【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 前本項(xiàng)目周邊無(wú)生活配套； W 71省道車(chē)流輛較大，噪音污染嚴(yán)重。 T項(xiàng)目占地面積大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成本回收時(shí)間長(zhǎng)； T當(dāng)?shù)厝藢?duì)商品房的接受程度不明朗； T地塊內(nèi)的工業(yè)用地拆遷成本不確定； T濱海投資創(chuàng)業(yè)中心內(nèi)部配套大規(guī)模的外來(lái)人口生活中心； T商業(yè)建筑面積超過(guò)本鎮(zhèn)目前的消費(fèi)里水平。 O項(xiàng)目規(guī)劃面積大，產(chǎn)品種類(lèi)多，自身配套齊全，能提高樓盤(pán)檔次； O濱海投資創(chuàng)業(yè)中心吸引大量的外來(lái)人口； O 71省道改線(xiàn)、甬臺(tái)溫高速公路復(fù)線(xiàn)、沿海中路和象山港大橋等的建設(shè)將大大提升本區(qū)域的價(jià)值； O濱海旅游規(guī)劃區(qū)的建設(shè)也能為本區(qū)域積聚人氣； O城市化進(jìn)程對(duì)居民住房消費(fèi)心理的沖擊。 地塊屬性綜述 雖然本項(xiàng)目周邊區(qū)域擁有非常良好的自然環(huán)境資源，但由于分布零散，發(fā)展規(guī)劃不到位，導(dǎo)致目前區(qū)位景觀還沒(méi)有達(dá)到旅游房產(chǎn)的高度，所以本地塊近期的定位基本為區(qū)域居住型。而寧波市政府重點(diǎn)在建的濱海投資創(chuàng)業(yè)中心也為這一定位提供相當(dāng)大的客源支持，再加上城市化進(jìn)程引發(fā)的住房心理的轉(zhuǎn)變，讓本地塊區(qū)域居住型定位的可能性更加穩(wěn)固。 地塊可能性定位 綜合本地塊的用地規(guī)劃指標(biāo)和區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀，本項(xiàng)目基本作為新鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的啟動(dòng)項(xiàng)目。作為咸祥鎮(zhèn)首個(gè)如此大規(guī)模的住宅項(xiàng)目和首個(gè)集中的中心商業(yè)廣場(chǎng)，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必定成為鄞東南片區(qū)的標(biāo)志性進(jìn)程。 項(xiàng)目發(fā)展方向 在入市時(shí)機(jī)的選擇上，基本以當(dāng)?shù)卣畬?duì)新鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的力度為主導(dǎo)因素，具體還需要經(jīng)過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研才能最終確定。 入市時(shí)機(jī)選擇 第二部分 總體及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)總體市場(chǎng) 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 固定資產(chǎn)投資總額（億元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額（億元） 房地產(chǎn)投資占固定投資比重 % % % % % % 20% 房地產(chǎn)銷(xiāo)售額 —— —— 100 房地產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP的貢獻(xiàn)率 —— —— % % % % 11% 自 2021以來(lái) ,寧波市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直處于升溫狀態(tài)，其中 2021年房地產(chǎn)投資 ，比 2021年增長(zhǎng) %，這比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速還要高 。 房地產(chǎn)業(yè)在寧波的發(fā)展歷史不是很長(zhǎng)，但在寧波良好的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，近些年得到了高速的發(fā)展，對(duì)寧波 GDP的貢獻(xiàn)率每年不斷的上升。 房地產(chǎn)總體市場(chǎng) 0501001502002503003502021年 2021年 2021年 2021年供應(yīng)量（萬(wàn)方） 消化量（萬(wàn)方）05年在政策作用下市場(chǎng)走入低谷，放量的高位持續(xù)和消費(fèi)者的長(zhǎng)期觀望導(dǎo)致 0 06年供應(yīng)過(guò)剩較為嚴(yán)重。07年市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，剛性需求進(jìn)一步釋放，市場(chǎng)整體呈明顯供不應(yīng)求狀態(tài)，存量基本消化（ 07年銷(xiāo)售存量約 90萬(wàn)平米），新開(kāi)樓盤(pán)銷(xiāo)售率普遍較好。 07年市四區(qū)住宅供應(yīng)為 04年以來(lái)最低，僅 230萬(wàn)方。但 07年市四區(qū)共計(jì)消化房源 293萬(wàn)方，為 04年以來(lái)最高，是 05年的 2倍。 進(jìn)入 08年以來(lái)，由于國(guó)家宏觀調(diào)控加嚴(yán)信號(hào)的頻頻出現(xiàn)，市場(chǎng)出現(xiàn)部分觀望情緒，導(dǎo)致春節(jié)前后供求雙低。但 3月份以來(lái)，被壓抑的剛性需求開(kāi)始抬頭，市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)暖。 14月份，寧波共成交住宅 4207套，成交量為 。 房地產(chǎn)總體市場(chǎng) 30004000500060007000800090001000004年 05年 06年 07年成交均價(jià)( 元/ 平米)從市場(chǎng)成交均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，近年來(lái)寧波房?jī)r(jià)整體呈上漲趨勢(shì)， 0506年整體上漲幅度較?。ň植康囟纬霈F(xiàn)下跌）， 07年房?jī)r(jià)全面上漲，年均漲幅突破 20%，市四區(qū)價(jià)格從 6700余元到年末突破萬(wàn)元大關(guān)，上漲幅度達(dá) 40%以上。尤其是自 4月份以來(lái)，房?jī)r(jià)曲線(xiàn)呈 35176。 上揚(yáng)。 07年房產(chǎn)政策調(diào)控從未放松，但房?jī)r(jià)且調(diào)且高。年末隨著政策力度持續(xù)加大，進(jìn)入 08年以來(lái)，隨然市四區(qū)的成交量在下降，但價(jià)格依舊在高位運(yùn)行， 14個(gè)月四區(qū)均價(jià)保持在 1萬(wàn)元 /㎡ 。 城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口增長(zhǎng)等都是影響城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素。寧波現(xiàn)階段正處在高速發(fā)展時(shí)期，城市擴(kuò)張?zhí)峁┝朔康禺a(chǎn)發(fā)展的空間；經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展推動(dòng)城市消費(fèi)水平不斷提升，給房地產(chǎn)發(fā)展提供了消費(fèi)環(huán)境；寧波十五期間人口約 3‰ 的增長(zhǎng)率，以及伴隨適婚人群高峰期的到來(lái)，住房的剛性需求進(jìn)一步膨脹。 加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)和落實(shí)，可以預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)的主要需求將以剛性占主導(dǎo)，投資的比例會(huì)地位運(yùn)行。 未來(lái) 5年城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 預(yù)測(cè)依據(jù) 行業(yè)地位 支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì) GDP的貢獻(xiàn)率增加 良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 發(fā)展前景 較大的發(fā)展空間和市場(chǎng)機(jī)會(huì) 十一五規(guī)劃、近期發(fā)展規(guī)劃 競(jìng)爭(zhēng)格局 實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)；外地大腕級(jí)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入帶動(dòng)品牌競(jìng)爭(zhēng) 商品房市場(chǎng)反饋 房地產(chǎn)總體市場(chǎng) 區(qū)域土地市場(chǎng) 區(qū)域土地市場(chǎng)供應(yīng)特征： ? 村、鎮(zhèn)宅基地的 分配標(biāo)準(zhǔn) ：每戶(hù)居民應(yīng)分配宅基地 占地為 108平方米 。村民在自己宅基地的占地范圍內(nèi) 可任意翻新房屋甚至縱向增加建筑面積 。 ? 獨(dú)立宅基地 的申批：對(duì)象為本鎮(zhèn)戶(hù)口居民，目前已經(jīng)停止該類(lèi)土地的出讓?zhuān)袌?chǎng)上還剩余極少 前幾年獲得但還未建設(shè)的 存量 。 ? 集資房基地 的申批：對(duì)象為 村、鎮(zhèn)所有大齡青年和原戶(hù)均面積分配不足居民， 土地的供應(yīng)視本村、鎮(zhèn)建設(shè)用地推出情況而定，基本沒(méi)有計(jì)劃性。未來(lái)新鎮(zhèn)啟動(dòng)區(qū)也會(huì)規(guī)劃部分集資房。 ? 政府近期正在著力進(jìn)行 撤村并鎮(zhèn) 的土地政策。到時(shí)將對(duì)征集的土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，或退耕還田，或集中出讓建設(shè)，以后者為主。 區(qū)域土地市場(chǎng)需求特征： ? 本鎮(zhèn)區(qū)目前大齡青年的數(shù)量約 350戶(hù)左右； ? 改善類(lèi)的需求約 150戶(hù)； ? 撤村并鎮(zhèn)過(guò)程中原村民住房的更補(bǔ)，數(shù)量較難估計(jì)。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 人口結(jié)構(gòu)： 07年全鎮(zhèn)人口 3萬(wàn)左右，其中鎮(zhèn)中心人口約 ，全鎮(zhèn)外來(lái)人口數(shù)量?jī)H 1萬(wàn)；政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員數(shù)量在 1000人左右，且基本為本區(qū)域居民；鄉(xiāng)鎮(zhèn)支柱企業(yè)的中高層管理人員也以本地居民為主； ? 收入情況： 07年全鎮(zhèn)人均年收入約 8000元人民幣；政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作人員的年收入一般在 48萬(wàn)元； ?房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀： 目前本區(qū)域內(nèi)基本沒(méi)有商務(wù)辦公樓；商業(yè)以滿(mǎn)足日?；旧钚枨蟮闹械蜆I(yè)態(tài)為主，沒(méi)有中心商業(yè)廣場(chǎng)，配套與周邊鎮(zhèn)區(qū)幾乎不存在差異性；居住形式以村民自建房為主，近年來(lái)陸續(xù)出現(xiàn)多層公寓形式的集資建房。由于是宅基地性質(zhì)，所以基本沒(méi)有二手市場(chǎng)。金江花園是目前本區(qū)域及附近區(qū)域唯一的一個(gè)商品住宅房。 ? 近期需求預(yù)測(cè)： 隨著當(dāng)?shù)鼐用裆钏降奶岣撸鞘谢降奶岣?，消費(fèi)觀念的更新，居民的換房需求會(huì)逐步增多。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 咸祥除了政府機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所外還沒(méi)有純粹的辦公樓出現(xiàn)。 ? 咸祥的工廠(chǎng)基本是集生產(chǎn)辦公于一體，在廠(chǎng)區(qū)自建獨(dú)立或混合的辦公場(chǎng)所。 ? 商業(yè)全部沒(méi)有用作商務(wù)用途。 ? 作為辦公樓市場(chǎng)需求的貿(mào)易、物流等的第三產(chǎn)業(yè)目前在咸祥還非常薄弱。 商務(wù)辦公 從目前市場(chǎng)來(lái)看， 咸祥對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求非常小。至于未來(lái)市場(chǎng) ，看產(chǎn)業(yè)發(fā)展能否為寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供發(fā)展平臺(tái)，如政府招商引資的力度及未來(lái)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃等。建議本地塊暫不考慮辦公用途。 商業(yè) 路 咸 西 加貝超市 新江廈 祥 路 街 咸 興 鄞州銀行 農(nóng)業(yè)銀行 鄞州銀行 以咸祥路及咸興路東段為核心，餐飲、建材、五金為核心的商業(yè) 以西街為核心的服裝類(lèi)商圈 以菜場(chǎng)為核心的農(nóng)貿(mào)類(lèi)商業(yè)圈 目前咸祥商業(yè)基本屬于于自發(fā)形成的沿街底商，整體還處于起步階段，消費(fèi)檔次較低。未來(lái)發(fā)展需要咸祥整體經(jīng)濟(jì)提供平臺(tái)以及政府的引導(dǎo)。 華聯(lián)超市 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 商業(yè) 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金個(gè)案 消費(fèi)群體 菜場(chǎng)周邊 菜場(chǎng) (約 4000㎡ )，華聯(lián)超市（ 200㎡ ），農(nóng)貿(mào)類(lèi)商品 —— 30㎡ 一年租金在 咸祥本地居民及外來(lái)民工 西街 服裝（大部分營(yíng)業(yè)面積約為 2030㎡ ，部分有 80100㎡ ，大約有 120家，共約在 3000㎡ ），床上用品（ 10家左右，約 300㎡ ） 中低檔 30㎡ 一年租金在2萬(wàn)左右，到東街一帶 30㎡ 租金15004000元 /年不等 咸祥路 餐飲，超市（加貝（ 800㎡ ）、新江廈（ 1500 ㎡ ）