【正文】 人的人均消費(fèi)。 旗艦店表示位置極佳、銷售極好，能對(duì)其他店起表率作用的樣板店。 例如： G202 NOKIA、 NIKE等 ? 旗艦店的發(fā)展前景 在香港，旗艦店的開(kāi)設(shè)已經(jīng)不是新鮮事，眾多的國(guó)際知名品牌在港均有設(shè)立旗艦店。如國(guó)際連鎖咖啡店 星巴克 、大型潮流產(chǎn)品 及廣州極為知名的 宜家家私 等。 例如：星巴克、宜家家私、 .、 BENETTON等 ? 商家客戶定位 ? 招商對(duì)象 “廣州第一店 ” 不單是指確立項(xiàng)目在廣州的第一品牌地位，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)外知名品牌落戶廣州的第一間分店，進(jìn)一步奠定項(xiàng)目市場(chǎng)地位。 ③ 作為有經(jīng)濟(jì)能力的一群，容易接受新的消費(fèi)觀念，對(duì)潮流品牌十分熱衷，表現(xiàn)出極大的忠誠(chéng)度。 ? 目標(biāo)消費(fèi)群特征 ① 目前市場(chǎng)上沒(méi)有專門(mén)針對(duì)該類人士的大型商場(chǎng)。 ④ 家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較輕，個(gè)人消費(fèi)能力強(qiáng)。 像狀元坊這類對(duì)青少年有強(qiáng)列針對(duì)性商場(chǎng)則經(jīng)營(yíng)十分成功，說(shuō)明只有目標(biāo)消費(fèi)群明確的商場(chǎng)才能形成穩(wěn)定、忠實(shí)的客源，取得經(jīng)營(yíng)成功。 因此，尋求項(xiàng)目的發(fā)展路向時(shí)，敝司建議以這些關(guān)鍵要素為突破，確立項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 機(jī)會(huì)（ O） ? 充分發(fā)揮地利優(yōu)勢(shì) ? 建筑在同區(qū)域的消費(fèi)水平上，再注入差異性 ? 捕捉市場(chǎng)空白點(diǎn)，避免同質(zhì)化經(jīng)營(yíng) ? 利用并延續(xù)發(fā)展商的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造更大的市場(chǎng)價(jià)值 威脅（ T） 本項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)威脅主要來(lái)自兩方面： ? 傳統(tǒng)地鋪的影響 固有的消費(fèi)習(xí)慣決定了地鋪的高價(jià)值所在，從而受到了眾多的商家追捧，因此對(duì)商場(chǎng)鋪所造成的沖擊較大。因?yàn)?，這些出入寫(xiě)字樓的白領(lǐng)階層正是本項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體之一。 ? “只租不售 ” 的推廣策略有助于項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)發(fā)展 發(fā)展商推行 “ 只租不售 ” 的推廣策略，把商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)統(tǒng)一起來(lái)，不但有利于項(xiàng)目在日后的經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行整體的宣傳推廣，而且發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目具有管理的主動(dòng)權(quán)，能夠更好的對(duì)項(xiàng)目發(fā)展作出適時(shí)調(diào)整。 結(jié)論 商業(yè)飽和 買賣雙方地位易轉(zhuǎn) 尋求突破口 體現(xiàn) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 跳出舊有的定位思維模式 符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)有商業(yè)占據(jù)各種經(jīng)營(yíng)方式 專業(yè)市場(chǎng) 游樂(lè)式經(jīng)營(yíng) 一站式經(jīng)營(yíng) 二、項(xiàng)目質(zhì)素分析 優(yōu)勢(shì)（ S） ? 地理位置優(yōu)越 本項(xiàng)目位于市中心的北京路商業(yè)步行街，擁有龐大的人流優(yōu)勢(shì)，是廣州的商業(yè)核心所在。當(dāng)本地商家無(wú)法滿足這批消費(fèi)者的消費(fèi)欲望或迎合他們的消費(fèi)形態(tài)時(shí)，消費(fèi)者多數(shù)尋求異地消費(fèi)，例如前往香港、上海等地購(gòu)物，使本地市場(chǎng)流失了龐大的一批消費(fèi)力較強(qiáng)的顧客。 高端消費(fèi)層市場(chǎng)空間有限，廣州作為國(guó)際大都市，已吸引到相當(dāng)一批國(guó)際名牌進(jìn)駐，另外，高端的消費(fèi)群一方面較多的前往國(guó)外消費(fèi)，另一方面此類人群的占有比例亦不大。 ? 商鋪物業(yè)投資大回報(bào)高 在售或?qū)⑹鄣纳啼佄飿I(yè)均以體現(xiàn)回報(bào)率為賣點(diǎn)，以吸引投資者，但現(xiàn)時(shí)在售的物業(yè)中，買家首期往往需要投入大筆資金，對(duì)部分經(jīng)營(yíng)者而言，入市的門(mén)檻較高。 負(fù)一層現(xiàn)正銷售中，地上部分全部招租 東山錦軒現(xiàn)代城 東山口 農(nóng)林下路 商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積 近 2萬(wàn)㎡ B3B2停車場(chǎng)， B16F商場(chǎng)， 7F空中花園及住宅會(huì)所， 8F28F住宅 麗的百貨 文明路和北京路交界 1F6F女士用品和服飾， 7F美食城。 ? 舊有經(jīng)營(yíng)模式缺少新鮮感 新開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，令其不能從根本上打開(kāi)新的經(jīng)營(yíng)局面。該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理較差，先后出現(xiàn)物業(yè)管理公司欠電費(fèi)欠稅費(fèi)等事件，對(duì)其經(jīng)營(yíng)環(huán)境造成一定的負(fù)面影響 名匯商廈 下九路 —— —— 新大新、麥當(dāng)勞等品牌的進(jìn)場(chǎng)，為商場(chǎng)帶來(lái)了很大的幫助，但客流量、商家數(shù)量都明顯不如荔灣廣場(chǎng) 中華廣場(chǎng) 中山三路 商場(chǎng)面積 16萬(wàn)㎡，門(mén)前廣場(chǎng)2023㎡ 公園游樂(lè)式 概念商場(chǎng) 經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，現(xiàn)與流行前線逐步組成中山三路新的商圈，該商場(chǎng)是新一代一站式商場(chǎng)的代表 中泰廣場(chǎng) 林和西路 占地 ㎡，總建筑面積 20萬(wàn)㎡ 提出口岸 物業(yè)概念 雖然百盛進(jìn)駐為商場(chǎng)帶來(lái)一定的人流，但由于位置較遠(yuǎn)，與市中心的商場(chǎng)比，仍有一定的差距，商場(chǎng)長(zhǎng)期以特價(jià)場(chǎng)為賣點(diǎn)吸引消費(fèi)者使商場(chǎng)的檔次有所下降 ? 分析 ? 商業(yè)同質(zhì)化強(qiáng)烈，爭(zhēng)奪同類消費(fèi)者 從上述對(duì)比可以看出，目前市內(nèi)多個(gè)大型的綜合性商場(chǎng)其同質(zhì)化程度很高，無(wú)論是商場(chǎng)內(nèi)功能的劃分還是目標(biāo)消費(fèi)者層次，都有著較大的相似，無(wú)法剌激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。因此，必然要求挖掘項(xiàng)目更多的附加價(jià)值支撐。上下九所面對(duì)的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費(fèi)檔次以中低檔為主。 就其商業(yè)氣氛及市場(chǎng)影響力來(lái)看，三大商圈略有不同： ? 北京路的商業(yè)底蘊(yùn)較濃厚，經(jīng)營(yíng)類別廣泛，潮流時(shí)尚商品匯聚，檔次以中檔為主。前言 由于各個(gè)商場(chǎng)項(xiàng)目的招商工作其步驟與方式、方法都大同小異，難以在操作上有所突破，對(duì)項(xiàng)目本身的針對(duì)性也不強(qiáng)。 一、市場(chǎng)狀況分析 廣州商業(yè)狀況 廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述 現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域?yàn)殡r形，形成多個(gè)商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個(gè)商圈的影響力最大。 ? 上下九商業(yè)步行街體現(xiàn)出老廣州的風(fēng)情，其西關(guān)特色明顯，從手工藝品到西關(guān)美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。 從市政規(guī)劃來(lái)看，三大商圈未來(lái)的商業(yè)發(fā)展方向也會(huì)朝著現(xiàn)時(shí)的發(fā)展?fàn)顩r繼續(xù)深化發(fā)展，即： 就本項(xiàng)目的影響而言，北京路作為商業(yè)核心商圈的商業(yè)價(jià)值已逐年有所下降，單純憑借地理位置優(yōu)勢(shì)已經(jīng)難以支撐項(xiàng)目的整體發(fā)展。 部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)比分析 廣州部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)對(duì)比表 名稱 位置 規(guī)模 特色包裝 經(jīng)營(yíng)狀況 廣百 北京路 —— 廣百與廣百新冀組成廣百?gòu)V場(chǎng)，打造北京路超級(jí)商業(yè)旗艦 廣州百貨零售的 “ 一哥 ” ，其交易額連續(xù)多年位列市內(nèi)百貨零售業(yè)的首位，龍頭地位不容置疑 廣百新冀 西湖路 ㎡ 開(kāi)業(yè)不足一年，雖然連通廣百，但人流量一般，場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)狀況也不如預(yù)期理想 新大新 北京路 —— —— 北京路上老牌商場(chǎng)，對(duì)北京路的商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用 天河城 天河路 —— —— 成為一站式商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)典范，對(duì)市內(nèi)商場(chǎng)的發(fā)展有著重要的作用 廣州部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)對(duì)比表 （續(xù)上表） 名稱 位置