【文章內(nèi)容簡介】 本項目附近存在多個同類型的競爭項目（例如廣百新翼、光明廣場等），由于彼此的先天環(huán)境、質(zhì)素接近，導(dǎo)致項目定位、目標客戶群極為相似，因此客戶在下決定時必然多翻比較，市場競爭更加劇烈。 三、項目發(fā)展方向建議 項目定位 市場作主導(dǎo)，從消費者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項目制定出準確的市場定位。 項目出路 輻射區(qū)位 （大廣州、珠三角 全省、華南地區(qū)） 引領(lǐng)經(jīng)營新模式 （創(chuàng)新、主題 個性化） 倡導(dǎo)消費新觀念 （潮流、品牌、 旗艦店） 挖掘潛在的 消費需求 ? 項目出路 從上關(guān)系圖可以看出，項目的市場出路在于挖掘潛在的消費需求、倡導(dǎo)消費新觀念、引領(lǐng)經(jīng)營新模式及輻射地區(qū)這幾方面的要素決定的，這些因素共同影響著項目的定位及未來發(fā)展。 因此，尋求項目的發(fā)展路向時，敝司建議以這些關(guān)鍵要素為突破，確立項目的市場定位。 如前面項目的 “ 機會 ” 中所提到，只有捕捉市場空白，結(jié)合原有的地段優(yōu)勢，才能符合本項目的發(fā)展。而捕捉市場空白，歸根究底就是要找出最終目標消費群，針對其特征厘定項目定位。因此，敝司在本項目的定位中，思路方向如下： ? 定位思路 ? 目標消費群定位 綜觀市內(nèi)各家大型商場，均沒有十分明確的一群目標消費者，普遍都是面對普羅大眾，全面照顧到不同階層，不同年齡結(jié)構(gòu)的人士需要，缺少針對性。 像狀元坊這類對青少年有強列針對性商場則經(jīng)營十分成功，說明只有目標消費群明確的商場才能形成穩(wěn)定、忠實的客源，取得經(jīng)營成功。 敝司為本項目所擬定的目標消費群為： ① 年齡介乎于 25——35歲。 ② 多于大機構(gòu)中從事知識型、技術(shù)型、管理型之工作，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 ③ 收入穩(wěn)定、豐厚，并已維持了相當(dāng)長的一段時間。 ④ 家庭經(jīng)濟負擔(dān)較輕，個人消費能力強。 ⑤ 對新生事物感興趣，消費意識超前。 ⑥ 個性鮮明，講求生活享受，追逐名牌產(chǎn)品。 ⑦ 接收信息快，渠道主要來源于電視、電臺、雜志、書刊、網(wǎng)絡(luò)等潮流媒體。 ? 目標消費群特征 ① 目前市場上沒有專門針對該類人士的大型商場。本項目的定位正好彌補了市場的空白。 ② 隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，社會各階層層次也從 “ 金字塔形 ”的遞進結(jié)構(gòu)變?yōu)橹卸闻蛎浀?“ 橄欖形 ” 結(jié)構(gòu)，因此，中產(chǎn)階層將迅速擴大。換言之，本項目的目標客戶群數(shù)量呈現(xiàn)上升勢態(tài)，消費能力強大，市場空間廣闊。 ③ 作為有經(jīng)濟能力的一群，容易接受新的消費觀念，對潮流品牌十分熱衷，表現(xiàn)出極大的忠誠度。 因此，中高端白領(lǐng)階層將是本項目所針對的主流消費群體。 ? 支持理據(jù) 由于中高端白領(lǐng)階層的收入水平、知識水平都較高，對外來文化相當(dāng)熱衷，有一定敏銳的市場觸覺，因此，潮流產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品都較迎合其口味及需要，故針對該消費層，敝司建議招商對象如下： ①引入新進品牌名店 ——廣州第一店 在本項目招商工作中，重點的招商對象建議是引入新的品牌商戶，即尚未在廣州地區(qū)進駐的國際知名品牌。引入這些商戶在本商場中開設(shè) “ 廣州第一店 ” ，從而產(chǎn)生市場熱點，擴大項目的社會知名度。 例如：星巴克、宜家家私、 .、 BENETTON等 ? 商家客戶定位 ? 招商對象 “廣州第一店 ” 不單是指確立項目在廣州的第一品牌地位，同時也是國內(nèi)外知名品牌落戶廣州的第一間分店，進一步奠定項目市場地位。 造就 “ 廣州第一店 ” 的意義： 確立 “ 廣州第一店 ” 對其他商戶品牌起到磁石作用，即一般所說的羊群效應(yīng)。 ? 磁石作用盡善發(fā)揮 ? 確立市場地位成為商業(yè)龍頭 事實上，隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，較多國際潮流品牌及知名品牌紛紛瞄準國內(nèi)各大先進城市，先后開設(shè)分店。就以上海、深圳為例，已有多家潮流品牌駐扎陣營。如國際連鎖咖啡店 星巴克 、大型潮流產(chǎn)品 及廣州極為知名的 宜家家私 等。 就廣州在國內(nèi)的經(jīng)濟實力、消費指數(shù)及發(fā)展?jié)摿碚f，上述知名品牌早已有意落戶，因此， 引入大型國際潮流品牌及知名品牌并非遙不可及。 造就 “ 廣州第一店 ” 的可能性： ? 知名品牌落戶國內(nèi)先進城市早有先例 ? 廣州潛力早被看好 ② 對本地已有品牌建議開設(shè)旗艦店 通過旗艦店的開設(shè)，既有助于加強商戶的品牌效果，擴大市場份額，也能迅速提升項目形象，建立本項目的市場影響力。 由于這些旗艦店的品牌多為人們已經(jīng)所認識，因此，更容易將項目的信息帶到消費者中去。 例如： G202 NOKIA、 NIKE等 ? 旗艦店的發(fā)展前景 在香港，旗艦店的開設(shè)已經(jīng)不是新鮮事，眾多的國際知名品牌在港均有設(shè)立旗艦店。而國內(nèi)，在北京、上海、深圳等城市也先后紛紛出現(xiàn)各式品牌的旗艦店，市場反響巨大。 旗艦店的開設(shè)將會是今后商業(yè)發(fā)展的一個新趨勢。 旗艦一詞來源于海軍，在艦隊中起帶頭作用的船叫旗艦。 旗艦店表示位置極佳、銷售極好，能對其他店起表率作用的樣板店。 ? 何謂旗艦店 ? 引進旗艦店的優(yōu)勢 ① 每個品牌都有自己的永恒風(fēng)格，每一種風(fēng)格都會吸引一批忠實的追隨者。因此，品牌消費已經(jīng)成了消費者的消費追求，而旗艦店更是成為品牌愛好者所擁護的對象。 ② 數(shù)量款式上都領(lǐng)先與其他商鋪，使客人有更多的選擇，故旗艦店總能吸引最多的客源。 ③ 旗艦店展示出品牌產(chǎn)品在消費市場的巨大爆炸力，刺激著客人的人均消費。據(jù)資料指出，在香港一般一千平方尺的店鋪人均消費一千至兩千元，而旗艦店的人均消費卻提升到四千至五千元。 ? 引進旗艦店的優(yōu)勢 ④ 業(yè)內(nèi)人士更把旗艦店的功能比喻為 “ 用地方換人流，用款式換消費 ” ，目的是將顧客在其他地方的消費轉(zhuǎn)移至其品牌下。因此，必然有越來越多的商家愿意開設(shè)旗艦店來吸引顧客消費。 ⑤ 借助知名品牌進場開設(shè)旗艦店，能迅速吸引大量商戶進駐，形成羊群效應(yīng)，產(chǎn)生磁石作用。 ⑥ 旗艦店的開設(shè)更能幫助項目本身提高形象檔次，建立市場影響力。同時，旗艦店的品牌一般都有明星作為國際代言人，可以利用這些代言人剪彩開幕極大提高商場的知名度。 ? 旗艦店的表現(xiàn)形象豐富 佐丹奴位于香港的旗艦店占地 8000平方尺，店中天井種有超過一層高的棕櫚樹，在家私和燈光的襯托下營造出別致舒適的空間。 AZONA新開的旗艦店同樣占地 8000平方尺，是多元化的概念店，隨了服裝名牌外更有近一半的名式產(chǎn)品，顯示出品牌的獨特魅力。 旗艦店的表現(xiàn)形態(tài)豐富，設(shè)