，隨著土地政策的不斷深入許多土地不允許囤積，將陸續(xù)開發(fā)上市，未來此類產(chǎn)品的供應(yīng)將大增，市場消化由于投資者退場不會(huì)短時(shí)間增大，供大于求會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，未來價(jià)格上漲空間不大。龍崗區(qū)金色系列供大于求的狀況很明顯，，供應(yīng)量穩(wěn)步增長，銷售量自07年調(diào)控后停滯不前，供求壓力較大。178。 龍崗區(qū)金色系列產(chǎn)品年供需規(guī)模較大，目前供大于求，并且市場后續(xù)供應(yīng)將不斷增加，需求由于受07年第三季度的政策打壓，投資客退場，最近市場不活躍，只有個(gè)別盤成交較好。未來市場總體規(guī)模會(huì)放大，市場回暖后仍將出現(xiàn)供略大于求的現(xiàn)象。178。 龍崗區(qū)金色系列產(chǎn)品需求的不旺盛的主要原因，是由于目前整體市場低迷以及供大于求所造成。龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場處于發(fā)展的中期階段，未來此類市場的產(chǎn)品供應(yīng)仍將有個(gè)放大的過程，市場回暖后銷售會(huì)穩(wěn)步上升，但價(jià)格短時(shí)間內(nèi)不會(huì)上漲，仍有回調(diào)空間。第二套貸款提高貸款利率，市場進(jìn)入調(diào)整期 178。 06年至07年3季度，龍崗金色系列產(chǎn)品單價(jià)水平呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢，其中06年漲幅比較緩和，07年開始大幅上漲，表現(xiàn)出加速提升。但在07年3季度調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)正是價(jià)格頂點(diǎn)，之后量價(jià)齊降。 178。 龍崗區(qū)自06年起始終處于供過于求的狀態(tài)，充足的市場供應(yīng)和政策調(diào)控導(dǎo)致此品類產(chǎn)品市場的價(jià)格拐點(diǎn)較其他區(qū)市場的拐點(diǎn)出現(xiàn)的早，未來龍崗區(qū)金色系列的銷售壓力較大。216。 未來市場趨勢研究a) 龍崗區(qū)金色系列的供應(yīng)、需求、價(jià)格走勢 市場表現(xiàn)輕度調(diào)整期中度調(diào)整期深度調(diào)整期供求表現(xiàn)供應(yīng)、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供過于求供應(yīng)變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關(guān)系失衡成交量全面下調(diào)，明顯的供大于求價(jià)表現(xiàn)價(jià)格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)，降價(jià)打折效果明顯價(jià)格明顯下跌，項(xiàng)目降價(jià)對(duì)市場促進(jìn)作用最為明顯調(diào)整持續(xù)時(shí)間35個(gè)月68個(gè)月824個(gè)月目前龍崗區(qū)此品類市場處于深度調(diào)整期，供大于求非常明顯，未來需求量將平穩(wěn)上升，短期放大的可能性不大。龍崗區(qū)此類市場回暖所需時(shí)日較長，早則08年末，晚則09年初或年中。 “國六條”出臺(tái)，市場受到影響不大第二套貸款提高貸款利率，市場進(jìn)入調(diào)整期整治房地產(chǎn)市場政策出臺(tái)，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好關(guān)外由于通達(dá)性、城市資源等因素，對(duì)于普通購房者來說仍有阻礙；而對(duì)于購買能力強(qiáng)的投資者而言，調(diào)控政策的打壓使其不愿投資，這兩種購買力量的缺失使關(guān)外房價(jià)受到的調(diào)整壓力比關(guān)內(nèi)更大。雖然龍崗中心城有大運(yùn)會(huì)和地鐵興建、深惠路改造等利好，但是，龍崗之前炒作嚴(yán)重，利好已經(jīng)過度透支。龍崗中心城在投資氣氛炙熱時(shí)，借助大運(yùn)會(huì)、地鐵等預(yù)期，能有效吸引投資者，但是在調(diào)整期，深圳樓市的購房者已經(jīng)不再購買“預(yù)期”，而是購買“現(xiàn)實(shí)價(jià)值”。龍崗的項(xiàng)目樓盤空置率高、毛坯房多、出租回報(bào)率低，龍崗區(qū)金色系列的價(jià)格未來一段時(shí)間將在80009000左右的低位調(diào)整，空置率高的樓盤物業(yè)價(jià)格還有進(jìn)一步的下調(diào)空間。 城花類216。 研究樣本選擇龍崗區(qū)城花類選取以下20個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本。序號(hào)系列品類項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間板塊1城花C茵悅之生(三期)20060121