年我國房地產(chǎn)市場回顧和09年預測-wenkub.com
2025-05-13 04:12 本頁面
【正文】 如進一步降低交易稅費、下調貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調整銷售價格等，但也不排除在房價出現(xiàn)大跌的時候，出臺政策“托市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段，畢竟房價的大起大落都不符合國家調控政策的本意。國家和地方政府將加大對房地產(chǎn)的支持力度，但手段更加靈活審慎在國際金融危機的環(huán)境下，中國必須提高內部投資和消費需求，才能確保經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。加之2009年房價調整到合理的區(qū)間，必然會使自住型購房更加強勁增長。自住型購房繼續(xù)強勁增長，其中改善型購房將成為市場生力軍2008年10月27日，；最低首付款比例調整為20%。2009年，國家將加強企業(yè)債發(fā)行的力度，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對于房地產(chǎn)投資者也是一個很多的低風險投資選擇，必然受到市場的熱捧?！鳖A計2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將進一步下降，但不會出現(xiàn)負增長。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應市場潮流，合理調整價格，加大促銷力度。三、2009年中國房地產(chǎn)市場預測房地產(chǎn)市場成交量回升，價格將進一步回歸理性 以目前的房地產(chǎn)銷售能力來看，土地市場的存量以及施工面積共能為市場提供6年以上的新增供給，2008年房地產(chǎn)各項供給指標對市場形成較大的壓力；而從需求指標上看，2008年銷售量相對正常年份平穩(wěn)增長，盡管111月雖然部分城市銷售量環(huán)比出現(xiàn)較大的增長，但與2007年過熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。但對于自住型購房者，他們是以前高房價的受害者，盡管市場經(jīng)濟買賣責任自負，但給予適當?shù)囊龑Ш兔芫徑馊院苡斜匾?。房價漲跌對于那些屬于自住型的老客戶其實并沒有實質的影響，而對于投資或投機性客戶則有較大的影響，而這部分購房者完全屬于市場行為，應該風險自負。這也正是一些理性開發(fā)商的選擇，全國新建商品住宅價格環(huán)比自8月連續(xù)下降，正是這種理性行為的表現(xiàn)。由于一些地區(qū)房價出現(xiàn)下跌，幅度超過10%，這樣使得一些限價房的價格超過了周邊樓盤，失去了價格上的優(yōu)勢，陷入尷尬。所以說，保障性住房比例的增長有利有弊。土地出讓收入在地方政府財政中占據(jù)重要的地位，部分城市的“土地財政”收入甚至占財政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地財政”模式出現(xiàn)危機，隨著流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府財政收入急遽縮水。與此同時，各大城市頻頻出現(xiàn)了退地潮的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，對自籌資金的需求越來越高，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈日益緊張。2008年111月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額低于投資額7285億元，預計12月銷售額仍然會大幅低于投資額。二、2008年中國房地產(chǎn)市場熱點問題銷售額低于投資額7000多億元，開發(fā)商資金鏈緊張，市場資金缺口大2008年前三季度國家嚴格執(zhí)行了從緊的貨幣政策，開發(fā)、消費貸款都受到抑制，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都感到了資金的壓力。從中國指數(shù)研究院監(jiān)測到的最新市場數(shù)據(jù)來看， 11月中國主要城市商品住宅成交面積（該指標超前于統(tǒng)計局的商品房銷售面積指標）與10月這個傳統(tǒng)銷售旺季相比出現(xiàn)了大幅上漲，%,%，%，%,%，而11月1日正是財政部規(guī)定下調購房契稅的時間節(jié)點，可見，下調交易稅費對于成交量確實起到不可忽視的作用。北京、上海、深圳、廣州這4個城市的房價收入比分別高達11113(年初數(shù)據(jù))，相對于居民收入，房價水平仍然偏高，以自住型購房為主的理性市場需要一個理性的價格來支撐。9月、價格下跌幅度有所擴大。供求關系發(fā)生變化，房價高位小幅回落，但各城市表現(xiàn)有漲有跌由于供給類指標的快速增長，2008年商品房銷竣比一路下跌。另外從這些數(shù)據(jù)也可以看到，2008年銷售面積的下降，一個重要的原因是套均面積的下降，或者說中小戶型住房比例的增長，中小戶型住房在總價上減輕了購房者的壓力，也有利于節(jié)約資源和能源，這一點與國家的調控方向是一致的。圖5:2007年11月2008年11月銷售面積及增長情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院%，%（由于統(tǒng)計口徑的變化，我們不考慮2005年以前的數(shù)據(jù)）
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