【文章內(nèi)容簡介】 以上，房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可拉動GDP增長3個百分點，預計可直接創(chuàng)造稅收將超過6億元。到2010年，房地產(chǎn)業(yè)的直接投資額預計超過55億元，占GDP比重達到4%左右，人均住房建筑面積達到35平方米，住宅成套率達到95%以上，房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可拉動GDP ，預計可直接創(chuàng)造稅收將超過8億元。包頭市房地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間。2006年包頭市場的供求結(jié)構(gòu)預計與2005年基本結(jié)構(gòu)類似，不會發(fā)生大的改變。中高檔商品房建設(shè)在品質(zhì)和數(shù)量上將有所提高，普通商品房、經(jīng)濟適用房基本保持相當規(guī)模。受購買住房5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易，銷售時全額征收營業(yè)稅的影響，存量房交易的升溫趨勢趨緩。需求相對于有限的供給過于旺盛，必然引起房價上漲。隨著人們收入的增長和生活水平的提高，住房需求不斷提高，加之小高層、高層樓盤的推出，必然會引起價格上漲。但是，由于購房者的經(jīng)濟實力有相當差距，對房價上漲的承受能力也有很大差別。房價上漲過快，會打擊購房者的積極性，引起市場畸形發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展不利。國家近期出臺的政策措施，也旨在控制房價過快上漲，維護正常市場秩序。受多方面因素的影響，未來幾年內(nèi)包頭房價將保持上升趨勢，但上漲的幅度不會太大。根據(jù)房管局相關(guān)部門的估計，06年包頭房價的漲幅將控制在10%以內(nèi)。 總之，包頭市未來經(jīng)濟預期良好，城市房地產(chǎn)開發(fā)也有很大發(fā)展空間。購房者需求檔次的提升、先進的開發(fā)和營銷觀念的引入，也會使包頭市的房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。2 區(qū)域市場研究 區(qū)域調(diào)研的目的和方法通過對包頭市房地產(chǎn)的最詳盡調(diào)研，最大程度地熟悉和了解包頭市房地產(chǎn)供應特點，掌握目前市場上各項目具體情況、總體供應量和供應結(jié)構(gòu)、價格情況、規(guī)劃及配套等，分析各在售（建）項目以及其銷售情況。在掌握了的市場基本情況之后，針對項目的區(qū)位特點、供應量、項目總體規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理、價格等諸多因素如何對項目品質(zhì)產(chǎn)生影響，逐項進行綜合對比分析，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“包頭市住宅市場現(xiàn)狀的形成原因”和分析“包頭市住宅市場今后的發(fā)展方向”，進而挖掘市場空白點。通過對包頭市房地產(chǎn)的了解，確定出包頭市房地產(chǎn)住宅項目的各項影響因素，運用層次分析法（AHP）確定各影響因素的權(quán)重，即對于項目的影響程度。然后運用德爾菲法根據(jù)這幾個影響因素對各項目進行綜合評分，得出各項目的綜合品質(zhì)值，根據(jù)各項目價格求出各項目的性價比。以對現(xiàn)有項目進行更為準確的了解和判斷。 樣本選擇參照包頭市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，敝司對形成一定規(guī)模的在售項目進行了全面的調(diào)研，剔除一些規(guī)模較小、參考意義不大以及定向開發(fā)的項目，最終選取9個項目作為分析的樣本，同時對樣本中的2個具體的項目進行個案分析。項目詳細情況見下表。 項目概況物業(yè)名稱 發(fā) 展 商 物業(yè)位置麗日花園 包頭市申銀房地產(chǎn)開發(fā)公司 民族東路和莫尼路交匯處歐風麗景 包頭市銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 民族東路和莫尼路交匯處錦林花園 包頭市錦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 青山區(qū)文化路西端（青山賓館東側(cè)）歐鹿生活城 包頭市蘇蒙置業(yè)有限公司 青山區(qū)文化路與青山東路交匯處新星壹品 大連新星房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 團結(jié)大街與阿爾丁北大街交界處新福地 包頭市薩拉齊福達建筑工程有限公司 青山區(qū)包頭市黨校斜對面景苑花園 包頭市激樊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 友誼大街南、富強路西專家公寓樓 包頭久豐置業(yè)有限公司 包頭市稀土高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園區(qū) 市場界定包頭市房地產(chǎn)目前還處于初期階段，市場還不太成熟，但近兩年來發(fā)展迅速，2005年房地產(chǎn)投資額首次突破30億元，，%。受地理區(qū)位及城市變遷等因素影響，包頭市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征，雖然目前市場供應量不大，項目數(shù)目也不是很多，但彼此間差異較大。為使所選項目更具可比性，敝司將區(qū)域市場界定為青山區(qū)及附近區(qū)域。 供應市場對比研究 項目分布及特點按照包頭市的行政區(qū)劃，包頭市重點劃分為昆都侖區(qū)和青山區(qū)和東河區(qū)，東河區(qū)在包頭市的東部，是包頭市的老城區(qū)，也是人口比較密集的地區(qū)。青山區(qū)是包頭市的新區(qū)，相對東河區(qū)和昆都侖區(qū)人口較少，但是人們的平均生活水平較高。本次市場調(diào)研選取的9個樣本的詳細供應情況見下表： 供應狀況 單位：萬平米物業(yè)名稱 總規(guī)劃用地面積 建筑面積麗日花園 6歐風麗景 —— 16錦林花園 23歐鹿生活城 景苑 新星壹品 13 20新福地 專家公寓樓 172?！?總 計 —— 注：本期建筑面積之中扣除了定向開發(fā)的面積根據(jù)房管局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2005年青山區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)項目25個，開發(fā)建設(shè)規(guī)模70萬平方米。從上表可以看出，加上歷史存量，青山區(qū)主要住宅項目供應面積約在50萬平方米左右。昆都侖區(qū)因受舊城改造中拆遷等因素的影響，嚴重阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的進程，導致目前推出的銷售面積遠遠小于總規(guī)劃面積；而青山區(qū)則受這方面的影響較小，發(fā)展順利。所以目前青山區(qū)的供應量較大，而昆都侖區(qū)未來的供給量比較大，尤其是新星壹品20萬平方米的供應量還沒有投放市場。此外，敝司發(fā)現(xiàn)隨著包頭市房地產(chǎn)的快速發(fā)展，這兩年供應呈上升趨勢，開復工面積也逐漸增加。根據(jù)房管局的數(shù)據(jù)，，可銷售套數(shù)6733套；估計未來幾年包頭市房地產(chǎn)仍將持續(xù)快速發(fā)展。其中，普通商品房在包頭市房地產(chǎn)市場中扮演重要的角色，在市場供應量中占很大比例；而經(jīng)濟適用房在市場供應量中所占比例也遠遠高于高檔商品房，對包頭市的住宅市場具有一定的影響。詳見下表： 2005年不同性質(zhì)住房建設(shè)規(guī)模所占比例 經(jīng)濟適用房情況 單位：萬平方米 上表可以看出經(jīng)濟適用房在市場中仍然占有很大比重，并且因為經(jīng)濟適用房的價位較低，在空置面積中所占的比例較少，類似經(jīng)濟適用房的項目產(chǎn)品供不應求，因此會對商品房市場造成一定沖擊。因此未來市場上商品房的競爭會更激烈，同時也意味著有更大的市場空間。 供應量，，即使將04年的歷史存量忽略不計。 已售和未售面積 從上圖看，顯然未售面積要遠大于已售面積，體量較大，仍停留在市場上等待吸收，因此未來的包頭市房地產(chǎn)住宅市場競爭將越來越激烈。 項目綜合品質(zhì)項目的品質(zhì)如何是消費者所關(guān)心的問題，小區(qū)的交通位置（包括周邊的環(huán)境）、整體的規(guī)劃水平、戶型設(shè)計的合理性、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施狀況以及小區(qū)的物業(yè)管理水平都將直接影響小區(qū)的綜合品質(zhì)。為了能更科學、客觀的反應包頭市各個地產(chǎn)項目的綜合品質(zhì)，并將其量化。敝司應用了中原公司住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標評測系統(tǒng)，建立了新的數(shù)學模型，對各個項目的綜合品質(zhì)進行評定。本系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過分析論證確定位置交通、整體規(guī)劃、小區(qū)配套、戶型、管理水平五個要素為影響項目的重要因素，用層次分析法（AHP）確定其權(quán)重，運用德爾菲法對各項目5項要素綜合評定打分，最終得出各項目的綜合品質(zhì)指標。各要素權(quán)重及各項目最終綜合指標如下： 各要素權(quán)重所占比例 項目綜合品質(zhì)（要素滿分為5分，綜合品質(zhì)滿分為100分）物業(yè)名稱 位置交通 整體規(guī)劃 戶型 小區(qū)配套 管理水平 綜合品質(zhì)麗日花園 歐風麗景 錦林花園 歐鹿生活城 景苑 新星壹品 新福地 專家公寓樓 44 項目性價比物業(yè)名稱 均價（元/平方米） 銷售率 綜合品質(zhì) 性價比麗日花園 4100 90% 歐風麗景 —— 未售 ——錦林花園 —— 售完 ——歐鹿生活城 2800 30% 景苑 3000 80% 新星壹品 3400（預計） 未售 新福地 3000 30% 專家公寓樓 3200 70% 44 可見，所有項目中，性價比最高的項目為歐鹿生活城，性價比最低的項目為麗日花園。（性價比在數(shù)值上等于綜合品質(zhì)的值除以銷售價格乘以1000）結(jié)合上表可以看出，綜合品質(zhì)較高的4個項目分別是：麗日花園、錦林花園、新星壹品、歐鹿生活城。性價比較高的3個項目為：歐鹿生活城、景苑、新星壹品。 產(chǎn)品分析容積率和綠化率是評價小區(qū)整體規(guī)劃水平的重要指標，是小區(qū)檔次和形象最直接的體現(xiàn)。現(xiàn)在包頭市在售的小區(qū)整體規(guī)劃水平較低，具體數(shù)字見下表： 容積率（萬平方米）物業(yè)名稱 占地面積（萬平方米） 建筑面積（萬平方米） 容積率麗日花園 6 歐風麗景 —— 16 ——錦林花園 23 歐鹿生活城 景苑 新星壹品 13 20 新福地 容積率分布容積率范圍 建筑面積（萬平方米） 比例 平均容積率容積率＜1 6 8% 1＜容積率＜2 44% 容積率＞2 48% 綠化率水平物業(yè)名稱 建筑面積（萬平方米） 綠化率麗日花園 6 60%歐風麗景 16 39%錦林花園 23 46%歐鹿生活城 ——景苑 39%新星壹品 20 ——新福地 37%從上面的圖表中可以看出，容積率小于1的項目只有一個麗日花園，容積率在1和2之間的項目與容積率大于2的項目比例相當，分別占到了44%與48%。與之相對應的是小區(qū)的整體的綠化率水平偏低，大部分的綠化率在20%~40%之間，對于綠化的理解僅限于不讓地面裸露，綠化的手段也比較單一，大多數(shù)是草皮和冬青的搭配。同時綠地非常的零散，除麗日花園和錦林花園外，一般項目沒有大面積的綠化區(qū)域，無法形成綠化景觀。這體現(xiàn)了當前包頭市房地產(chǎn)項目運作中小區(qū)規(guī)劃水平的滯后。開發(fā)商在開發(fā)的過程之中，過于追求容積率，致使多數(shù)的小區(qū)沒有能夠體現(xiàn)小區(qū)風格的景觀，尤其是綠化景觀。由于當?shù)氐臍夂驐l件不是太好，高水準的綠化也就顯得更為重要。這也說明當?shù)卮蠖鄶?shù)開發(fā)商還沒有意識到小區(qū)的整體規(guī)劃能對小區(qū)的形象以及銷售價格產(chǎn)生的深遠的影響。 小區(qū)配套小區(qū)的外部配套主要是指小區(qū)周邊的公共設(shè)施的情況，一般情況下越靠近市中心的項目依托于原有的公共設(shè)施，配套設(shè)施比較齊全，在市區(qū)邊緣項目因為市政發(fā)展的滯后性，周邊的配套設(shè)施有待改善。就包頭市而言，昆都侖區(qū)因為是城區(qū)較老，市政配套比青山區(qū)齊全。 外部配套設(shè)施物業(yè)名稱 郵局 銀行 餐飲娛樂 商業(yè) 體育場館 幼兒園 中、小學 醫(yī)院 公園景區(qū)麗日花園 √ √ √ √歐風麗景 √ √ √ √錦林花園 √ √ √ √ √ 歐鹿生活城 √ √ √ √ √ √ √景苑 √ √ √ √ √ 新星壹品 √ √ √ √ √ √ √ 新福地 √ √ √ √專家公寓樓 √ √ √ √ √ 項目根據(jù)地段、規(guī)模、產(chǎn)品定位及目標市場等條件的不同，項目周邊外部配套設(shè)施的齊全程度，以及政府的相應規(guī)定，各自所配套的內(nèi)部設(shè)施也不盡相同，一般偏重于日常生活及購物配套。 小區(qū)內(nèi)部配套物業(yè)名稱 游泳館（池） 健身房 餐飲設(shè)施 小區(qū)診所 會所 幼兒園 中小學 商店麗日花園 √ √ √ √ √歐風麗景 錦林花園 √ √ √ √ √ √歐鹿生活城 √ √ √ √景苑 √ √ √ √ √ √新星壹品 新福地 √ √ √ √專家公寓樓 從上表可以看出，現(xiàn)在包頭市的項目內(nèi)部的配套設(shè)施都不是很完善，絕大多數(shù)項目都是盡最大可能的利用外部的配套設(shè)施。小區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施和社區(qū)服務是否完善是區(qū)分不同檔次項目的重要指標之一。完善的生活配套設(shè)施建設(shè)和社區(qū)服務對于提升項目品質(zhì)與檔次、增加項目賣點是很有幫助的。由于受包頭市居民消費觀念普遍較低所致，只有麗日花園小區(qū)設(shè)有網(wǎng)球場、室內(nèi)游泳館等高檔設(shè)施，所以本案可對于這一市場空白點加以利用。 樓型、戶型 樓型表物業(yè)名稱 樓體類型 建筑面積（萬平方米）麗日花園 別墅、多層 6歐風麗景 多層、小高層、高層 16錦林花園 別墅、多層 23歐鹿生活城 多層、小高層 景苑 多層、小高層 新星壹品 多層、小高層 20新福地 小高層、高層 專家公寓樓 小高層 如上圖表，地產(chǎn)市場規(guī)劃和在售的多層住宅所占比例分別為49%%；小高層住宅所占比例分別為40%%；高層住宅所占比例分別為7%和0；別墅住宅所占比例分別為4%%。從以上的數(shù)據(jù)分析中可以看出，包頭市住宅市場中多層住宅占有絕對的優(yōu)勢；小高層住宅剛剛起步，現(xiàn)在在售的已有新福地（1棟17層）、景苑（2棟11層）、健康新城（2棟12層）項目推出小高層或高層，包頭市房地產(chǎn)市場上的小高層產(chǎn)品，敝司考慮到購房者對于新產(chǎn)品的接受程度，低價入市，損失較大；而連排別墅和單體別墅的現(xiàn)有供應量不多，只有專家公寓有幾棟樓在售，建議對這一產(chǎn)品類型加以考慮；且高層住宅市場上尚未見到蹤影，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，住慣了多層的包頭居民接受高層住宅還有一段時間。造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下幾點：178。 普通多層住宅因其造價便宜、售價較低，同時相關(guān)的管理維護費用較低，成為包頭市民購房的首選。178。 包頭市商品住宅市場還不是很成熟，消費者對多層之外的其他類型住宅形式認識不足。開發(fā)商在開發(fā)的過程中，大多依附于消費者的消費習慣，采取相對保守的開發(fā)策略。178。 包頭市較充足的土地供應以及較差的地理氣候環(huán)境也是影響包頭市市場出現(xiàn)小高層、高層住宅較緩的重要影響因素。178。 對于中高端產(chǎn)品如單體別墅、聯(lián)體別墅的缺乏，主要是當?shù)亻_發(fā)商缺乏操作高檔樓盤的經(jīng)驗，對于目標市場缺乏有效細分，開發(fā)的定位過于保守造成的。 在售各項目戶型情況物業(yè)名稱 主力戶型 戶型面積麗日花園 2室2廳、3室2廳、別墅 123382㎡（歐式公寓）231399㎡（別墅）歐鹿生活城 2室2廳、3室2廳 85210㎡景苑 2室2廳、3室2廳 120170㎡新福地 2室2廳、3室2廳 123194㎡專家公寓樓 2室2廳、3室2廳 137176㎡ 戶型類型比例 包頭市地產(chǎn)市場以二居、三居戶型為主，供應量占總供應面積的93%。其中又以三居室占據(jù)主導地位，占總供應面積51%。在調(diào)研的過程中沒有發(fā)現(xiàn)一室，比較熱銷的是12