【文章內(nèi)容簡介】 ........................................... 165 第 4 頁 共 165 頁 公司簡介 中京地產(chǎn)實業(yè)有限公司在國家工商總局注冊登記，注冊資金 億元，獲得國家建設(shè)部批準為國家級房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)證書。從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、水利水電站項目、市政道路橋梁、土石方建設(shè)工程的施工、城市綠化亮化光電節(jié)能工程、物流倉儲業(yè)、科技創(chuàng)新型能源產(chǎn)品的研發(fā)與生產(chǎn)；環(huán)保消防項目、礦業(yè)項目、酒店娛樂業(yè)，電子商務(wù)業(yè)的投資；為企事業(yè)單位及個人提供征信業(yè)及經(jīng)濟合同履約，工程質(zhì)量履約的擔(dān)保業(yè)務(wù)。公司成立于 2020 年，前身是湖南聚鑫源進出口有限公司與湖南聚鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2020 年 6 月份合資成立的湖南鑫融 投資擔(dān)保有限公司，暨現(xiàn)中京地產(chǎn)實業(yè)有限公司，公司自成立以來隸屬央企行列省級都市綜合實力最強，發(fā)展規(guī)模最大的民營企業(yè)之一。 本著“追求卓越，力臻完美，締造百年中京”的企業(yè)使命理念定位，福利于人民，進行文化、商業(yè)、旅游、住宅房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，截止 2020 年底公司實現(xiàn)簽約金額 億元。擁有一批高素質(zhì)開發(fā)經(jīng)營專業(yè)人才，同時擁有一批技術(shù)過硬、信譽至上的施工建設(shè)技術(shù)人才，從選址規(guī)劃設(shè)計、征地、施工管理、市場營銷、售后服務(wù)等全過程綜合開發(fā)的能力，具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售實行了《商業(yè)住宅質(zhì)量保證書》和《商 業(yè)住宅使用說明書》制度?？瑟毩⒊袛埓笾行统鞘猩虡I(yè)、綠色建筑現(xiàn)代綜合體住宅高端小區(qū)及開拓城市整體大規(guī)模公共設(shè)施和城市總規(guī)模性開發(fā)建設(shè)任務(wù)。“管理創(chuàng)品牌，品牌促發(fā)展，誠信贏天下”是我們的經(jīng)營信念，“打造綠色產(chǎn)業(yè)，引領(lǐng)精品潮流”是我們的經(jīng)營方針。近年來，公司在董事長及國家人民培育指引下，全體職員齊心協(xié)力、萬眾一心、奮力拼搏，積極開展各項開發(fā)經(jīng)營工作，企業(yè)已取得了長足的發(fā)展與卓越的成績，增強了企業(yè)的整體實力，展示了良好的發(fā)展前景。公司旗下現(xiàn)已成立數(shù)家子公司：深圳華創(chuàng)力照明科技有限公司，深圳寶蓮華光電工程有限公司，浩 天科技發(fā)展有限公司，并于 2020 年 7 月份成立中京地產(chǎn)實業(yè)江蘇分公司， 2020 年9 月份成立郴州分公司， 2020 年設(shè)立了廣西分公司。 堅持“發(fā)展才是硬道理”的指導(dǎo)思想，為適應(yīng)市場競爭發(fā)展需要，公司按照“誠信為本，客戶至上，市場暢導(dǎo)，實現(xiàn)共贏”的經(jīng)營原則。以先進的科學(xué)生產(chǎn)力、成熟的開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)驗、誠實守信的經(jīng)營作風(fēng)，開拓創(chuàng)新，結(jié)合我國十八大三中全會改革創(chuàng)新的新思潮新常態(tài)方針，在激烈的市場競爭浪潮中，乘風(fēng)破浪，再掀創(chuàng)新發(fā)展高潮，把中京地產(chǎn)實業(yè)有限公司，建設(shè)成為我國最具競爭 力的上市集團企業(yè)之一，為改善人民的居住環(huán)境和美化城市面貌，更為打造惠民工程，創(chuàng)造美麗中國，實現(xiàn)中國夢做出更大的奉獻。 第 5 頁 共 165 頁 第 1章 項目投資與開發(fā)方案 第 6 頁 共 165 頁 年度經(jīng)營計劃方案 房地產(chǎn)公司年度經(jīng)營計劃 房地產(chǎn)公司在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力， 2020 年的各項工作取得了豐碩的成果，“”品牌得到了社會的初步認同?？傮w上說，成績較為喜人。為使公司的各項工作在新的一年里更上一個臺階，特制定本方案。 一、總體經(jīng)營目標 1. 完成房地產(chǎn)開發(fā)面積萬平方米。 2. 實現(xiàn)樓盤銷售額萬元。 3. 完成土地儲備畝。 二、總體經(jīng)營目標的實現(xiàn) 為確保 2020 年度經(jīng)營目標的實現(xiàn)，各部門需要做好如下工作。 （一）完成項目開發(fā)及后期銷售工作 項目是省、市的重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于該項目所蘊含的社會效益和經(jīng)濟效益，我們必須高質(zhì)量完成。因此，公司做出如下計劃。 1．確保一季度工程全面開工，力爭年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù) 項目一期工程占地面積為畝，總投資億元，建筑面積萬平方米。建筑物為商業(yè)廣場裙樓、大廈裙樓和一棟物流倉庫。 （ 1）土地征拆工作 春節(jié)前后務(wù)必 完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋拆遷，三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。 （ 2）工程合同及開工 一月份簽訂招投標代理合同，工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業(yè)并簽訂施工合同，確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設(shè)。 （ 3）報建工作 工程部應(yīng)適時做到工程報建報批，跟進圖紙設(shè)計。一月份完成方案圖的設(shè)計，二月份完成擴初圖的設(shè)計。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，不得因報建拖延而影響工程如 期開工。 2．全面啟動細化項目招商工作 招商工作是建成后運營的重要基礎(chǔ)。該工作開展得順利與否，也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此，在新的一年必須實現(xiàn)招商戶。 （二）加快項目、項目的施工速度 協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系，加快項目、項目的施工速度，確保項目的一期工程、項目的二期工程在 4 月底前完成竣工驗收。 （三）完成項目、項目的銷售工作 項目、項目已全部竣工完成，為了迅速實現(xiàn)資金回流，結(jié)合項目所處地段及同類項目的價格，可以考慮采取適當?shù)膬?yōu)惠措施，提高成交量。今年的目標銷售額為萬元，銷售率達到％。 （四）參加土地招標 項目開發(fā)部要根據(jù)公司的實際情況，積極參與土地的招投標工作，確保企業(yè)土地儲備達到畝以上。 第 7 頁 共 165 頁 項目投資分析方案 一、項目資金投入量分析 1. 項目預(yù)期工程投入測算 根據(jù)項目的現(xiàn)狀，結(jié)合其他類似物業(yè)相應(yīng)工程量的投資開發(fā)進度，預(yù)計本項目資金投入如表所示。 預(yù)期工程資金投入測算表 時間 工程內(nèi)容 預(yù)計投入資金 年月日～年月日 項目取得；外立面、樣板層、環(huán)境綠化方案、設(shè)備招標確定 萬元 年月日～年月日 門前廣場施工、綠化施工及驗收，外立面施工開始，重點廣告媒體預(yù)定，開始接受預(yù)定認購 萬元 年月日～年月日 外立面開始施工，結(jié)束內(nèi)部認購，正式開盤準備工作完成，媒體投放和新聞炒作開始，為銷售進行預(yù)熱 萬元 年月日～年月日 設(shè)備采購、安裝工程施工、外立面竣工， 強勢宣傳推廣，公關(guān)活動促銷 萬元 年月日～年月日 竣工驗收、交付使用 萬元 合計 萬元 2. 項目預(yù)期投入月度分解計劃 上述工程項目用款月度計劃分解如表所示。 項目月度投資計劃 單位：萬元 日期 年月 年月 年月 年月 年月 年月 投資 累計 二、項目銷售分析與預(yù)測 1. 項目定價 根據(jù)對與我企業(yè)項目相近的項目、項目等項目的調(diào)研及其市場反映，可以將我企業(yè)的項 第 8 頁 共 165 頁 目定價在元 /平米～元 /平米之間（保守估計，不計地下停車場出租收入）。 2. 項目銷售資金回籠預(yù)期 根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場狀況，預(yù)計項目在 12 個月的銷售周期內(nèi)（即年月初至年月底），按分階段銷售均價基本上可完成約 80%的總銷售量。預(yù)測項目銷售條件及銷售回款如表 33所示。 項目銷售額月度回款表 時間 均價 總價值 銷售率 回款額 累計回款額 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 三、項目投資平衡分析 綜合上述分析測算結(jié)果，工程預(yù)期投資運用（現(xiàn)金流出 /流入）平衡表如表 34 所示。 項目投資流量平衡表 單位：萬元 日期 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 第 9 頁 共 165 頁 項目 流入 流出 差額 累計 綜合表 34 分析，在考慮企業(yè)提供的萬元流動資金的情況下，按上述項目開發(fā)、銷售條件，項目在整個開發(fā)期內(nèi)，在保證項目如期清償轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的各期轉(zhuǎn)讓金的條件下，基本不會出現(xiàn)資金不足的風(fēng)險。 但考慮到其中最大差額達到萬元，應(yīng)視作資金緊張甚至不足的臨界狀況，因此在企業(yè)自有資金有限的情況下，項目工程建設(shè)投入還必須考慮以銀行（短期）貸款、工程墊支等融資方式作為備用手段，以解決可能出現(xiàn)的資金障礙。 項目拆遷安置方案 一、總體規(guī)劃 （一）工作目標 項目已經(jīng)由市政府相關(guān)部門批準立項，為確保工程項目施工 進度，做好所涉及區(qū)域內(nèi)的拆遷安置工作，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地實際情況，特制定本方案。 （二）拆遷范圍 路與路交叉地帶。 （三）主要工作及部署 1．項目開發(fā)部負責(zé)拆遷安置工作的組織管理及協(xié)調(diào)、監(jiān)督。 2．項目經(jīng)理部拆遷安置辦公室具體負責(zé)拆遷安置工作。 （四）拆遷安置的工作要求 1．對具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償?shù)姆绞接枰匝a償安置。 2．對具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋附屬物，根據(jù)其結(jié)構(gòu)和使用年限等情況實行一次性貨幣補償。 3．拆遷區(qū)域內(nèi)的違法、違章建筑和超過審批期限的臨時建筑以及相應(yīng)附屬物一律不予補償。 4． 住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）性質(zhì)的認定，以《房屋所有權(quán)證》所載明的為準。未辦理《房屋所有權(quán)證》的，以《建筑工程規(guī)劃許可證》、《土地使用證》、《個人建房用地申報表》、《營業(yè)執(zhí)照》和《稅務(wù)登記證》等相關(guān)法定手續(xù)為依據(jù)綜合認定。 二、拆遷工作的實施 按照項目的總體施工進度，拆遷工作可以劃分成如下四個階段。 1. 準備階段 第 10 頁 共 165 頁 該階段的主要工作是成立拆遷安置組織機構(gòu)和工作部門，確認拆遷范圍，召開拆遷工作協(xié)調(diào)會。時間要求：月日前。 2. 調(diào)查勘丈階段 該階段的主要工作是完成對擬拆遷建筑物、構(gòu)筑物的勘查登記，以及土地勘界等工作。建筑物、構(gòu)筑物的勘查登記要登記造冊。時間要求：從月日～月日。 3. 實施拆遷階段 該階段的主要工作是按照《占地拆遷工作方案》和《拆遷安置補償標準》簽訂《拆遷補償協(xié)議》，賠付被拆遷人補償費，拆除相關(guān)建筑物、構(gòu)筑物，并落實建設(shè)工程用地。時間要求：月日～月日。 4. 實施土方工 程階段 該階段的主要工作是按照工程設(shè)計標準實施土方工程。月日起，開始分階段組織土方填墊工程，各鎮(zhèn)街可在沒有拆遷的地段先行組織土方填墊，其他拆遷地段的土方工程可隨拆遷工程的完成跟進實施。 三、拆遷補償 （一）拆遷補償方式 1．產(chǎn)權(quán)調(diào)換 （ 1）被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以原有房屋面積為依據(jù)在本項目建設(shè)用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進行安置。 （ 2）住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按拆一還一的原則還房，同時等面積部分由被拆遷人向項目經(jīng)理部申請補結(jié)構(gòu)、使用年限等市場價差。其標準為：普通多層住宅房元 /平方米，高層住宅房為元 /平方米，非住宅房元 /平方米。普通住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向項目經(jīng)理部申請購買，價格為多層住宅房元 /平方米，高層住宅房元 /平方米；非住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向拆遷人購買，價格為元 /平方米。 2．貨幣補償 被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模渥≌?、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）根據(jù)原房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等，以具備相關(guān)資質(zhì)的評估機構(gòu)出具的估價結(jié)果進行一次性貨幣補償。其具體補償標準如表 35 所示。 第 11 頁 共 165 頁 表 35 項目拆遷貨幣補償標準表 類別 補充標準（元 /平方米） 分類 說明 住宅房 磚混一等 承重墻為 24 墻，非承重墻為 18 墻，有完好鋁合金窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻有瓷磚及水刷石裝飾的房屋 元～元 磚混二等 承重墻為 24 墻，非承重墻為 18 墻或 12墻，有完好門窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻為水泥清光的房屋 元～元 磚混三等 承重墻為 24 墻或 18 墻，非承重墻為 12墻，有完好門窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻有適當裝飾的房屋 元～元 非住宅房 臨街門面 臨近路或路門面 元