天津老城廂鼓樓西商業(yè)街定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃方案(編輯修改稿)
2025-07-03 22:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 缺；三是國內(nèi)商家與國外品牌并舉，但都各自為戰(zhàn)；四是大型商業(yè)經(jīng)營不盡人意，甚至很多已達(dá)難以維繼的局面；五是老城商業(yè)中心地位極不牢固，商業(yè)已向中心城市外圍擴(kuò)散，外圍區(qū)域商業(yè)有赴超中心區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。五、發(fā)展趨勢預(yù)測根據(jù)對市場及當(dāng)?shù)卣叩某趼匝信?，對天津商業(yè)發(fā)作如下趨勢性預(yù)測：商場商廈群雄逐鹿 天津整體消費力日益提高，刺激了百貨群體的快速膨脹，目前核心商圈十幾家大型百貨商場高度聚集，形成了強(qiáng)大的百貨集群，競爭關(guān)系愈發(fā)緊張。主要由三方面組成，一類是以勸業(yè)場、中原百貨、濱江商廈為龍頭的資深老百貨，倚仗品牌影響力，難撼動其穩(wěn)固地位；另一類則是以新世界百貨、百盛、津樂匯、米萊歐商廈、麥購休閑購物廣場等為代表的新型百貨，以時尚類的品牌組合和現(xiàn)代營銷觀念成為百貨業(yè)最活躍一族；其三，走高檔化路線的友誼百貨、伊勢丹等自成體系，滿足了高消費群中不斷增長的強(qiáng)勁需求。 地鐵生活圈逐步形成 按照規(guī)劃，地鐵1號線沿途將陸續(xù)建成20余個大型商業(yè)設(shè)施，總建筑面積達(dá)100多萬平方米，經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及住宅、商務(wù)、餐飲、娛樂、購物、休閑、文化等多個方面。地鐵沿線項目將利用地鐵帶來的交通便利和經(jīng)濟(jì)元素大流通，把商業(yè)、住宅、休閑等各類場所與地鐵站巧妙地連接在一起，逐步形成具有天津特色的地鐵“生活圈”和地鐵文化。在這個“生活圈”里，人們的工作、學(xué)習(xí)、生活、購物、休閑等都將得到最大限度的便利快捷和新鮮時尚。新摩爾公司在地鐵城市綜合體策劃與招商方面具有核心競爭能力,具有操作2050萬平方米左右大項目的實踐經(jīng)驗?！ 〈筚u場將升級擴(kuò)張 隨著城市改造力度的加大、外資的進(jìn)入，商業(yè)地開發(fā)進(jìn)程將進(jìn)一步加速，國內(nèi)外品牌商家將加快搶灘天津市場的步伐，商業(yè)將進(jìn)一步升級擴(kuò)張。新興商圈即將形成 老城廂的改造，肩負(fù)著提升城市品位與促進(jìn)商業(yè)繁榮的雙重重任，其改造成功，必然將成為天津最具競爭力與影響力的商圈；另外，隨著城市規(guī)劃的南移東擴(kuò)，在城南與城東將興起新地大型商圈。我們積極倡導(dǎo)南開區(qū)打造鼓樓商圈,激活南開區(qū)商業(yè)發(fā)展發(fā)展,讓本項目和周邊項目受益。商圈不會自動形成,需要積極引導(dǎo)創(chuàng)造條件。商業(yè)地產(chǎn)逐漸向城區(qū)邊緣擴(kuò)散 市區(qū)大型超市、專業(yè)化賣場的過度集中，使一些商家接連受挫，促使一些投資商調(diào)整策略，在布點上做出新選擇。隨著城市化加速推進(jìn)，大城市的“逆城市化”正成為一種趨勢。即中心市區(qū)的人口要向邊緣和郊外擴(kuò)散。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于居住人口，人口的居住郊區(qū)化必然導(dǎo)致購物的郊區(qū)化和辦公的郊區(qū)化。加之市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點資源逐漸減少，開店成本加大，向周邊尋求新的空間將成為新的趨勢。 天津現(xiàn)有OUTLET規(guī)模小 品牌少,對顧客沒有吸引力。和北京及上海OUTLET相比差距較大。結(jié)論：天津商業(yè)雖然存在發(fā)展滯后、脈絡(luò)不清、布局分散、業(yè)態(tài)重復(fù)等不足，但其商業(yè)市場容量仍然巨大，交投活躍，現(xiàn)已進(jìn)入市場的轉(zhuǎn)型及重新洗牌時期，在未來的一兩內(nèi)，品牌消費潛力將陸續(xù)挖掘,必然迎來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的又一個春天！第四部分 項目區(qū)位及SWOT分析一、項目區(qū)位環(huán)境項目區(qū)位項目位于老城廂3號地塊，東與鼓樓相連接，屬鼓樓西街，西鄰富力城，北面為老城廂2號地塊，南埃3號地別墅區(qū)?？偨ㄖ娣e約30000平方米，東西狹長（約300米）。區(qū)位特征216。 老城廂區(qū)域?qū)偬旖蚴械摹靶呐K”，是天津市城區(qū)改造的重要區(qū)域。216。 市政府曾下大力修建鼓樓，建設(shè)具有濃厚歷史文化底蘊(yùn)具全國影響力的文物古玩交易市場，但沒有成功，目前處于衰落狀態(tài)，其文化交易不如文化街火暴。216。 目前以鼓樓為中心，四周分布富力城、１１號公館、ＴＯＷＮ中堂等十幾個大盤，總建筑面積達(dá)２２０多萬平方米，居住人口將突破５萬人，加上老城廂外圍大盤，在半徑3公里范圍內(nèi)，其居住人口將突破１０萬人。未來人口的相對集中，潛藏?zé)o限商機(jī)。216。 北面大胡同商圈較為成熟，其業(yè)態(tài)檔次雖然較低，但能帶來巨大人流，能與老城廂商圈形成有益的規(guī)模聯(lián)動效應(yīng)。216。 老城廂所新開發(fā)建設(shè)項目都屬于天津市的高檔樓盤，特別是１１號公館與ＴＯＷＮ中堂，為城中心別墅區(qū)，其前來購買消費的均為城市中產(chǎn)以上階層?？梢哉f，老城廂將是未來天津的富人區(qū)。 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布 在項目周邊，分布著百貨、餐飲娛樂、五金、美容美發(fā)、珠寶、文化、家居家電等業(yè)態(tài)，具體分布如下：216。 大型百貨集中在東馬路216。 小百貨集中在大胡同216。 五金店主要集中在南馬路216。 美容美發(fā)業(yè)主要集中在美博城216。 餐飲娛樂業(yè)主要集中在鼓樓一帶216。 珠寶店、文化產(chǎn)品等主要集中在鼓樓一帶216。 家居家電集中在南馬路以南項目顧客定位鼓樓商業(yè)街總體規(guī)劃呈十字型，占地面積20萬平方米，建筑面積20多萬平方米。南北向長580米，東西向長5l0米。是集“旅游、文化、休閑、娛樂、購物”于一體的大型商貿(mào)步行街。鼓樓商業(yè)街在規(guī)劃過程中，每條街道都各具特色，鼓樓東街——精品購物街：鼓樓北街——古董珠寶街：主經(jīng)黃金珠寶、古玩玉器、工藝家居，現(xiàn)代人的古典生活，文化味濃厚。鼓樓南街——東方不夜城：開辟休閑娛樂新天地：中西美食、休閑酒吧、娛樂表演、健身俱樂部，好戲連臺、繽紛登場。商業(yè)街內(nèi)還設(shè)有不同的街區(qū)主題——例如：中國北方古玩城、藝術(shù)主題市場、天津首家“旅游超市”、龍城客棧產(chǎn)權(quán)酒店、美食廣場等。由于項目規(guī)劃的缺陷,商業(yè)規(guī)劃特別是商圈策劃未能先行,加上招商和經(jīng)營不到位,整個商業(yè)街區(qū)需要重新招商定位和經(jīng)營。二、項目SWOT分析
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