【正文】 廣州部分經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)對(duì)比表 （續(xù)上表） 名稱 位置 規(guī)模 特色包裝 經(jīng)營(yíng)狀況 荔灣廣場(chǎng) 下九路 —— 傳統(tǒng)西關(guān)風(fēng)情商業(yè)街 是荔灣區(qū)最大型的商場(chǎng)，憑借上下九步行街的人流優(yōu)勢(shì)，南座人流充足、經(jīng)營(yíng)尚算理想；但北座人流稀少，現(xiàn)主要經(jīng)營(yíng)玉器、水晶等工藝品為主。 ? 大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進(jìn)駐而帶旺整個(gè)商場(chǎng)的效果越來越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場(chǎng)等，新大新、百盛的進(jìn)場(chǎng)雖然為商場(chǎng)帶來一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進(jìn)駐天河城所帶來的影響。由于硬件設(shè)施不完全配合，經(jīng)營(yíng)方向發(fā)生偏移等因素，使商場(chǎng)缺乏個(gè)性特色，難以主動(dòng)吸引消費(fèi)者，如荔灣廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)。例如廣百新翼，該商場(chǎng)憑借廣百在市場(chǎng)上的影響力，在銷售階段取得不錯(cuò)的成績(jī)，但其現(xiàn)時(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況未如理想，說明了消費(fèi)者看重的是商場(chǎng)本身的經(jīng)營(yíng)特色，只有真正體現(xiàn)個(gè)性的商場(chǎng)才能走向成功。 麗新項(xiàng)目 中山五路 總建筑面積近 6萬㎡，10層商場(chǎng) 未推出市場(chǎng) 正佳廣場(chǎng) 天河城 廣場(chǎng)旁 占地 5萬㎡ B1層一站式超市， M層前沿精華區(qū)， 1F國(guó)際經(jīng)典， 2F時(shí)尚麗人， 3F世界之窗， 4F動(dòng)感地帶，5F七彩都市， 6F環(huán)球美食城， 7F世紀(jì)歡樂城。 租金采用純利潤(rùn)抽成 25%27%的形式。尤其在北京路上，過去所出現(xiàn)的商鋪 “ 僧多粥少 ” 的現(xiàn)象，隨著多個(gè)大型商場(chǎng)的涌現(xiàn)，商鋪緊缺的局面已被改變。 消費(fèi)狀況 ? 城市商業(yè)發(fā)展迅猛 隨著社會(huì)發(fā)展，人們生活水平逐步提高，加上外來高素質(zhì)人口涌入，消費(fèi)要求層次不斷提升，令廣州的商業(yè)在近十年間發(fā)展蓬勃。 ?“兩端 ” 的消費(fèi)需求基本得到滿足 廣州的商業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的發(fā)展及調(diào)整，現(xiàn)時(shí)高端消費(fèi)群體與大眾型消費(fèi)群體的消費(fèi)需求基本已得到滿足。因此，現(xiàn)時(shí)的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。 ?中高端的個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重不足 部分消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)的要求越來越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費(fèi)者，可選擇的消費(fèi)空間不大。 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì) ? 從上述的分析可得知，現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結(jié)為： ? 數(shù)量龐大的中端 /中高端個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重不足 ? 社會(huì)的商業(yè)發(fā)展飛速進(jìn)行中，供求關(guān)系的杠桿必然要求將此局面打破 ? 傳統(tǒng)的營(yíng)商模式越來越難以滿足消費(fèi)者的消費(fèi)觀的改變 ? 舊有的市場(chǎng)格局已達(dá)到飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口 ? 新的經(jīng)營(yíng)模式呼之欲出，關(guān)鍵是誰先打開新局面 ? 大型一站式綜合性商場(chǎng)仍然是市場(chǎng)主流，但以綜合性為基礎(chǔ)的同時(shí)必須走向個(gè)性化經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造出自身特色所在。 ? 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)： 由此，說明了本項(xiàng)目若要在市場(chǎng)中有所突破，打開嶄新的局面，則 堅(jiān)決不能簡(jiǎn)單復(fù)制類似 “ 天河城 ” 一站式商場(chǎng)到北京路作為發(fā)展目標(biāo)， 而應(yīng)該是開創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式，推廣新的經(jīng)營(yíng)理念，走在市場(chǎng)的前列，成為市場(chǎng)的先行者。 ? 交通便捷 公共交通線路繁多，地鐵一號(hào)線、二號(hào)線交換處，公園前站近在咫尺，且本項(xiàng)目及附近多個(gè)商廈均配有大型停車場(chǎng)，交通極少方便。又是國(guó)內(nèi)著名的商業(yè)圈，甚至是國(guó)外人士必到的旅游點(diǎn)之一。因此，作為一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目， “ 只租不售 ” 策略將對(duì)項(xiàng)目的整體發(fā)展帶來極有利的幫助。 ? 商務(wù)物業(yè)的發(fā)展帶來更大的商機(jī) 近年來，在北京路附近出現(xiàn)了較多的商務(wù)物業(yè)，帶旺了整個(gè)區(qū)域的商務(wù)氣氛，例如，中旅商業(yè)城、百匯廣場(chǎng)、廣百新翼大廈、信德商務(wù)大廈、健力寶大廈、新寶利大廈、捷泰廣場(chǎng)等，寫字樓林立亦為本項(xiàng)目帶來了更多的商機(jī)。 ? 政府大力支持 北京路商業(yè)步行街的開通，道路兩旁商鋪外墻的重新粉飾等市政工程是示出市政府致力把北京路打造成廣州旅游觀光標(biāo)記之一，全面提升北京路的商業(yè)價(jià)值。 ? 消費(fèi)者的固有消費(fèi)習(xí)慣，使他們對(duì)在北京路購(gòu)物的取向多為在地鋪消費(fèi)，從而令到部分的商戶會(huì)擔(dān)心商場(chǎng)項(xiàng)目能否吸引足夠的人流支撐經(jīng)營(yíng)，使商戶對(duì)經(jīng)營(yíng)前景未見樂觀。 ? 來自周邊商場(chǎng)的項(xiàng)目的威脅 本項(xiàng)目附近存在多個(gè)同類型的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（例如廣百新翼、光明廣場(chǎng)等），由于彼此的先天環(huán)境、質(zhì)素接近，導(dǎo)致項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶群極為相似，因此客戶在下決定時(shí)必然多翻比較，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈。 項(xiàng)目出路 輻射區(qū)位 （大廣州、珠三角 全省、華南地區(qū)） 引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)新模式 （創(chuàng)新、主題 個(gè)性化） 倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念 （潮流、品牌、 旗艦店） 挖掘潛在的 消費(fèi)需求 ? 項(xiàng)目出路 從上關(guān)系圖可以看出，項(xiàng)目的市場(chǎng)出路在于挖掘潛在的消費(fèi)需求、倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念、引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)新模式及輻射地區(qū)這幾方面的要素決定的，這些因素共同影響著項(xiàng)目的定位及未來發(fā)展。 如前面項(xiàng)目的 “ 機(jī)會(huì) ” 中所提到，只有捕捉市場(chǎng)空白，結(jié)合原有的地段優(yōu)勢(shì)，才能符合本項(xiàng)目的發(fā)展。因此，敝司在本項(xiàng)目的定位中，思路方向如下： ? 定位思路 ? 目標(biāo)消費(fèi)群定位 綜觀市內(nèi)各家大型商場(chǎng)，均沒有十分明確的一群目標(biāo)消費(fèi)者，普遍都是面對(duì)普羅大眾，全面照顧到不同階層，不同年齡結(jié)構(gòu)的人士需要，缺少針對(duì)性。 敝司為本項(xiàng)目所擬定的目標(biāo)消費(fèi)群為： ① 年齡介乎于 25——35歲。 ③ 收入穩(wěn)定、豐厚，并已維持了相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。 ⑤ 對(duì)新生事物感興趣，消費(fèi)意識(shí)超前。 ⑦ 接收信息快，渠道主要來源于電視、電臺(tái)、雜志、書刊、網(wǎng)絡(luò)等潮流媒體。本項(xiàng)目的定位正好彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空白。換言之，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群數(shù)量呈現(xiàn)上升勢(shì)態(tài)，消費(fèi)能力強(qiáng)大，市場(chǎng)空間廣闊。 因此，中高端白領(lǐng)階層將是本項(xiàng)目所針對(duì)的主流消費(fèi)群體。引入這些商戶在本商場(chǎng)中開設(shè) “ 廣州第一店 ” ，從而產(chǎn)生市場(chǎng)熱點(diǎn)，擴(kuò)大項(xiàng)目的社會(huì)知名度。 造就 “ 廣州第一店 ” 的意義： 確立 “ 廣州第一店 ” 對(duì)其他商戶品牌起到磁石作用，即一般所說的羊群效應(yīng)。就以上海、深圳為例，已有多家潮流品牌駐扎陣營(yíng)。 就廣州在國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)指數(shù)及發(fā)展?jié)摿碚f，上述知名品牌早已有意落戶，因此， 引入大型國(guó)際潮流品牌及知名品牌并非遙不可及。 由于這些旗艦店的品牌多為人們已經(jīng)所認(rèn)識(shí)，因此，更容易將項(xiàng)目的信息帶到消費(fèi)者中去。而國(guó)內(nèi)，在北京、上海、深圳等城市也先后紛紛出現(xiàn)各式品牌的旗艦店，市場(chǎng)反響巨大。 旗艦一詞來源于海軍，在艦隊(duì)中起帶頭作用的船叫旗艦。 ? 何謂旗艦店 ? 引進(jìn)旗艦店的優(yōu)勢(shì) ① 每個(gè)品牌都有自己的永恒風(fēng)格，每一種風(fēng)格都會(huì)吸引一批忠實(shí)的追隨者。