【文章內容簡介】 保證**物業(yè)通訊設施完好； 保證供水排污設施完好一個正常：及時有效排除**物業(yè)用戶的設備故障，保證設備正常。設備管理的組織架構工程部的組織架構根據(jù)**物業(yè)的性質、特點來確定。既要保證設備的正常運作，又要盡量節(jié)省人員，提供高效優(yōu)質的服務。（1）工程部的組織架夠： 工程主管 運行主管 維修主管 領 班 領 班 技 工 技 工 （2）、工程部主管任職資格。工程部主管負責工程管理：A、具有大專以上學歷；B、具有助理工程師以上的技術職稱；C、有三年以上工程管理的工作經(jīng)驗。二、日常運行管理建立設備運行管理制度（1）、根據(jù)工作特點，制定各種設施設備的運行制度。電 梯： 07：00——22：00；居住區(qū)一部電梯24小時運行公共照明： 07：00——22：30 22：30——07：00（只設事故照明）射 燈： 根據(jù)需要確定風 機： 08：00——22：30生活水泵： 自動控制污水處理設備：根據(jù)需要確定（2）、設備的開啟和關閉：電 梯：運行班負責啟閉，維修班負責檢查，負責維修公共照明：保安部負責啟閉、負責檢查，維修班負責維修射 燈：運行班負責啟閉，維修班負責檢查，負責維修風 機：運行班負責啟閉，維修班負責檢查，負責維修生活水泵：維修班負責檢查，負責維修污水處理設備：維修班負責啟閉，負責檢查，負責維修設備房的管理及巡檢建立一系列設備房的管理制度，建立**物業(yè)各項設備巡檢制度，確保設備運行安全。常用的制度：工程部機房管理規(guī)定；工程部機房衛(wèi)生管理規(guī)定；工程部交接班管理規(guī)定；工程部機房防火規(guī)定；工程部機房衛(wèi)生管理規(guī)定；工程部巡檢規(guī)定。設備運行人員的管理根據(jù)政府部門的要求，有關工種員工都應具有上崗證，實行持證上崗。沒有上崗證的員工，不得進行操作。（1）、運行主管負責高、低壓設備機組的運行管理。（2）、運行領班具體負責高、低壓設備的運行；負責機組的運行。（3）、運行工負責高、低壓設備的運行；負責機組的運行。三、維修與保養(yǎng)管理維修人員的管理根據(jù)政府部門的要求，有關工種員工都應具有上崗證，實行持證上崗。有上崗證的員工，不得進行操作。（1）、維修主管負責電氣設備、空調設備、給排水設備、弱電設備、污水處理設備、供暖設備和其他設備的維修管理。（2）、維修領班具體負責電氣設備、空調設備、給排水設備、弱電設備、污水處理設備、供暖設備和其他設備的維修管理。（3）、維修工負責設備的維修。維修工作的范圍公共區(qū)域：電梯的維修空氣處理機和風機盤管的維修公共照明設施和電氣設施的維修各種風機的維修各種水泵的維修污水處理設備的維修給排水設備的維修監(jiān)控設備的維修綜合布線設備的維修廣播系統(tǒng)的維修電話總機的維修消防設備的維修其他設備的維修室內（有償）：照明設施的維修電氣及其他插座的維修空調設備的維修天花的維修其他維修（例如桌子、門、鎖等的維修）維修承諾（1）、住戶報停電和漏水等緊急事件保證10分鐘內到達現(xiàn)場處理。（2）、住戶一般維修在接到通知后10分鐘內到達現(xiàn)場處理，遇到特殊情況，不能及時到達現(xiàn)場，用電話通知用戶，另約上門維修時間。（3）、沒有特殊情況，維修當天內完成。（4）、住戶區(qū)域影響**物業(yè)形象的維修沒有特殊情況，當天完成。（5）、公共區(qū)域的一般維修三天內完成。維修單處理程序（1）、設立維修電話維修電話日班設在工程部維修班，中、夜班及節(jié)假日設在工程部運行班。24小時值班，隨時準備為用戶服務。（2）、設立電腦程序管理維修單建立電腦維修單管理程序。日班當維修人員接到維修要求后，馬上將信息輸入電腦，打印出維修單，維修人員持維修單，前往用戶室內進行維修；中、夜班及節(jié)假日采取先維修后補單的方法。（3）、維修工作驗收及統(tǒng)計規(guī)定室內維修部分由用戶驗收。維修單上有專門的欄目，請用戶對維修工作的及時率、服務態(tài)度、服務技術提出意見，以便維修人員在今后的工作中加以改進。四、房屋主體的維修保養(yǎng)對**物業(yè)的主體梁，柱等結構每年進行一次檢查。對**物業(yè)的伸縮逢、防水層每年進行一次檢查。對**物業(yè)的門窗每季度進行一次檢查、維修。對**物業(yè)的屋面的金屬樓梯、廣告支架、燈柱和霹雷網(wǎng)每年進行一次處銹和油漆翻新。對**物業(yè)周圍的地面及墻身每年進行一次檢查、維修。五、主要設備保養(yǎng)管理由于某些主要設備的維修保養(yǎng)技術要求難度較高，專業(yè)性較強，需要外判給設備特約維修保養(yǎng)服務商。為確保設備保養(yǎng)質量達到規(guī)定要求，又能從成本費用方面達到最優(yōu)的控制，最大限度的減少業(yè)權單位費用支出，我公司擬采取如下管理措施：做好設備日常的維修養(yǎng)護工作，提高自我保養(yǎng)能力，盡量減少外判費用發(fā)生。對主要設備（如消防、電梯、空調等）外判合約保養(yǎng)商的選擇，先由工程部對多家（一般3家以上）承判商的符合條件進行篩選，然后將個承判商的規(guī)模、資質、信譽、報價和專業(yè)能力等指標一一比較，最后由開發(fā)商和工程主管決定承判商。指定工程技術人員，對承判商提供設備保養(yǎng)服務進行質量監(jiān)督，并及時向業(yè)權單位主管部門呈報質量監(jiān)督報告。年終、工程部及時給業(yè)權單位主管部門呈報一份關于承判商提供設備保養(yǎng)服務的全面評估報告。第五章 清潔管理一、整體設想清潔及保潔狀況直接影響到外在形象。因此，實行專業(yè)化的物業(yè)管理必須將清潔保潔提升到較高的水平。二、清潔標準（一）、外圍外圍地面打掃 每日三次外圍地面高壓機沖洗 每周一次低位（）外玻璃、墻身摸凈 每日一次指示牌摸凈 每日一次低位（）外玻璃、墻身清洗 每周一次圍欄抹塵 每周一次首層外玻璃、墻身及光棚清洗 每月一次指示牌及不銹鋼電動門上保護油 每月一次清潔標準：地面無垃圾、無雜物、無積水、無明顯污漬、無明顯膠漬、外玻璃（低位部分）無積塵、無污痕；不銹鋼大門干潔美觀。（二）、樓宇大堂地面拖抹 每日二次地面推塵 每日三次地面拋光 每日一次低位內玻璃及墻身摸塵 每日一次大堂服務臺椅抹凈 每日二次大堂指示牌、宣傳架抹凈 每日一次大堂垃圾茼、果皮箱清理及表面清潔 每日二次玻璃門、把手抹塵、清潔 每日多次低位（）內玻璃清潔 每周一次門頭清潔 每周一次1電器開關、地腳線清潔 每周多次1大堂裝飾物上保護油 每周一次1大堂內玻璃、墻身清洗 每月一次1大堂天花、風口、燈具（大型燈飾除外） 每月一次1大堂地面除舊蠟、打新蠟 每月一次清潔標準：地面無雜物、無積塵；蠟面均勻、光亮；墻身、內玻璃及營業(yè)柜臺無塵漬、無手印；垃圾茼、果皮箱表面干凈、美觀。（三）、走廊地面拖抹 每日二次指示牌抹凈 每日一次內玻璃抹塵、抹手印 每日一次走廊內門、窗、把手清潔 每日一次地腳線、門頭、窗臺清潔 每周一次電器開關、消防設備、應急設備表面摸塵 每周一次天花、風口、照明燈具摸塵清潔 每月一次墻身吸塵、抹塵 每月一次機洗地面