【正文】 康佳彩電和冰箱、揚子空調(diào)為代表的家電業(yè)，以揚子皮卡和客車、江淮揚天的專用及改裝車、滁州廣通客車和改裝車、全柴車用發(fā)動機、明光消防車為代表的汽車業(yè)成為滁州市加工制造業(yè)的兩大支柱。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表11。安徽國潤投資發(fā)展有限公司堅持“制度管人、數(shù)據(jù)說話、依法辦事、按效分配”的十六字方針；堅持“務(wù)實創(chuàng)新、穩(wěn)中求進”的經(jīng)營發(fā)展理念；積極引入“優(yōu)勝劣汰”和“以人為本”的管理模式；建立競爭機制、約束機制和激勵機制；發(fā)揚團結(jié)奮進、積極進取的企業(yè)精神，促使全體員工把個人的發(fā)展與公司的發(fā)展緊密相聯(lián)，使人員綜合素質(zhì)水平在公司穩(wěn)中求進的發(fā)展中不斷提高。現(xiàn)擁有8萬余家各類會員企業(yè)資源，實現(xiàn)網(wǎng)上交易額1億多元。公司注冊資本29433萬元人民幣。自2000年8月始，成功運作了滁州長江商貿(mào)城建材、家具、糖酒百貨市場。 研究范圍研究范圍主要包括如下內(nèi)容：項目建設(shè)背景及必要性；市場分析；項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容；項目建設(shè)地點與建設(shè)條件；工程實施方案；環(huán)境保護、安全衛(wèi)生和節(jié)能；組織機構(gòu)與勞動定員；投資估算與資金籌措；經(jīng)濟效益分析；社會評價；1可行性研究結(jié)論與建議。資金籌措方案為企業(yè)自籌4245萬元，占建設(shè)投資的59%。 環(huán)境保護項目主要物流對象為為汽車商品等。并為實力較強的經(jīng)營大戶提供環(huán)境幽雅的家庭式商業(yè)洽談、商業(yè)辦公場所。場址水、電、通訊等公用設(shè)施接入方便，土地平整，起伏不大，周圍無工業(yè)污染，環(huán)境優(yōu)美。 場址概況皖東（滁州 可研報告編制單位安徽省工程咨詢研究院 建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容該項目功能方面定位為汽車商品交易及輔助服務(wù)市場區(qū)，滿足省內(nèi)外廣大經(jīng)營戶對商業(yè)鋪面的需求，為廣大經(jīng)銷商提供交易平臺和各項服務(wù)設(shè)施。長江）國際車城一期項目第一章 總論 概論 項目名稱皖東（滁州長江）國際車城一期項目 建設(shè)單位 滁州國潤投資發(fā)展有限公司 建設(shè)地點 皖東（滁州并為實力較強的經(jīng)營大戶提供環(huán)境幽雅的家庭式商業(yè)洽談、商業(yè)辦公場所。長江）國際車城一期項目位于滁州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西側(cè)，西鄰豐樂南路,北接會峰路,南沿花園路。 主要工程方案工程設(shè)計依據(jù)有關(guān)標準和文獻，總體建設(shè)方案遵循保證整個流通體系的系統(tǒng)性，實現(xiàn)儲存、購物、物流的合理性，各建筑物要兼顧相互間的和諧，努力體現(xiàn)時代風(fēng)貌。項目擬建設(shè)1臺400KVA變壓器及相應(yīng)的配電設(shè)施。主要污染物為生活污水、包裝材料等，包裝材料集中堆放后運至垃圾處理場，生活污水經(jīng)化糞池排入城市管網(wǎng)經(jīng)污水處理廠統(tǒng)一處理達標后排放。申請銀行長期貸款3000萬元，占建設(shè)投資的41%。 法人及法人代表 法人概況項目建設(shè)單位滁州國潤投資發(fā)展有限公司，隸屬于安徽國潤投資發(fā)展有限公司。目前，已開發(fā)并建成市場面積近20萬平方米。主要業(yè)務(wù)是：以大型批發(fā)市場建設(shè)為基礎(chǔ)，并不斷開拓網(wǎng)絡(luò)市場，包括網(wǎng)上交易、信息咨詢、主頁制作、網(wǎng)上交割、國際結(jié)算、物業(yè)管理等眾多領(lǐng)域。作為網(wǎng)站二期建設(shè)內(nèi)容，公司將在全省十七個地市設(shè)立分中心，著手推出全新中文升級版本及英文版本，在海外建立子網(wǎng)站、進行服務(wù)器托管及尋求戰(zhàn)略聯(lián)盟，進一步提高網(wǎng)絡(luò)的國際知名度和訪問率。未來公司將發(fā)揮務(wù)實、創(chuàng)新精神，逐步規(guī)范建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，采用資本運營手段，開發(fā)、發(fā)展以市場為主業(yè)的制高點，拓展未來生存和發(fā)展空間，逐步形成均衡發(fā)展格局，為二十一世紀企業(yè)的百年偉業(yè)奠定基礎(chǔ)。工程經(jīng)濟指標匯總表表11序號科 目單位指標值備注1總占地面積畝2總建筑面積M246459整車區(qū)M235482配件區(qū)M2101383勞動定員人66不含其它崗位聘用員工4年耗電量萬kwh5005年耗水量萬噸2666總投資萬元建設(shè)投資萬元流動資金萬元4007年經(jīng)營總收入萬元50198年總成本費用萬元9投資利潤率%10投資利稅率%11投資回收期年212借款還償期年213財務(wù)內(nèi)部收益率%14財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=8%）萬元104415盈虧平衡點%第二章 項目建設(shè)背景、意義及必要性 項目建設(shè)背景滁州市地處“長三角”腹地，在南京一小時都市圈內(nèi)，區(qū)位優(yōu)越，資源豐富，周邊市場容量大，是一座正在逐步興起的工貿(mào)旅游城市。尤其是汽車業(yè)發(fā)展迅速，目前，滁州汽車生產(chǎn)和加工品種已達11種，形成了汽車產(chǎn)業(yè)鏈。建設(shè)皖東國際車城就是適應(yīng)這種需要，它的建設(shè)必將為滁州市的汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的條件。但從總體上看，服務(wù)業(yè)供給不足、比重偏低、結(jié)構(gòu)落后、質(zhì)量不高、競爭力差等問題仍然很突出。毫無疑問，皖東（）國際車城的興建，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是受國家鼓勵的投資領(lǐng)域。根據(jù)國家“十一五”計劃綱要的要求，我國“十一五”期間第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體目標是：服務(wù)業(yè)增加值年均增長速度適當(dāng)快于國民經(jīng)濟的增長速度，%左右，%提高到2005年的36%；服務(wù)業(yè)從業(yè)人員年均增長4%以上，累計新增就業(yè)人數(shù)爭取達到4500萬人，%提高到2005年的33%。因此迫切需要建設(shè)一個有一定規(guī)模和輻射力的批發(fā)市場，使汽車產(chǎn)品在這里能夠得到流通，并在流通中升值，提高產(chǎn)品的商品率，增加收入，解決下崗職工的再就業(yè)問題。項目的建設(shè)有利于改善投資環(huán)境、調(diào)優(yōu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、解決富余勞動力和實施再就業(yè)工程，有利于形成江淮乃至東西部物流線路和現(xiàn)代貨物配送的體制，樹立城市新形象。面對我國入世帶來的挑戰(zhàn)，用現(xiàn)代流通業(yè)的經(jīng)營理念、模式對傳統(tǒng)流通業(yè)資源進行改造、重組、提升，以適應(yīng)國外流通業(yè)巨大的挑戰(zhàn)，是國內(nèi)流通業(yè)必由之路。因此，本項目的建設(shè)，在供需雙方之間構(gòu)筑了橋梁，通過規(guī)范化、規(guī)?；\作，保障提供質(zhì)優(yōu)價廉的商品，可以從源頭上杜絕假冒偽劣產(chǎn)品，有利于保護消費利益，從而在商品流通領(lǐng)域中起到示范帶頭作用，為市民提供信得過的商品和服務(wù)，從根本上規(guī)范市場經(jīng)營秩序。傳統(tǒng)的物流從“后勤服務(wù)”、“實物配送”起源，發(fā)展到今天將生產(chǎn)與消費之間的供應(yīng)鏈全過程實現(xiàn)一體化，并含有先進的組織管理方式和現(xiàn)代科技智能。經(jīng)濟的高速度發(fā)展帶來的大流通必然伴隨對物流需求的急劇擴張，政府對此一直非常關(guān)注，并采取有力措施逐步加以解決，其中重要的一項，就是加快大市場、大物流體系的建設(shè)，以加速產(chǎn)成品的流通和東西部地區(qū)之間的交流。區(qū)域大型批發(fā)市場的建立，滿足了這種需求和發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，目前，在工商部門登記的各類商品市場有95000多家，管理相對規(guī)范的有5000060000家，已初步形成了門類齊全的批發(fā)市場體系。滁州長江商貿(mào)城建設(shè)以來，一直受到市委市政府、開發(fā)區(qū)及社會各界的大力支持。 建設(shè)汽車市場是滁州汽車行業(yè)進一步發(fā)展的需要。長江）國際車城，將解決汽車工業(yè)發(fā)展中面臨的這一“瓶頸”。就市場競爭而言，誰先把握了市場的契機，誰首先搶占市場，誰才能成為市場的引導(dǎo)者，才能搶占優(yōu)勢競爭地位。長江）國際車城，有利于滁州市汽車產(chǎn)業(yè)做大做強；有利于城市文明創(chuàng)建，提升城市形象；有利于規(guī)范管理，擴大稅收，解決就業(yè)。因此，改變這種局面己刻不容緩，在國家強化開發(fā)中部地區(qū)的這個大好時機，滁州市政府抓緊進行經(jīng)濟建設(shè)，加強市場建設(shè)，活躍商貿(mào)流通，改善商品流通體系是迫切需要的。在編制地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃的基本思路中，就特別強調(diào)了要加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前全市城鎮(zhèn)人口由“八五”末的112萬人發(fā)展到“九五”末的195萬人，其中城市人口增長勢頭較猛，僅滁州市區(qū)“九五”期間增加了8萬人，現(xiàn)已達到28萬人。 是促進地方經(jīng)濟需求，拉動地方經(jīng)濟增長的有效途徑項目主要建筑物總建筑面積約45620平方米，根據(jù)建筑業(yè)有關(guān)統(tǒng)計資料，項目主要建筑材料消耗量約為鋼材2790噸、水泥8880噸、木材780立方米、砂石36000噸，這些將產(chǎn)生近億元的建筑材料營業(yè)收入。商品批零銷售收入經(jīng)抵扣后的實際增值稅率若取10%。在經(jīng)濟全球化挑戰(zhàn)面前，工業(yè)必然減員增效、下崗分流。滁州市目前國有企業(yè)內(nèi)部富余人員己占全部職工總?cè)藬?shù)的三分之一以上，其中下崗人數(shù)已達6萬人。 有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。實踐證明，建立大型商品批發(fā)市場，不僅其本身可吸納城鎮(zhèn)下崗職工，而且還可以帶動其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大大拓展了就業(yè)門路，穩(wěn)定了社會秩序。城市化進程加快，消費結(jié)構(gòu)升級初步完成，高端產(chǎn)品逐漸走進家庭，這些將是支撐國內(nèi)汽車市場長期利好的因素。這將為2005—2010年中國汽車發(fā)展保持15%以上的平均速度，提供有力的支撐。期間，我國汽車需求將保持20%30%的增長率。隨著我國經(jīng)濟的全面發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，加之國家擴大內(nèi)需、啟動市場的政策將持續(xù)發(fā)生作用，以及財政轉(zhuǎn)移支付的削峰填谷作用，促進了社會平均消費傾向的提高，減緩了收入分配的差距，以各類商品等為代表性的消費在很長一段時間內(nèi)將成為市場需求的亮點。按行業(yè)分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)2132億元，%，；餐飲業(yè)383億元，%。 我國消費品流通業(yè)的發(fā)展我國零售業(yè)正面臨著進入WTO后全面向內(nèi)外資開放的關(guān)鍵時刻，產(chǎn)業(yè)整合加速，以企業(yè)擴張和產(chǎn)業(yè)調(diào)整為目的的重組并購案例異彩紛呈。不同于其他周期性的行業(yè)，商業(yè)的總體規(guī)模保持著長期持續(xù)增長態(tài)勢。我國批零業(yè)有70余年歷史，最近十年呈現(xiàn)出新的氣象，主要是以連鎖超市和大型市場為代表的新興業(yè)態(tài)迅速發(fā)展。浙江省是經(jīng)濟大省，也是市場大省，專業(yè)市場的發(fā)展，己成為浙江商品經(jīng)濟興旺的重要特征。浙江省的專業(yè)市場不僅起步早，發(fā)育好、進展快，而且數(shù)量多、設(shè)施全、檔次高，在活躍商品經(jīng)濟、方便人民生活、推動城鎮(zhèn)經(jīng)濟建設(shè)方面起到了‘橋梁’作用，同時在促進人們觀念的更新、加快信息傳播速度等方面起到了‘紐帶’作用。這些市場的興起都起到了建一方市場，繁榮一方經(jīng)濟的作用，業(yè)主的投資回報也很高。市場規(guī)模較小，平均在150戶左右，市場集中化程度較高，市場經(jīng)營范圍主要集中在煙、酒、小百貨、食品和農(nóng)副產(chǎn)品。滁州市區(qū)批發(fā)市場經(jīng)營品種多為“請進來”的產(chǎn)品，面對眾多的地方特產(chǎn)，需要一個能將本地產(chǎn)品“送出去”的市場。按照統(tǒng)一開放、競爭有序的指導(dǎo)方針和有利于搞活經(jīng)濟、方便生活的原則，加大大型專業(yè)市場建設(shè)力度。滁州市“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展計劃中明確指出：進一步動員和依靠全社會力量興辦服務(wù)業(yè)。加大對服務(wù)業(yè)的投入。對列入安徽省第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃的新建擴建市場，各項規(guī)費3年內(nèi)減半征收。安徽省政府在《安徽省全面建設(shè)小康社會的戰(zhàn)略目標、戰(zhàn)略步驟及起步階段的重點建設(shè)任務(wù)》中提出，要在2007年或稍長的時間里，使安徽汽車年產(chǎn)量達到120萬輛，打造在全國市場具有較強競爭力的汽車產(chǎn)業(yè)體系。滁州市目前經(jīng)營汽車的商家分布零散，規(guī)模實力均較小。尤其是近期國家9部門已從2004年上半年聯(lián)合開展汽車市場專項整汽的決定，更堅定當(dāng)?shù)卣纹囀袌龅臎Q心，目前，市文明辦、運管等政府部門已積極與我司接觸，表示大力支持國潤公司開發(fā)汽車市場。從商品看，家具、汽車、通訊器材和家用電器等熱點商品類領(lǐng)先增長，%，%，%，%。由此可以看出，滁州市城鎮(zhèn)居民人均收入水平、消費性支出比例相對較低，因此造成了恩格爾系數(shù)偏低，這說明滁州市整體社會經(jīng)濟水平較高，只有較高收入水平下的低恩格爾系數(shù)才能證明居民生活水平的提高。滁州市目前整車經(jīng)銷商已購買鋪面的占40%左右，未購買鋪面租賃經(jīng)營的占60%左右?？傮w來說經(jīng)營戶實力小、規(guī)模小，且經(jīng)營品種雷同，大都以農(nóng)運車或大、重型車輛為主，由于實力、場地等因素限制，配套設(shè)施不齊全，基本上沒有相應(yīng)的維修點。每個摩托車經(jīng)銷商均有其自己的產(chǎn)品維修點，能做到銷售與服務(wù)相統(tǒng)一。 配件、維修行業(yè)狀況。經(jīng)營面積在40㎡130㎡不等。 市場需求預(yù)測隨著改革開放的不斷深入，人均國民生產(chǎn)總值不斷提高，尤其是自2003年人均國民生產(chǎn)總值首次突破1000美元以來，消費狀況將發(fā)生了結(jié)構(gòu)調(diào)整，高檔耐用產(chǎn)品將逐步走進家庭。另外，隨著城市化的進程和農(nóng)村勞動力進城務(wù)工人員的增加，農(nóng)村機械生產(chǎn)、勞作的普及更加廣泛，由此也必將產(chǎn)生對農(nóng)機及農(nóng)用車的大量需求。同時我們看到，在滁州地區(qū)微型車輛數(shù)量在逐漸增加，多數(shù)政、企單位用車面臨更新?lián)Q代，商務(wù)車、高級轎車的銷售市場具有很大潛力。滁州460萬人口，如果按每4個人（一個家庭）擁有一輛摩托車計算，除去目前的數(shù)量，市場尚有巨大的需求。滁州地區(qū)的車輛外購較多，維護保養(yǎng)、修理不便，在開發(fā)專業(yè)汽修、汽配市場時，引入定點銷售、維修的汽車生產(chǎn)廠家、代理之后，將大大便利了廣大汽車消費群體，也為本項目提供了廣闊的市場契機?？紤]到不動產(chǎn)經(jīng)營安全性等因素，以及皖東（）國際車城建成后所帶來的商業(yè)效應(yīng)，本項目確定服裝鞋帽等專業(yè)類批零市場鋪面房每平方米出租價格25元/m2第四章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模根據(jù)市場分析與預(yù)測，結(jié)合《滁州市城市總體規(guī)劃》，項目一期工程總占地面積約46549平方米，總建筑面積（主要商業(yè)批零建筑物）約46520平方米。配件區(qū)：配件區(qū)位于花山路與海鷗路之間北向地塊，共2幢，為三層框架結(jié)構(gòu)，主要用于各種車輛零配件經(jīng)營，低密度、高綠化，共36間，總建筑面積10138平方米，可容納汽配汽修企業(yè)30余家。以西門子冰箱、康佳彩電和冰箱、揚子空調(diào)為代表的家電業(yè)，以揚子皮卡和客車、江淮揚天的專用及改裝車、滁州廣通客車和改裝車、全柴車用發(fā)動機、明光消防車為代表的汽車業(yè)成為滁州市加工制造業(yè)的兩大支柱。進一步鞏固滁州市的工業(yè)基礎(chǔ)。滁州地理位置優(yōu)越，交通、通訊便捷，服務(wù)設(shè)施齊全，它近合肥，臨安慶、蕪湖開放港口，連楚豫，在兩淮煤城之間。 自然條件滁州市處于北亞熱帶與曖溫帶過渡地帶，季風(fēng)氣候顯著，冬冷夏熱，四季分明，氣候溫和，雨量適中，光照充足，熱量條件好，無霜期較長。最熱月七月份，℃。山區(qū)氣候特點是春來遲，秋來早，冬春兩季低溫凍害經(jīng)常發(fā)生。 滁州市汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源豐富。項目場地大部分為水稻田，地勢較平坦，～，場地地貌上為波狀平原。巖土工程條件一般。巖土工程條件較好。巖土工程條件一般。巖土工程條件好。巖土工程條件好。（2）場地地貌單元為波狀平原。