xx綠洲國際項目可研報告(編輯修改稿)
2025-06-09 22:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)設(shè)施集中發(fā)展區(qū)。區(qū)域?qū)l(fā)展成為服務(wù)城北組團的綜合性商業(yè)中心，滿足區(qū)域居民日常消費需求，發(fā)揮城市文化體育中心功能，成為城市商業(yè)中心的有益補充及龍馬潭區(qū)零售業(yè)發(fā)展亮點。區(qū)域?qū)㈩A(yù)留停車場、過街天橋、地下通道等公共服務(wù)設(shè)施用地；新建百貨店、大型超市，大中型專業(yè)店、專賣店；鼓勵發(fā)展中高檔餐飲、文化和休閑娛樂網(wǎng)點和金融貿(mào)易、賓館、酒店等服務(wù)設(shè)施。禁止在商業(yè)發(fā)展區(qū)內(nèi)發(fā)展建設(shè)各類商品批發(fā)市場、倉儲商場和物流中心，控制住宅底商類的小型網(wǎng)點發(fā)展。XX綠洲國際地塊，正處于城北商業(yè)中心的核心位置，其商業(yè)價值將隨著政府規(guī)劃的實施逐步彰顯，商業(yè)開發(fā)潛力極大，未來商業(yè)價值熾手可熱。項目周邊區(qū)域，商品房地產(chǎn)市場未來2年內(nèi)發(fā)展展望從整個龍馬大道版塊發(fā)展看，未來幾年，政府將對龍馬大道實施重點打造。首先是沿龍馬大道兩側(cè)的汽配行業(yè)將整體搬遷，龍馬大道的商業(yè)形態(tài)將會發(fā)生一次大變動。加上摩爾瑪超市、蘇寧電器的進駐，春雨路餐飲商業(yè)的向外延伸，項目所處片區(qū)有望形成城北的“餐飲、休閑、購物集中區(qū)”。其次，龍馬大道景觀改造工程已經(jīng)開始實施，將打造成“XX第二條景觀大道”。并在龍馬大道板塊，建造XX大劇院、五星級酒店、體育城、西南商貿(mào)城、新客站等。這幾大舉措，將在未來23年內(nèi)逐步見效，必然會推動區(qū)域人居環(huán)境的升級，提升區(qū)域居住形象、商業(yè)形象，對本項目的居住環(huán)境非常有利。而且，片區(qū)內(nèi)未來兩年內(nèi)的可開發(fā)項目也屈指可數(shù)，且相對本項目而言，在地段、規(guī)模、規(guī)劃、配套等方面，能形成直接競爭的項目有限。即便是未來有新的地塊、新的項目開發(fā)，但從上市時間看，預(yù)計都會比本項目晚，對本項目的銷售不會造成太大的影響。XX綠洲國際目標(biāo)消費市場分析準(zhǔn)確地說，XX綠洲國際的目標(biāo)消費者有以下幾個特征：（1）第一種目標(biāo)消費群：三房及以上的消費者216。 他們中有較多的二次置業(yè)者，對居住舒適性要求更高，因而在面積上要考慮舒適型的功能全面的設(shè)計。216。 他們有較好的事業(yè)基礎(chǔ)，經(jīng)濟收入持續(xù)、穩(wěn)定增長，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生增多的變化，原居住空間不符合現(xiàn)在的需求。216。 他們的“購房決策者”是處于家庭中堅地位的丈夫，但父母、妻子和孩子是“影響購房決策者”，同時他們的購房心理更成熟，也比較理性。216。 他們對居住環(huán)境的要求較高，因此他們會對周邊環(huán)境和項目本身塑造的條件進行多方的考察。（2）第二種目標(biāo)消費群：二房的消費者216。 他們屬于中等收入群體，購房時渴望與高尚的鄰居為伴，因此高檔社區(qū)對其有吸引力。216。 他們大部分是兩口之家，未來可能有人口增加，目前經(jīng)濟實力有限，因而性價比對于他們來說更重要。第三部分、XX綠洲國際規(guī)劃設(shè)計方案可行性分析一、市場定位市場定位 根據(jù)前期的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和商品房地產(chǎn)市場研究分析，結(jié)合本公司的經(jīng)營目標(biāo)和現(xiàn)有的優(yōu)勢，我們將XX綠洲國際的目標(biāo)市場定位于XX市中高檔住宅，為高尚人士的居住選擇。市場細分（1）區(qū)域特征龍馬潭區(qū)50%、周邊區(qū)縣30%、市區(qū)其它區(qū)域及外地20%。XX購房者對區(qū)域較看重，在龍馬潭區(qū)購房的客戶以龍馬潭區(qū)及周邊區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶最多。換房及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城的客戶所占比例較大，產(chǎn)品的性價比在更大程度上決定他們的購屋意向。（2）年齡特征及職業(yè)特征他們年齡在25—50歲之間，有足夠的首付款，月收入較高，而且穩(wěn)定，具備中高檔消費實力。他們中間，政府公務(wù)員、企業(yè)單位員工、教師等事業(yè)單位員工、中小企業(yè)業(yè)主所占比例較大。這部分人有較高的知識、文化水平，工作較忙，希望居所位于市區(qū)，并且交通方便。他們對房地產(chǎn)有一定了解，曾自己或陪朋友看過房，對XX房地產(chǎn)市場有一定了解，已對電梯公寓的有了一定的接受程度。（3）現(xiàn)有住房特征他們至少是兩代人共同居住，部分家庭三代同住，因此希望居所在滿足兩代或三代人共同需求的同時，公用空間與私密空間布局合理。其中相當(dāng)部分人為二次以上置業(yè)者，他們有固定的住所，但是對目前的居住環(huán)境不滿，想轉(zhuǎn)換到更好的、更有檔次的居住環(huán)境。二、項目定位功能定位XX綠洲國際物業(yè)基本功能定位于居住功能，同時依據(jù)規(guī)劃條件要求，充分利用地塊的商業(yè)價值，在臨龍馬大道的地段開發(fā)出適量的商業(yè)用房。檔次定位中檔的價格，中高檔的品質(zhì)價格定位 通過對近兩年XX市房地產(chǎn)市場、以及項目周邊各個樓盤的監(jiān)控，顯示：目前城西高層住宅售價主要集中在3800—4500元/平米，城北區(qū)域高層住宅售價主要集中在3300元—4000元/平米。XX綠洲國際的地段、產(chǎn)品規(guī)劃在城北區(qū)域具有絕對的領(lǐng)先性，按照市場競爭規(guī)律，價格將高于區(qū)域高層售價。但結(jié)合我公司的抗風(fēng)險能力，我們將住宅單價范圍大致定在33004000元/平方米，總價范圍在30萬——40萬元左右，與區(qū)域水平基本持平，以實現(xiàn)“性價比”。商鋪一層均價定位于約9000—10000元/平方米；二樓、三樓及以上均價定位在約4500 5500元/ 平方米。三、XX綠洲國際現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計方案簡單描述 從XX綠洲國際的總平規(guī)劃方案看，本項目采用圍合式規(guī)劃布局，整個小區(qū)共有11棟高層建筑，大部分為南北朝向，少量為東西朝向。項目體現(xiàn)“以人為本”的規(guī)劃建設(shè)理念，體現(xiàn)人與自然的和諧共生，設(shè)計主題為“低密度、人文、健康、運動”。，%，%。項目導(dǎo)入了“大圍合、大中庭”概念，中庭綠化面積高達13000余平米，園林尺度奢華大氣，具有豪宅風(fēng)范。小區(qū)臨龍馬大道區(qū)域考慮了部分商業(yè)裙樓，充分利用地段的商業(yè)價值。但在商鋪規(guī)劃設(shè)計上，注意了減少商業(yè)對社區(qū)的影響，以保障整個社區(qū)居住的舒適性與高檔品質(zhì)。從單體建筑風(fēng)格上來看，整個小區(qū)建筑采用了新古典主義手法，把抽象的古典主義元素運用到了現(xiàn)代高層建筑之中。將古典主義的雅致、浪漫情懷與社區(qū)建筑相融合，整體感覺高貴、華麗，但不失大氣、時尚，也與小區(qū)的中高檔品質(zhì)定位相匹配。第四部分、XX綠洲國際開發(fā)建設(shè)實施計劃可行性分析一、項
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