【正文】 （估測）11235（%） 129541（%）■ 全區(qū)居民消費價格 （估測） % %（四）居民收入不斷提高，城鎮(zhèn)居民生活水平不斷提高。而在2005年五月底，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4985元，%，人均生活費支出3543元，%。社區(qū)規(guī)模大，社區(qū)規(guī)劃有多層與連排別墅，住房形態(tài)較為多樣，建筑風(fēng)格較為明朗清新，社區(qū)配套方面也較為齊全，從其社區(qū)規(guī)劃上來看，有社區(qū)與幼兒園、臨街商業(yè)等。從另外一個方面考慮，它距離城區(qū)中心偏遠(yuǎn)，城市生活的便利和設(shè)施還相對比較滯后，生活的成本會在一定程度上增加，畢竟其商業(yè)配套、生活配套的建設(shè)還需要一定時期的發(fā)展。（2）藝景園小區(qū) 形態(tài)：商住項目，商業(yè)樓1棟（建筑面積為1600平米），多層住宅5棟（建筑面積為23500平米）工程進展：一期四棟住宅樓正在施工，后期待建 規(guī)模：，總建筑面積為25100平米數(shù)量與戶型：共248套，戶型有8種，銷售價格：均價為1450元左右，3/4樓上浮16%（1680元左右），頂層為8折在優(yōu)惠3%（1130左右） 項目簡析： 該項目位于富康路中段，距離本項目較近，項目用地前為政府機關(guān)，周邊為居民用房和農(nóng)作物用地。周邊的配套設(shè)施主要集中在河陽路段，可以說較為齊全便利。（3）瑞隆家園開發(fā)商：洛陽吉利房地產(chǎn)公司形態(tài)：商住項目，底層為商業(yè)，2—6層為住宅規(guī)模：建筑面積8600平米，預(yù)計工期為360天結(jié)構(gòu)：底商為框架，以上為磚混結(jié)構(gòu)工程進展：地面平整完畢，即將動土開工 銷售均價：未知 項目簡析： 該項目位于河陽路中段，世紀(jì)廣場東面800米左右，正對著吉利醫(yī)院，距離本項目較近，交通較為便利。（4）其他樓盤■ 河陽家園 位置：中原路中段性質(zhì)：洛陽石化定向開發(fā)的職工房規(guī)模：約300套左右■ 北陳新村位置：中原路西性質(zhì)：居民合資自建房規(guī)模： 13棟多層建筑二、調(diào)研分析：吉利作為以石油化工等朝陽產(chǎn)業(yè)為重點，依托洛陽石化總廠，形成以化工、化纖、紡織為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)工業(yè)體系的新城區(qū)，它的房地產(chǎn)發(fā)展，目前處在初級發(fā)展的階段。這主要歸結(jié)到兩大方面的因素：一方面，以石油化工等重點企業(yè)憑借良好的經(jīng)濟效應(yīng)，以及政府的優(yōu)惠政策，可以為企業(yè)職工提供良好的福利待遇等條件，所以能利用自身資源定向開發(fā)建設(shè)職工的居住社區(qū)，比如河陽新村、河陽家園等，這減緩了房地產(chǎn)自由經(jīng)濟的發(fā)展進程；另一方面，原有的本地居民，靠農(nóng)作物經(jīng)濟為主，而作為新興的工業(yè)性開發(fā)區(qū)，人口容量相對有限，自身的商品經(jīng)濟發(fā)展還不能足夠支撐強大的第三產(chǎn)業(yè)，所以進城務(wù)工的人口有限，商品房的市場潛力還相對有限，也影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。在城區(qū)中心，由于具備良好的區(qū)位條件和生活配套，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點投資的地區(qū)，在市場爭奪上較為激烈，這就需要在項目定位、戶型設(shè)置和樓盤質(zhì)量等方面做出品質(zhì)，以吸引目標(biāo)顧客群體來置業(yè)。隨著此區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，生活的價值將逐漸顯現(xiàn)出來，不過還需要假以時日。從紫金花園引入的代理機構(gòu)，就可以看出，其項目定位、整合推廣、案場銷售等方面凸現(xiàn)出一定的專業(yè)水準(zhǔn)，其銷售情況也還是可觀的。目前該項目，在吉利的房地產(chǎn)發(fā)展是機會與挑戰(zhàn)并存。第三部分：項目分析 一、項目概況：該項目位于吉利主城區(qū)，緊鄰世紀(jì)廣場，占地面積 133400 平米，總建筑面積為 平米，項目地塊呈現(xiàn)T字型，地勢平坦。整體來看，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。設(shè)施性質(zhì)配套名稱功能描述商 業(yè)寶緣大酒店酒店寶緣超市超市寶緣夜總會娛樂場所惠康大酒店酒店惠康餐飲餐飲里村集貿(mào)市場市場大張盛德美麗超市順達(dá)百貨百貨商場河濱賓館賓館奇峰旅行社旅行服務(wù)康輝旅行社旅行服務(wù)醫(yī) 療吉利醫(yī)院醫(yī)院石化醫(yī)院醫(yī)院河濱診所醫(yī)院教育培訓(xùn)吉利第一初級中學(xué)教育資源吉利43中教育資源康訖教育培訓(xùn)培訓(xùn)機構(gòu)金融機構(gòu)交通銀行金融服務(wù)建設(shè)銀行金融服務(wù)中國信合金融服務(wù)中國儲蓄金融服務(wù)休閑場所世紀(jì)廣場休閑廣場河陽廣場休閑廣場通 訊聯(lián)通營業(yè)廳通訊中國移動通訊中國網(wǎng)通通訊區(qū)位價值分析項目用地位世紀(jì)廣場之畔，前臨城區(qū)中軸河陽路，屬于城區(qū)較中心位置，目前片區(qū)的各項配套及其市政設(shè)施日臻完善，片區(qū)生活配套比較齊全，商業(yè)氛圍較為濃厚。環(huán)境景觀分析：結(jié)合項目周邊的環(huán)境來看，右前方為世紀(jì)廣場，左側(cè)為村民居住房舍，前方為河陽路。擁有世紀(jì)廣場是該項目最大的景觀優(yōu)勢，成為項目的重大賣點，同時從環(huán)境的可塑造程度來看，是較為理想的。這條道路建成后，將實現(xiàn)洛陽與孟津、吉利的相互連接，加強連霍高速在河南境內(nèi)的縱向輻射，促進洛陽乃至周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。四、項目發(fā)展方向初步判斷本項目開發(fā)目標(biāo)（經(jīng)濟效益、市場社會效益）定為：通過實行產(chǎn)品創(chuàng)新的開發(fā)理念，在項目市場風(fēng)險可控的前提下達(dá)到經(jīng)濟效益的最大化。一、產(chǎn)品定位 地產(chǎn)項目的定位是基于：（1）項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；（2）市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間；（3）政府在城市區(qū)域規(guī)劃上的限制。地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。因此，本項目在規(guī)劃設(shè)計上下功夫，在產(chǎn)品設(shè)計上找突破，同時完善相關(guān)配套，借助世紀(jì)廣場的景觀與休憩優(yōu)勢，可以成為較有競爭力的中高檔樓盤。二、主題形象定位主題概念定位原則■ 主題概念須具可延伸性，容易形成，彰顯項目的主題形象，提升樓盤品質(zhì)，進而形成開發(fā)商的品牌；■ 形成樓盤獨特的開發(fā)理念，樹立樓盤在消費者心中獨特鮮明的形象；■ 切合消費者的心理需求，激發(fā)消費者對樓盤理念的認(rèn)同感，購買欲望。公園為家——備選案名：世紀(jì)雅苑（2）釋 意（世紀(jì)名苑） ●“世紀(jì)”二字，由世紀(jì)廣場而來，結(jié)合了擁有世紀(jì)廣場的景觀與休憩優(yōu)勢，并且富有較高的時代感和時尚感； ●“名”即有名門、優(yōu)越感之意，體現(xiàn)出的一種出眾、優(yōu)越的感覺，與目標(biāo)群體居住的理想追求十分契合； ●“名苑”即體現(xiàn)出了應(yīng)有的品質(zhì)和檔次，體現(xiàn)出居住于此，那種舒適、有品位的生活主張； ●“世紀(jì)名苑”整體上朗朗上口，看起來也有較強的聯(lián)想與拓展空間，加上“優(yōu)居生活?公園為家”的案名副標(biāo)，將項目的優(yōu)勢與生活主張，鮮明地展示出來； 本案主題概念結(jié)合本案的區(qū)位環(huán)境條件和生活配套等多方面的情況，建議以：——公園為家，優(yōu)居品質(zhì)生活——作為本案的主題形象，充分詮釋本案十分優(yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢與生活配套，營造出的樓盤比較優(yōu)勢，從而成為潛在消費群體追求的舒適、便捷、品質(zhì)城區(qū)生活的新典范。作為舶來的歐式風(fēng)格的住宅設(shè)計，其先進的設(shè)計元素，可以有借鑒的吸收和利用。建議本案也采用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑設(shè)計，以迎合市場的發(fā)展方向，同時將西式的風(fēng)格融入其中，形成一種全新的現(xiàn)代氣息的品質(zhì)住宅。作為外在的第一印象，往往成為客戶判斷樓盤品質(zhì)的重要砝碼，它的好壞直接影響到客戶對樓盤的價值和價格的認(rèn)同，從而直接導(dǎo)向著成交。 建筑風(fēng)格，一般來說主要從外立面來表現(xiàn)，外立面設(shè)計主要包括的是：屋頂結(jié)構(gòu)、外立面用料、色彩搭配、窗戶與陽臺等細(xì)部處理，管線、空調(diào)位置的處理等幾個方面。新現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。 就本案來說，特別需要突出的是，外立面色調(diào)要對客戶產(chǎn)生極大的沖擊來改變整個片區(qū)市場的色彩灰暗的現(xiàn)狀，建議以藍(lán)色或其他冷色調(diào)為基調(diào)，凸現(xiàn)項目的層次。 窗戶建議采用外飄窗，主臥室轉(zhuǎn)角窗，原色玻璃的塑鋼窗。（3）建筑設(shè)計提示根據(jù)前面的市場分析及市場供求情況，對本項目的產(chǎn)品設(shè)計建議如下：A．造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強調(diào)空間的個性與可識別性，精致且注意細(xì)節(jié)。外立面參考C．單元入口可設(shè)入口門廳，提升居住品味。E．建筑立面要強調(diào)文化內(nèi)涵的體現(xiàn)，以大面積玻璃窗加色調(diào)柔和的外墻面，通常為淺色調(diào)，強調(diào)潔凈、通透的效果，與綠化有機結(jié)合。 G．分戶入口設(shè)計中應(yīng)考慮到玄關(guān)設(shè)置的位置。 I．陽臺以設(shè)于客廳為主，北向可設(shè)工作陽臺。（注：一般設(shè)計原則，如洗手間干濕分離，儲藏空間設(shè)置，客廳功能分區(qū)等在此處不再贅述。主題：公園社區(qū) 景觀生活● 入口景觀 社區(qū)入口為獲得良好的整體效果，以主題性的景觀和社區(qū)名稱的醒目裝點來豐富其立面景觀，同時入口左右可以適當(dāng)擺設(shè)中式的小品以增強社區(qū)內(nèi)生活氛圍。社區(qū)景觀參考●中心景觀在社區(qū)空間內(nèi)部均規(guī)劃一個開放式的小花園，花園游廊，雕塑，花壇，桌凳，小亭，兒童設(shè)施等組合而成，確立一個鮮明的主題，使得業(yè)主很容易識別自己的住所?！?植物配置主要選用本地樹種，適當(dāng)選用外地的景觀樹種，依照季節(jié)變化，考慮樹種搭配，做到常綠與落葉相結(jié)合，觀花與觀葉相結(jié)合，形成季節(jié)分明、各有千秋的植物觀景。 （3）戶型設(shè)計建議 其中，廚房與飯廳最好緊密相聯(lián)，方便備餐與用餐，并設(shè)有明窗，通風(fēng)、采光好，將其設(shè)置在西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康； 衛(wèi)生間與陽臺，兩個衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨立衛(wèi)生間，私密性強；設(shè)雙陽臺，一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能； 臥室面積分配合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢。并且主臥室與北面臥室的門對開，十分有利于南北空氣對流； 公共活