年我國房地產(chǎn)市場回顧和09年預測(編輯修改稿)
2025-06-12 04:12 本頁面
【文章內容簡介】 就意味著與去年同期比仍為增長，說明房價比上幾個月有所回落，但絕對值并沒有回落到2007年10月的水平。同時，在全國整體平均房價環(huán)比下跌的形勢下，不同城市房價表現(xiàn)不同，2008年3季度七十個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)表明，%,%，%%。從目前的數(shù)據(jù)來看，預計4季度各城市房價或增幅還會有所下調。北京、上海、深圳、廣州這4個城市的房價收入比分別高達11113(年初數(shù)據(jù))，相對于居民收入，房價水平仍然偏高，以自住型購房為主的理性市場需要一個理性的價格來支撐。國家和地方政府的“保增長”政策穩(wěn)定了交易量，“這個冬天不太冷”作為支柱產(chǎn)業(yè)，3季度房地產(chǎn)市場的快速下行趨勢引起了國家以及地方政府的高度重視。國家調控政策從上半年的“抑制過熱”轉為下半年的“維穩(wěn)”，中央和地方采取了降低稅費、利息和購房首付、購房財政補貼等積極的財稅政策穩(wěn)定市場：央行連續(xù)5次降息、財政部下調居民首次購房契稅至1%……地方上，上海、沈陽、長沙、福州等城市降低了交易稅費；西安、南京、宿遷、杭州等城市則實行了購房的財政補貼。加之部分開發(fā)商對銷售價格進行合理的調整，這些努力都有助于刺激市場的交易量，對穩(wěn)定市場具有積極作用。從中國指數(shù)研究院監(jiān)測到的最新市場數(shù)據(jù)來看， 11月中國主要城市商品住宅成交面積（該指標超前于統(tǒng)計局的商品房銷售面積指標）與10月這個傳統(tǒng)銷售旺季相比出現(xiàn)了大幅上漲，%,%，%，%,%，而11月1日正是財政部規(guī)定下調購房契稅的時間節(jié)點，可見，下調交易稅費對于成交量確實起到不可忽視的作用。但必須認識到目前房地產(chǎn)市場的調整，既有國際國內經(jīng)濟大環(huán)境的影響，同時也要看到，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了近10年的快速發(fā)展,本身也有調整的需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內過多的泡沫。從這個周期來看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國房地產(chǎn)市場內在需求的旺盛，以及經(jīng)過政府及時準確的政策以及各方面的努力，完全可以使房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)大起大落，可以說雖然到了冬季，但“這個冬天不太冷”。國家的政策有保有壓，保護有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的因素，打壓不利因素，所以也可以說這個冬天是殺滅細菌醞釀生機的冬天，而不是毀滅性災難性的冬天。二、2008年中國房地產(chǎn)市場熱點問題銷售額低于投資額7000多億元，開發(fā)商資金鏈緊張，市場資金缺口大2008年前三季度國家嚴格執(zhí)行了從緊的貨幣政策，開發(fā)、消費貸款都受到抑制，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都感到了資金的壓力。但這種壓力不完全是企業(yè)沒有資金，而是銷售收入無法承擔這么大規(guī)模的投資，導致整個行業(yè)資金循環(huán)受阻。目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售是主要的收入來源，租賃收入比例很小。所以銷售額在開發(fā)企業(yè)收回投資方面占據(jù)了非常關鍵的位置。2008年111月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額低于投資額7285億元，預計12月銷售額仍然會大幅低于投資額。而其他年份一般當年就可用銷售收回投資（當然這里說的是一個整體概念），2007年111月銷售額高于投資額2371億元，112月則是4324億元；2006年盡管111月銷售額低于投資額274億，但112月銷售額仍然是超過投資額1127億元。圖5:2007年11月2008年11月銷售額與投資額差值情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院由于2008年前三季度國家嚴格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對外資的限制措施，國內貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內貸款增長比例較?。焕猛赓Y雖增長了12%，但基數(shù)小，影響不大；而銷售額低于投資額7285億元，意味著開發(fā)企業(yè)必須加大自籌資金的力度，%,%，而自籌資金增長了3172億元,%。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，對自籌資金的需求越來越高，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈日益緊張。流拍、退地頻現(xiàn)，地方政府“土地財政”模式出現(xiàn)危機國土資源部全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國土地有接近５０％都是以底價成交收場，更有１０％左右的土地遭遇流標流拍。還有一些房地產(chǎn)公司則通過股權轉讓等方式變相退地。中國指數(shù)研究院土地價格指數(shù)系統(tǒng)對60個大中城市招拍掛土地市場長
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