龍湖花園商業(yè)街項(xiàng)目規(guī)劃與營(yíng)運(yùn)評(píng)析(編輯修改稿)
2025-10-07 18:29 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 要對(duì)周邊的單一商業(yè)氛圍進(jìn)行多元素的補(bǔ)充，引進(jìn)有品位、文化、競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)業(yè)態(tài)，特別是具有知名品牌的主力商家。 本項(xiàng)目商業(yè)的獨(dú)特性： 與周邊競(jìng)爭(zhēng)性 商業(yè)相比，本項(xiàng)目商鋪分割面積較大，無(wú)論跨度、徑深、層高等都體現(xiàn)出需要入住具有一定資金實(shí)力和品牌效應(yīng)的商家。通過(guò)項(xiàng)目四星級(jí)酒店高檔商業(yè)物業(yè)的支撐，可以營(yíng)造文化類、酒店式配套服務(wù)型商業(yè)街以及項(xiàng)目商業(yè)街運(yùn)用的酒店式管理等創(chuàng)新模式。 區(qū)域周邊商業(yè)環(huán)境的完善性： 周邊鄰近高檔社區(qū)商業(yè)街（龍湖 ?水晶酈城、重慶財(cái)富中心等），同時(shí)有政府辦公機(jī)構(gòu)的遷入，又臨近上丁企業(yè)工業(yè)園，并且商業(yè)街就近生態(tài)公園，為項(xiàng)目商業(yè)街的環(huán)境增加了生態(tài)亮點(diǎn)。但項(xiàng)目周邊商業(yè)配套還不夠完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商業(yè)街的娛樂(lè)、休閑配套引導(dǎo)系 統(tǒng)。 （二） 項(xiàng)目商業(yè)街的市場(chǎng)定位 項(xiàng)目 市場(chǎng)客層定位： （ 1）投資者決策分析 ※ 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商實(shí)力、主題規(guī)劃、價(jià)格、廣告力度、配套設(shè)施等。 ※ 客戶存在購(gòu)買恐懼。對(duì)商鋪價(jià)值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)等等。 ※ 客戶的投資特征和動(dòng)機(jī)非常明顯。 ※ 老客戶對(duì)購(gòu)買的影響又比較大。 （ 2）客戶性質(zhì)分析 ※ 經(jīng)營(yíng)戶。經(jīng)營(yíng)戶是本項(xiàng)目商業(yè)的第一主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營(yíng)為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營(yíng)造和未來(lái)商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢(shì)是他 們關(guān)注的核心，同時(shí)也注重商鋪的投資價(jià)值和可變現(xiàn)能力。 ※ 投資戶。投資戶是本項(xiàng)目商業(yè)的第二主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購(gòu)買的最主要因素，同時(shí)商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點(diǎn)。 （ 3）客戶區(qū)域分析 ※ 重慶市各主力商圈商家為主要客戶群。他們對(duì)商業(yè)地塊位置及周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)非常熟悉，對(duì)區(qū)域商業(yè)價(jià)值有自己的判斷。 ※ 次要客戶群體重慶市個(gè)體品牌的經(jīng)營(yíng)者以及其它區(qū)域的投資。 （ 4）客戶特點(diǎn)： ※ 商業(yè)意識(shí)強(qiáng)，財(cái)富意識(shí)濃厚，具備高超投資或經(jīng)商技能； ※ 比較講信用，但更 能追求個(gè)人利益； ※ 尋求更大發(fā)展，積累更多財(cái)富 ※ 經(jīng)營(yíng)商業(yè)的同時(shí)更注重文化品位 項(xiàng)目主題定位 分析 （ 1） 本項(xiàng)目滿足 豪布斯卡（ HOPSCA） 的條件 ● 選址：項(xiàng)目位于重慶北部核心 CBD圈層，享有大面積生態(tài)綠地，且整個(gè)項(xiàng)目的容積率較低，商鋪空間易分割，容易形成復(fù)合性商業(yè)街區(qū)特色 ● 符合 豪布斯卡（ HOPSCA） 的組成元素： 擁有四星級(jí)商務(wù)酒店、高檔商務(wù)辦公寫字樓（緊鄰上丁企業(yè)工業(yè)園）、生態(tài)公園綠地（動(dòng)步公園、社區(qū)園林景觀）、涉外領(lǐng)事館、數(shù)量較大的停車場(chǎng)、酒店式國(guó)際商務(wù)公寓、主題式會(huì)所、酒店俱樂(lè)部、社區(qū) 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等。 ● 需要完善 豪布斯卡（ HOPSCA） 的組成元素： 立體購(gòu)物中心、精品商業(yè)藝術(shù)館、 24小時(shí)金融服務(wù)、 24 小時(shí)商業(yè)專車服務(wù) （ 2） 為滿足北部 CBD高端人群居住、消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，為項(xiàng)目特身量定出復(fù)合商業(yè)生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場(chǎng)、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂(lè)、會(huì)所、幼兒園于一體。集中體現(xiàn)復(fù)合商業(yè)街區(qū)形態(tài)。 定位分主題： 以項(xiàng)目東西南北四條街作參照 ⑴東面：休閑商業(yè)娛樂(lè)公園 ⑵南面：街區(qū)購(gòu)物消費(fèi)公館 ⑶西面：精品美食美肴中心 ⑷北面：酒店商務(wù)辦公及配套服務(wù) 專區(qū) （三） 項(xiàng)目商業(yè)街的功能定位 （ 1） 多功能復(fù)合商業(yè)街區(qū) 立體購(gòu)物公園 +商務(wù)辦公 +國(guó)際時(shí)尚健身 +文化視聽(tīng) +科技娛樂(lè) +個(gè)性搜奇 +美食餐飲 （ 2） 定位依據(jù)： ※ 重慶北部商業(yè)規(guī)劃，重慶北部 CBD核心區(qū)域，營(yíng)造了復(fù)合商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃氛圍。 ※ 社區(qū)內(nèi)外生態(tài)環(huán)境、社區(qū)自身物業(yè)的配套規(guī)劃需要文化 +品位的商業(yè) ※ 項(xiàng)目商業(yè)街所屬資源配套與國(guó)外 HOPSCA豪布斯卡商業(yè)定位相似，所以要求功能上強(qiáng)調(diào)復(fù)合和互補(bǔ)性。 龍湖花園在市場(chǎng)地位上的優(yōu)勢(shì)是其成功的最重要的關(guān)鍵，它所具有的獨(dú)特之處是其他商業(yè)街無(wú)法比擬的。此外，由于它是多功能的復(fù)合 商業(yè)街區(qū)，對(duì)附近的居民有很大的方便之處。這就是很多的居民選擇它的原因。 五、 業(yè)態(tài)項(xiàng)目的評(píng)析 屬于多業(yè)態(tài)項(xiàng)目，從多方面發(fā)展 （一）南面 選擇大型超市作主力店（ 2020—— 5000平米），為南面街區(qū)的商軸核心，容易產(chǎn)生人流車流的聚集效應(yīng)，帶來(lái)更多招商契機(jī)。 選擇 大型商家品牌將直接決定整個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)地位與整個(gè)小區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)檔次。同時(shí)
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