【文章內(nèi)容簡介】 方面做了很多工作，除了大賣場這樣的大型商業(yè)連鎖店的引進和建設，在各種綜合和專業(yè)類批發(fā)市場建設方面也走在了全省前列。如城隆廟小商品批發(fā)市場、新長江農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、周谷堆蔬菜水果批發(fā)市場、唐橋蔬菜水果批發(fā)市場、安徽大市場、紅旗建材批發(fā)市場、東方商城批發(fā)市場、瑤海家具世界、瑤海裝飾世界、曹沖糖酒批發(fā)市場等大型市場。這些市場的興起都起到了建一方市場，繁榮一方經(jīng)濟的作用，業(yè)主的投資回報也很高。 滁州市市場概況滁州市經(jīng)過“九五”期間的快速發(fā)展，縮小了該市流通服務業(yè)與安徽省平均水平的差距，但在前進中還存在一些問題。主要表現(xiàn)：一是總量不足、比重偏低，2000年滁州市服務業(yè)實現(xiàn)的增加值占GDP的比重仍居安徽省17個地市中第16位，；二是內(nèi)部結構落后，發(fā)展層次低，目前運輸業(yè)、倉儲業(yè)、郵電業(yè)和批零貿(mào)易餐飲業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)比重偏高，缺少大型骨干龍頭企業(yè)，整體實力不強；三是服務領域狹小，服務水平不高；服務業(yè)領域不適應市場經(jīng)濟體制的要求，服務品種少，服務手段落后，難以滿足國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高的需求。滁州市城區(qū)現(xiàn)有近十個批發(fā)市場。市場規(guī)模較小，平均在150戶左右，市場集中化程度較高，市場經(jīng)營范圍主要集中在煙、酒、小百貨、食品和農(nóng)副產(chǎn)品。尚無成熟的綜合性汽車批發(fā)市場。市場配套設施落后，基本無物業(yè)管理，不能滿足商家的基本需求。市場鋪面以租賃為主，租金水平較低，現(xiàn)有的經(jīng)營戶渴望進駐成熟的大型綜合市場。滁州市區(qū)批發(fā)市場經(jīng)營品種多為“請進來”的產(chǎn)品，面對眾多的地方特產(chǎn)，需要一個能將本地產(chǎn)品“送出去”的市場。隨著經(jīng)濟的增長，居民的消費結構發(fā)生變化，現(xiàn)有市場的經(jīng)營品種將不適合市民需要，特別是黃大街市場與常青路市場一個將面臨“舊城改造”，一個屬“占道經(jīng)營”。這與滁州市460萬人口的服務數(shù)量和范圍顯然不相適應，廣大消費者和經(jīng)營戶都迫切需要一個規(guī)范的綜合性的大市場。 滁州商品交易市場發(fā)展方向“十一五”期間，滁州市將加強商品流通市場建設。按照統(tǒng)一開放、競爭有序的指導方針和有利于搞活經(jīng)濟、方便生活的原則，加大大型專業(yè)市場建設力度。重點在滁州市城區(qū)建設10個大型產(chǎn)品批發(fā)市場、建材市場和小商品批發(fā)市場。在市區(qū)和各縣區(qū)城鎮(zhèn)積極改造新建一批星級酒店和旅館。改進經(jīng)營方式，推行連鎖經(jīng)營、物流配送、網(wǎng)上營銷等組織形式和服務方向，提高服務質(zhì)量和經(jīng)營效益。滁州市“十一五”服務業(yè)發(fā)展計劃中明確指出：進一步動員和依靠全社會力量興辦服務業(yè)。堅持誰投資、誰所有、誰受益的原則和國家、集體、個人一起上的方針，充分發(fā)揮各種經(jīng)濟成份興辦服務業(yè)的積極性。鼓勵企業(yè)跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制組建服務業(yè)企業(yè)集團或一、二、三產(chǎn)業(yè)聯(lián)合的企業(yè)集團，以推進集團化經(jīng)營，擴大規(guī)模效益。建立充滿活力的服務業(yè)自我發(fā)展機制，積極推進服務業(yè)單位向經(jīng)營型、企業(yè)型轉變，鼓勵跨部門、跨行業(yè)、跨地區(qū)、跨所有制組建服務業(yè)集團，推進農(nóng)工貿(mào)、產(chǎn)供銷一條龍的集團化經(jīng)營。加大對服務業(yè)的投入。金融部門要調(diào)整信貸結構，積極扶植效益好、有償還能力的服務業(yè)企業(yè)；積極利用外資發(fā)展服務業(yè)，擴大服務業(yè)利用外資的規(guī)模和領域，通過中外合資、合作和獨資等多種形式興辦交通、商貿(mào)、信息咨詢、房地產(chǎn)、旅游、餐飲等國家政策許可的服務業(yè)。放寬政策，大力培育和扶持服務業(yè)領域新的增長點。 加速培育一批文明、規(guī)范、有特色的區(qū)域性批發(fā)市場。對列入安徽省第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃的新建擴建市場，各項規(guī)費3年內(nèi)減半征收。對建設消費品市場、生產(chǎn)資料市場和集中交易的生產(chǎn)要素市場，經(jīng)縣區(qū)以上政府或授權部門批準開辦的，只要依法取得土地使用權，可先辦理市場登記手續(xù)，一年內(nèi)補辦其他手續(xù)。 消費品市場需求分析 消費品市場需求概況安徽汽車工業(yè)經(jīng)過20年的發(fā)展，尤其是“九五”期間和步入21世紀以來的快速發(fā)展，已逐步形成以商用、商務車、轎車為主導，以改裝車和重點零部件為兩翼的發(fā)展格局，并逐漸成為我國汽車工業(yè)的一個重要的組成部分。近年來，安徽汽車工業(yè)已成為全國增長最快的少數(shù)幾個省份之一，汽車工業(yè)正逐漸成為安徽國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)，對全省經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用日益顯現(xiàn)。安徽省政府在《安徽省全面建設小康社會的戰(zhàn)略目標、戰(zhàn)略步驟及起步階段的重點建設任務》中提出，要在2007年或稍長的時間里，使安徽汽車年產(chǎn)量達到120萬輛，打造在全國市場具有較強競爭力的汽車產(chǎn)業(yè)體系。滁州市汽車及相關產(chǎn)業(yè)資源豐富。汽車業(yè)作為滁州兩大特色產(chǎn)業(yè)之一，是滁州政府今后重點發(fā)展的工業(yè)產(chǎn)業(yè)，截止目前，滁州已有皮卡、客車、消防車、農(nóng)機、摩托車等品種10余種，生產(chǎn)汽車及相關產(chǎn)業(yè)的企業(yè)數(shù)十家，形成了汽車產(chǎn)業(yè)鏈。滁州缺少汽車有形市場，不利于汽車產(chǎn)品的發(fā)展。滁州市目前經(jīng)營汽車的商家分布零散，規(guī)模實力均較小。與汽車產(chǎn)業(yè)相關聯(lián)的汽配、摩配、修理、裝潢、美容業(yè)等多系占道經(jīng)營，未能形成統(tǒng)一的市場。政府支持籌建汽車市場。無論是從劃行規(guī)市還是從城市建設的角度考慮，政府及相關部門均支持滁州市能建立一個綜合的汽車市場。尤其是近期國家9部門已從2004年上半年聯(lián)合開展汽車市場專項整汽的決定，更堅定當?shù)卣纹囀袌龅臎Q心，目前，市文明辦、運管等政府部門已積極與我司接觸，表示大力支持國潤公司開發(fā)汽車市場。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2003年11月份，%。2003年111月份，%，%；%。從行業(yè)看，%；，%。從商品看，家具、汽車、通訊器材和家用電器等熱點商品類領先增長，%，%，%，%。 滁州市消費品市場需求分析滁州市現(xiàn)轄2個區(qū)、5個縣、1個經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和1個改革發(fā)展試驗區(qū)，共有195個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3402個行政村，全市共有人口460萬，%。隨著經(jīng)濟建設的發(fā)展和農(nóng)村集鎮(zhèn)建設步伐的加快，全市約40萬農(nóng)民離土不離鄉(xiāng)，在區(qū)域內(nèi)從事二、三產(chǎn)業(yè)，這些都是大市場很大的一批目標客戶群體。根據(jù)有關統(tǒng)計資料，2005年滁州市城鎮(zhèn)居民人均收入約為8700元，消費性支出約為5900元，在消費性支出中食品類支出約為2400元，恩格爾系數(shù)在45%。由此可以看出，滁州市城鎮(zhèn)居民人均收入水平、消費性支出比例相對較低，因此造成了恩格爾系數(shù)偏低，這說明滁州市整體社會經(jīng)濟水平較高，只有較高收入水平下的低恩格爾系數(shù)才能證明居民生活水平的提高。生活消費品在購買的絕對額上仍處于上升空間。因此，從居民收入水平角度分析，商品的需求潛力仍將巨大。 區(qū)域市場狀況 整車（汽車）行業(yè)狀況。滁州市目前整車經(jīng)銷商已購買鋪面的占40%左右，未購買鋪面租賃經(jīng)營的占60%左右。目前，上述經(jīng)營戶主要分布在滁東、清流路和開發(fā)區(qū)。通過調(diào)查，對目前經(jīng)營環(huán)境不滿意的占60%，想換經(jīng)營場所的有40%，希望能集中經(jīng)營的占90%。滁州整車經(jīng)營戶主要是以代理多種品牌或一種品牌方式經(jīng)營，大部分從南京進貨，租賃鋪面的價格在7元/㎡15元/㎡不等。總體來說經(jīng)營戶實力小、規(guī)模小，且經(jīng)營品種雷同，大都以農(nóng)運車或大、重型車輛為主，由于實力、場地等因素限制，配套設施不齊全，基本上沒有相應的維修點。據(jù)統(tǒng)計，2005年滁州地區(qū)各種車型共上牌6000輛，其中以農(nóng)用車、運輸車及客車為主。 摩托車行業(yè)狀況。滁州市現(xiàn)有摩托車經(jīng)營戶，主要集中在天長西路、廣場家園及市內(nèi)各摩托車維修點附近。每個摩托車經(jīng)銷商均有其自己的產(chǎn)品維修點，能做到銷售與服務相統(tǒng)一。通過調(diào)查，60%左右的摩托車經(jīng)營戶希望集中經(jīng)營，希望建一個具有一定規(guī)模的集摩托車銷售、維修、服務于一體的場所。2005年滁州市摩托車上牌數(shù)28000輛左右。按每年4%的速度來說，在4到5年內(nèi)，這個市場依然很大。 配件、維修行業(yè)狀況。截止2005年底，滁州市區(qū)共有汽車配件、維修、裝潢、美容點155家，摩托車配件、維修點57家，修理廠30余家，合計超過260家。汽車配件市場基本上集中在清流路和揚子大市場沿街兩側，其中品牌汽配經(jīng)營戶進貨渠道是從省級經(jīng)銷商或廠家直接拿貨，實力弱的一般從南京、合肥進貨，大部分系租賃經(jīng)營。經(jīng)營戶整體實力較弱，基本上以零售為主，銷售對象主要是市內(nèi)一些維修點、廠。經(jīng)營面積在40㎡130㎡不等。據(jù)從運管處獲得的信息，目前滁州市配件、維修等經(jīng)營戶絕大部分系無證（經(jīng)營戶許可證）經(jīng)營，按照國家9個部門專項整治要求，他們將聯(lián)合政府其他部門進行清理整頓。通過調(diào)查，60%經(jīng)營戶對長江商貿(mào)城看好。近幾年，在國家有關政策的引導和規(guī)范下，個體與私營經(jīng)濟得到了蓬勃發(fā)展，除了個體私營經(jīng)濟數(shù)量的大幅攀升，其投資方向呈現(xiàn)多元化、投資項目規(guī)模化的特點，特別是存在著一個比較共同的特征，既個體私營業(yè)主普遍向城市集中，而且隨著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，這種勢頭將會得到長時間延續(xù)，這就客觀地預示城市商業(yè)門面房和商業(yè)辦公樓盤的市場需求潛力。 市場需求預測隨著改革開放的不斷深入，人均國民生產(chǎn)總值不斷提高，尤其是自2003年人均國民生產(chǎn)總值首次突破1000美元以來，消費狀況將發(fā)生了結構調(diào)整，高檔耐用產(chǎn)品將逐步走進家庭。消費需求增長，市場潛力巨大。 農(nóng)機、農(nóng)用車市場需求量逐年增加。滁州市是農(nóng)業(yè)大市，全市460萬人民，90%以上系農(nóng)村人口，隨著近年來國家對農(nóng)業(yè)扶持力度的加大，尤其是今年溫總理在政府工作報告中提出的中國將在五年內(nèi)減免農(nóng)業(yè)稅的決策，必將推動農(nóng)村及農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的進一步發(fā)展。另外，隨著城市化的進程和農(nóng)村勞動力進城務工人員的增加，農(nóng)村機械生產(chǎn)、勞作的普及更加廣泛，由此也必將產(chǎn)生對農(nóng)機及農(nóng)用車的大量需求。 整車市場前途光明。根據(jù)權威人士預測，人均GDP達到1000美元后，汽車消費將進入一個快速穩(wěn)定增長階段。2005年滁州政府工作報告指出城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8337元，“十一五”%，同時提出鼓勵發(fā)展住房、汽車等個人消費信貸的政策，加之我國將陸續(xù)實施的諸如建立以燃油稅為主體的稅收體系，協(xié)調(diào)城市管理和交通方面的矛盾等一系列利好政策，必然促進轎車市場的發(fā)展。同時我們看到，在滁州地區(qū)微型車輛數(shù)量在逐漸增加，多數(shù)政、企單位用車面臨更新?lián)Q代，商務車、高級轎車的銷售市場具有很大潛力。另，家庭個人汽車消費在增長，隨著《汽車產(chǎn)業(yè)政策》提出增加小排量汽車生產(chǎn)，這將大大有利于個人汽車消費。 摩托車市場潛力巨大。隨著人民生活水平的提高，消費結構從衣食到住行的轉移，作為代步工具，摩托車的銷售空間十分龐大。滁州460萬人口，如果按每4個人（一個家庭）擁有一輛摩托車計算，除去目前的數(shù)量，市場尚有巨大的需求。當前一段時間，摩托車依然是農(nóng)村消費者、城市年輕人和工作不久積蓄不多的人和家庭，包括女性的主要代步工具，在現(xiàn)在和將來幾年內(nèi)，摩托車消費市場依然會不斷加大。 配件、修理市場前景廣闊。隨著各類車輛的增加，汽車市場的將進一步的細分，必將促進配件、汽修市場的進一步發(fā)展。滁州地區(qū)的車輛外購較多，維護保養(yǎng)、修理不便，在開發(fā)專業(yè)汽修、汽配市場時，引入定點銷售、維修的汽車生產(chǎn)廠家、代理之后，將大大便利了廣大汽車消費群體，也為本項目提供了廣闊的市場契機。鑒于滁州市社會經(jīng)濟發(fā)展水平和人均收入現(xiàn)狀以及當?shù)仄嚠a(chǎn)市場現(xiàn)狀，參考相似綜合類批發(fā)大市場（如亳州中藥材市場等）運營實績，皖東（滁州、長江）國際車城建成后主要以商業(yè)出租形式進行運營。皖東（滁州、長江）國際車城建筑性質(zhì)為商業(yè)建筑物，據(jù)初步調(diào)查，滁州市中心區(qū)商業(yè)門面用房每平方米售價為10000－12000元，向外租賃價格為70－100元。項目所在地周邊區(qū)域住宅房每平方米售價1200左右，商業(yè)門面房每平方米售價7000元左右?？紤]到不動產(chǎn)經(jīng)營安全性等因素，以及皖東（）國際車城建成后所帶來的商業(yè)效應，本項目確定服裝鞋帽等專業(yè)類批零市場鋪面房每平方米出租價格25元/m2月、臨街門面房每平方米出租價格35元/m2月、商務辦公用房每平方米出租價格15元/m2月是合適的。第四章 建設規(guī)模與建設內(nèi)容 建設規(guī)模根據(jù)市場分析與預測，結合《滁州市城市總體規(guī)劃》，項目一期工程總占地面積約46549平方米，總建筑面積（主要商業(yè)批零建筑物）約46520平方米。項目建成實施后，皖東（）國際車城將成為產(chǎn)地和銷地相結合、生產(chǎn)資料與生活資料相結合的綜合型、現(xiàn)代型、智能型的批零中心及物流市場。市場具有批零交易、展覽展銷、倉儲配送、信息采集與發(fā)布、聯(lián)網(wǎng)運輸?shù)榷囗棳F(xiàn)代市場功能。 主要建設內(nèi)容安徽省皖東（）國際車城一期工程工程項目主要建設內(nèi)容為：整車區(qū)：整車區(qū)位于花山路與花園路之間南向地塊，共6幢，為三層框架結構，低密度、高綠化，共112間，總建筑面積35482平方米，可入駐整車營銷企業(yè)80余戶，摩托車營銷企業(yè)30余戶。配件區(qū)：配件區(qū)位于花山路與海鷗路之間北向地塊，共2幢，為三層框架結構，主要用于各種車輛零配件經(jīng)營，低密度、高綠化，共36間，總建筑面積10138平方米，可容納汽配汽修企業(yè)30余家。第五章 建設條件分析 區(qū)位條件滁州市地處“長三角”腹地，在南京一小時都市圈內(nèi)，區(qū)位優(yōu)越，資源豐富，周邊市場容量大，是一座正在逐步興起的工貿(mào)旅游城市。滁州市工業(yè)產(chǎn)品齊全，尤其是加工制造業(yè)有著悠久的歷史和產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展優(yōu)勢。目前，全市大中型加工制造企業(yè)達74家，產(chǎn)值超10億元的有3家，超億元的有20家。以西門子冰箱、康佳彩電和冰箱、揚子空調(diào)為代表的家電業(yè)，以揚子皮卡和客車、江淮揚天的專用及改裝車、滁州廣通客車和改裝車、全柴車用發(fā)動機、明光消防車為代表的汽車業(yè)成為滁州市加工制造業(yè)的兩大支柱。尤其是汽車業(yè)發(fā)展迅速，目前，滁州汽車生產(chǎn)和加工品種已達11種，形成了汽車產(chǎn)業(yè)鏈。根據(jù)滁州市2005年政府工作報告的布署和堅持走新型工業(yè)化道路，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮工業(yè)對經(jīng)濟增長起主導作用的發(fā)展要求，作為滁州市的兩個特色產(chǎn)業(yè)之一的汽車業(yè)，必將進一步發(fā)展壯大。隨著該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要一個有一定規(guī)模和輻射力的汽車市場，讓市場在該產(chǎn)業(yè)中發(fā)揮基礎性作用，從而促進該產(chǎn)業(yè)及相關配套產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。進一步鞏固滁州市的工業(yè)基礎。建設皖東國際車城就是適應這種需要，它的建設必將為滁州市的汽車及相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的條件。滁州市地形地貌復雜，山崗、灣、畈兼有，處于北亞熱帶與暖溫過渡地帶，氣候上具有兩個明顯特征：一是季風氣候顯著，冬冷夏熱，四季分明；二是氣候溫和，雨量適中，光照充足，熱量條件好，無霜期較長。℃，年平均降雨量為900—1600毫米，蒸發(fā)量為1300—1500毫米。滁州地理位置優(yōu)越，交通、通訊便捷，服務設施齊全，它近合肥，臨安慶、蕪湖開放港口，連楚豫，在兩淮煤城之間。交通大動脈312國道等9條干線公路和馳名中外的淠史杭兩