【文章內(nèi)容簡介】 生重要影響。受各地方城市發(fā)展規(guī)劃的影響，在多種營銷模式并存的形勢下，尤其受國內(nèi)廣大汽車消費(fèi)者從國情出發(fā)的影響，國內(nèi)汽車營銷另一重大變化和調(diào)整，即國內(nèi)汽車營銷集中地趨勢越來越明顯。既有專賣店扎堆經(jīng)營的趨勢，更有現(xiàn)代的、大型的、綜合的、超大型汽車市場、汽車城，特別是汽車園區(qū)的高速發(fā)展。其中二手車及汽車配件、汽車用品大型市場，發(fā)展同樣處于高速狀態(tài)。已經(jīng)對國內(nèi)汽車營銷及其格局產(chǎn)生重大影響。關(guān)于汽車集中交易的重大變化和發(fā)展，出現(xiàn)了新的動態(tài)，即政府部門高度關(guān)注和支持，地方政府部門更加關(guān)注和支持，在市場規(guī)劃、建設(shè)及政策鼓勵等方面，有更大的提升。不僅如此，國內(nèi)一批汽車制造商也積極參與其中，或獨(dú)立開發(fā)建設(shè)大型汽車園區(qū)，同時國內(nèi)大型汽車營銷集團(tuán)也加快了汽車市場或汽車園區(qū)的投資籌建。大型汽車市場和汽車園區(qū)的發(fā)展，正在成為和汽車專賣店并重發(fā)展的主流汽車營銷趨勢。多品牌經(jīng)營、多地經(jīng)營、多網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營、集團(tuán)化經(jīng)營，正在國內(nèi)形成汽車銷售的主流趨勢。為了更好更大的發(fā)展，國內(nèi)一批經(jīng)銷商集團(tuán)正在千方百計(jì)利用各種渠道上市，已經(jīng)引起媒體的廣泛關(guān)注，同時引起汽車銷售領(lǐng)域的廣泛關(guān)注。雖然形不成像家電國美、大中那樣的社會影響力，和銷售市場控制力，但一定會形成對汽車銷售市場和汽車消費(fèi)市場有決定性的重大影響。網(wǎng)上車市或互聯(lián)網(wǎng)車市，對國內(nèi)汽車銷售市場和消費(fèi)市場正在形成重大影響。甚至汽車制造商如：吉利集團(tuán)已經(jīng)實(shí)施了和阿里巴巴互聯(lián)網(wǎng)的歷史性合作，必將對汽車營銷產(chǎn)生重要影響。一個國家的市場總規(guī)模與人口有密切關(guān)系，比如，中國有7億部手機(jī)，鋼鐵產(chǎn)量為世界的48%，其中有兩億網(wǎng)民嘗試過網(wǎng)上購物。中國城市化率已經(jīng)達(dá)到45%，很快接近50%，六億人口已經(jīng)成為城市居民，中國公里總數(shù)位居世界第二，僅次于美國。2010年中國汽車后市場總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3500億元，這些都是別的國家無法超越的。中國汽車流通協(xié)會去年組團(tuán)到美國汽車市場考察，美國的二手車市場近兩三年來，最重大的變化就是，按美國汽車市場協(xié)會的重大觀點(diǎn)，即三年以前以互聯(lián)網(wǎng)形式銷售二手車是不可想象的，今天二手車銷售離開互聯(lián)網(wǎng)同樣是不可想象的。而美國2010年二手車交易高達(dá)6000萬輛，其中60%是靠互聯(lián)網(wǎng)方式交易的?？梢猿浞终f明，互聯(lián)網(wǎng)對汽車銷售的重大影響和作用。汽車消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重大的調(diào)整和變化，主要有豪華車市場好于合資車市場，合資車市場好于自主品牌車市場，SUV越野類汽車高速發(fā)展，快速變化，市場消費(fèi)潛力巨大。轎車市場平穩(wěn)的發(fā)展，中小客車及皮卡類汽車市場潛力正在釋放。自動擋汽車和兩廂精品車市場快速發(fā)展，廣大汽車消費(fèi)者購車方式及觀念，用車方式及觀念都在發(fā)生著深刻的變化。同時不同區(qū)域有著明顯的不同的變化，汽車文化、汽車旅游、汽車休閑、汽車娛樂、汽車運(yùn)動、汽車競技正在大城市快速發(fā)展，并且形成超大型汽車市場和園區(qū)重要的市場功能之一。汽車文化將推動汽車營銷市場的更大發(fā)展。國內(nèi)二手車市場將呈現(xiàn)高速發(fā)展快速變化的狀態(tài)，市場需求潛力巨大，尤其是市場競爭中的新舊車置換，正在成為各汽車4S店參與市場競爭，增加市場競爭力的重大經(jīng)營方式。對專賣店的生存發(fā)展變得越來越重要，國內(nèi)二手車市場正在進(jìn)入高速發(fā)展階段。其交易方式正在逐漸與國際接軌。一部分城市在今明兩年很可能形成新舊車交易1:1的時期。二手車市場的發(fā)展必將改變國內(nèi)汽車營銷的格局，必將對汽車營銷產(chǎn)生越來越重大的影響。吉首市城市總體規(guī)劃 Ⅰ、資源條件和發(fā)展基礎(chǔ)① 吉首市為武陵山區(qū)為數(shù)不多的中心城市之一，是全州經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，具有發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位優(yōu)勢。② 吉首市具有良好的氣候、水文、空氣等自然條件，周邊植被保護(hù)良好，數(shù)百年來沒有發(fā)生過大的自然災(zāi)害，是湖南西部地區(qū)較適合人居的理想之地。③ 吉首發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)60萬人左右的中等城市，可以有效避免大城市交通堵塞、人口擁擠等弊端，為生產(chǎn)、居家生活和旅游提供舒適的環(huán)境。Ⅱ、產(chǎn)業(yè)鏈或關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)改善居住環(huán)境，拉動居民消費(fèi)，帶動城鎮(zhèn)化水平提升：① 建材業(yè)；② 房屋裝修業(yè)；③ 城市生活服務(wù)業(yè)；④ 教育、醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)及保健、美容、養(yǎng)生業(yè)等；⑤ 休閑、娛樂業(yè)；⑥ 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；⑦ 社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)。① 吉首作為三線城市，城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。%%%相距甚遠(yuǎn)，湘西州城市化具有相當(dāng)大的空間。② 吉首市未來的目標(biāo)是建設(shè)成60萬人左右的中型城市，目前的人口只有不到29萬人。將來要增加一倍以上的人口，房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)旺盛。③ 隨著湘西旅游業(yè)飛速發(fā)展，旅游地產(chǎn)業(yè)成為新興業(yè)態(tài)。全國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，具有生態(tài)和文化旅游概念的吉首房地產(chǎn)業(yè)必將迎來廣闊的發(fā)展空間。吉首市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃（重點(diǎn)支持與鼓勵引進(jìn)項(xiàng)目）：① 吉首“大環(huán)線”路建設(shè)；② 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；③ 新老城區(qū)的爛尾樓工程；④ 高品質(zhì)住宅小區(qū)；開發(fā)新興旅游地產(chǎn)業(yè)（如分時度假產(chǎn)權(quán)房）；⑤ 保障性廉租房建設(shè)；⑥ 以湘西州政府、湘西職業(yè)技術(shù)學(xué)院為重點(diǎn)的行政、事業(yè)單位的整體搬遷。近年來，作為處于黔、鄂、渝兩省一市的吉首市（縣級市）是湘西州的州府所在地，該市的房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，為地方財(cái)政作出了重大的貢獻(xiàn)，但隨著國家不斷出臺一系列宏觀調(diào)控政策，該市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不可避免的受到了一定的影響。特點(diǎn)：起步晚、發(fā)展快、規(guī)模大，地域依賴性強(qiáng)。吉首市房地產(chǎn)市場起步晚，2000年以前是吉首市房地產(chǎn)市場的起步階段，全市房地產(chǎn)企業(yè)不足15家，2級資質(zhì)的只有2家，開發(fā)建設(shè)規(guī)模在2000年時不到10萬平方米。2000年以后，吉首市房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個快速發(fā)展的時期，到目前為止，吉首市現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)72家，其中2級資質(zhì)的有5家，3級資質(zhì)的有21家，開發(fā)面積達(dá)到了268萬平方米，投資總額達(dá)到44億元?，F(xiàn)狀：進(jìn)入2008年以來，吉首市房地產(chǎn)市場受國家宏觀政策調(diào)整、融資事件等因素的影響，增長勢頭放緩，逐步走入低谷，特別是今年以來，在國務(wù)院印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）之后，該市房地產(chǎn)市場受到了很大的影響，4月份售出商品房172套，成交均價為2259元/㎡，㎡，與3月份相比，%，%，%，而5月份的商品房成交量更是大幅下降，共成交商品房67套，成交均價為2218元/㎡，㎡，與4月份相比，成交量下降了61%，%，%。（1）受國家宏觀調(diào)控政策的影響。為遏制我國特別是沿海地區(qū)房價的過快上漲，國家近幾年來加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，出臺了一系列遏制房價上漲的調(diào)控政策。特別是今年4月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號），其中制定了實(shí)行差別住房貸款政策、增加住房供給等十條措施（簡稱房地產(chǎn)新“國十條”），這一系列的出臺，對該市正在恢復(fù)中的房地產(chǎn)市場影響很大。一是澆滅了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情和信心。政策出臺后，國家加大了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，加強(qiáng)了對開發(fā)企業(yè)用地和融資的管理和審批，許多開發(fā)企業(yè)找不到開發(fā)用地，或是缺乏開發(fā)資金，加之吃不準(zhǔn)市場走向，不敢貿(mào)然投資。另外，調(diào)高第二、三套住房的首付比率和貸款利率，也增加了住房貸款的難度，激發(fā)了開發(fā)商和購房戶之間的矛盾。二是助長了消費(fèi)者的觀望心理。部分消費(fèi)者認(rèn)為，在國家宏觀政策的調(diào)控下，房價會有所下跌，于是紛紛取消了購買房產(chǎn)的打算，三是減少了市場對商品房的需求。國家加強(qiáng)了對保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)，大量保障性住房的涌入，分流了部分商品房消費(fèi)，減少了市場對商品房的需求量。（2）受吉首地區(qū)非法融資事件的后續(xù)影響。雖然吉首非法融資事件已經(jīng)過去了兩年，但是對房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇仍然產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。一是新的矛盾仍在不斷被催生。被收購的非法融資企業(yè)在經(jīng)歷了短暫的回復(fù)后，正逐步回歸市場。他們以高于收購價格的價格被分批處理，引起了融資補(bǔ)償戶的不滿，激發(fā)了新的社會矛盾和問題。二是部分融資企業(yè)的恢復(fù)開工對新開的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沖擊較大。融資企業(yè)恢復(fù)開工后，政府出臺了優(yōu)惠政策，相關(guān)部門稅費(fèi)上給予了一定的照顧，所以，相對于新開的房地產(chǎn)企業(yè)，具有一定的競爭優(yōu)勢。一是啟動州市共建共管吉首市。舉全州之力建設(shè)吉首市，再通過“一核帶七星帶三十個點(diǎn)”（吉首一核、七個縣城七星、三十個鄉(xiāng)鎮(zhèn)點(diǎn)）實(shí)現(xiàn)湘西城鎮(zhèn)化目標(biāo)。二是在全州范圍內(nèi)展開了城市建設(shè)與管理的行管風(fēng)暴。不僅是吉首、其它七縣如保靖、古丈、永順、花垣、龍山等縣城，都在強(qiáng)力狠抓城市管理與建設(shè)。三是為了搞好州府建設(shè)，吉首市正在提出建設(shè)“城市品牌”工程。四是吉首市正在著力啟動原非法集資企業(yè)留下的爛尾樓工程。特別是處于市中心的原“三館”工程項(xiàng)目。這是政府作出的一個重大姿態(tài)，即在鬧市區(qū)啟動處非爛尾樓工程，吉首房地產(chǎn)建設(shè)正在向好的方面發(fā)展。五是推動央企中鐵置業(yè)加快建設(shè)盡快開盤上市。中鐵置業(yè)是在處非期間投資于吉首的央企，州市兩級政府寄予厚望。希望通過中鐵置業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目為點(diǎn)火器，全面健康啟動吉首房地產(chǎn)市場。中鐵置業(yè)在處非期間對項(xiàng)目曾有疑慮，但由于土地已在前期拿下，不動不行，箭在弦上，不得不發(fā)。總之，湘西州目前正在加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，州委還提出湘西城市建設(shè)的“三特思路”（即山區(qū)特點(diǎn)、民族特征、時代特色）。由汽車4S店、汽車直營店、汽車摩托車配件銷售店、商務(wù)大樓等組成。建成后將成為湘西州首個一站式汽車產(chǎn)業(yè)綜合體，集汽車展銷、汽車文化展示、汽車美容、汽配汽修、摩托車銷售、摩托車配件銷售及維修，二手車交易等汽車產(chǎn)業(yè)服務(wù)、高檔商住等功能于一體的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后效果圖如下所示：第四章 項(xiàng)目項(xiàng)目選址及建設(shè)條件本項(xiàng)目選址在湖南湘西吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其前身為湘西吉鳳工業(yè)園，位于吉首市與鳳凰縣交界處。園區(qū)下轄灣溪、牯牛坪、木林坪、捧捧坳、雙河等5個村和龍鳳社區(qū)，總?cè)丝跀?shù)為15000人。從場地周邊的地質(zhì)情況看，應(yīng)無不良地質(zhì)情況。是較為理想的汽車城選址。地質(zhì)構(gòu)造：該項(xiàng)目地處中國東部新華夏系構(gòu)造第三個一級隆起帶的南西段，西部為武陵山二級隆起帶的南段，東南部為沅麻盆地二級沉降帶的西緣，主要構(gòu)造線呈北東向展布，由一系列褶皺和斷層組成。場地地質(zhì)情況：場地內(nèi)及其附近無滑坡、危巖和崩塌、泥石流、采空區(qū)、地面沉降、活動斷裂等不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害，總體分析，區(qū)域穩(wěn)定性良好，適宜建設(shè)。 場地地表水對混凝土結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋均具微腐蝕性，根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)資料和調(diào)查，該場地?zé)o最高洪水位記載，在勘探深度范圍內(nèi)未見穩(wěn)定的地下水，可不考慮地下水對建筑材料的腐蝕性及對施工的影響。地層巖性：該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)多為可溶性碳酸灰?guī)r，巖溶地貌發(fā)育完整，屬溶蝕構(gòu)造地貌。土壤類型：土層厚薄不等，土壤類型為黃壤。地形地貌：地形以山地為主，地貌屬低丘陵，地塊內(nèi)地形有一定起伏，但起伏不大。地震烈度：所選場址地震烈度小于6度，無需考慮防震措施，適宜于建筑物建設(shè)。 吉首市位于湖南省西部，湘西州南部，地處東經(jīng)109186。30180?！?10186。04180。，北緯28186。08180?！?8186。29180。之間，東連瀘溪，南鄰鳳凰，西接花垣，北與保靖古丈兩縣毗鄰，地理位置獨(dú)特、優(yōu)厚。 項(xiàng)目區(qū)屬中亞熱帶濕潤氣候。光熱充足，雨量豐富，無霜期長，嚴(yán)寒期短，春夏之交多暴雨，七月至九月常有伏旱秋旱。，，年平均風(fēng)速3m/ｓ，全年無霜期280天，年平均相對濕度81%，年平均日照數(shù)1449小時，年平均日照率31%，全年靜風(fēng)頻率47%，六月至七月多為西南風(fēng)，其余月份多為東北風(fēng)。氣候條件良好。 項(xiàng)目區(qū)有萬溶江，沿項(xiàng)目區(qū)東側(cè)由南向北通過。萬溶江流域雨量充沛，地表徑流大，年平均降水量1430mm，雨季為5月至7月，約占年平均降水量的50%，時有山洪發(fā)生，山洪多發(fā)生在5月至7月。河流水量豐實(shí)，水流潔凈，完全可以滿足人們生產(chǎn)生活的需要。 吉首市位于湖南西北部，沅江支流武水上游，常吉高速公路、吉茶高速公路與規(guī)劃中的吉懷高速公路交匯于此。境內(nèi)有G20G319國道和S229省道在市區(qū)交匯，國道209繞城線與項(xiàng)目選址相連。距吉首市老城區(qū)中心約13㎞，距離銅仁鳳凰機(jī)場僅75㎞，不到一個小時車程，距離北面的張家界荷花機(jī)場也僅153㎞，對外交通方便，建設(shè)所需的建筑材料等物資可直接運(yùn)入項(xiàng)目選址地。 吉首市自來水公司綜合日供水能力達(dá)12萬噸，項(xiàng)目建設(shè)工程用水有保障。 吉首市乾州新區(qū)現(xiàn)有一座220KV變電站（萬溶江變電站），是整個湘西州的中心變電站，屬于國家大電網(wǎng)的骨干站，從五強(qiáng)溪水電站、碗米坡水電站等國家重點(diǎn)水電站輸入電源。供電網(wǎng)絡(luò)屬于國家電力網(wǎng)，供電質(zhì)量好，供電充足，電壓穩(wěn)定，能充分滿足項(xiàng)目建設(shè)和建成后的用電需要。 吉首市已實(shí)現(xiàn)數(shù)字化傳輸和數(shù)字程控交換，進(jìn)入了國際自動交換網(wǎng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)接入項(xiàng)目選址地，有中國電信、中國移動、中國聯(lián)通等通訊網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)，形成競爭，將為本項(xiàng)目提供快捷、優(yōu)質(zhì)、價廉的通訊信息保證。 項(xiàng)目工程建設(shè)所需的各類建筑材料在項(xiàng)目選擇地資源豐富，鋼材可在市區(qū)就地購買，水泥可由雙塘水泥廠、吉首夯牌水泥公司和吉首韶峰水泥公司供應(yīng)，砂石材料可就地采集，市區(qū)的小溪橋采石場、楊家坪采石場和人民南路采石場可供應(yīng)各種規(guī)格的機(jī)砂及碎石與塊片石，其他各類所需建設(shè)用材均可就近采購。第五章 工程技術(shù)方案國家對固定資產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件規(guī)定；《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（CB503522005）；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）；《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB500012010；其他相關(guān)資料。場地位置 本項(xiàng)目選址位于湘西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北部，東臨吉鳳路，西接工業(yè)大道，與即將開工的三炮臺公園僅一路之隔。場地地形地貌 場地呈東北西南走向的矩形，場地內(nèi)地勢坡度較為緩和，起伏不大。根據(jù)武陵國際汽車城規(guī)劃，總建筑面積約293400㎡，主要建設(shè)內(nèi)容有：（1）汽車銷售部分：5個兩層4S店，4個一層4S店，一個三層汽車綜合展廳建筑面積50000㎡。（2）場地北片區(qū)：貨車交易中心、微型車、二手車交易中心和新車展示中心，（3）汽車配件部分：40個汽車配件商業(yè)門面，建筑面積13500