【文章內容簡介】 代 表 的 洋 快 餐 打 開 大 門 。 這 樣 于 企 業(yè) 的 經 營 有 利 ， 于 消 費 者 的 選 擇 有 利 ， 于 整個 項 目 的 價 值 增 長 也 有 利 。 （ 四 ） 投 資 性 客 戶 定 位 珠城季候風 —— 本地客商熱傳導 通過對蚌埠本地幾個主要的商業(yè)形態(tài)的市場調查我們發(fā)現(xiàn)：該城市的商業(yè)未能形成星火燎原之 勢 ， 癥 結 “ 都 是 封 閉 惹 的 禍 ”： 從 本 地 消 費 者 而 言 ， 城 市 有 消 費 群 體 、 有 消 費 需 求 、 也 有 一 定的 購 買 力 ； 從 本 地 經 營 者 的 角 度 而 言 ， 有 商 業(yè) 敏 感 、 有 一 定 資 金 ， 同 樣 缺 少 的 是 —— 舞臺。 因 此 可 以 想 見 ， 在 我 們 構 筑 樣 板 商 業(yè) 街 的 同 時 ，“ 圍 觀 ” 人 群 中 就 有 這 樣 一 批 “ 帶 好 舞 衣 ，待 價 而 沽 ” 的 “ 表 演 者 ”， 一 旦 看 到 商 業(yè) 步 行 街 是 一 個 合 適 的 平 臺 ， 就 會 沖 進 這 個 市 場 來 充 分 施 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 展。 由于中山街、南山路始終未能形成氣候，而淮河路被“宏觀調控”成晚 8 點的集體“熄燈”，所以不可忽視，無論是國營抑或個體業(yè)主，一旦看到樣板商業(yè)街的月成交量，都會毅然決然“月亮 走 ， 我 也 走 ”。 徽商群 英會 —— 省內客商熱對流 在充分考慮蚌埠本地企業(yè)的同時，我們也可以采取跳出一個單純的、容量有限的思維定式來看 高 一 線 。 從 宏 觀 面 看 ，蚌 埠 之 于 安 徽 ，決 不 僅 僅 是 一 個 單 純 的 地 級 市 這 么 簡 單 ，它 是 安 徽 省 的 直 轄 市 ；再 從 微 觀 面 看 ，新 區(qū) 之 于 蚌 埠 ，也 決 不 僅 僅 是 一 個 純 粹 的 開 發(fā) 區(qū) 而 已 ，它 是 城 市 未 來 起 飛 的 發(fā) 射臺 ， 無 論 從 地 處 市 中 心 ， 還 是 行 政 重 心 遷 移 的 連 鎖 反 應 ， 都 可 以 從 中 得 到 證 明 。 作為在中國歷史上有相當?shù)匚坏幕丈?，分布在蚌埠周邊，本身所具備的同鄉(xiāng)情結，加上蚌埠在鐵路交通方面“中樞神經”的地位，安徽省內的客商不可能不從中嗅到一種別樣的滋味 ，何況從時間節(jié)點上看，今日蚌埠正處于經濟“拉桿升空”的時段，購買“原始股”將意味著什么？從看 好 商 機 、看 好 地 價 的 橫 向 角 度 ，甚 至 從 搶 先 排 隊 的 縱 向 視 點 ，徽 商 的 蚌 埠 會 晤 都 將 值 得 我 們 期待。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 異地過江龍 —— 南方商賈熱輻射 和前兩者所依附的情結和便利所不同的是，我們也不能忽視在目前的投資隊伍中有一個特殊群 體 的 存 在 ， 那 就 是 來 自 南 方 的 置 業(yè) 一 族 ， 其 中 又 以 溫 州 客 戶 為 主 。 舟山群島曾經是以漁業(yè)為主業(yè)的經濟鏈，但前有改革開發(fā)的優(yōu)惠政策牽引，后有漁業(yè)成本提高 導 致 的 利 潤 下 降 ， 加 上 吃 苦 耐 勞 的 天 性 ， 使 得 溫 州 人 的 財 富 指 數(shù) 飚 升 。 但我們又不能 不 看 到 ，富 裕 起 來 的 溫 州 人 依 然 保 留 著 比 較 傳 統(tǒng) 和 保 守 的 觀 念 ，股 票 期 貨 等 投機性的生意自是退避三舍，揮金如土又不符合他們的天性，倒是“一鋪養(yǎng)三代”、“家當家當，有家可擋”的觀念根深蒂固，所以近年來溫州客在各地購買物業(yè)成為一種趨勢，況且從地理位置、環(huán)境氣候、交通條件等方面來看，蚌埠和溫州都可以找到平衡點，在異地置業(yè)轉而出租出去，自己 成 為 “ 寓 公 ”“ 墅 公 ” 都 已 經 成 為 模 式 化 操 作 ， 相 對 而 言 “ 鋪 公 ” 更 有 利 可 圖 ， 何 樂 而 不 為 ？ （四） 消 費 者 定 位 高、高、實在是高 —— 三高一族 所 謂 的 “ 三 高 ” 就 是 指 那 些 高 學 歷 、 高 收 入 、 高 消 費 的 “ 主 力 隊 員 ”， 通 過 查 閱 這 部 分 人 群的“檔案”可以找到諸多共性：例如一般擁有大專以上的學歷，例如年齡跨度在 2535 歲之間，例如 職業(yè)主要分布在銀行白領、公務員、大型企事業(yè)單位中層管理人員，例如 月收入在 2021 元左右。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從 需 求 方 面 看 ，他 們 中 大 部 分 人 講 究 生 活 享 受 ，舍 得 將 自 己 收 入 的 一 大 部 分 用 作 盡 情 享 受 努力工作所帶來的物質生活品質，對生活的取舍表現(xiàn)得更為純粹和感性；從供給方面看， 蚌埠現(xiàn)有的市區(qū)購物場所所提供的商品普遍只適合于中、老年人、休閑娛樂場所數(shù)量少檔次低，根本無法滿 足 白 領 在 精 神 與 物 質 上 的 消 費 需 求 心 理 。 有 需 求 ， 就 要 有 供給。時代之窗將是 2 00 4 年的蚌埠“新天地“。 “邊走邊嘗”商務通 —— 來往過客 現(xiàn) 代 交 通 構 架 的 完 善 催 生 出 一 大 批 的 “ 空 中 飛 人 “ ， 每 到 一 地 ， 自 然 是 “ 二 重 奏 ”： 即 公 務和 購 物 ， 在 忙 完 商 務 事 宜 之 后 的 時 間 ， 逛 逛 城 市 景 觀 ， 看 看 風 土 人 情 是 必 不 可 少 的 內 容 。 這部分人有兩大特點：一是時間比較緊，不太可能充分舒展地游山玩水；二是對消費顯得比較 豪 邁 ， 對 品 質 的 敏 感 度 大 大 超 過 價 格 。 結 合 我 項 目 我 們 大 概 可 以 勾 勒 出 這 樣 的 一 些 畫 面 ： 從 CBD 內 的 蚌 埠 唯 一 四 星 級 酒 店 出 來 ， 徒 步 10 分鐘，到“張生記”嘗嘗鮮； 從 CBD 內 的 蚌 埠 唯 一 的 會 展 中 心 出 來 ，徒步 10 分鐘，到“好樂迪”放松一下； 從 CBD 內 的 蚌 埠 唯 一 的 歌 劇 院 出 來 ， 徒 步 10 分鐘，到“上島咖啡”喝一杯； 時 代 之 窗 步 行 街 ， 會 讓 這 些 “ 商 務 通 ” —— 有空來坐坐。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 近水樓臺新移民 —— 社區(qū)業(yè)主 通過對涂山路的考察，原先的老公房可以提示我們居住于此的住戶的層次和購買力有限，但自 從 周 邊 近 在 咫 尺 面 對 面 地 開 發(fā) 了 兩 個 樓 盤 —— 沁雅花園和米亞花園之后，情況大大改善： 一方面從體量上來說，這兩個都是建筑面積在 10 平方米左右的大盤，目前沁雅花園已經基本 售 磬 ，米 亞 花 園 也 有 不 錯 成 績 ，按 照 兩 家 最 終 的 銷 售 率 維 持 在 85 %左 右 、每 百 平 方 米 居 住 3 人的 比 例 進 行 估 算 ， 將 有 5 00 0 左右的新移民南遷到此； 而另一方面或許更加令人振奮：這以上兩個樓盤的均價都在 23 00 元 /平方米左右，而蚌埠目前最貴的物業(yè)單價僅僅是 18 00 元 /平方米，由此可見，能夠購買當?shù)亍八⑿聝r”物業(yè)的業(yè)主自然具 備 一 定 的 消 費 購 買 力 。 以上兩個樓盤盡管都有自己的沿街商鋪，但由于規(guī)模有限，對我項目的影響力也有限，何況 步 行 街 還 依 托 著 一 個 深 受 蚌 埠 市 貌 喜 愛 的 市 民 廣 場 。 華 燈 初 上 、 閑 余 飯 后 、 假 日 周 末 ， 或 全 家 散 步 、 或 有 朋 自 遠 方 來 、 或 三 二 知 己 ， 步 行 街 所 提供的“一站式”氛圍將對這部分業(yè)主有比較大的 吸 引 力 ， 至 于 稍 稍 高 企 的 消 費 不 會 成 為 影 響 他 們 好 心 情 的 掣 肘 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四 、 總 體 規(guī) 劃 (一 ) 商 業(yè) 街 組 團 劃 分 思 路 一方面考慮到整個商業(yè)街鋪面要求 20 萬方之多，為吸引當?shù)厥忻?，必須定位成多元化經營的綜合商業(yè)街 。故 建 議 充 分 利 用 商 業(yè) 街 1. 6 公里的長度優(yōu)勢，在原地塊規(guī)劃分隔的基礎上，劃分出若干功能性組團，并賦以不同的主題商業(yè)特色，涵蓋購物、餐飲、文化、娛樂和休閑等特色內容，同時強調商業(yè)的綠色環(huán)境，打造 一 條 生 態(tài) 型 的 休 閑 觀 光 商 業(yè) 步 行 街 。 另一方面 20 萬方的商業(yè)規(guī)模，在 1 .6 公里長的商業(yè)街 上分攤，為充分挖掘臨街鋪面的商業(yè)價值，同時也兼顧商業(yè)街建筑形態(tài)布局的美觀性，我們在合理考慮了地塊形狀和鋪面進深的前提下，建議整條商業(yè)街以低密度建筑為主，局部建造高密度建筑，既起到合理分配商業(yè)面積，同時從建筑形態(tài)上給予逛街顧客一種視野享受。 （ 二 ）、 商 業(yè) 街 組 團 劃 分 及 經 營 內 容 整 個 商 業(yè) 街 共 分 為 5 個小型功能組團，具體劃分及經營內容如下： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 A1 規(guī) 劃 為 百 貨 商 場 A1 位于整個規(guī)劃的圓弧中心地帶，位于商業(yè)步行街與城市南北主干道 —— 延安路的黃金交叉口，是人流量相對集中的匯聚之地，無 論商業(yè)價值角度，還是景觀價值角度分析，都是整個商業(yè)街價值含金量 “最高” 的地帶，故我們建議設置大型綜合百貨商場，最大程度地聚集顧客人流量，建筑高度建議地上七層地下 一 層 ， 以 豐 富 的 商 品 經 營 品 種 、 良 好 的 購 物 環(huán) 境 、 優(yōu) 質 的 品 牌 服 務 提 升 城 市 商 業(yè) 形 象 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 該大型百貨商場建議打造為蚌埠旗艦式綜合百貨商場，取代目前淮河路蚌埠百貨大樓在城市中 地位 。 商 場 內 經 營 的 商 品 檔 次 建 議 定 位 在 國 內 一 流 及 國 際 二 流 的 標 準 ， 吸 引 本 土 高 收 入 者 “ 回 流 消 費 ”。 具 體 商 場 內 各 樓 層 經 營 品 種 劃 分 如 下 ： 1 層 ： 自 選 超 市 1 層 ： 化 妝 品 、 珠 寶 首 飾 、名表、皮鞋、箱包、禮品等 2 層 ： 時 尚 女 裝 、 少 女 裝 、 淑 女 裝 、 女 士 飾 品 等 3 層 ： 職 業(yè) 女 裝 、 精 品 女 裝 、 女 士 時 裝 等 4 層 ： 男 士 西 服 、 西 褲 、 茄 克 、 休 閑 裝 、 襯 衫 、 領 帶 、 皮 件 皮 具 5 層 ： 運 動 服 裝 、 鞋 帽 、 體 育 用 品 、 兒 童 服 裝 、 兒 童 用 品 等 6 層 ： 彩 電 、 音 響 、 冰 箱 、 洗 衣 機 、 空 調 、 小 家 電 、 電 腦 等 7 層 ： 咖 啡 廳 （ 含 西 式 簡 餐 ）、 大 型 開 放 式 小 吃 美 食 廣 場 等 A2 規(guī) 劃 為 大 型 娛 樂 城 由于從地塊位置分析， A2 與 A1 相持對立，因而擁有同等的地段優(yōu)勢，樓高建議亦設地上七層地下一層 。為 豐 富 城 市 建 筑 的 景 觀 性 與