【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 保證**物業(yè)通訊設(shè)施完好； 保證供水排污設(shè)施完好一個(gè)正常：及時(shí)有效排除**物業(yè)用戶(hù)的設(shè)備故障，保證設(shè)備正常。設(shè)備管理的組織架構(gòu)工程部的組織架構(gòu)根據(jù)**物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)來(lái)確定。既要保證設(shè)備的正常運(yùn)作，又要盡量節(jié)省人員，提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（1）工程部的組織架夠： 工程主管 運(yùn)行主管 維修主管 領(lǐng) 班 領(lǐng) 班 技 工 技 工 （2）、工程部主管任職資格。工程部主管負(fù)責(zé)工程管理：A、具有大專(zhuān)以上學(xué)歷；B、具有助理工程師以上的技術(shù)職稱(chēng)；C、有三年以上工程管理的工作經(jīng)驗(yàn)。二、日常運(yùn)行管理建立設(shè)備運(yùn)行管理制度（1）、根據(jù)工作特點(diǎn)，制定各種設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行制度。電 梯： 07：00——22：00；居住區(qū)一部電梯24小時(shí)運(yùn)行公共照明： 07：00——22：30 22：30——07：00（只設(shè)事故照明）射 燈： 根據(jù)需要確定風(fēng) 機(jī)： 08：00——22：30生活水泵： 自動(dòng)控制污水處理設(shè)備：根據(jù)需要確定（2）、設(shè)備的開(kāi)啟和關(guān)閉：電 梯：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修公共照明：保安部負(fù)責(zé)啟閉、負(fù)責(zé)檢查，維修班負(fù)責(zé)維修射 燈：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修風(fēng) 機(jī)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修生活水泵：維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修污水處理設(shè)備：維修班負(fù)責(zé)啟閉，負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修設(shè)備房的管理及巡檢建立一系列設(shè)備房的管理制度，建立**物業(yè)各項(xiàng)設(shè)備巡檢制度，確保設(shè)備運(yùn)行安全。常用的制度：工程部機(jī)房管理規(guī)定；工程部機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定；工程部交接班管理規(guī)定；工程部機(jī)房防火規(guī)定；工程部機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定；工程部巡檢規(guī)定。設(shè)備運(yùn)行人員的管理根據(jù)政府部門(mén)的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實(shí)行持證上崗。沒(méi)有上崗證的員工，不得進(jìn)行操作。（1）、運(yùn)行主管負(fù)責(zé)高、低壓設(shè)備機(jī)組的運(yùn)行管理。（2）、運(yùn)行領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)高、低壓設(shè)備的運(yùn)行；負(fù)責(zé)機(jī)組的運(yùn)行。（3）、運(yùn)行工負(fù)責(zé)高、低壓設(shè)備的運(yùn)行；負(fù)責(zé)機(jī)組的運(yùn)行。三、維修與保養(yǎng)管理維修人員的管理根據(jù)政府部門(mén)的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實(shí)行持證上崗。有上崗證的員工，不得進(jìn)行操作。（1）、維修主管負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、弱電設(shè)備、污水處理設(shè)備、供暖設(shè)備和其他設(shè)備的維修管理。（2）、維修領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、弱電設(shè)備、污水處理設(shè)備、供暖設(shè)備和其他設(shè)備的維修管理。（3）、維修工負(fù)責(zé)設(shè)備的維修。維修工作的范圍公共區(qū)域：電梯的維修空氣處理機(jī)和風(fēng)機(jī)盤(pán)管的維修公共照明設(shè)施和電氣設(shè)施的維修各種風(fēng)機(jī)的維修各種水泵的維修污水處理設(shè)備的維修給排水設(shè)備的維修監(jiān)控設(shè)備的維修綜合布線(xiàn)設(shè)備的維修廣播系統(tǒng)的維修電話(huà)總機(jī)的維修消防設(shè)備的維修其他設(shè)備的維修室內(nèi)（有償）：照明設(shè)施的維修電氣及其他插座的維修空調(diào)設(shè)備的維修天花的維修其他維修（例如桌子、門(mén)、鎖等的維修）維修承諾（1）、住戶(hù)報(bào)停電和漏水等緊急事件保證10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。（2）、住戶(hù)一般維修在接到通知后10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，遇到特殊情況，不能及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，用電話(huà)通知用戶(hù)，另約上門(mén)維修時(shí)間。（3）、沒(méi)有特殊情況，維修當(dāng)天內(nèi)完成。（4）、住戶(hù)區(qū)域影響**物業(yè)形象的維修沒(méi)有特殊情況，當(dāng)天完成。（5）、公共區(qū)域的一般維修三天內(nèi)完成。維修單處理程序（1）、設(shè)立維修電話(huà)維修電話(huà)日班設(shè)在工程部維修班，中、夜班及節(jié)假日設(shè)在工程部運(yùn)行班。24小時(shí)值班，隨時(shí)準(zhǔn)備為用戶(hù)服務(wù)。（2）、設(shè)立電腦程序管理維修單建立電腦維修單管理程序。日班當(dāng)維修人員接到維修要求后，馬上將信息輸入電腦，打印出維修單，維修人員持維修單，前往用戶(hù)室內(nèi)進(jìn)行維修；中、夜班及節(jié)假日采取先維修后補(bǔ)單的方法。（3）、維修工作驗(yàn)收及統(tǒng)計(jì)規(guī)定室內(nèi)維修部分由用戶(hù)驗(yàn)收。維修單上有專(zhuān)門(mén)的欄目，請(qǐng)用戶(hù)對(duì)維修工作的及時(shí)率、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技術(shù)提出意見(jiàn)，以便維修人員在今后的工作中加以改進(jìn)。四、房屋主體的維修保養(yǎng)對(duì)**物業(yè)的主體梁，柱等結(jié)構(gòu)每年進(jìn)行一次檢查。對(duì)**物業(yè)的伸縮逢、防水層每年進(jìn)行一次檢查。對(duì)**物業(yè)的門(mén)窗每季度進(jìn)行一次檢查、維修。對(duì)**物業(yè)的屋面的金屬樓梯、廣告支架、燈柱和霹雷網(wǎng)每年進(jìn)行一次處銹和油漆翻新。對(duì)**物業(yè)周?chē)牡孛婕皦ι砻磕赀M(jìn)行一次檢查、維修。五、主要設(shè)備保養(yǎng)管理由于某些主要設(shè)備的維修保養(yǎng)技術(shù)要求難度較高，專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，需要外判給設(shè)備特約維修保養(yǎng)服務(wù)商。為確保設(shè)備保養(yǎng)質(zhì)量達(dá)到規(guī)定要求，又能從成本費(fèi)用方面達(dá)到最優(yōu)的控制，最大限度的減少業(yè)權(quán)單位費(fèi)用支出，我公司擬采取如下管理措施：做好設(shè)備日常的維修養(yǎng)護(hù)工作，提高自我保養(yǎng)能力，盡量減少外判費(fèi)用發(fā)生。對(duì)主要設(shè)備（如消防、電梯、空調(diào)等）外判合約保養(yǎng)商的選擇，先由工程部對(duì)多家（一般3家以上）承判商的符合條件進(jìn)行篩選，然后將個(gè)承判商的規(guī)模、資質(zhì)、信譽(yù)、報(bào)價(jià)和專(zhuān)業(yè)能力等指標(biāo)一一比較，最后由開(kāi)發(fā)商和工程主管決定承判商。指定工程技術(shù)人員，對(duì)承判商提供設(shè)備保養(yǎng)服務(wù)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，并及時(shí)向業(yè)權(quán)單位主管部門(mén)呈報(bào)質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。年終、工程部及時(shí)給業(yè)權(quán)單位主管部門(mén)呈報(bào)一份關(guān)于承判商提供設(shè)備保養(yǎng)服務(wù)的全面評(píng)估報(bào)告。第五章 清潔管理一、整體設(shè)想清潔及保潔狀況直接影響到外在形象。因此，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理必須將清潔保潔提升到較高的水平。二、清潔標(biāo)準(zhǔn)（一）、外圍外圍地面打掃 每日三次外圍地面高壓機(jī)沖洗 每周一次低位（）外玻璃、墻身摸凈 每日一次指示牌摸凈 每日一次低位（）外玻璃、墻身清洗 每周一次圍欄抹塵 每周一次首層外玻璃、墻身及光棚清洗 每月一次指示牌及不銹鋼電動(dòng)門(mén)上保護(hù)油 每月一次清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)垃圾、無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)明顯污漬、無(wú)明顯膠漬、外玻璃（低位部分）無(wú)積塵、無(wú)污痕；不銹鋼大門(mén)干潔美觀(guān)。（二）、樓宇大堂地面拖抹 每日二次地面推塵 每日三次地面拋光 每日一次低位內(nèi)玻璃及墻身摸塵 每日一次大堂服務(wù)臺(tái)椅抹凈 每日二次大堂指示牌、宣傳架抹凈 每日一次大堂垃圾茼、果皮箱清理及表面清潔 每日二次玻璃門(mén)、把手抹塵、清潔 每日多次低位（）內(nèi)玻璃清潔 每周一次門(mén)頭清潔 每周一次1電器開(kāi)關(guān)、地腳線(xiàn)清潔 每周多次1大堂裝飾物上保護(hù)油 每周一次1大堂內(nèi)玻璃、墻身清洗 每月一次1大堂天花、風(fēng)口、燈具（大型燈飾除外） 每月一次1大堂地面除舊蠟、打新蠟 每月一次清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)雜物、無(wú)積塵；蠟面均勻、光亮；墻身、內(nèi)玻璃及營(yíng)業(yè)柜臺(tái)無(wú)塵漬、無(wú)手??；垃圾茼、果皮箱表面干凈、美觀(guān)。（三）、走廊地面拖抹 每日二次指示牌抹凈 每日一次內(nèi)玻璃抹塵、抹手印 每日一次走廊內(nèi)門(mén)、窗、把手清潔 每日一次地腳線(xiàn)、門(mén)頭、窗臺(tái)清潔 每周一次電器開(kāi)關(guān)、消防設(shè)備、應(yīng)急設(shè)備表面摸塵 每周一次天花、風(fēng)口、照明燈具摸塵清潔 每月一次墻身吸塵、抹塵 每月一次機(jī)洗地面