假日廣場(chǎng)營(yíng)銷策略提案(編輯修改稿)
2025-02-05 19:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 戶型面積較小， 駐深圳商務(wù)人員 國(guó)內(nèi)及海外不少商務(wù)人員往來(lái)深圳，會(huì)選擇酒店，也可能住商住樓或酒店式公寓，方便居住和辦公 投資客 深圳和香港都有不少人購(gòu)買(mǎi)房屋用于投資，選擇戶型 面積較小，總價(jià)低物業(yè)，投資客較喜歡此投資方式 小企業(yè) SOHU族 深圳小企業(yè)多，少數(shù)盈利強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買(mǎi)或租用酒店式公寓，用于辦公、休息及接待客戶 居家自住者 帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽(yáng)臺(tái)，居住功能齊全的酒店式公寓可用于家庭居住，總價(jià)和物業(yè)費(fèi)較高影響購(gòu)買(mǎi) 2023/2/4 30 ? 酒店式公寓位置要求 (5) ? 位于高級(jí)寫(xiě)字樓附近，交通方便 ? 位于酒店密集的繁華市區(qū) ? 鄰近寫(xiě)字樓，有較完善的商業(yè) 2023/2/4 31 ? 酒店式公寓需求分析 (6) ? 酒店式公寓分布有規(guī)律性，在城市商務(wù)圈及旅游圈，以酒店式管理為后盾，以商務(wù)商業(yè)氛圍做為物業(yè)價(jià)格支撐； ? 價(jià)格支撐點(diǎn)：地段 +商務(wù)氛圍 +交通 +配套 ? 華僑城具備較強(qiáng)的旅游商務(wù)氛圍，酒店林立，為區(qū)域內(nèi)酒店式公寓的開(kāi)發(fā)提供了市場(chǎng)空間，而此類客戶又與寫(xiě)字樓那部分追求異類工作空間的客房存在明顯差異； ? 需求價(jià)值：酒店式服務(wù) +度假商務(wù)氛圍，尋找差異性滿足 ? 價(jià)格預(yù)期： 8500— 9000元 /平方米 (保守估計(jì) ) 2023/2/4 32 ? (二 ) 相關(guān)市場(chǎng)分析 ? 市場(chǎng)綜合定位 ? 寫(xiě)字樓與公寓面積配比 ? 價(jià)格支撐點(diǎn)的尋找 ? 超高層消防問(wèn)題的處理 關(guān)于超高層的思考 相關(guān)市場(chǎng)分析 綜合策劃定位 2023/2/4 33 ? 超高層開(kāi)發(fā)假設(shè) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 實(shí)現(xiàn)價(jià)格 地塊價(jià)值 硬件配置 投入成本 純住宅 ★★★★ ★★ ★★ ★★ ★★★★ 公 +住 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ 寫(xiě)字樓 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 公寓 ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 寫(xiě) +住 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ 寫(xiě) +公 ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 2023/2/4 34 ? 小高層開(kāi)發(fā)假設(shè) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 實(shí)現(xiàn)價(jià)格 地塊價(jià)值 硬件配置 投入成本 純住宅 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ 寫(xiě)字樓 ★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ 公寓 ★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 2023/2/4 35 ? 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向 ? 開(kāi)發(fā)原則：風(fēng)險(xiǎn)最小化，利潤(rùn)最大化，成本最優(yōu)化 ? 開(kāi)發(fā)方向，小高層，純寫(xiě)字樓，超高層，寫(xiě)字樓 +公寓 ? 開(kāi)發(fā)創(chuàng)新：觀光功能 +開(kāi)發(fā)商形象展示中心 +生態(tài)功能 2023/2/4 36 ? 市場(chǎng)分析綜合結(jié)論 ? 超高層：價(jià)值 =景觀 +區(qū)域 +商務(wù)氛圍，（地標(biāo)性建筑 ) 核心均價(jià) 8500— 9000 ? 寫(xiě)字樓：價(jià)值 =純粹 +僑城特色 +少量 +景觀 （差異） 核心均價(jià) =9500— 10000 ? 酒店式公寓：價(jià)值 =區(qū)域 +酒店 +商務(wù) +軟件服務(wù)（差異） 核心均價(jià) =8500— 9000 開(kāi)發(fā)過(guò)程中既要弱化住功能，又要回避純寫(xiě)字樓形象， ? 寫(xiě)字樓：生態(tài)型 +智能化 +全景觀辦公空間 ? 公 寓：全景觀 +超豪華 +度假式酒店公寓 2023/2/4 37 ? 整體形象定位 第四代商務(wù)空間革命 5L+5A生態(tài)智能商務(wù)空間 第一代 廠房式商務(wù)空間 第二代 滿足基本商務(wù)交流 第三代 5A智能化商務(wù)空間 第四代 5A+5L生態(tài)化商務(wù) 2023/2/4 38 ? 生態(tài)價(jià)值的體現(xiàn) ? 中庭，中外廣場(chǎng)相結(jié)合 ? 空中花園的設(shè)計(jì) ? 復(fù)式辦公間的設(shè)計(jì) ? 層高設(shè)計(jì)的考慮 ? 可呼吸的幕墻 2023/2/4 39 ? 智能價(jià)值的體現(xiàn) ? 建筑物自動(dòng)化系統(tǒng) (BA— building automation) ? 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) (OA— office automation) ? 通訊智能化系統(tǒng) (CA— munication automation) ? 火警自動(dòng)化系統(tǒng) (FA— fire services automation) ? 防盜自動(dòng)化系統(tǒng) (SA— security automation) 2023/2/4 40 ? 創(chuàng)新價(jià)值的體現(xiàn) ? 純生態(tài)型辦公空間 ? 戶外觀光電梯的設(shè)計(jì) ? 企業(yè)形象展示廳設(shè)計(jì) 2023/2/4 41 ? 寫(xiě)字樓與公寓面積配比 ? 小高層： 12194平米 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1424平米 ? 會(huì)所： 800平米 ? 公寓： 9969平米 ? 辦公： 1424平米
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