【正文】 同時在項目推廣中，通過策劃為項目注入高生活文化的附加值，可以不斷發(fā)展提升項目的形象，從而給客戶造成高檔物業(yè)的印象或總體評價成為一個中高檔樓盤。核心廣告主題： ■ 世紀(jì)名苑，公園之畔的優(yōu)居生活 ■ 公園為家，優(yōu)居生活新典范生活方式的訴求■ 城市生活繁華而精彩，居住在城市，生活以我為中心；■ 生活在城市，就要充分享受城市生活的便捷與成熟配套； ■ 高品質(zhì)的優(yōu)居生活，將休憩生活與成熟配套完美融合； ■ 健康和諧的社區(qū)生活，將家的涵義延伸到公園三、建筑定位（1）導(dǎo)入分析在建筑風(fēng)格上，吉利區(qū)現(xiàn)在一般是以現(xiàn)代風(fēng)格為主。（2）建筑風(fēng)格及外立面建議建筑風(fēng)格是住宅社區(qū)的重要的形象標(biāo)志，也是品質(zhì)和檔次的一個重要指標(biāo)。 所以，為了體現(xiàn)小區(qū)的層次和水平，我們建議引入新現(xiàn)代主義的簡約風(fēng)格。配以黃色或紅色等醒目色調(diào)來沖擊客戶的視覺神經(jīng)從而樹立不同的市場形象。B．提供多樣化住宅設(shè)計，給客戶提供一定選擇余地。F．窗套、欄桿、連梁、門斗、臺階、陽臺、空調(diào)板及護(hù)攔等在不影響使用功能的前提下有適當(dāng)?shù)淖兓?，滿足合理性、新奇性與趣味性。 J．在不影響風(fēng)格的前提下，設(shè)計臥室及客廳可直接通過約寬窗臺或觀景陽臺連接，擁抱自然，享受陽光與綠地； K．不同的戶型有相應(yīng)的差別，在統(tǒng)一的前提下講究趣味性與生活氣息，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之富有變化。為打破直路線的呆滯感，路沿均采用曲線型，配以椅凳，集休閑，美觀于一體；支路兩旁種植喬、灌木、草結(jié)合，沿路配以各式指示牌，引導(dǎo)路線。 道路兩側(cè)以及主要景觀處可配以庭院燈加以點綴，使其夜景更加迷人； 草坪為坡起坡落，形成坡面的起伏形態(tài)； 運用石塊的點綴，突出社區(qū)道路美感五、戶型定位（1）綜合本項目針對的目標(biāo)客戶群，物業(yè)檔次及競爭對手的情況分析，對本項目的居住功能以及其他不可售面積的建議分配比例如下：戶型面積（M2）面積比（%）套數(shù)比（%）2*2*170901218 3*2*210011568 654*2*21202017（注：建筑單位具體設(shè)計時，可作8%—10%左右的調(diào)整）（2）戶型設(shè)計要點戶型設(shè)計要講究美觀、實用，減少無謂的空間浪費；每種戶型盡量留有自行組合空間的余地；每戶均有良好朝向及景觀，通風(fēng)及采光良好，平面布局緊湊；各房間大小適度，動靜分區(qū)、潔污分區(qū)合理，空間比例適中；廚衛(wèi)設(shè)計充分考慮人體尺度及行為習(xí)慣，廚房及衛(wèi)生間有良好的采光及通風(fēng)，充分考慮業(yè)主的儲藏、更衣、洗衣、晾衣等生活需求。其中主臥室寬大，主臥室建筑面積為20平方米以上，符合二次置業(yè)者提高生活質(zhì)量的要求，并且主臥室置于最里面，充分保證其私密性；其余兩間小臥室面積次之，為12－18平方米。隨著居住觀念的提升，（2）家庭情況：大部分為穩(wěn)定的已婚家庭，同父母或子女共同生活，子女的年齡不超過15歲，家庭人口較少，對居住環(huán)境、居住條件和質(zhì)量有一定的要求。并且自己或父母有一定的積蓄。綜合分析，對本案產(chǎn)生興趣并最終發(fā)生購買行為的購買動機(jī)可分為兩種：第一種是居住文化消費型，對本案可能營造的環(huán)境、景觀、休閑方式感興趣，可住在郊區(qū)；第二種是看好本案的的發(fā)展?jié)摿?，雖然在相關(guān)政策影響下，但還是打算做長線的投資。 競爭型定價法以競爭者價格為基礎(chǔ)，以雙方的價格影響因素，對比情況為依據(jù)，指定相應(yīng)的價格。（二） 本案價格定位分析吉利區(qū)的房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)整體上目前處于發(fā)展的前期，作為由重點企業(yè)而發(fā)展起來的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其市場消費力和接受能力是項目定價的考慮因素。內(nèi)部認(rèn)購價、開盤價以及后期最高價，依據(jù)市場行情和現(xiàn)場銷控而定。 形象差異化策略內(nèi)容： 宣傳定位：風(fēng)格上要尊貴、品質(zhì)化，費用投入上合理調(diào)控制，效果上要深入、引人 廣告表現(xiàn)：著力突出項目的景觀與配套優(yōu)勢，吸引廣大市民的眼球 售樓講解：在售樓的過程中，將本項目的景觀優(yōu)勢、配套優(yōu)勢以及發(fā)展?jié)摿ψ畲蠡膫鬟f出來，讓目標(biāo)客戶接受并認(rèn)同。公關(guān)活動的重點轟炸根據(jù)項目的進(jìn)程，合理地安排內(nèi)部認(rèn)購、開盤、封頂、業(yè)主聯(lián)誼會等公關(guān)營銷活動，聚集人氣，通過事件營銷形成爆炸性的轟動效應(yīng)，為銷售營造火爆的氛圍。四、其他策略 銷售的過程中策略運用應(yīng)該是奇正并用，以正和、以奇勝，常規(guī)手法運用是一個競爭平臺，不可忽視。C、“輕松”付款策略客戶在現(xiàn)場售樓人員的導(dǎo)購下，往往會因感情的沖動而下訂，而此時，客戶并沒有帶足夠的現(xiàn)金下訂。第六部分：推廣實施策略 一、推廣目標(biāo) 引起市場對本項目的高度關(guān)注，啟動目標(biāo)并激發(fā)市場購買欲望，阻擊和壓制競爭對手的推廣，樹立項目的良好形象，以及貴企業(yè)的良好企業(yè)品牌二、推廣思路 建立營銷推廣系統(tǒng)營銷推廣溝通系統(tǒng)的建立是以顧客為中心的。房地產(chǎn)開發(fā)商與代理商、消費者及各類公眾媒體之間需要建立溝通系統(tǒng)，但無論針對何種溝通系統(tǒng)，房地產(chǎn)營銷一般都由四種主要工具組成——廣告、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系及人員推銷。 三、推廣進(jìn)程（四部曲） （注：時間根據(jù)項目實際工程進(jìn)度而安排、調(diào)整） （1）第一步 預(yù)熱蓄勢懸念廣告開路，引起觀矚和好奇，創(chuàng)造期待感，爭取更多來電量和爆光率。 （2）第二步 全面鋪開目的：繼續(xù)建立知名度，開始建立樓盤形象, 擴(kuò)大消費者對項目的認(rèn)知度。與競爭對手拉開價值差距，主打項目的生活典范和居住價值。第七部分：媒體傳播策略 一、媒體資源傳統(tǒng)媒介：電視、報紙、雜志、車體、戶外等。四、媒體分析：（一）競爭廣告狀況 如今房地產(chǎn)廣告市場投放特征是：市場較為活躍，主要集中在報紙類、戶外廣告的投放競爭上。（二）組合運用 將軟文媒體SP、PR進(jìn)行有效整合采取統(tǒng)一的說話風(fēng)格統(tǒng)一的形象將項目的優(yōu)勢利益點展現(xiàn)在目標(biāo)群體的面前，讓目標(biāo)群產(chǎn)生認(rèn)知與記憶。宣傳主題： （1）發(fā)展商——實力與信心的保證 （2）地段——城區(qū)中心的生活價值 （3）樓盤——品質(zhì) （4）象征意義——身份的象征與價值感 廣告調(diào)性與風(fēng)格：自信的、優(yōu)雅的，生活化的，充滿人文底蘊的。廣告主題：吉利中心，公園生活我為先。同時，利用強(qiáng)烈促銷活動驅(qū)動賣場完成誘購，引發(fā)又一次熱潮。推廣要點：用面對面的報價和已有的人氣。能夠體現(xiàn)出項目的形象與價值，營造出品質(zhì)生活的導(dǎo)向，建立起品牌效應(yīng)。廣告版面形式，保持一種“姿態(tài)”以各種訴求面目出現(xiàn)，表現(xiàn)風(fēng)格的統(tǒng)一，給人留下深刻的印象，同時廣告本身所帶來的人本關(guān)懷更讓人心動。因此，要根據(jù)項目進(jìn)程舉行新聞發(fā)布會、開盤儀式、業(yè)主聯(lián)誼等公關(guān)活動，目的就是為銷售造勢。 （2）報紙媒體策略： 目 的：– 樹立形象，建立廣泛知名度； – 促銷； – 輔助PR等活動； 主 題：闡釋廣告主張； 形 式：系列報廣 時 間：待定報紙選擇： 《洛陽晚報》 、《大河報》（4）戶外廣告策略 目 的：——建立品牌認(rèn)知 ——建立品牌美譽度和聯(lián)想度；主 題： 吉利中心，公園為家的優(yōu)居生活選 ?。?繁華路段、鬧市區(qū)等高覆蓋率地點； 較高觸目率和視覺沖擊力； 可輔助遠(yuǎn)景品牌的樹立；時 間：待定八、公關(guān)活動的實施目前，在房地產(chǎn)市場上，銷售期的公關(guān)活動越來越顯示了它不可忽視的作用。 ■ 戶外媒體：建立長期品牌效應(yīng)的媒體，發(fā)布周期長，是所有媒體類別中最可能以最大尺寸篇幅傳達(dá)創(chuàng)意的媒體，體現(xiàn)本案的整體形象，建立品牌效應(yīng)。 ■ 報紙媒體：具有畫面視覺與文字說明功能；可較為直接而系統(tǒng)地體現(xiàn)項目的功能與價值訴求。（四）延續(xù)期：廣告目標(biāo)：消除消費者隱憂，打動猶豫客戶，促使購買的最終形成，推動尾盤銷售。（三）強(qiáng)銷期廣告目標(biāo)：加強(qiáng)消費者購買信心和對樓盤的價值認(rèn)同。（二）試銷期：廣告目的：繼續(xù)擴(kuò)大知名度，引導(dǎo)潛在客戶對樓盤賣點形成準(zhǔn)確的認(rèn)知，吸引預(yù)定，形成開盤前的預(yù)熱。六、媒體推廣階段（一）導(dǎo)入開盤期：廣告目標(biāo)：強(qiáng)化購房者對樓盤的期待，建立客戶對樓盤的關(guān)注，配合促銷活動，形成訂購熱潮。 ● 目標(biāo)階層的媒體消費習(xí)慣——媒體的高消費者，其中報紙列第一，電視位居其次。二、媒體資源分配： 房地產(chǎn)行業(yè)廣告策略是通過深度信息的傳遞，運用分階段的賣點訴求拉動消費者的關(guān)注，其高關(guān)心度的商品特性決定了首選媒體的形式：報紙，以傳達(dá)真實新聞/信息為主，具有較高權(quán)威性與新聞性的媒體，是本案進(jìn)入市場、制定營銷戰(zhàn)略的首要媒體。對開發(fā)商的好感和信任，對樓盤的認(rèn)同，對機(jī)會的把握，在直指人心的促銷中達(dá)成。平面：圍繞大的主要賣點（品牌、規(guī)劃、環(huán)境、建筑）的主題廣告，讓消費者全面認(rèn)知。目的：制造懸念，好奇進(jìn)而廣泛關(guān)注本項目的開盤，迅速在市場建立相當(dāng)?shù)闹群完P(guān)注度。目標(biāo)營銷目標(biāo)營銷就是通過各種渠道尋找設(shè)定的目標(biāo)客戶群，進(jìn)而將目標(biāo)客戶群鎖定，通過舉行各種公關(guān)活動，或通過直郵、邀請等方式，與鎖定的目標(biāo)消費群進(jìn)行密切的溝通、交流，將營銷延伸到目標(biāo)消費群的生活中。因此，對于本項目來說，建立行之有效的房地產(chǎn)營銷組合系統(tǒng)，拓寬多個促銷渠道是非常必要的。D、銷售技巧策略嚴(yán)格選送現(xiàn)場人員與執(zhí)行銷售講習(xí)；銷售人員除了要不卑不亢的態(tài)度外，更要以耐心親切、誠懇的說服技巧專業(yè)化素養(yǎng)，才能將如業(yè)主所期望的銷售目標(biāo)在短時間內(nèi)順利實現(xiàn)。B、推盤量策略在內(nèi)部認(rèn)購期里，在量的供應(yīng)方面，應(yīng)用逐步限量的策略推出。目標(biāo)群體DM的精確打擊對于市區(qū)一些重點的區(qū)域，較有實力的單位和企業(yè)、學(xué)校，派人發(fā)放DM單，針對收集到的的意向潛在目標(biāo)，可以定期或不定期地派發(fā)一些項目的資料，或是邀請他們到項目所在地來看房，或是參加一些項目的營銷活動。三、兵分多路策略