龍湖花園商業(yè)街項(xiàng)目規(guī)劃與營(yíng)運(yùn)評(píng)析-文庫(kù)吧資料
2024-09-09 18:29本頁(yè)面
【正文】 酒吧、音樂餐廳、精品家飾、健身理療會(huì)所、咖啡廳（上島咖啡）、西式糕點(diǎn)（如荷蘭屋）、運(yùn)動(dòng)休閑物品專賣、體育運(yùn)動(dòng)俱樂部、藝術(shù)茶吧、耍吧等 東面是整個(gè)社區(qū)的形象 面、擁有高級(jí)會(huì)所，相鄰動(dòng)步公園、高檔社區(qū)及政府機(jī)構(gòu)等，因此需要綜合性休閑娛樂業(yè)態(tài)作支撐，同時(shí)東北面有四星級(jí)商務(wù)酒店配套，西式餐飲及高品質(zhì)健身中心也能進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)銜接。同時(shí)周邊零售店也應(yīng)具有相應(yīng)的檔次與格調(diào)，以不破壞整個(gè)小區(qū)商業(yè)的氛圍與環(huán)境。 五、 業(yè)態(tài)項(xiàng)目的評(píng)析 屬于多業(yè)態(tài)項(xiàng)目，從多方面發(fā)展 （一）南面 選擇大型超市作主力店（ 2020—— 5000平米），為南面街區(qū)的商軸核心，容易產(chǎn)生人流車流的聚集效應(yīng)，帶來(lái)更多招商契機(jī)。此外，由于它是多功能的復(fù)合 商業(yè)街區(qū)，對(duì)附近的居民有很大的方便之處。 ※ 社區(qū)內(nèi)外生態(tài)環(huán)境、社區(qū)自身物業(yè)的配套規(guī)劃需要文化 +品位的商業(yè) ※ 項(xiàng)目商業(yè)街所屬資源配套與國(guó)外 HOPSCA豪布斯卡商業(yè)定位相似，所以要求功能上強(qiáng)調(diào)復(fù)合和互補(bǔ)性。集中體現(xiàn)復(fù)合商業(yè)街區(qū)形態(tài)。 （ 4）客戶特點(diǎn)： ※ 商業(yè)意識(shí)強(qiáng)，財(cái)富意識(shí)濃厚，具備高超投資或經(jīng)商技能； ※ 比較講信用，但更 能追求個(gè)人利益； ※ 尋求更大發(fā)展，積累更多財(cái)富 ※ 經(jīng)營(yíng)商業(yè)的同時(shí)更注重文化品位 項(xiàng)目主題定位 分析 （ 1） 本項(xiàng)目滿足 豪布斯卡（ HOPSCA） 的條件 ● 選址：項(xiàng)目位于重慶北部核心 CBD圈層，享有大面積生態(tài)綠地，且整個(gè)項(xiàng)目的容積率較低，商鋪空間易分割，容易形成復(fù)合性商業(yè)街區(qū)特色 ● 符合 豪布斯卡（ HOPSCA） 的組成元素： 擁有四星級(jí)商務(wù)酒店、高檔商務(wù)辦公寫字樓（緊鄰上丁企業(yè)工業(yè)園）、生態(tài)公園綠地（動(dòng)步公園、社區(qū)園林景觀）、涉外領(lǐng)事館、數(shù)量較大的停車場(chǎng)、酒店式國(guó)際商務(wù)公寓、主題式會(huì)所、酒店俱樂部、社區(qū) 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等。他們對(duì)商業(yè)地塊位置及周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)非常熟悉，對(duì)區(qū)域商業(yè)價(jià)值有自己的判斷。投資戶是本項(xiàng)目商業(yè)的第二主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購(gòu)買的最主要因素，同時(shí)商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)戶是本項(xiàng)目商業(yè)的第一主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營(yíng)為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營(yíng)造和未來(lái)商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢(shì)是他 們關(guān)注的核心，同時(shí)也注重商鋪的投資價(jià)值和可變現(xiàn)能力。 ※ 老客戶對(duì)購(gòu)買的影響又比較大。對(duì)商鋪價(jià)值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)等等。 （二） 項(xiàng)目商業(yè)街的市場(chǎng)定位 項(xiàng)目 市場(chǎng)客層定位： （ 1）投資者決策分析 ※ 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商實(shí)力、主題規(guī)劃、價(jià)格、廣告力度、配套設(shè)施等。 區(qū)域周邊商業(yè)環(huán)境的完善性： 周邊鄰近高檔社區(qū)商業(yè)街（龍湖 ?水晶酈城、重慶財(cái)富中心等），同時(shí)有政府辦公機(jī)構(gòu)的遷入，又臨近上丁企業(yè)工業(yè)園，并且商業(yè)街就近生態(tài)公園，為項(xiàng)目商業(yè)街的環(huán)境增加了生態(tài)亮點(diǎn)。 本項(xiàng)目商業(yè)的獨(dú)特性： 與周邊競(jìng)爭(zhēng)性 商業(yè)相比，本項(xiàng)目商鋪分割面積較大，無(wú)論跨度、徑深、層高等都體現(xiàn)出需要入住具有一定資金實(shí)力和品牌效應(yīng)的商家。 區(qū)域組團(tuán)商業(yè)的互補(bǔ)性： 在渝北高尚住區(qū)組團(tuán)，商業(yè)的發(fā)展不僅僅是娛樂休閑的逐步完善，還需要文化品位、時(shí)尚品調(diào)作烘托，以確保商業(yè)街能走熱、走俏。 ◆ 產(chǎn)品定位： （一）針對(duì)四個(gè)特性進(jìn)行項(xiàng)目商業(yè)街的市場(chǎng)定位 區(qū)域組團(tuán)商業(yè)的差異性： 項(xiàng)目位于渝北高尚住區(qū)組團(tuán)，且新牌 坊龍湖片區(qū)商業(yè)漸至完善，尤以餐飲類商業(yè)構(gòu)建渝北新牌坊片區(qū)特色商業(yè)走廊。 所以在地段上也是一大優(yōu)勢(shì)所在 四、 項(xiàng)目形象、產(chǎn)品定位等評(píng)析 ◆ 項(xiàng)目形象： 從上面的圖片中可以看出龍湖花園的 室內(nèi)設(shè)計(jì)獨(dú)特 之處 ， 彰顯了其寬敞舒適的一面，很適合于居住。首先，新牌坊處于相對(duì)較偏的地段，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有一定的空間；其次，新牌坊 未來(lái)的發(fā)展有很好的前景，但還不至于給房?jī)r(jià)帶來(lái)很大的起伏。所以，結(jié)合城市的發(fā)展關(guān)注一個(gè)樓盤地段未來(lái)的前景，往往比關(guān)注當(dāng)前的地段價(jià)值更為有意義，許許多多的購(gòu)房者也因此從中獲得巨大的財(cái)富升值。 從地段考量一個(gè)樓盤的性價(jià)比，不能只看它當(dāng)前是否成熟優(yōu)越，更要看它今后是否有發(fā)展空間。 總之，龍湖花園在區(qū)域上已經(jīng)占了很大的優(yōu)勢(shì)。 渝北 區(qū)將是兩江新區(qū)城市建設(shè)的中心、產(chǎn)業(yè)聚集的核心，這將會(huì)吸引大量的商家前來(lái)投資建設(shè)自己的一片新天地，并且從中獲得更多的利益，這就給房地產(chǎn)的招商帶來(lái)了便利。而就渝北區(qū)的交通發(fā)展趨勢(shì)
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