【文章內(nèi)容簡介】 方式極為復雜； （ 2）存在巨大的后續(xù)經(jīng)營回報風險。 （ 3）嚴重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴重負面效應(yīng) 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售雖然能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，但是有著巨大的社會和經(jīng)濟風險，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。 項目抵押貸款： 概念： 即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能回籠部分資金； （ 2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。 劣勢： （ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （ 2）將背負較重利息負擔； 小結(jié)： 基于以上分析，雖然會讓發(fā)展商背負沉重利息負擔，但是回籠資金較快，抵押貸款能能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。 佰特國際大酒店為有限公司全資擁有，該酒店樓高 17層，項目總投資 9824萬元。 佰特國際大 酒店作為一家豪華商務(wù)旅游酒店，將嚴格按照國際星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 因此，項目應(yīng)該定位為廣水市國際級商務(wù)星級酒店。 綜合 ，我們認為項目抵押貸款模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義： ■ 快速回籠部分資金，緩解資金壓力 ■ 由市場決定價格，實現(xiàn)項目的增值 ■ 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 按照國家對消防設(shè)施的有關(guān) 規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓 24個，設(shè)置干粉滅火器一臺，具體消防措施有待在初步設(shè)計中詳細說明。 節(jié)能是我國發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠戰(zhàn)略方針，是每一個建設(shè)項目應(yīng)遵循的原則，本項目采用如下節(jié)能措施： 1．盡量利用原有道路、路線設(shè)計，盡量選擇直線距離。 2．選擇能耗低、耐久性、強度高的建筑材料，在施工中采用先進的節(jié)能機械設(shè)施，以節(jié)約能源。 3．選用高效、長壽、節(jié)能型的光源和燈具，路燈照明實行光電智能控制，杜絕長明燈等浪費現(xiàn)象。 。 ，污水以隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道。 《廣水市城市總體規(guī)劃》的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護工作。 。項目建成后，要把安全放在第一位，加強治安，確保消費者的生命財產(chǎn)安全。 GB50052— 95供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范要求進行，高壓開關(guān)柜增設(shè)電氣聯(lián)鎖，以防錯誤操作。 ，以保證檢修時安全切斷電源；設(shè)置信號系統(tǒng)，當主要設(shè)備發(fā)生故障時，能發(fā)聲光報警提示。 廣水市屬淺震，震源深度一般在 8 千米左右，震級也不大，地震烈度為 6度。 第四部分 投資及經(jīng)營收入估算 投資估算 9824萬元 1．建設(shè)投資 9600 萬元 根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算建設(shè)投資造價見表 41。 表 41 項目建設(shè)投資估算 單位：萬元 序號 項 目 投資額 分期計劃進度 2022年 2022年 2022年 1 土地費用 600 600 2 前期工程費 820 820 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2830 2830 4 建筑安裝工程費 3640 640 1000 2022 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 1250 150 500 600 10 其他費用 350 350 11 不可預(yù)見費 110 110 合 計 9600 5150 1500 2950 2．建設(shè)期利息 項目業(yè)主計劃貸款 2600 萬元 ,于 2022 年一次性投放，年利率為 %，建設(shè)期利息為 . 3．流動資金 根據(jù)企業(yè)實際測定年需流動資金 萬元 . 定位理論依據(jù)： 由于項目周邊沒有類似的星級酒店，故不能采取比較法定價； 項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。 收益法定義： 預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值 的方法。 收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式： V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項目現(xiàn)今總價 n—— 項目的收益年限 r—— 酒店基準收益率，一般取經(jīng)驗值 8％； a—— 項目的年凈收益 價格求取 本項目作為星級酒店，經(jīng)營年限一般為 10年，故收益年限 n＝ 10 本項目作為酒店的凈收益 a 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 平均租金收益： 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝ 75％，宴會廳上座率 70%，棋牌和餐廳包房上座率均為 80%， KTVT每天使用率為 70%。 客房收入 以客房數(shù) 200間，客房預(yù)計平均房價為 180元，平均出租率為 75%來計算，則全年預(yù)計收益為： 180（元） *200（間） *75%*365天 = 萬元 西餐廳收入 以臺位數(shù) 60人，人平消費 40元，上座率 70%，中晚兩餐來計算，則全年收益為： 60（位） *40（元） *70%*365天 *2餐 = 萬元 棋牌茶藝廳收入 以臺位數(shù) 80人，人平消費 50元，上座率 80%來計算，則全年收益為： 80（人） *50（元） *80%*365天 = 萬元 KTV娛樂收入 以包房 20間，開房率 70%，房均消費 500 元來計算，則全年收益為： 20（間） *500（元） *70%*365天 = 萬元 ５、桑拿洗浴回報： 以每天接待客人 80人，人均消費 100元來計算，則全年收益為： 80（人） *100（元） *365（天） =292萬元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，佰特國際大酒店全年總投資收益為 。 項目回款詳見附表 1：《營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表》。 資本金及來源 根據(jù) 國務(wù)院 2022 年的規(guī)定，本項目應(yīng)具備 35%的資本金，即 982435%=。 本項目企業(yè)實際具備資本金 7224萬元，由企業(yè)用自有資金投入。 本項目總投資 9824萬元 ,其中企業(yè)自籌 7224萬元 ,銀行貸款 2600 萬元 . 2022年 4月：原主樓封頂。 2022年 5月 2022 年 6月：對主樓裝修，進行試運營。 2022年 8月：分項工程驗收并投入運營。 根據(jù)測算，正常運營后項目經(jīng)營年收入為 項目經(jīng)營凈利潤詳 見附表 3：《利潤及利潤分配表》。 第五部分 財務(wù)與敏感性分析 固定回報模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 10— 20 年。發(fā)展商承諾每年 7%— 8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受 18～ 84天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付 1～ 3 成首期，供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置偏遠、銷售價格低、酒店經(jīng)營運作成本低的星級酒店，因為回報明確簡 單，可操作性強，正逐步成為此類型星級酒店的主要回報模式。 利潤分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 15— 20 年。業(yè)主只需交付 2～ 3成首期，另付月供。業(yè)主每年可以享受 20～ 40天（分淡、旺季）免費自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。此類方式被早期的地處旅游風景區(qū)，經(jīng)營運作成本相對較高，酒店影響嚴重的度假型酒店廣泛采用。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復雜，后續(xù)經(jīng)營風險較大。 業(yè)主自己經(jīng)營模式： 經(jīng)營風險相對較小，壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價格 和經(jīng)營運作成本也較高的星級酒店。 小結(jié)： 項目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項目的具體情況，本公司認為選擇業(yè)主自己經(jīng)營比較切合實際。 從廣水市所有酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營情況來看，該項目建成投入運行后客房出租率較高，可能達到 90%。 酒店食宿、娛樂部分將是酒店的主要利潤來源，按照廣水市酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營收益較好。 ： 本報告采用的各種稅費率見表 51。 表 51 稅費率表（ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 20 城市維護建設(shè)稅 7 教育費附加費 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 25 法定盈余公積金 10 任意盈余公積金 8 成本費用估算 年總成本費用按照《方法和參數(shù)》（第三版）規(guī)定進行估算。成本項目包括：原材料費用、服務(wù)人員工資及福利、水電費用、管理費用、折舊費、利息支出及其它費用。 原材料費用 能源消耗： 4000 元 /天 *360=144萬元 物料損耗： 100