【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大片農(nóng)作物用地。擁有世紀(jì)廣場(chǎng)是該項(xiàng)目最大的景觀優(yōu)勢(shì)，成為項(xiàng)目的重大賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)從環(huán)境的可塑造程度來(lái)看，是較為理想的。區(qū)位交通流線分析： 世紀(jì)廣場(chǎng)畔交通道路的打通，泰安路的貫通，將極大地提升項(xiàng)目的區(qū)位交通條件，加上洛陽(yáng)至吉利區(qū)新建道路可行性報(bào)告通過(guò)省發(fā)改委、省、市專家的評(píng)審。，這條道路建成后，將實(shí)現(xiàn)洛陽(yáng)與孟津、吉利的相互連接，加強(qiáng)連霍高速在河南境內(nèi)的縱向輻射，促進(jìn)洛陽(yáng)乃至周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這使得城市的交通更加通暢，區(qū)域的脈絡(luò)更加活躍，也為項(xiàng)目的增值和發(fā)展空間提供了基礎(chǔ)。四、項(xiàng)目發(fā)展方向初步判斷本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)（經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)社會(huì)效益）定為：通過(guò)實(shí)行產(chǎn)品創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念，在項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益的最大化。 第四部分：項(xiàng)目定位部分 本項(xiàng)目臨近右側(cè)和后側(cè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施還有待建設(shè)和完善，河陽(yáng)路周邊的生活配套比較完善，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)和社區(qū)配套上下足功夫，同時(shí)在形象定位上旗幟鮮明，整合推廣上不斷創(chuàng)新，全力打造一個(gè)較高品質(zhì)的景觀樓盤(pán)，吸引向往成熟社區(qū)配套，有經(jīng)濟(jì)能力的客戶群體，這是本項(xiàng)目定位的指導(dǎo)原則。一、產(chǎn)品定位 地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：（1）項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；（2）市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；（3）政府在城市區(qū)域規(guī)劃上的限制。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。具體如右表：■ 本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)分析：根據(jù)以上分析來(lái)結(jié)合本項(xiàng)目的地產(chǎn)因子進(jìn)行整合分析，本項(xiàng)目基本具備中高檔住宅所必須的大部分地產(chǎn)因子（或整體形象層面上的），當(dāng)然還存在著一些制約因素，比如周?chē)h(huán)境、市政建設(shè)等問(wèn)題。因此，本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上下功夫，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上找突破，同時(shí)完善相關(guān)配套，借助世紀(jì)廣場(chǎng)的景觀與休憩優(yōu)勢(shì)，可以成為較有競(jìng)爭(zhēng)力的中高檔樓盤(pán)。同時(shí)在項(xiàng)目推廣中，通過(guò)策劃為項(xiàng)目注入高生活文化的附加值，可以不斷發(fā)展提升項(xiàng)目的形象，從而給客戶造成高檔物業(yè)的印象或總體評(píng)價(jià)成為一個(gè)中高檔樓盤(pán)。二、主題形象定位主題概念定位原則■ 主題概念須具可延伸性，容易形成，彰顯項(xiàng)目的主題形象，提升樓盤(pán)品質(zhì)，進(jìn)而形成開(kāi)發(fā)商的品牌；■ 形成樓盤(pán)獨(dú)特的開(kāi)發(fā)理念，樹(shù)立樓盤(pán)在消費(fèi)者心中獨(dú)特鮮明的形象；■ 切合消費(fèi)者的心理需求，激發(fā)消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)理念的認(rèn)同感，購(gòu)買(mǎi)欲望。案名與釋意 （1）案 名 世紀(jì)名苑——優(yōu)居生活公園為家——備選案名：世紀(jì)雅苑（2）釋 意（世紀(jì)名苑） ●“世紀(jì)”二字，由世紀(jì)廣場(chǎng)而來(lái)，結(jié)合了擁有世紀(jì)廣場(chǎng)的景觀與休憩優(yōu)勢(shì)，并且富有較高的時(shí)代感和時(shí)尚感； ●“名”即有名門(mén)、優(yōu)越感之意，體現(xiàn)出的一種出眾、優(yōu)越的感覺(jué)，與目標(biāo)群體居住的理想追求十分契合； ●“名苑”即體現(xiàn)出了應(yīng)有的品質(zhì)和檔次，體現(xiàn)出居住于此，那種舒適、有品位的生活主張； ●“世紀(jì)名苑”整體上朗朗上口，看起來(lái)也有較強(qiáng)的聯(lián)想與拓展空間，加上“優(yōu)居生活?公園為家”的案名副標(biāo)，將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與生活主張，鮮明地展示出來(lái)； 本案主題概念結(jié)合本案的區(qū)位環(huán)境條件和生活配套等多方面的情況，建議以：——公園為家，優(yōu)居品質(zhì)生活——作為本案的主題形象，充分詮釋本案十分優(yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢(shì)與生活配套，營(yíng)造出的樓盤(pán)比較優(yōu)勢(shì)，從而成為潛在消費(fèi)群體追求的舒適、便捷、品質(zhì)城區(qū)生活的新典范。核心廣告主題： ■ 世紀(jì)名苑，公園之畔的優(yōu)居生活 ■ 公園為家，優(yōu)居生活新典范生活方式的訴求■ 城市生活繁華而精彩，居住在城市，生活以我為中心；■ 生活在城市，就要充分享受城市生活的便捷與成熟配套； ■ 高品質(zhì)的優(yōu)居生活，將休憩生活與成熟配套完美融合； ■ 健康和諧的社區(qū)生活，將家的涵義延伸到公園三、建筑定位（1）導(dǎo)入分析在建筑風(fēng)格上，吉利區(qū)現(xiàn)在一般是以現(xiàn)代風(fēng)格為主。作為舶來(lái)的歐式風(fēng)格的住宅設(shè)計(jì)，其先進(jìn)的設(shè)計(jì)元素，可以有借鑒的吸收和利用。目前單純就建筑風(fēng)格而言，多數(shù)人對(duì)現(xiàn)代風(fēng)格的設(shè)計(jì)比較偏愛(ài)。建議本案也采用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)，以迎合市場(chǎng)的發(fā)展方向，同時(shí)將西式的風(fēng)格融入其中，形成一種全新的現(xiàn)代氣息的品質(zhì)住宅。（2）建筑風(fēng)格及外立面建議建筑風(fēng)格是住宅社區(qū)的重要的形象標(biāo)志，也是品質(zhì)和檔次的一個(gè)重要指標(biāo)。作為外在的第一印象，往往成為客戶判斷樓盤(pán)品質(zhì)的重要砝碼，它的好壞直接影響到客戶對(duì)樓盤(pán)的價(jià)值和價(jià)格的認(rèn)同，從而直接導(dǎo)向著成交。因此，如果樓盤(pán)的外立面體現(xiàn)了檔次和身份象征，那就極大地促進(jìn)了后期的銷(xiāo)售工作。 建筑風(fēng)格，一般來(lái)說(shuō)主要從外立面來(lái)表現(xiàn)，外立面設(shè)計(jì)主要包括的是：屋頂結(jié)構(gòu)、外立面用料、色彩搭配、窗戶與陽(yáng)臺(tái)等細(xì)部處理，管線、空調(diào)位置的處理等幾個(gè)方面。 所以，為了體現(xiàn)小區(qū)的層次和水平，我們建議引入新現(xiàn)代主義的簡(jiǎn)約風(fēng)格。新現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒(méi)有過(guò)分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡(jiǎn)潔。體現(xiàn)現(xiàn)代特征的簡(jiǎn)約、和諧、溫馨的現(xiàn)代生活氣息。 就本案來(lái)說(shuō)，特別需要突出的是，外立面色調(diào)要對(duì)客戶產(chǎn)生極大的沖擊來(lái)改變整個(gè)片區(qū)市場(chǎng)的色彩灰暗的現(xiàn)狀，建議以藍(lán)色或其他冷色調(diào)為基調(diào)，凸現(xiàn)項(xiàng)目的層次。配以黃色或紅色等醒目色調(diào)來(lái)沖擊客戶的視覺(jué)神經(jīng)從而樹(shù)立不同的市場(chǎng)形象。 窗戶建議采用外飄窗，主臥室轉(zhuǎn)角窗，原色玻璃的塑鋼窗。 陽(yáng)臺(tái)采用開(kāi)放式的波浪形設(shè)計(jì)，相隔的兩戶陽(yáng)臺(tái)位于波峰，達(dá)到立體化效果，從而讓入戶花園式戶型成為最大的亮點(diǎn)。（3）建筑設(shè)計(jì)提示根據(jù)前面的市場(chǎng)分析及市場(chǎng)供求情況，對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議如下：A．造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間的個(gè)性與可識(shí)別性，精致且注意細(xì)節(jié)。B．提供多樣化住宅設(shè)計(jì)，給客戶提供一定選擇余地。外立面參考C．單元入口可設(shè)入口門(mén)廳，提升居住品味。D．為豐富立面效果，可考慮選用L型窗、八角窗，低窗臺(tái)等形式；外墻材料采用外墻磚和涂料，強(qiáng)調(diào)常規(guī)建筑材料的創(chuàng)造性應(yīng)用。E．建筑立面要強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵的體現(xiàn)，以大面積玻璃窗加色調(diào)柔和的外墻面，通常為淺色調(diào)，強(qiáng)調(diào)潔凈、通透的效果，與綠化有機(jī)結(jié)合。F．窗套、欄桿、連梁、門(mén)斗、臺(tái)階、陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)板及護(hù)攔等在不影響使用功能的前提下有適當(dāng)?shù)淖兓?，滿足合理性、新奇性與趣味性。 G．分戶入口設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮到玄關(guān)設(shè)置的位置。 H．注重室內(nèi)外空間的流動(dòng)性，樓梯間及入戶處的處理強(qiáng)調(diào)其人性化及私有化。 I．陽(yáng)臺(tái)以設(shè)于客廳為主，北向可設(shè)工作陽(yáng)臺(tái)。 J．在不影響風(fēng)格的前提下，設(shè)計(jì)臥室及客廳可直接通過(guò)約寬窗臺(tái)或觀景陽(yáng)臺(tái)連接，擁抱自然，享受陽(yáng)光與綠地； K．不同的戶型有相應(yīng)的差別，在統(tǒng)一的前提下講究趣味性與生活氣息，隨著規(guī)劃布局平行展開(kāi)，住宅造型也隨之富有變化。（注：一般設(shè)計(jì)原則，如洗手間干濕分離，儲(chǔ)藏空間設(shè)置，客廳功能分區(qū)等在此處不再贅述。）四、景觀定位因本案右前方擁有世紀(jì)廣場(chǎng)的景觀優(yōu)勢(shì)，可以為我所用，但在社區(qū)內(nèi)部上也應(yīng)該注重景觀的塑造，可根據(jù)內(nèi)部樓間距離，可綜合設(shè)置健身設(shè)施、園林小品、雕塑等，但能較大地提升項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，在宣傳上可以形成一個(gè)大的景觀概念，營(yíng)造出社區(qū)高品質(zhì)的居住環(huán)境，為項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣作有力的支撐。主題：公園社區(qū) 景觀生活● 入口景觀 社區(qū)入口為獲得良好的整體效果，以主題性的景觀和社區(qū)名稱的醒目裝點(diǎn)來(lái)豐富其立面景觀，同時(shí)入口左右可以適當(dāng)擺設(shè)中式的小品以增強(qiáng)社區(qū)內(nèi)生活氛圍。為打破直路線的呆滯感，路沿均采用曲線型，配以椅凳，集休閑，美觀于一體；支路兩旁種植喬、灌木、草結(jié)合，沿路配以各式指示牌，引導(dǎo)路線。社區(qū)景觀參考●中心景觀在社區(qū)空間內(nèi)部均規(guī)劃一個(gè)開(kāi)放式的小花園，花園游廊，雕塑，花壇，桌凳，小亭，兒童設(shè)施等組合而成，確立一個(gè)鮮明的主題，使得業(yè)主很容易識(shí)別自己的住所。在植物配置時(shí)，為了不影響居室的通風(fēng)采光，樓前一般采用矮小的樹(shù)種，高大樹(shù)種在距建筑物5米以外，使各層居民都能感受到綠意昂然的環(huán)境美?！?植物配置主要選用本地樹(shù)種，適當(dāng)選用外地的景觀樹(shù)種，依照季節(jié)變化，考慮樹(shù)種搭配，做到常綠與落葉相結(jié)合，觀花與觀葉相結(jié)合，形成季節(jié)分明、各有千秋的植物觀景。 道路兩側(cè)以及主要景觀處可配以庭院燈加以點(diǎn)綴，使其夜景更加迷人； 草坪為坡起坡落，形成坡面的起伏形態(tài)； 運(yùn)用石塊的點(diǎn)綴，突出社區(qū)道路美感五、戶型定位（1）綜合本項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)客戶群，物業(yè)檔次及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析，對(duì)本項(xiàng)目的居住功能以及其他不可售面積的建議分配比例如下：戶型面積（M2）面積比（%）套數(shù)比（%）2*2*170901218 3*2*210011568 654*2*21202017（注：建筑單位具體設(shè)計(jì)時(shí)，可作8%—10%左右的調(diào)整）（2）戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)要講究美觀、實(shí)用，減少無(wú)謂的空間浪費(fèi)；每種戶型盡量留有自行組合空間的余地；每戶均有良好朝向及景觀，通風(fēng)及采光良好，平面布局緊湊；各房間大小適度，動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)合理，空間比例適中；廚衛(wèi)設(shè)計(jì)充分考慮人體尺度及行為習(xí)慣，廚房及衛(wèi)生間有良好的采光及通風(fēng)，充分考慮業(yè)主的儲(chǔ)藏、更衣、洗衣、晾衣等生活需求。 （3）戶型設(shè)計(jì)建議入大門(mén)處有一過(guò)渡空間，裝修時(shí)可以設(shè)計(jì)一個(gè)玄關(guān)，使整套房的私密性有很好的保證； 客廳的空間獨(dú)立，盡量使其他房間房門(mén)不正對(duì)著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳十分開(kāi)闊，并且廳出陽(yáng)臺(tái)向南，有南北穿堂風(fēng)，通風(fēng)采光效果極佳； 廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間盡量集中在一起，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開(kāi)。其中，廚房與飯廳最好緊密相聯(lián)，方便備餐與用餐，并設(shè)有明窗，通風(fēng)、采光好，將其設(shè)置在西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康； 衛(wèi)生間與陽(yáng)臺(tái)，兩個(gè)衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)；設(shè)雙陽(yáng)臺(tái)，一南一北，有