【正文】 2. x x 市未來的經(jīng)濟(jì)、娛樂、休閑中心。 (二 )客戶定位 成長(zhǎng)中的白領(lǐng)階層、 金領(lǐng)階層以及富豪階層。 2. X X 市高檔消費(fèi)場(chǎng)所和對(duì)量乏 ,而旅游業(yè)欣欣向榮。 (四 )項(xiàng)目特點(diǎn) 本項(xiàng)目作為一站式購(gòu)物休閑中心 , 各個(gè)商業(yè)設(shè)施和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)既和對(duì)獨(dú)立存在 , 又通過各種業(yè)態(tài)合理和有效的安排組合 , 充分 利用該區(qū)域的土地資源優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì) , 將該項(xiàng)日打造成為一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑于一身 ,兼有大尺度空間、大停豐場(chǎng)的商業(yè)建筑群。 (二 )人口狀況 本項(xiàng)日地處 x x 區(qū)的中心地帶 ,能夠福射全區(qū) , x x 區(qū)現(xiàn)有人口規(guī)模已經(jīng)超過 x x 萬 , 國(guó)民生產(chǎn)總值更是占到全市的 x x%。 2. x x 市西部地區(qū)是休用旅游匯集的地方 ,人們的消費(fèi)觀念比較前衛(wèi)。 除了公司傾力打造之外 , 更得到了來自市政府及區(qū)政府的大力支持 , 更有眾多的合作單位的關(guān)注 , 因而本項(xiàng)日是極為可行的 。該 地塊北靠外環(huán)線 ,東側(cè)有 x x 路、 x x 路。 本項(xiàng)目緊鄰環(huán)線快速路 ,環(huán)線與 x x x、 x x x 等多條高速路連接 ,可以快速向整個(gè)東北區(qū)域編射。該地塊東臨 x x 市最繁華的商業(yè)區(qū) ,南靠 x x 湖風(fēng)景區(qū) ,北側(cè)是 x x 別量區(qū) ,西接x x 開發(fā)區(qū)。 （三）搬家費(fèi)發(fā)放 搬家費(fèi)由財(cái)務(wù)部按照如表 36 所示的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，一次性發(fā)給拆遷戶。 （ 1）臨街營(yíng)業(yè)房按元 /平方米 /月發(fā)放。 第 11 頁 共 165 頁 表 35 項(xiàng)目拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)表 類別 補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)（元 /平方米） 分類 說明 住宅房 磚混一等 承重墻為 24 墻，非承重墻為 18 墻，有完好鋁合金窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻有瓷磚及水刷石裝飾的房屋 元～元 磚混二等 承重墻為 24 墻，非承重墻為 18 墻或 12墻，有完好門窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻為水泥清光的房屋 元～元 磚混三等 承重墻為 24 墻或 18 墻，非承重墻為 12墻，有完好門窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻有適當(dāng)裝飾的房屋 元～元 非住宅房 臨街門面 臨近路或路門面 元～元 非臨街門面 元～元 （二）過渡費(fèi)發(fā)放 1．合法住宅房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的每月元 /平方米，一戶不足元 /月的按元 /月計(jì)發(fā)，首期計(jì)發(fā)六個(gè)月過渡費(fèi)，然后按每季度發(fā)放。 2．貨幣補(bǔ)償 被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模渥≌?、非住宅房（營(yíng)業(yè)房、庫(kù)房、生產(chǎn)用房、辦公用房）根據(jù)原房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等，以具備相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行一次性貨幣補(bǔ)償。其標(biāo)準(zhǔn)為：普通多層住宅房元 /平方米，高層住宅房為元 /平方米，非住宅房元 /平方米。 三、拆遷補(bǔ)償 （一）拆遷補(bǔ)償方式 1．產(chǎn)權(quán)調(diào)換 （ 1）被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以原有房屋面積為依據(jù)在本項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進(jìn)行安置。 4. 實(shí)施土方工 程階段 該階段的主要工作是按照工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施土方工程。 3. 實(shí)施拆遷階段 該階段的主要工作是按照《占地拆遷工作方案》和《拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，賠付被拆遷人補(bǔ)償費(fèi)，拆除相關(guān)建筑物、構(gòu)筑物，并落實(shí)建設(shè)工程用地。建筑物、構(gòu)筑物的勘查登記要登記造冊(cè)。時(shí)間要求：月日前。 二、拆遷工作的實(shí)施 按照項(xiàng)目的總體施工進(jìn)度，拆遷工作可以劃分成如下四個(gè)階段。 4． 住宅房、非住宅房（營(yíng)業(yè)房、庫(kù)房、生產(chǎn)用房、辦公用房）性質(zhì)的認(rèn)定，以《房屋所有權(quán)證》所載明的為準(zhǔn)。 2．對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋附屬物，根據(jù)其結(jié)構(gòu)和使用年限等情況實(shí)行一次性貨幣補(bǔ)償。 2．項(xiàng)目經(jīng)理部拆遷安置辦公室具體負(fù)責(zé)拆遷安置工作。 （二）拆遷范圍 路與路交叉地帶。 但考慮到其中最大差額達(dá)到萬元，應(yīng)視作資金緊張甚至不足的臨界狀況，因此在企業(yè)自有資金有限的情況下，項(xiàng)目工程建設(shè)投入還必須考慮以銀行（短期）貸款、工程墊支等融資方式作為備用手段，以解決可能出現(xiàn)的資金障礙。 項(xiàng)目銷售額月度回款表 時(shí)間 均價(jià) 總價(jià)值 銷售率 回款額 累計(jì)回款額 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 三、項(xiàng)目投資平衡分析 綜合上述分析測(cè)算結(jié)果，工程預(yù)期投資運(yùn)用（現(xiàn)金流出 /流入）平衡表如表 34 所示。 2. 項(xiàng)目銷售資金回籠預(yù)期 根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目在 12 個(gè)月的銷售周期內(nèi)（即年月初至年月底），按分階段銷售均價(jià)基本上可完成約 80%的總銷售量。 預(yù)期工程資金投入測(cè)算表 時(shí)間 工程內(nèi)容 預(yù)計(jì)投入資金 年月日～年月日 項(xiàng)目取得；外立面、樣板層、環(huán)境綠化方案、設(shè)備招標(biāo)確定 萬元 年月日～年月日 門前廣場(chǎng)施工、綠化施工及驗(yàn)收，外立面施工開始，重點(diǎn)廣告媒體預(yù)定，開始接受預(yù)定認(rèn)購(gòu) 萬元 年月日～年月日 外立面開始施工，結(jié)束內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，正式開盤準(zhǔn)備工作完成，媒體投放和新聞炒作開始，為銷售進(jìn)行預(yù)熱 萬元 年月日～年月日 設(shè)備采購(gòu)、安裝工程施工、外立面竣工， 強(qiáng)勢(shì)宣傳推廣，公關(guān)活動(dòng)促銷 萬元 年月日～年月日 竣工驗(yàn)收、交付使用 萬元 合計(jì) 萬元 2. 項(xiàng)目預(yù)期投入月度分解計(jì)劃 上述工程項(xiàng)目用款月度計(jì)劃分解如表所示。 （四）參加土地招標(biāo) 項(xiàng)目開發(fā)部要根據(jù)公司的實(shí)際情況，積極參與土地的招投標(biāo)工作，確保企業(yè)土地儲(chǔ)備達(dá)到畝以上。 （三）完成項(xiàng)目、項(xiàng)目的銷售工作 項(xiàng)目、項(xiàng)目已全部竣工完成，為了迅速實(shí)現(xiàn)資金回流，結(jié)合項(xiàng)目所處地段及同類項(xiàng)目的價(jià)格，可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，提高成交量。因此，在新的一年必須實(shí)現(xiàn)招商戶。 2．全面啟動(dòng)細(xì)化項(xiàng)目招商工作 招商工作是建成后運(yùn)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。一月份完成方案圖的設(shè)計(jì)，二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。三月份工程正式開工建設(shè)。 （ 2）工程合同及開工 一月份簽訂招投標(biāo)代理合同，工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。 （ 1）土地征拆工作 春節(jié)前后務(wù)必 完成第一期工程的土地征拆工作。 1．確保一季度工程全面開工，力爭(zhēng)年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù) 項(xiàng)目一期工程占地面積為畝，總投資億元，建筑面積萬平方米。由于該項(xiàng)目所蘊(yùn)含的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，我們必須高質(zhì)量完成。 （一）完成項(xiàng)目開發(fā)及后期銷售工作 項(xiàng)目是省、市的重點(diǎn)工程。 3. 完成土地儲(chǔ)備畝。 一、總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 1. 完成房地產(chǎn)開發(fā)面積萬平方米?？傮w上說，成績(jī)較為喜人。以先進(jìn)的科學(xué)生產(chǎn)力、成熟的開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)、誠(chéng)實(shí)守信的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)，開拓創(chuàng)新，結(jié)合我國(guó)十八大三中全會(huì)改革創(chuàng)新的新思潮新常態(tài)方針，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)浪潮中，乘風(fēng)破浪，再掀創(chuàng)新發(fā)展高潮，把中京地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司，建設(shè)成為我國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng) 力的上市集團(tuán)企業(yè)之一，為改善人民的居住環(huán)境和美化城市面貌，更為打造惠民工程，創(chuàng)造美麗中國(guó)，實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)做出更大的奉獻(xiàn)。公司旗下現(xiàn)已成立數(shù)家子公司：深圳華創(chuàng)力照明科技有限公司，深圳寶蓮華光電工程有限公司，浩 天科技發(fā)展有限公司，并于 2020 年 7 月份成立中京地產(chǎn)實(shí)業(yè)江蘇分公司， 2020 年9 月份成立郴州分公司， 2020 年設(shè)立了廣西分公司?！肮芾韯?chuàng)品牌，品牌促發(fā)展，誠(chéng)信贏天下”是我們的經(jīng)營(yíng)信念，“打造綠色產(chǎn)業(yè)，引領(lǐng)精品潮流”是我們的經(jīng)營(yíng)方針。擁有一批高素質(zhì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)專業(yè)人才，同時(shí)擁有一批技術(shù)過硬、信譽(yù)至上的施工建設(shè)技術(shù)人才，從選址規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地、施工管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、售后服務(wù)等全過程綜合開發(fā)的能力，具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售實(shí)行了《商業(yè)住宅質(zhì)量保證書》和《商 業(yè)住宅使用說明書》制度。公司成立于 2020 年，前身是湖南聚鑫源進(jìn)出口有限公司與湖南聚鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2020 年 6 月份合資成立的湖南鑫融 投資擔(dān)保有限公司，暨現(xiàn)中京地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司，公司自成立以來隸屬央企行列省級(jí)都市綜合實(shí)力最強(qiáng)，發(fā)展規(guī)模最大的民營(yíng)企業(yè)之一。 第 2 頁 共 165 頁 目 錄 總 則 .................................................................................................................................................... 1 公司簡(jiǎn)介 .................................................................................................................................................... 4 第 1 章項(xiàng)目投資與開發(fā)方案 ................................................................................................................... 5 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃方案 ...................................................................................................................... 6 項(xiàng)目投資分析方案 ...................................................................................................................... 7 項(xiàng)目拆遷安置方案 ...................................................................................................................... 9 項(xiàng)目規(guī)劃管理方案 .................................................................................................................... 12 立項(xiàng)成本控制方案 .................................................................................................................... 14 招投標(biāo)成本控制方案 ................................................................................................................ 15 規(guī)劃設(shè)計(jì)成本方案 .................................................................................................................... 17 第 2 章設(shè)計(jì)管理方案 ............................................................................................................................. 19 工程設(shè)計(jì)合同書編制方案 ........................................................................................................ 20 工程設(shè)計(jì)任務(wù)書編制方案 ........................................................................................................ 25 方案初步設(shè)計(jì)審查方案 ............................................................................................................ 28 施工圖審査方案 ........................................................................................................................ 29 第 3 章造價(jià)管理