【文章內容簡介】 府具有強烈的改造需求，具備有利于投資開發(fā)的環(huán)境條件；項目區(qū)域地塊方正，有利于規(guī)劃布局，交通方便，位于某知名的物流區(qū)附近，常住人口及流動人口較多并呈上升態(tài)勢，加上便捷的城市交通，區(qū)域商業(yè)價值有一定的升值潛力。劣勢（Weakness）：在原有老工業(yè)區(qū)基礎上進行徹底改造，原有產(chǎn)權單位成份復雜，情況各異，并購、安置工作難度大，成本高。拆遷工作量較大，運作周期長，成本高；補償難度大，開發(fā)成本高。城市配套基礎設施基本不具備，尚待配套完善區(qū)域經(jīng)濟落后，提升改造后的市場鋪位租金、價位不易被商家接受。機會（Opportunity）項目選址地是某市和二道區(qū)已經(jīng)確立的城市功能新區(qū)、新興商業(yè)區(qū)、采購物流中心區(qū)。項目建設符合城市宏觀發(fā)展規(guī)劃。開發(fā)恰逢二道區(qū)物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展的難得機遇。二道區(qū)現(xiàn)有社會經(jīng)濟總量與未來發(fā)展目標存在巨大的發(fā)展空間。威脅（Threat）高成本的開發(fā)投入、規(guī)劃要求與宏觀地產(chǎn)市場氛圍所造成的商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)價格反差，將加大開發(fā)商的投資風險；新型商業(yè)業(yè)態(tài)、現(xiàn)代管理模式、經(jīng)營交易方式的改變，必然會導致銷售及物業(yè)管理面臨新的挑戰(zhàn)，也將加大開發(fā)商的投資風險。SWOT分析結論由以上分析可以看出，本項目選擇在某市二道區(qū)物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有利有弊，獲利與風險并存。但難度最大的土地（包括拆遷等）工作已經(jīng)基本進行完成，在項目定位準確，策劃得當，操作有力，管理到位的條件下，政府也在政策方面給予大力扶持，為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造了寬松的投資環(huán)境，這必將降低開發(fā)成本和投資風險，使開發(fā)商和投資者看到獲利空間。綜合看本項目利大于弊，項目可以進入實質性實施操作。某市作為遼東省省會城市，不僅是遼東省的政治、經(jīng)濟和文化中心，同時因地處東北亞十字交會點，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，從而成為東北地區(qū)重要的交通、通訊樞紐和物流中心，是東北地區(qū)巨大經(jīng)濟鏈條中最為關鍵的一環(huán)，在振興東北戰(zhàn)略中具有至關重要的地位。2006年初，根據(jù)中央指示精神，某市結合自身優(yōu)勢，制定出以大力發(fā)展現(xiàn)代商貿流通業(yè)等三大產(chǎn)業(yè)為主導思想的“十一五規(guī)劃”。規(guī)劃提出，某市將建設以都市圈物流配送為基礎、以物流園區(qū)為核心、以綜合性物流和專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點、以國際物流為導向的區(qū)域性物流中心。綜合某市的投資環(huán)境、市場狀況、SWOT分析，根據(jù)國家的政策導向及某的發(fā)展規(guī)劃，建議本項目以服務和聯(lián)結商貿物流建設為基本定位，選擇交通便捷，經(jīng)濟發(fā)展有著巨大潛力的某市二道區(qū)作為本項目的建設地點。建議本項目定位為將CPD、CBD和現(xiàn)代商貿物流等多種業(yè)態(tài)融為一體，以地區(qū)性國際采購為核心，同時具備商品的展示交易、信息交流、電子商務、商務辦公等多種功能為一體的的現(xiàn)代化國際采購中心。本項目國際采購中心的建成，將成為一個東北地區(qū)跨國采購商圈，提供工商企業(yè)融入全球經(jīng)濟一體化的對接平臺。.第七章 建設方案建筑單體設計以有機的塊體為主要元素,構建出造型簡潔,形體錯落有致,極度富現(xiàn)代感的建筑形象?？傮w規(guī)劃布局功能分區(qū)明確，又互有聯(lián)系，道路系統(tǒng)完善，既可整體開發(fā)，又為分期開發(fā)建設創(chuàng)造了便利的條件。、內容及設計依據(jù)、內容根據(jù)市場需求情況，考慮未來發(fā)展需要，同時受資金等條件限制， 本項目建設規(guī)模確定如下：項目建設規(guī)模：規(guī)劃占地面積121800m2，使用權面積102470m2，其中A區(qū)規(guī)劃面積69228 m2，使用權面積59027m2，B區(qū)規(guī)劃面積52572 m2，使用權面積43443m2。主要建設內容：，其中A區(qū)82900m2， m2；配套建設服務場所，并完善供水、供電、消防、綠化、道路等公共服務設施。A區(qū)規(guī)劃指標序號項目單位數(shù)量（m2）備注說明1規(guī)劃用地面積m269228　2使用權面積m259027　3總建筑面積m282900包括屋面停車場等面積地下建筑面積m2　首層建筑面積m2獨立商鋪257間二層大賣場建筑面積m2　獨立三層商鋪建筑面積m2獨立商鋪208間辦公建筑面積m23層～5層部分4建筑總占地面積m2　5綠化面積m218000　6容積率　 　7綠化率％%　8道路m2消防道路9停車泊位個498地上、屋面B區(qū)規(guī)劃指標序號項目單位數(shù)量（m2）備注說明1規(guī)劃用地面積m252572　2使用權面積m243443　3總建筑面積m2包括屋面停車場等面積地下建筑面積m2　公建總建筑面積m2　B1區(qū)m2　B2區(qū)m2　B3區(qū)m243419　通道等建筑面積　　4建筑總占地面積m2　5綠化面積m212600　6容積率　 　7綠化率％　8道路m2消防道路9停車泊位個578屋面、地下《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB5018093（2002）《玻璃幕墻工程技術規(guī)范》JGJ1022003《低壓配電設計規(guī)范》GB5005495《地下工程防水技術規(guī)范》GB501082001《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB5005295《混凝土結構設計規(guī)范》GB500102002《建筑玻璃應用技術規(guī)范》JGJ1132003《建筑給水排水設計規(guī)范》GBJ1588(1997年版)《建筑結構荷載規(guī)范》GB500092001《建筑抗震設計規(guī)范》GB500112001《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》GB5022295《建筑設計防火規(guī)范》GBJ1687(2001版)《建筑設計防火規(guī)范》GBJ1687(2001年版)《建筑物防雷設計規(guī)范》GB5005794(2000年版)《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范》GB/T 503112000《金屬與石材幕墻工程技術規(guī)范》JGJ1332001《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16/92《民用建筑設計通則》JGJ3787《汽車庫、候車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB5006797《汽車庫建筑設計規(guī)范》JGJ10098《砌體結構設計規(guī)范》GB500032001《商店建筑設計規(guī)范》JGJ4888《室外給水設計規(guī)范》GBJ1386(1997年版) 《室外排水設計規(guī)范》GBJ1487(1997年版)《屋面工程技術規(guī)范》GB 50345《巖土工程勘察報告》K200333《有線電視系統(tǒng)工程設計規(guī)范》GB5020094《某市建筑日照間距規(guī)定》其他相關規(guī)范、規(guī)定功能分區(qū)合理，避免或減少交叉干擾。建筑布局緊湊，交通便捷，管理方便。保證周邊環(huán)境的安靜。留有發(fā)展或改、擴建余地。有完整的綠化規(guī)劃。對廢棄物的處理，應作出妥善的安排，并應符合有關環(huán)境保護法令、法規(guī)的規(guī)定。項目出入口不少于三個。充分利用地形、防護間距和其它空地布置綠化。對綠化、裝飾、建筑內外空間和色彩等作綜合性處理。項目整個選址區(qū)域規(guī)劃總占地面積121800m2，整個區(qū)域呈現(xiàn)一個比較規(guī)整的長方形，東西方向較長，南北方向較短。整個選址區(qū)域被一條現(xiàn)有鐵路線及規(guī)劃道路劃分為A、B兩個區(qū)域。A區(qū)總平面布置A區(qū)位于東風路以南，惠工路以北，遠大大街以東區(qū)域。A區(qū)設置有五個出入口，主出入口位于惠工路一側，輔助出入口分別位于選址的北側、南側和西側；區(qū)域內建筑呈現(xiàn)一個比較規(guī)整的矩形，東西方向較長，南北方向較短。沿A區(qū)建筑四周進行停車場及道路工程的建設，整個區(qū)域內停車場及道路工程，地上停車場主要布置在鐵路附近區(qū)域，規(guī)劃設置停車泊位498個，其中：地下停車泊位398個（主要位于鐵道附近），屋面停車泊位100個。同時沿A區(qū)建筑四周和A區(qū)邊緣圍墻地帶進行綠化美化工程主要以種植綠色草坪和矮松樹為主。A區(qū)建筑物中，大賣場近似“回”型布置，層數(shù)2層；在“回”型中部設置獨立3層建筑物；A區(qū)東南角局部5層為辦公用房。B區(qū)總平面布置B區(qū)位于東風路以南，惠工路以北，新業(yè)街以西， B區(qū)設置九個出入口，主出入口位于惠工路一側，輔助出入口分別位于選址的北側、南側、東側和西側。區(qū)域內建筑呈現(xiàn)一個比較規(guī)整的矩形，東西方向較長，南北方向較短。B區(qū)建筑物中，大賣場近似“回”型布置，層數(shù)2層；在“回”型中部設置獨立3層建筑物。沿B區(qū)建筑四周進行停車場及道路工程的建設，停車場主要位于地下，規(guī)劃設置停車泊位578個，其中：地下停車泊位297個，屋面停車泊位180個，地上臨時停車場101個。各同時沿B區(qū)建筑四周和B區(qū)邊緣圍墻地帶進行綠化美化工程，綠化總面積主要以種植綠色草坪和矮松樹為主。本工程設計涉及建筑、結構、消防、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、電氣等專業(yè)，設計時遵循有關的規(guī)范或規(guī)定。項目市場定位于配套設施齊全的綜合商業(yè)建筑。平面布置根據(jù)其使用功能進行設計，采用框架結構大空間布局。立面造型設計突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，與人文居住環(huán)境達到和協(xié)統(tǒng)一，與沿街景觀及周圍城市環(huán)境相協(xié)調，與整潔、優(yōu)雅、和諧的城市規(guī)劃要求相一致。本項目建筑結構體系為框架結構體系，抗震等級二級，防震工程按7度設防。本項目A區(qū)、B區(qū)大賣場，層數(shù)2層，辦公區(qū)局部層數(shù)5層，地下1層；。建筑物采用方形造型，外墻主體采用玻璃幕墻，金屬與石材幕墻輔助，部分采用外墻涂料。屋面防水等級二級，防水年限十五年以上，防水層采用2層，為SQ改性瀝青防水卷材及JHAB型高效砂漿防水劑；衛(wèi)生間等處地面采用無紡布涂膜。屋面保溫采用阻燃型擠塑聚苯乙烯泡沫板。功能布置為：商鋪：A區(qū)首層、二層、獨立三層；B區(qū)BBB3部分。辦公：A區(qū)3～5層部分。設備用房：A區(qū)地下，B區(qū)地下。停車場：A區(qū)、B區(qū)地上臨時停車場、屋面停車場； B區(qū)地下停車場。設計標準建筑結構安全等級二級；地基基礎設計等級乙級, 抗震設防烈度為7度；環(huán)境類別:地上一類,地下二類(b)；框架抗震等級二級,設計使用年限50年。自然條件基本風壓：㎡基本雪壓：㎡標準凍結深：地震設防烈度：7度（）地震分組第一組建筑場區(qū)建筑場地類別：II類結構設計本項目采用框架結構，樓（屋）面板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。根據(jù)相臨建筑地質報告，本項目基礎采用獨立基礎。墻體外墻采用輕質砼空心砌塊，外加苯板保溫；內墻采用輕質砼空心砌塊，混合砂漿砌筑，位于樓層的隔墻直接安裝于結構梁（板）面上。在室內地坪下約60處做水泥砂漿內摻3～5％的防水劑的防潮層。地下室防水臨空具有厚覆土層的地下室頂板，防水做法參照種植屋面，～％。外窗采用雙層塑鋼窗，辦公用房地面采用磨光水磨石；墻面、天棚刮大白處理。裝飾裝修情況外墻防水水泥砂漿，采用玻璃幕墻等內墻其它房間水泥石灰砂漿打底，水泥石灰砂漿批面，白色乳膠漆。衛(wèi)生間等防水水泥砂漿打底。貼彩色釉面內墻磚至梁底。天花板其它房間水泥石灰膏找平，耐水膩子找平。設備房間水泥石灰膏找平，耐水膩子找平。飄板底水泥石灰膏找平，耐水膩子找平。A區(qū)垂直交通設置速度功能停站數(shù)載重量臺數(shù)提升總高度（m）客梯載客41000kg1扶梯（9000人/小時）載客24貨梯載貨22t1B區(qū)垂直交通設置速度功能停站數(shù)載重量臺數(shù)提升總高度（m）客梯載客21000kg1扶梯（9000人/小時）載客23貨梯載貨22t1本項目主要設備為電梯等垂直交通設備項目設備明細表序號項目單位數(shù)量說明1客梯部62扶梯部43貨梯部44電氣設備合計主要建筑特征一覽表工程名稱某某某國際采購中心建筑物名稱A區(qū)B區(qū)耐火等級Ⅱ級抗震設防烈度Ⅶ度主要結構形式框架建筑物總體高度建筑層數(shù)地上最高5層3層地下1層1層建筑面積（m2）建筑構造墻 體輕質砼空心砌塊地 面水磨石等窗塑鋼窗內墻面內墻涂料外墻面玻璃幕墻，金屬與石材幕墻等本項目輔助工程主要包括道路的建設，室外綠化及消防水池的建設。本項目住宅還考慮樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)等智能化設施。給水工程（1）給水水源由城市自來水管網(wǎng)供給，擬從遠達大街市政管網(wǎng)上引DN250給水管在建筑物四周形成環(huán)路。在該環(huán)網(wǎng)上設室外消火栓，以保證室外消防用水。 給水量按商場計算，每天5L/m2。（2）給水系統(tǒng)供水管由地下的給水水泵房的供水泵通過管道送入各用水點，給水水箱、消防水箱設置在A區(qū)地下設備用房內，按日用水量的15％確定，為100m3。本項目消防水池總容量350m3， A區(qū)的項層設備間設置一個30m3的消防用水箱用來滿足建筑的10分鐘消防用水量的需求。 給水管網(wǎng)采用生活與消防各自獨立系統(tǒng)；采用環(huán)狀供水管網(wǎng)。排水工程排水量為給水量的80％計算，項目產(chǎn)生的污水主要是生活污水，經(jīng)處理后排入DN300污水管，污水經(jīng)立管匯集后排入市政污水管網(wǎng)，送至污水處理廠進行處理。工程范圍變配電系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)、樓宇設備自動控制系統(tǒng)及緊急廣